Die notarielle Beurkundung

Kosten

• Kaufpreis abhängig, meist vom Käufer bezahlt
• 1,5 - 2 % des Kaufpreises

Zweck

• Rechtssicherheit bei Grundstückskaufverträgen
• Notar als neutrale Kontrollinstanz

Dauer

• Standardbeurkundung: ca. 1 Stunde
• Immobilien-Teilverkauf: bis zu 2 Stunden, da hier Nießbrauch, Miteigentümervereinbarung und Rückkaufrechte beurkundet werden

Die notarielle Beurkundung ist ein im deutschen Recht verankerter Vorgang, der für bestimmte Rechtsgeschäfte, insbesondere im Immobilienbereich, erforderlich ist. Sie stellt die strengste Form der Dokumentation eines Rechtsgeschäfts dar. Ein Notar bestätigt die Authentizität der Erklärungen und übernimmt die Haftung für die Rechtsgültigkeit des Vertrags. Dies schließt Grundstückskaufverträge, Hypotheken- und Grundschuld-Bestellungen sowie Schenkungsversprechen ein.

Die notarielle Beurkundung spielt eine entscheidende Rolle in verschiedenen Bereichen der Geschäftswelt, indem sie rechtliche Sicherheit und Authentizität sicherstellt. Ihre Funktionen und Einsatzgebiete umfassen:

• Immobilienhandel: Bestätigung von Kaufverträgen, Grundschuld-Bestellungen, Hypotheken und Teilverkäufen.
• Unternehmensgründung und -transaktionen: Beurkundung von Gesellschaftsverträgen, Anteilsübertragungen und Umstrukturierungen.
• Erbrecht: Authentifizierung von Testamenten und Erbverträgen.
• Familienrecht: Beurkundung von Eheverträgen und Vormundschaftsangelegenheiten.
• Schenkungen: Sicherstellung der Rechtmäßigkeit von Schenkungsversprechen.
• Notarielle Vollmachten: Erstellung und Bestätigung von Vollmachten für verschiedene geschäftliche und private Angelegenheiten.
• Rechtsberatung: Bereitstellung unparteiischer Beratung zu vertraglichen und gesetzlichen Anforderungen.

Für den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks in Deutschland ist die notarielle Abwicklung des Kaufvertrags unerlässlich, wobei die hierfür anfallenden Notarkosten einen wesentlichen Bestandteil der Nebenkosten darstellen. Diese Gebühren umfassen verschiedene Dienstleistungen des Notars, die in der Bundesnotarordnung (BnotO) definiert sind. Dazu gehören die Beratung, die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs und die Beurkundung des Vertrags.

Bei der notariellen Abwicklung eines Immobilienkaufs in Deutschland umfassen die Notarkosten verschiedene essenzielle Leistungen, die sowohl für Käufer als auch für Verkäufer von Bedeutung sind. Diese Leistungen beinhalten:

• Beratung: Professionelle Unterstützung und Beratung für beide Vertragsparteien.
• Kaufvertragsentwurf: Erarbeitung eines detaillierten Entwurfs des Kaufvertrags.
• Notarielle Beurkundung: Formelle Beglaubigung des Kaufvertrags.
• Eintragungen: Registrierung von Wegerechten und Wohnrechten im Rahmen des Kaufs.
• Auflassungsvormerkung: Sicherstellung des Eigentumsübergangs im Grundbuch.
• Grundschuldlöschung: Bearbeitung der Löschung bestehender Grundschulden auf dem Objekt.
• Vorverkaufsverzichtserklärung: Beschaffung und Verarbeitung dieser wichtigen Erklärung.

In der Regel trägt der Käufer die Notarkosten, insbesondere bei Immobilientransaktionen. Es ist jedoch möglich, dass Käufer und Verkäufer sich auf eine andere Aufteilung der Kosten einigen.

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung für die Rechtsgültigkeit eines Immobilienverkaufs zwingend erforderlich. Diese gesetzliche Vorschrift dient dem Schutz der Vertragsparteien vor juristischen Fallstricken und Fehlern. Durch die Expertise des Notars wird maximale Beweiskraft des Vertrages gewährleistet, was bei späteren Streitigkeiten von entscheidender Bedeutung sein kann. Üblicherweise obliegt die Auswahl des Notars dem Käufer, der in der Regel auch die Kosten trägt. Dennoch besteht Spielraum für Absprachen oder Kompromisse zwischen den Vertragsparteien. Unabhängig davon, ob eine Immobilie vollständig oder nur teilweise verkauft wird, bleibt der Prozess der notariellen Beurkundung gleich, was bedeutet, dass auch bei einem Immobilien-Teilverkauf die Einschaltung eines Notars unvermeidlich ist.

Aufgabenbereich des Notars

Gemäß § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die notarielle Beurkundung bei Immobilienverkäufen vorgeschrieben. Dies dient dem Schutz der Verkäufer und Käufer vor unüberlegten Vertragsabschlüssen und potenziellen Nachteilen. Im Zuge eines Hausverkaufs wechselt nicht nur das Eigentum, sondern auch das dingliche Recht am Grundstück, was eine notarielle Beurkundung unerlässlich macht, um die Rechtssicherheit zu garantieren.

Vielfältige Verantwortlichkeiten

Notare übernehmen beim Verkauf von Grundstücken, Häusern oder Eigentumswohnungen eine Reihe wichtiger Aufgaben:

• Überprüfung und Sicherstellung von Eintragungen im Grundbuch, einschließlich Belastungen und Rechten Dritter.
• Koordination der Kaufpreiszahlung durch die Erwerber.
• Begleitung der Immobilienübergabe.
• Erstellung des Kaufvertrags unter unparteiischer juristischer Beratung.
• Verwaltung eines Notaranderkontos für die sichere Abwicklung des Kaufpreises.

Bei der Vorbereitung auf einen Notartermin zur Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags sind bestimmte Unterlagen und Informationen von entscheidender Bedeutung. Diese Auflistung umfasst:

• Ausweisdokumente: Gültiger Personalausweis oder Reisepass; bei Ablauf vor Beurkundung, ist eine vorherige Information an das Notariat wichtig.
• Immobilieninformationen: Detaillierte Angaben zur Immobilie, einschließlich Adresse und Art des Objekts.
• Kaufpreis: Exakte Angabe des vereinbarten Kaufpreises.
• Inventarliste: Auflistung aller Gegenstände, die im Kaufpreis inbegriffen oder vom Käufer zu übernehmen sind.
• Miet- und Pachtverhältnisse: Informationen zu bestehenden Verhältnissen, falls zutreffend.
• Übergabetermin: Festgelegtes Datum für die Übergabe der Immobilie.
• Maklerinformationen: Falls ein Makler beteiligt ist, Angaben zu dessen Namen, Anschrift und Kosten.
• Grundschulddokumente: Bei bestehenden Grundschulden, die relevanten Darlehensunterlagen und Bankdokumente.

Auswahl und Beauftragung des Notars

Sobald sich Käufer und Verkäufer über den Kaufpreis einig sind, ist die Einschaltung eines Notars erforderlich, um den Verkauf rechtsgültig zu machen. Der Käufer sollte zu diesem Zeitpunkt eine Finanzierungszusage der Bank haben. Die anfallenden Notarkosten übernimmt in der Regel der Käufer.

Vorbereitungen und Vorbesprechungen

Vor der Erstellung des Kaufvertrags durch den Notar sind einige wichtige Unterlagen bereitzustellen. Eventuelle Besonderheiten und Fragen zum Kaufvertrag sollten in einem Vorgespräch mit dem Notar geklärt werden.

Erstellung des Kaufvertragsentwurfs

Vor dem eigentlichen Beurkundungstermin erhalten Käufer und Verkäufer einen Entwurf des Kaufvertrags vom Notar zur Prüfung. Verkauft ein Unternehmer an einen Verbraucher oder umgekehrt, erhält der Verbraucher den Entwurf mindestens 14 Tage vor der Beurkundung. Diese Frist dient dazu, Fragen zu klären und eventuelle Änderungswünsche zu verhandeln.

Der Beurkundungstermin

Während des Beurkundungstermins liest der Notar den Kaufvertrag vor und erläutert dessen Inhalte. Anschließend erfolgt die Unterzeichnung durch Käufer und Verkäufer. Mit der Beurkundung durch den Notar wird der Verkauf rechtsverbindlich.

Abwicklung nach dem Notartermin

Nach dem Termin übernimmt der Notar die Koordination der weiteren Schritte, um die Abwicklung des Kaufs zu sichern.

Im Rahmen eines Immobilienverkaufs fallen verschiedene Gebühren an, die sich nach dem Wert der Immobilie und den einzelnen Schritten des Verkaufsprozesses richten. Diese Gebühren werden entweder vom Notar oder vom Grundbuchamt erhoben und richten sich nach der Gebührenordnung des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Hier eine detaillierte Auflistung der einzelnen Schritte und der zugehörigen Gebühren:

• Beurkundung des Kaufvertrags: Doppelter Gebührensatz (Notar)
• Eintragung einer Auflassungsvormerkung: Halber Gebührensatz (Grundbuchamt)
• Eintrag des Eigentümerwechsels: Einfacher Gebührensatz (Grundbuchamt)
• Beurkundung der Grundschuld: Einfacher Gebührensatz (Notar)
• Eintrag der Grundschuld: Einfacher Gebührensatz (Grundbuchamt)
• Kaufvollzug: Doppelter Gebührensatz (Notar)
• Betreuungsgebühr: Halber Gebührensatz (Notar)
• Beglaubigung der Unterschriften: Doppelter Gebührensatz, maximal jedoch 130 Euro je Unterschrift (Notar)

Die Höhe der jeweiligen Gebührensätze hängt vom Wert der Immobilie ab und ist im GNotKG genau festgelegt:

Kosten des Käufers

In Bezug auf die Kostenverteilung bei Immobilientransaktionen ist es üblich, dass der Käufer den Notar auswählt und die damit verbundenen Gebühren für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags übernimmt. Dies schließt alle Kosten ein, die für die formelle Bestätigung und rechtliche Absicherung des Kaufs anfallen.

Kosten des Verkäufers

Auf der anderen Seite fallen bestimmte Kosten, wie die Gebühren für die Löschung bestehender Grundschulden auf dem Objekt, üblicherweise in den Verantwortungsbereich des Verkäufers. Dazu gehören auch die Kosten für die Aufhebung von Rechten wie etwa Wohnrechten, die im Grundbuch eingetragen sind und vor dem Verkauf gelöscht werden müssen, um die Immobilie lastenfrei an den Käufer zu übergeben.

Besonderheiten in der notariellen Beurkundung

Bei einem Immobilien-Teilverkauf gibt es einige spezifische Aspekte, die im Rahmen der notariellen Beurkundung berücksichtigt werden müssen:

• Eintragung von Nießbrauchrechten: Beim Teilverkauf wird häufig ein Nießbrauchrecht vereinbart. Dies muss im Rahmen der notariellen Beurkundung genau dokumentiert und anschließend im Grundbuch eingetragen werden.
• Detaillierte Vertragsgestaltung: Der Kaufvertrag muss detailliert die Anteile des Verkäufers und Käufers an der Immobilie beschreiben. Es ist wichtig, alle Aspekte des Teilbesitzes, einschließlich der Rechte und Pflichten beider Parteien, genau festzulegen.
• Klärung der Finanzierungsaspekte: Die Finanzierung des Teilverkaufs kann komplex sein, insbesondere wenn die Immobilie noch mit einer Hypothek oder anderen Belastungen belegt ist. Diese Aspekte müssen im Kaufvertrag klar definiert und während der Beurkundung überprüft werden.
• Anpassung der Grundbuchsituation: Neben der Eintragung des Nießbrauchs müssen möglicherweise auch bestehende Grundbucheinträge angepasst werden, um den neuen Eigentumsverhältnissen Rechnung zu tragen.
• Regelung der Verwaltung und Instandhaltung: Im Kaufvertrag muss genau geregelt werden, wie die Verwaltung, Instandhaltung und eventuelle Reparaturen der Immobilie gehandhabt werden, insbesondere wenn der Verkäufer weiterhin in der Immobilie wohnt.
• Steuerliche Aspekte: Die steuerlichen Konsequenzen eines Immobilien-Teilverkaufs können komplex sein und sollten sowohl im Rahmen der Vertragsgestaltung als auch bei der Beurkundung berücksichtigt werden.

Der Hauptunterschied zwischen Beurkundung und Beglaubigung liegt im Umfang der Leistung des Notars. Während die Beurkundung eine vollständige Überprüfung der Rechtsgültigkeit des Dokuments und eine Beratung der Vertragsparteien umfasst, bestätigt die Beglaubigung lediglich die Echtheit einer Unterschrift oder eines Dokuments ohne weitere rechtliche Überprüfung oder Beratung.

Beglaubigung: Amtlich und Öffentlich

Amtliche Beglaubigung:

• Anwendbar für bestimmte Dokumente, wie Zeugnisse.
• Durchführbar bei Behörden wie Bürgerämtern und Kirchen.
• Kosten: ca. 2-7 Euro.

Öffentliche Beglaubigung:

• Notwendig für Dokumente wie Eintragungen ins Handelsregister.
• Durchführung beim Notar.
• Kosten höher als bei amtlichen Beglaubigungen.
• Notarielle Beurkundung: Gesetzlich vorgeschriebene Dokumente

Anwendungsbereiche:

• Unverzichtbar bei Grundstückskaufverträgen.
• Notwendig für die Gültigkeit bestimmter Rechtsgeschäfte.

Zweck:

• Schutz vor übereilten Vertragsabschlüssen.
• Sicherstellung maximaler Beweiskraft.

Beispiele:

• Testament: Empfohlen für Klarheit und Vermeidung von Unklarheiten.
• Vorsorgevollmacht: Notar kann bei Erstellung unterstützen.

Diese Unterscheidungen zeigen, wie wichtig es ist, die richtige Form der Beglaubigung oder Beurkundung für verschiedene Dokumente und Verträge zu wählen, um rechtliche Sicherheit und Klarheit zu gewährleisten.

Die notarielle Beurkundung ist ein entscheidender und formstrenger Prozess im deutschen Recht, der vor allem bei Immobilienkäufen, Unternehmensgründungen und Erbangelegenheiten zum Einsatz kommt. Die Beurkundung dient der Rechtssicherheit, der Authentifizierung von Dokumenten und bietet unparteiische Rechtsberatung. Dabei variieren die Kosten je nach Kaufpreis und machen in der Regel etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises aus. Besonders bei Immobilien-Teilverkäufen ist eine genaue rechtliche Gestaltung und notarielle Beurkundung erforderlich. Die Abgrenzung zur Beglaubigung liegt in der umfassenderen rechtlichen Überprüfung bei der Beurkundung. Insgesamt gewährleistet die notarielle Beurkundung rechtliche Klarheit und Sicherheit in wichtigen Vertragsangelegenheiten.

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