Spekulationssteuer bei Immobilien

Die Spekulationssteuer auf Immobilien ist für zahlreiche Investitionsentscheidungen rund um Immobilien entscheidend. Allen Fakten zur Spekulationssteuer bei Häusern und der Spekulationsfrist bei Grundstücken zusammengefasst:

Frist:

Die Spekulationssteuer greift bei Immobilienverkäufen in Deutschland im Regelfall innerhalb einer Spekulationsfrist von zehn Jahren. Die Spekulationssteuer für Grundstücke und Immobilien wird auf Gewinne aus dem Verkauf der Objekte, welche innerhalb dieser Frist erzielt wurden, berechnet. Ein Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt kann je nach Konstellation dazu führen, dass sich die Spekulationssteuer umgehen lässt.

Ausnahmen:

Die Spekulationssteuer entfällt bei Eigennutzung, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde. Das bedeutet, dass kein Steueranspruch auf den erzielten Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie entsteht, unabhängig davon, wie lange die Immobilie insgesamt im Besitz war.

Unter anderem kann die zehnjährige Spekulationsfrist auf fünf Jahre verkürzt werden. Dies ist der Fall, wenn die Immobilie im Jahr vor dem Verkauf und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Höhe der Spekulationssteuer:

Die Höhe der Spekulationssteuer für Privatpersonen kann durch einen Steuerfreibetrag innerhalb der Spekulationsfrist für Immobilien reduziert werden. Dieser Freibetrag liegt aktuell bei 600 Euro pro Jahr für Ledige und 1.200 Euro pro Jahr für Verheiratete.

Mit einer geschickten Gestaltung von Kaufverträgen kann die Höhe der Spekulationssteuer der Immobilie minimiert werden.

Strafen:

Wenn die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf nicht ordnungsgemäß angegeben und bezahlt wird, können verschiedene Strafen und Bußgelder drohen. Die genaue Höhe und Art der Strafen hängen von verschiedenen Faktoren wie dem Grad der Fahrlässigkeit oder Vorsatz, der Höhe des hinterzogenen Betrags und den individuellen Umständen des Falles ab. Allgemein können folgende Sanktionen auftreten:

• Nachzahlung der Steuerschuld: Die nicht gezahlte Steuer muss nachgezahlt werden, zuzüglich Zinsen.
• Verspätungszuschläge: Bei verspäteter Abgabe der Steuererklärung können Zuschläge erhoben werden.
• Bußgelder: Für leichtere Vergehen können Bußgelder verhängt werden.
• Strafverfahren wegen Steuerhinterziehung: Bei vorsätzlicher Steuerhinterziehung kann ein Strafverfahren eingeleitet werden, das zu Geld- oder Freiheitsstrafen führen kann.

Die Höhe des zu entrichtende Betrages lässt sich mit einem Spekulationssteuerrechner ermitteln. Die Berechnung der Spekulationssteuer erfolgt mit den folgenden Parametern:

• Kaufpreis
• Kaufnebenkosten
• Verkaufserlös
• Absetzung für Abnutzung (AfA)
• Nebenkosten Verkauf
• getätigte Aufwendungen

Die Spekulationssteuer beim Verkauf eines Hauses hängt davon ab, wie viel Gewinn man beim Verkauf innerhalb einer bestimmten Zeit (der Spekulationsfrist) macht. Dieser Gewinn wird berechnet, indem man vom Verkaufspreis des Hauses (plus Abschreibung und Nebenkosten des Verkaufs) den ursprünglichen Kaufpreis (plus Nebenkosten des Kaufs und alle Ausgaben für Verbesserungen am Haus) abzieht.

Bei der Spekulationssteuer für Immobilien werden Ausgaben für Renovierungen berücksichtigt. Wenn diese Renovierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie gemacht werden, gelten sie als zusätzliche Kaufkosten.

Für die Berechnung der Spekulationssteuer auf eine Immobilie ist auch der persönliche Steuersatz wichtig. Das folgende Beispiel zeigt, wie hoch die Steuer ausfällt und wie sie berechnet wird:

• Kaufpreis: 350.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 28.000 Euro
• Aufwendungen durch Renovierungen: 45.000 Euro
• Verkaufspreis 550.000 Euro
• Nebenkosten Verkauf: 35.000 Euro
• persönlicher Steuersatz: 40 %

Demnach ergibt sich folgende Berechnung:

Verkaufspreis + Nebenkostenverkauf - Kaufpreis - Kaufnebenkosten - Aufwendungen für Renovierungen.

Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf = 585.000 Euro - 423.000 Euro = 162.000 Euro * 40 % Steuersatz = 64.800 Euro.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Rückabwicklung der AfA dazu führen kann, dass trotz eines Verkaufserlöses unter dem ursprünglich gezahlten Kaufpreis ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht. Dieser Verlust mindert nicht das aktuelle Einkommen, bietet jedoch die Option eines Verlustvortrags. Das bedeutet, wenn in den kommenden Jahren eine weitere Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn veräußert werden, kann der zuvor entstandene Verlust mit diesem Gewinn verrechnet werden. Infolgedessen reduziert sich die Höhe der zu zahlenden Steuer.

Sind seit dem Kauf der Immobilie zehn Jahre vergangen, muss beim Immobilienverkauf keine Spekulationssteuer gezahlt werden.

Findet der Verkauf der Immobilie aber innerhalb dieser Zehnjahresfrist statt, wird die Spekulationssteuer fällig. Diese Regel soll verhindern, dass Leute schnell Immobilien kaufen und verkaufen, um Profit zu machen. Die zehnjährige Frist beginnt am Tag nach dem Kaufvertrag und endet zehn Jahre später.

Beispiel: Bei einem Kauf am 18. Juli 2023 entsteht eine Steuerpflicht bei einem Verkauf vor dem 19. Juli 2033.

Wird das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer, sofern im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Jahren dort gewohnt wurde. Auch teilweise Jahre werden berücksichtigt. Beispielsweise führt ein Einzug im November 2021 und ein Verkauf im Januar 2023 nicht zur Steuerpflicht. Es muss nachgewiesen werden, dass in der Immobilie gewohnt wurde, zum Beispiel durch eine Bestätigung vom Einwohnermeldeamt. Dies ermöglicht die Vermeidung der Spekulationssteuer.

• Selbstnutzung der Immobilie: Wenn der Erbe das geerbte Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat.

• Zehnjähriger Besitzdauer: Wenn seit dem ursprünglichen Kaufdatum der Immobilie durch den Erblasser mehr als zehn Jahre vergangen sind, bevor sie verkauft wird.
• Geringfügigen Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften: Wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften, einschließlich des Verkaufs der geerbten Immobilie, im Kalenderjahr unter 600 Euro liegt.

Bei geerbten Immobilien in Deutschland ist die Lage mit der Spekulationssteuer etwas anders. Normalerweise fällt für ein geerbtes Haus keine Spekulationssteuer an, weil man es durch Erbschaft bekommt. Aber es gibt eine zehnjährige Spekulationsfrist, die man beachten muss. Diese Frist beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem ursprünglichen Kaufdatum durch den Verstorbenen (Erblasser). Wenn der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, muss der Erbe keine Spekulationssteuer zahlen, wenn er das Haus verkauft.

Es gibt auch eine Ausnahme: Wenn der Erbe das Haus selbst für mindestens drei Jahre nutzt, fällt auch innerhalb der zehn Jahre keine Spekulationssteuer an. Dies gilt auch für unbebaute Grundstücke, die geerbt und verkauft werden.

Zusammengefasst, bei geerbten Immobilien entfällt die Spekulationssteuer, wenn der Erblasser das Haus vor über zehn Jahren gekauft hat oder wenn der Erbe es für mindestens drei Jahre selbst genutzt hat. Sonst könnte bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Frist Spekulationssteuer anfallen.

Doppelbesteuerungsabkommen bei Immobilien im Ausland

Für Deutsche, die im Ausland Immobilien kaufen, gelten die Regelungen des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens. Diese Abkommen regeln, in welchem Land Steuern zu zahlen sind.

Gewerbliche Immobilienverkäufer

Gewerbliche Verkäufer müssen Spekulationssteuer zahlen. Als gewerblich gilt man, wenn man regelmäßig Immobilien verkauft (in der Regel ab drei Verkäufen pro Jahr) und dabei Gewinn erzielen will.

Spekulationsfrist

Die Spekulationssteuer gilt für Immobilien, die innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft werden.

Ausnahmen bei Eigennutzung

Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde.

Verkauf geerbter Immobilien

Für geerbte Immobilien beginnt die zehnjährige Frist ab dem Kaufdatum des Erblassers. Keine Steuer fällt an, wenn der Erbe die Immobilie selbst für mindestens drei Jahre nutzt oder wenn seit dem Kauf durch den Erblasser mehr als zehn Jahre vergangen sind.

Freibetrag bei privaten Veräußerungsgeschäften

Ein Gewinn bis zu 600 Euro pro Jahr aus privaten Veräußerungsgeschäften, einschließlich des Immobilienverkaufs, ist steuerfrei.

Verkauf ohne Gewinn

Wenn die Immobilie ohne Gewinn verkauft wird, fällt keine Spekulationssteuer an.

Beim Teilverkauf einer Immobilie verkauft der Eigentümer einen Teil (bis zu 50 %) seines Hauses oder seiner Wohnung. Der Käufer wird dann Miteigentümer, hat aber kein Nutzungs- oder Veränderungsrecht. Oft wird im Grundbuch ein Nießbrauch eingetragen, der den Verkäufer schützt, falls der Käufer insolvent wird. Beide, Verkäufer und Käufer, stehen dann als Eigentümer im Grundbuch.

Auch beim Teilverkauf kann Spekulationssteuer anfallen, genau wie beim kompletten Hausverkauf. Die wichtige Regel ist hier die Spekulationsfrist: Wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf teilweise verkauft wird, kann Steuer anfallen. Wenn der Verkäufer das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt hat, fällt keine Spekulationssteuer an. Bei Teilverkäufen gelten die gleichen Regeln zur Berechnung der Spekulationsfrist und des Spekulationsgewinns wie bei einem vollständigen Verkauf.

Es gibt verschiedene Wege, wie Verkäufer die Höhe der Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie senken können:

• Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn man seine Immobilie während der Spekulationsfrist verkauft, muss man oft das Darlehen vorzeitig zurückzahlen. Die Banken verlangen dann meistens eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Entschädigung kann vom Gewinn abgezogen werden, was zu einer geringeren Spekulationssteuer führt. Das kommt oft bei Scheidungen oder Umzügen vor.
• Reparatur- und Modernisierungskosten: Ausgaben für Reparaturen und Modernisierungen, die in den letzten drei Jahren gemacht wurden, können den Gewinn mindern. Sie werden zum Kaufpreis hinzugerechnet. Schönheitsreparaturen sind davon ausgeschlossen.
• Abschreibung bei vermieteten Objekten: Besitzer von vermieteten Immobilien können die Abschreibungen jedes Jahr von der Steuer absetzen. Wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird, kann diese Abschreibung den Gewinn mindern. Die genauen Regeln dazu stehen im Einkommensteuergesetz (§ 23 Abs. 3).
• Verrechnung von Verlusten: Verluste aus anderen Immobilieninvestitionen können mit Gewinnen aus dem Verkauf verrechnet werden, was die Spekulationssteuer ebenfalls senken kann.

Diese Methoden helfen, den zu versteuernden Gewinn zu reduzieren und somit die Spekulationssteuer zu verringern.

Veräußerungskosten sind Ausgaben, die beim Verkauf einer Immobilie anfallen. Hier einige Beispiele:

• Maklerkosten: Geld, das man zahlt, um einen Makler für den Verkauf der Immobilie zu beauftragen.
• Werbekosten: Ausgaben für Anzeigen oder Marketingmaterial, um die Immobilie zu bewerben.
• Notarkosten: Gebühren für die Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar.
• Grundbuchgebühren: Kosten für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
• Energieausweis: Kosten für die Erstellung eines Energieausweises, der für den Verkauf nötig ist.
• Besichtigungsfahrten: Ausgaben für Fahrten, um potenzielle Käufer die Immobilie zeigen zu lassen.
• Finanzierungskosten: Zum Beispiel Vorfälligkeitsentschädigungen, wenn man ein Darlehen oder eine Hypothek vorzeitig zurückzahlt.

Diese Kosten werden vom Verkaufserlös abgezogen, um den Gewinn zu ermitteln, der für die Spekulationssteuer relevant ist.

Man kann die Spekulationssteuer für eine Immobilie reduzieren, indem man Verluste aus einem Immobilienverkauf mit Gewinnen aus anderen Verkäufen verrechnet.

• Überprüfung aller Immobilienverkäufe: Zuerst muss man alle Verkäufe von Immobilien in einem Jahr zusammenrechnen, um zu sehen, ob insgesamt ein Gewinn oder ein Verlust entstanden ist.
• Verluste und Gewinne verrechnen: Wenn man in einem Jahr insgesamt einen Verlust gemacht hat (also die Verluste größer als die Gewinne sind), kann man diesen Verlust nicht mit anderen Einkünften desselben Jahres verrechnen. Aber man kann diesen Verlust mit Gewinnen aus dem vorherigen Jahr verrechnen. Das nennt man einen "Verlustrücktrag" um ein Jahr.
• Unbegrenzter Verlustvortrag: Wenn nach dem Verlustrücktrag immer noch Verluste übrig sind, kann man diese in den folgenden Jahren mit zukünftigen Gewinnen verrechnen. Dies nennt man "Verlustvortrag".
• Steuererklärung: Der Verlust muss in der Steuererklärung angegeben werden, damit er berücksichtigt wird. Wenn die Steuererklärung abgeschlossen ist, ist sie verbindlich. Man kann aber Einspruch einlegen, wenn man Fehler entdeckt.
• Alte Verluste: Verluste, die bis zum Jahr 2009 nach der alten Regel entstanden sind, können auch mit Gewinnen aus späteren Jahren verrechnet werden.

Kurz gesagt, Verluste aus Immobilienverkäufen lassen sich nutzen, um die Spekulationssteuer zu reduzieren, indem man sie mit Gewinnen aus anderen Jahren verrechnet.

Die Spekulationssteuer bei Immobilien in Deutschland ist ein wichtiger Aspekt bei Immobilieninvestitionen, wobei sie in der Regel bei Verkäufen innerhalb einer zehnjährigen Frist nach dem Kauf anfällt. Ausnahmen bestehen bei Eigennutzung oder Erbschaften, und die Steuerhöhe hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Verkäufer können die Steuerlast durch verschiedene Methoden, wie die Berücksichtigung von Vorfälligkeitsentschädigungen, Renovierungskosten und Abschreibungen, sowie durch Verrechnung von Verlusten mit Gewinnen reduzieren. Wichtig ist auch das Wissen um Veräußerungskosten und die Möglichkeit, Einspruch gegen die Steuererklärung einzulegen, was strategische Planung und Kenntnis der Steuergesetze erfordert.