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Veröffentlicht am 24. März 2022

Immobiliengutachten: Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Gutachten von Immobilien: wie wird der Wert ermittelt, was ist enthalten und welche Unterlagen benötigen Sie? Mehr dazu, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist es wichtig, den Wert Ihres Hauses zu kennen. In den letzten Jahren sind Wertgutachten für viele Arten von Immobilientransaktionen obligatorisch geworden. Die Wertermittlung ist oft eine komplexe Aufgabe, welche erfahrene Fachleute erfordert, die mit den nationalen und lokalen Märkten vertraut sind. Denn ein Gutachter muss nicht nur die Angaben vor Ort berücksichtigen, sondern auch seine Markterfahrung nutzen, um den tatsächlichen Wert der Immobilie genau zu schätzen.

Ein Immobiliengutachten unterscheidet sich von anderen Gutachten: Während es sich bei anderen Arten von Bewertungen um fortlaufende Prozesse handelt, wissen Sie bei einer Immobilienbewertung nur, was die Immobilie zu einem bestimmten Datum und Zeitpunkt wert ist. Bei einem Immobiliengutachten werden Zustand, Lage, Größe usw. beurteilt und ergeben so den Verkehrswert.

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie berechnet?

Es gibt verschiedene Methoden, die ein Gutachter zur Ermittlung des Immobilienwertes anwendet. Sachwertverfahren: Der Preis einer Immobilie wird grob nach der folgenden Formel berechnet: Bodenrichtwert + Gebäuderealwert = Sachwert. Dieses Verfahren wird in der Regel für Immobilien, die vom Eigentümer selbst genutzt werden, angewandt. Vergleichswertverfahren: Hierbei werden Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in einem Gebiet herangezogen, um den Wert eines Hauses zu ermitteln. Ertragswertverfahren: Hier wird der Wert einer Immobilie grob nach der folgenden Formel berechnet: Bodenwert + Gebäudeertragswert = Ertragswert. Diese Methode wird bei Immobilien eingesetzt, die nicht vom Eigentümer selbst bewohnt werden.

Diese Punkte müssen in einem Gutachten enthalten sein:

  • Die Methoden, die zur Berechnung herangezogen wurden
  • Lage der Immobilie sowie Anbindung und Nachbarschaft
  • Zustand (sowohl Bausubstanz als auch Leitungen, Rohre und Elektronik)
  • Energieeffizienz
  • Ausgestaltung des Querschnitts und der Außenanlagen
  • Anbindung an das Wasser-, Strom- und Internetnetz

Der Sachverständige erstellt, basierend auf diesen Angaben, einen Bewertungsbericht. Entweder ein gerichtsfestes Vollgutachten, mit Fotos und Dokumenten untermauert, oder ein Kurzgutachten auf der Grundlage seiner Besichtigung der Immobilie nach Augenschein und der vom Eigentümer zur Verfügung gestellten Informationen.

Sie möchten Ihren Immobilienwert steigern? In diesem Artikel gibt es gute Ideen und hilfreiche Tipps, wie Sie mehr aus Ihrer Immobilie herausholen:

Wer sollte das Gutachten erstellen?

Bei der Wahl des Gutachters, welcher den Marktwert der Immobilie ermittelt, kommt es darauf an, um welche Art von Gutachten es sich handelt. Bei einer Immobilienbewertung für einen einfachen Verkauf (d. h. ohne verbundenen Rechtsstreit) reicht es, wenn das Gutachten von einem Makler oder einem freien Gutachter ausgestellt wird. Dieser Bericht ist meist ca. 10 Seiten lang und die Ermittlung dauert nicht länger als ein paar Tage.

Bei einem Kurzgutachten muss es sich allerdings um einen zertifizierten Gutachter handeln. Diese Gutachten werden genutzt, wenn sie beispielsweise bei einer Behörde vorgelegt werden oder zur Ermittlung von der Steuerpflicht. Diese Gutachten umfassen rund 20 - 30 Seiten und die Ermittlung kann bis zu mehreren Wochen dauern.

Ein Vollgutachten muss von einem öffentlich bestellten bzw. verteidigten Gutachter erstellt werden. Nur so gilt es als gerichtsfest. Diese Gutachten umfassen für gewöhnlich 50 Seiten oder mehr und es kann in manchen Fällen mehrere Monate dauern, bis dieses Gutachten fertiggestellt ist.

Achten Sie beim Gutachter darauf, dass er unabhängig arbeitet und zertifiziert ist. Bei der Zertifizierung sollte darauf geachtet werden, dass es sich um seriöse und vertrauensvolle Anbieter handelt, wie zum Beispiel:

  • TÜV
  • Dekra
  • DIA
  • EIPOS
  • IHK

Welche Kosten sind mit einem Gutachten verbunden?

Ein Gutachten erstellen zu lassen, kann eine sehr kostspielige Angelegenheit werden. Ausschlaggebend ist erneut, um was für ein Gutachten es sich handelt. Bei einer einfachen Immobilienbewertung durch einen Makler beläuft sich der Preis meist auf 500 - 1.000 Euro. Bei einem Kurzgutachten sind die Preise ähnlich. Hierbei wird vorwiegend ein fester Stundensatz vereinbart. Dabei sollte die Anzahl der geschätzten Stunden ebenfalls im Anbot angegeben werden, zusammen mit einer realistischen Begründung. Der abweichende Preis, der sich nicht so einfach vorab festzustellen lässt, ist der bei einem Vollgutachten. Hier belaufen sich die Kosten normalerweise auf mindestens 0,5 - 1 Prozent des später ermittelten Verkehrswertes.

Diese Faktoren spielen bei den Kosten des Gutachtens eine Rolle:

  • Um welche Art von Gutachten handelt es sich?
  • Welche Qualifikationen bringt der Gutachter mit?
  • Wo befindet sich das Objekt?
  • Wie groß ist das Objekt?

Gut zu wissen: Wenn Sie sich für einen Immobilien-Teilverkauf bei Engel & Völkers LiquidHome entscheiden, werden jegliche Kosten für einen Gutachter von uns übernommen.

Welche Unterlagen benötigt der Gutachter?

  • Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
  • Auszug aus der Flurkarte (nicht älter als drei Monate)
  • Bauzeichnungen der Immobilie (bemaßter Grundriss)
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (Bauordnungsamt)
  • Wohnflächenberechnung
  • Modernisierungsnachweise (Rechnungen von Arbeiten am und im Haus)
  • Zusätzliche Unterlagen bei Eigentumswohnungen, Denkmälern, Erbbaurecht oder ähnlichem

Diese vier Dinge sollten Sie unbedingt im Hinterkopf behalten:

  • Bei der Beantragung eines Gutachtens ist es wichtig, dass Sie wissen, warum Sie das Gutachten anfordern und wofür Sie es benötigen: Reicht ein Kurzgutachten oder muss es gerichtsfest sein?

  • Stellen Sie fest, was für einen Sachverständigen Sie beauftragen müssen – Kann es ein Makler sein oder muss er ein öffentlich bestellter Gutachter sein?

  • Geben Sie Ihrem Sachverständigen ausreichend Zeit für die Erstellung seines Gutachtens. Vergewissern Sie sich außerdem, dass alle relevanten Dokumente zur Verfügung stehen.

  • Klären Sie die Honorar- und Abrechnungsmodalitäten vor Auftragserteilung.

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