Immobilien-Teilverkauf

Ein Immobilien-Teilverkauf ist die perfekte Lösung für alle Eigentümer, die Kapital aus ihrer Immobilie freisetzen möchten, ohne diese zu verlassen oder komplett verkaufen zu müssen. Bei Engel & Völkers LiquidHome können Sie als Hausbesitzer bis zu 50 Prozent Ihres Eigentums verkaufen, dieses aber weiterhin wie gewohnt bewohnen und nutzen. Sie behalten sämtliche Nutzungsrechte und Freiheiten und erhalten darüber hinaus neues Kapital. Mit der Auszahlung des Kaufpreises nach Vertragsabschluss können Sie sich mehr Luxus im Alltag gönnen, größere Investitionen tätigen oder sich und Ihren Kindern lang gehegte Wünsche erfüllen. Im Gegenzug dafür zahlen Sie – je nach Auszahlungssumme – eine monatliche Nutzungsgebühr. Die Höhe der Gebühr ergibt sich aus der möglichen zeitlichen Fixierung und dem Kaufpreis. Die Kosten für die Abwicklung werden von Engel & Völkers LiquidHome übernommen – dazu zählen unter anderem das Honorar für den Gutachter, die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer. Das erspart Ihnen nicht nur unnötige Kosten, sondern auch viel Zeit.

Verkehrswert und Beteiligungsverhältnisse

Am Anfang eines Teilverkaufs steht immer die Ermittlung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie durch einen unabhängigen Sachverständigen. Liegt der Verkehrswert Ihrer Immobilie über 200.000 Euro und sind keine wesentlichen weiteren Belastungen im Grundbuch eingetragen, steht dem Teilverkauf grundsätzlich nichts im Wege.

Sie als Teilverkäufer entscheiden, in welcher Höhe Liquidität aus der Immobilie durch den Teilverkauf freigesetzt werden soll. Bei dem Teilverkauf an Engel & Völkers LiquidHome sind dies mindestens 100.000 Euro und höchstens 50 % des zuvor ermittelten Verkehrswerts. Weitere Größenbeschränkungen bestehen nicht.

Aus dem Verhältnis zwischen Auszahlungswunsch und Verkehrswert ergeben sich die Anteilsverhältnisse, die Entscheidungshoheit verbleibt aber immer zu 100 % bei Ihnen als Teilverkäufer.

Der Immobilien-Teilverkauf im Grundbuch

Der Immobilien-Teilverkauf wird – wie jede Immobilientransaktion – notariell beurkundet und im Grundbuch vollzogen. Dies geschieht in den im Grundbuch enthaltenen sogenannten Abteilungen des Grundbuchs und mit folgendem Inhalt:

In der Abteilung I werden die Eigentumsverhältnisse festgehalten. Nach dem Teilverkauf steht Engel & Völkers LiquidHome als zusätzlicher Eigentümer unter Angabe der Anteilsverhältnisse mit dem Teilverkäufer im Grundbuch.

In der Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen an der Immobilie dokumentiert. Hier wird das Nießbrauchrecht für den Teilverkäufer an seinem verkauften Anteil im Hinblick auf den Teilverkauf eingetragen. Dieses Nießbrauchrecht ermöglicht dem Teilverkäufer, die gesamte Immobilie auch zu vermieten und die Mieteinnahmen zu vereinnahmen. Der Nießbrauch steht im Grundbuch im Rang nach der für den Finanzierungspartner in Höhe des Kaufpreises und der Ankaufsnebenkosten eingetragenen Grundschuld. Diese Eintragung bietet Ihnen als Teilverkäufer dennoch größtmögliche Sicherheit. Unser Finanzierungspartner verpflichtet sich nämlich uns und Ihnen gegenüber in den jeweiligen Sicherheitenverträgen, die Grundschuld nur dann zu verwerten, wenn zusätzlich zu unserer wahrscheinlichen Insolvenz auch Sie als Teilverkäufer mit der Zahlung der Nutzungsgebühr ausfallen. Solange Sie als Teilverkäufer die vereinbarte Nutzungsgebühr vertragsmäßig zahlen, bleibt Ihr uneingeschränktes Wohn- und Nutzungsrecht unberührt und die Grundschuld darf nicht verwertet werden.

In Abteilung III des Grundbuchs werden im Allgemeinen Grundschulden, Hypotheken oder Rentenschulden eingetragen. Zur Finanzierung des Teilankaufs arbeitet Engel & Völkers LiquidHome mit Finanzierungspartnern zusammen, zu deren Gunsten eine Grundschuld auf dem Grundstück eingetragen wird.

Der Teilverkauf und das Nießbrauchrecht

Der große Vorteil beim Teilverkauf mit Nießbrauchrecht: Sie verkaufen bis zu 50 Prozent Ihrer Immobilie, behalten aber 100 Prozent der Nutzungsrechte. Sie müssen sich weder von Ihrem Zuhause trennen noch selbst darin wohnen – ob Sie Ihre Immobilie vermieten oder selbst nutzen, bleibt Ihnen überlassen. Ein Teilverkauf macht Sie zudem flexibler: Als wirtschaftlicher Eigentümer genießen Sie weiterhin alle Freiheiten, Sicherheiten und Gestaltungsmöglichkeiten, Sie können auf die Entwicklungen der Immobilienpreise reagieren und genau dann verkaufen, wenn es sich für Sie besonders lohnt. Auch ein Rückkauf der Anteile durch Sie selbst oder Ihre Nachkommen ist eine Option – Ihnen stehen also alle Möglichkeiten offen.

Das Nießbrauchrecht stellt einen der größten Vorteile beim Immobilien-Teilverkauf dar. Denn: Im Gegensatz zum Wohnrecht, das Ihnen lediglich erlaubt, bis ans Lebensende in Ihrem Zuhause zu wohnen, ermöglicht das Nießbrauchrecht Ihnen auch, Ihre Immobilie zu vermieten und Mieteinnahmen dadurch zu generieren. Sie verkaufen also maximal 50 Prozent Ihrer Immobilie, behalten aber 100 Prozent Nutzungsrechte und bleiben wirtschaftlicher Eigentümer. So können Sie Ihr Zuhause selbstbestimmt und individuell nutzen und gestalten, von einer potenziellen Wertentwicklung profitieren und flexibel auf die Preisentwicklungen am Markt reagieren. Nach zum Beispiel zwei Jahren weitere Anteile verkaufen, das Haus in den Besitz zurückbringen oder die Immobilie gewinnbringend über Engel & Völkers verkaufen? Es liegt in Ihrer Hand.

Teilverkauf und Steuern: das sollten Sie wissen

Sie fragen sich, ob Sie den Erlös beim Teilverkauf Ihrer Immobilie versteuern müssen? Wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst genutzt bzw. im Jahr des Verkaufs und der beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, fallen keine Steuern an. Ansonsten gilt die 10-Jahresfrist: Verkaufen Sie Ihre Immobilie mindestens zehn Jahre nach dem Erwerb – unabhängig, ob Sie selbst darin gewohnt haben oder nicht – entfällt die Besteuerung.

Grundlage für die Berechnung ist der Wert Ihrer Immobilie, der zu Beginn von einem unabhängigen Gutachter ermittelt wird. Ausgehend davon können Sie entscheiden, wie viele Anteile Sie verkaufen möchten und welche Summe Sie zur Erfüllung Ihrer Wünsche benötigen. Die Höhe der monatlichen Nutzungsgebühr basiert auf dem Wert des verkauften Anteils. Am einfachsten lässt sich die Berechnung anhand eines Beispiels erklären:

Ein Ehepaar besitzt eine Eigentumswohnung, die von einem Gutachter auf einen Wert von 500.000 Euro geschätzt wird. Sie entscheiden sich für einen Teilverkauf in Höhe von 30 Prozent. Die Summe des verkauften Anteils liegt hier bei 150.000 Euro. Die monatliche Nutzungsgebühr beläuft sich auf 687 Euro. Da der Immobilienwert in den folgenden 4 Jahren steigt, entscheidet sich das Ehepaar dafür, weitere 15 Prozent zu verkaufen. Bereits zu diesem Zeitpunkt können die Eigentümer einen deutlichen Gewinn verzeichnen und von der positiven Entwicklung profitieren. Nach einigen weiteren Jahren entscheiden Sie sich vielleicht dazu, Ihre Immobilie komplett zu verkaufen. Das kann zum Beispiel dann sinnvoll sein, wenn Ihnen Ihr Eigenheim eines Tages zu groß wird, die Immobilienpreise sich weiterhin positiv entwickelt haben und Sie in eine kleinere Wohnung investieren möchten.

Beispielrechnung:

• Verkehrswert einer Immobilie: 500.000 Euro
• Ankauf durch Engel & Völkers LiquidHome: 30 % der Immobilie = 150.000 Euro
• Monatliche Nutzungsgebühr: 687,50 Euro
• Wert der Immobilie nach 10 Jahren: 609.497 Euro
• Erlös bei Komplettverkauf durch Engel & Völkers LiquidHome: 426.648 Euro (70 %)
• Abwicklungsvergütung: 5,5 % = 33.522 Euro
• Zweite Auszahlung: 393.126 Euro

Nutzen Sie unseren Immobilien-Teilverkauf Beispielrechner, um eine erste Einschätzung zu erhalten:

Nach dem Teilverkauf ändert sich für Sie als Teilverkäufer „eigentlich“ nichts. Durch das Nießbrauchrecht zu Ihren Gunsten können Sie Ihre Immobilie auch nach dem Teilverkauf weiterhin uneingeschränkt nutzen und sogar – zu marktüblichen Konditionen – vermieten. Für das Nießbrauchrecht entrichten Sie als Teilverkäufer eine monatliche Nutzungsgebühr an Engel & Völkers LiquidHome.

Zu einem späteren Zeitpunkt können sich Ihre Wünsche und Lebensumstände als Immobilieneigentümer verändern. Bei allen möglichen Varianten bietet der Teilverkauf die volle Flexibilität und passt sich Ihren Wünschen als Teilverkäufer an.

Rückkauf: Wollen zum Beispiel zu gegebener Zeit die Erben des Teilverkäufers den zuvor verkauften Anteil zurückkaufen, um die Immobilie selbst zu übernehmen, so ist dies kein Problem. Es wird ein erneutes Verkehrswertgutachten erstellt, auf dessen Basis der Rückkauf jederzeit erfolgen kann. Bei einem Rückkauf durch Sie als Eigentümer oder durch die Erben gilt sogar eine reduzierte Abwicklungsvergütung.

Weiterer Teilverkauf: Kommt zu einem späteren Zeitpunkt ein erneuter Auszahlungswunsch auf, so ist auch dies möglich. Bis zu einer maximalen Beteiligung von 50 % können weitere Teilverkäufe durch Sie als Eigentümer an Engel & Völkers LiquidHome erfolgen.

Gemeinsamer Verkauf: Selbstverständlich berücksichtigt das Modell des Teilverkaufs auch den Kundenwunsch des gemeinsamen Verkaufs, wenn Sie sich zum Beispiel altersbedingt „verkleinern“ wollen. Engel & Völkers LiquidHome übernimmt die professionelle Vermarktung Ihrer Immobilie auf Basis eines erneut gutachterlich festgestellten Verkehrswerts. Bei entsprechender Wertsteigerung wird der Verkaufserlös entsprechend der Anteilsverhältnisse zwischen Ihnen als Teilverkäufer und Engel & Völkers LiquidHome aufgeteilt.

Andere Formen der Immobilienverrentung sind schon länger auf dem Markt aktiv. Bei dem Modell der Leibrente wird die Immobilie an einen neuen Besitzer verkauft, aber dem ehemaligen Eigentümer wird ein lebenslanges Wohnrecht erteilt, sodass er wie gewohnt bis ans Lebensende in seinem Zuhause leben darf. Die Verkaufssumme wird dabei nicht als Einmalzahlung, sondern in Form von monatlichen Beträgen ausgezahlt. Der große Vorteil der Leibrente ist, dass sie mit keiner monatlichen Mietzahlung, Instandhaltungskosten und weniger Pflichten verbunden ist. Aber: Mit dem Leibrenten-Modell darf die Immobilie nicht weiterhin vermietet werden (beispielsweise wenn sich die Bewohner dazu entschließen, in ein Pflegeheim zu ziehen). Die monatlichen Zahlungen hängen dabei stark vom Alter und Geschlecht ab und aus weniger Pflichten ergeben sich auch weniger Rechte. Außerdem gibt es keine Möglichkeit einen Rückkauf anzustoßen und durch den Gesamtverkauf ist demnach auch keine Partizipation an der Wertsteigerung mehr möglich.

Zum anderen gibt es den Nießbrauch auch als alleinstehendes Modell und somit nicht nur im Kontext eines Teilverkaufes. Das Nießbrauchrecht, ähnlich dem Wohnrecht bei der Leibrente, erteilt dem Eigentümer nicht nur ein Recht zum Bewohnen der Immobilien, sondern auch das Recht, diese zu vermieten und Mieteinnahmen daraus zu generieren. Die Auszahlung des Kaufpreises erfolgt in der Regel als Einmalzahlung. So können die Eigentümer ihre Immobilie gesamt verkaufen, sie aber weiterhin bewohnen. Ein klassisches Nießbrauch wird aber auch häufig dann eingetragen, wenn die Eigentümer ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an ihre Enkel vermachen, sie aber bis zum Ableben bzw. Auszug weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben möchten. Der große Vorteil beim Nießbrauchrecht ist, dass neues Kapital für größere Anschaffungen geschaffen wird, Sie aber trotzdem weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben können. Außerdem kommen keine monatlichen Kosten auf Sie zu (abgesehen von Instandhaltungskosten). Doch, wie auch bei der Leibrente ist eine Partizipation an der Wertsteigerung nicht mehr möglich. Es ist oft mit hohen Abschlägen und Instandhaltungen beim Verkaufspreis verbunden.

Bei einem Immobilien-Teilverkauf gibt es auch Vor-und Nachteile, die es zu beachten gilt:

Vorteile:

• Finanzielle Freiheit durch die sofortige Auszahlung des Teilverkaufspreise
• Gewohntes bleibt, denn Sie können lebenslang in Ihrer Immobilie wohnen
• Option auf Vermietung und Generierung von Mieteinnahmen
• Abwicklung und Kostenübernahme von Notar, Gutachter und Grundbucheintrag durch Engel & Völkers LiquidHome
• Flexibilität: Verkaufen Sie weitere Anteile, die komplette Immobilie oder erwerben Sie Ihre Anteile zurück

Nachteile:

• Im Gegenzug für Ihre Rechte und Freiheiten zahlen Sie eine monatliche Nutzungsgebühr
• Das Nießbrauchrecht erlischt mit dem Ableben des Nießbrauchers, es ist nicht vererbbar – lediglich die Ausübung des Nießbrauches kann übertragen werden

Fazit: Für welches Modell der Immobilienverrentung Sie sich letztlich entscheiden, hängt von Ihrer persönlichen Lebenslage und Ihren Wünschen ab. Jedes Modell kann in seiner eigenen Art zu mehr Liquidität und somit zur Verbesserung des Lebens führen. Sollten Sie Fragen haben, können Sie uns selbstverständlich jederzeit kontaktieren.

Folgend sehen Sie die drei verschiedenen Modelle im Vergleich. So können Sie auf einen Blick erkennen, welche Form der Verrentung auf Ihre persönlichen Bedürfnisse zugeschnitten ist.

Der Teilverkauf richtet sich an die Menschen, deren Großteil des Vermögens in der eigenen Immobilie eingemauert ist, sich aber nach mehr Liquidität im Alter sehnen. Daher richtet sich dieses Modell auch in erster Linie an Menschen, die im Ruhestand ihren Lebensstandard aufrechterhalten möchten oder ihre Rente aufbessern wollen. Ebenso aber auch an die Menschen, die entweder größere Renovierungen geplant haben, weil sie ihre Immobilie alters- oder klimagerecht umbauen möchten oder diejenigen, die sich gerne eine größere Reise vornehmen wollen. Doch letztlich ist es Ihre Entscheidung, wofür Sie die neu gewonnene Liquidität nutzen möchten. Hauptsache ist, dass Sie neue finanzielle Freiheit genießen können.

Der Immobilien-Teilverkauf bietet dafür ein Modell der Verrentung, welches mit viel Flexibilität und Selbstbestimmtheit verbunden ist. Sollte es Ihnen einmal nicht mehr möglich sein, aus altersbedingten Gründen in Ihrer Immobilie wohnen zu können, da Sie beispielsweise in eine kleine Wohnung oder in eine Seniorenanlage ziehen, können Sie Ihre Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen für sich allein einnehmen.

Der Teilverkauf ist demnach für alle Menschen eine gute Lösung, die ihren Lebensabend in vollen Zügen genießen möchten – vollkommen finanziell unabhängig.

Mit Engel & Völkers LiquidHome an Ihrer Seite steht einem neuen Lebensabschnitt nichts mehr im Wege. Ob Traumreise, Wintergarten oder die Unterstützung der Enkel – Dank des freigelegten Kapitals aus Ihrer Immobilie können Sie sich Ihre langersehnten Wünsche erfüllen. Der Teilverkauf Ihrer Immobilie liegt in den Händen einer erfahrenen Marke, mit Experten, denen Sie vertrauen können, welche über Immobilien-Wissen von mehr als 40 Jahren verfügen. Die jeweiligen Spezialisten begleiten Sie persönlich vom Teilverkauf bis zum späteren eventuellen Gesamtverkauf. Immer mit dem Ziel, Sie transparent, ehrlich und auf Augenhöhe zu beraten.