Nießbrauch

Das Wort Nieß bedeutet so viel wie „Genuss“. Das Nießbrauchrecht bei Immobilien beschreibt das Recht, diese – meist lebenslang – zu bewohnen und Nutzen daraus zu ziehen – auch wenn die Immobilie an einen neuen Eigentümer übergeht.

Wer seine Immobilie verkauft und zusätzlich zum Wohnrecht noch ein Nutzungsrecht vereinbart, bleibt wirtschaftlicher Eigentümer und behält damit sämtliche Nutzungsrechte am Eigenheim. Verkäufer dürfen also nicht nur bis zum Lebensende in ihrem Zuhause wohnen bleiben, sondern dieses auch wie gewohnt nutzen, gestalten und – bis zu einem gewissen Punkt – nach ihren Wünschen verändern. Einer der größten Besonderheiten und Vorteile ist jedoch das Recht, die Immobilie bei Bedarf zu vermieten und sogar Einnahmen daraus zu generieren – etwa beim Umzug in eine kleinere Wohnung oder in eine Seniorenresidenz.

Die Auszahlung des Kaufpreises erfolgt in der Regel als Einmalzahlung. Das ist besonders dann interessant, wenn Kapital für größere Anschaffungen benötigt wird und der Hausverkauf nicht dazu dient, die monatliche Rente aufzustocken. Häufig entscheiden sich Eigentümer auch dann für ein Nießbrauch-Modell, wenn sie ihre Wohnung oder ihr Haus noch zu Lebzeiten an ihre Erben weitergeben möchten. Denn: Die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Schenkungssteuer reduziert sich in diesem Fall um den Wert des Nießbrauchs und der Besitz verbleibt in der Familie.

Nießbrauch

Verschiedene Varianten im Überblick

Zuwendungsnießbrauch

In diesem Fall behält der Eigentümer seine Immobilie und erteilt einer anderen Person ein Nießbrauchrecht.

Beispiel: Ein Mann besitzt eine Eigentumswohnung, für die er seiner Tochter ein Nießbrauchrecht einräumt. Diese könnte dann entweder selbst in der Immobilie wohnen oder sie vermieten und die Einnahmen generieren.

Vorbehaltsnießbrauch

Hier wechselt die Immobilie zwar den Eigentümer, der Vorbesitzer erhält aber ein Nießbrauchrecht. Beispiel: Ein Mann besitzt eine vermietete Eigentumswohnung, die er aus steuerlichen Gründen an die Tochter weitergeben möchte – sie wird dann als Eigentümerin im Grundrecht eingetragen. Dank Nießbrauch kann der Vater die Mieteinnahmen aber weiterhin selbst nutzen. Bei ­einer nicht vermieteten Immobilie hätte der Vater ein lebenslanges Wohnrecht.

Nachrangiger Nießbrauch

Diese Variante funktioniert wie der Vorbehaltsnießbrauch – es wird aber zusätzlich festgelegt, auf wen das Nießbrauchrecht nach dem Ableben des Vorbesitzers übergeht.

Rechenbeispiel: Eine 65-jährige Rentnerin hat laut Statistischem Bundesamt eine Lebenserwartung von weiteren 21 Jahren. Sie besitzt ein Haus mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro, welches für monatlich 1.250 Euro vermietet werden könnte.

12.648 Euro (Kapitalzins) × 15.000 Euro (Jahresmiete) = 189.720 Euro (Gesamtwert des Nießbrauchrechts)

500.000 Euro (Immobilienwert) – 189.720 Euro (Gesamtwert des Nießbrauchrechts) = 310.280 Euro (Gesamtwert der Immobilie mit Nießbrauchrecht)

Nießbrauch

Pro und Contra

Wer sich für dieses Modell entscheidet, genießt gegenüber der Leibrente mehr Vorteile, ist aber auch für die Instandhaltung und Versicherung der Immobilie verantwortlich. Die laufen­den Unterhaltskosten sowie kleine ­Reparaturen – etwa die Gartenpflege, die Straßenreinigung oder das Streichen der Fassade – sind weiterhin vom Nießbrauchnehmer zu tragen. Für größere Umbauarbeiten und Modernisierungen, wie die Erneuerung des Daches oder den Austausch von Heizungsanlagen, ist der neue Eigentümer zuständig. Der größte Vorteil ist die optionale Vermietung der Immobilie, falls irgendwann doch ein Umzug nötig wird. Auch bei der Schenkungssteuer kann erheblich gespart werden – besonders interessant also für Eigentümer, die ihren Besitz zu Lebzeiten an ihre Erben übertragen möchten.