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Veröffentlicht am 12. Juli 2021

Erbschaftssteuer bei Immobilien: So wird sie berechnet

Erbschaftssteuer: So sparen Sie. Wann wird die Erbschaftssteuer bei Immobilien berechnet? Gibt es Freibeträge? Kann man sie umgehen? Ein Überblick.

Ob vom Ehepartner oder von den Kindern: Wer eine Immobilie erbt, wird früher oder später mit der Erbschaftssteuer konfrontiert. Doch wann wird diese fällig? Lässt die Zahlung sich durch Schenkungen oder Freibeträge umgehen? Und wie wird der Wert einer Immobilie für die Erbschaftssteuer ermittelt? Wir geben Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Wie wird ein geerbtes Haus versteuert?

In Deutschland gilt das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz – auch beim Vererben von Immobilien und Grundstücken. Es kommt immer dann zum Einsatz, wenn der Erblasser verstirbt, das Eigentum also „von Todes wegen“ weitergegeben wird. Außerdem findet es Anwendung bei Schenkungen. Die gute Nachricht: Das Gesetz sieht Steuerfreibeträge vor – und je näher das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erbe, desto höher fallen diese Freibeträge aus. Umgekehrt bedeutet das: Je entfernter die Verwandtschaft, desto niedriger die Freibeträge. Ehegatten und Lebenspartner haben demnach die niedrigste Steuerlast, gefolgt von Kindern, Stief- und Adoptivkindern. Es folgen Enkel, Eltern und Großeltern, erst dann kommen Geschwister sowie deren Kinder, Stiefeltern und Stiefkinder. Bei einem nahen Verwandtschaftsverhältnis kann es also vorkommen, dass die Erbschaftssteuer ganz entfällt, sofern der Wert der Immobilie den Freibetrag nicht übersteigt. Ob dies der Fall ist, hängt auch vom ermittelten Verkehrswert der Immobilie, also dessen Marktwert, ab. Zusammengefasst: Die Besteuerung eines vererbten Hauses berechnet sich aus dessen Verkehrswert, der Höhe des steuerpflichtigen Erbanteils und des Gesamterbes. Danach wird der jeweilige Steuersatz bzw. die Steuerklasse definiert.

Wie hoch sind die Freibeträge bei vererbten Immobilien?

Laut Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz §16 gelten in Deutschland aktuell die folgenden Freibeträge:

  • Ehegatten & Lebenspartner: 500.000 Euro
  • Kinder, Stief- und Adoptivkinder: 400.000 Euro
  • Enkelkinder: 200.000 Euro
  • Eltern & Großeltern: 100.000 Euro
  • Geschwister & deren Kinder, Stiefeltern & Schwiegerkinder: 20.000 Euro

Welcher Steuerklasse gehörte ich an?

Auch hier gilt: Je näher die Verwandtschaft, desto niedriger die Steuerklasse.

  • Steuerklasse 1: Ehegatten & Lebenspartner, Kinder, Stief- und Adoptivkinder, Enkel, Eltern & Großeltern
  • Steuerklasse 2: Geschwister & deren Kinder, Stief- und Schwiegereltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehepartner
  • Steuerklasse 3: nicht-verwandte Erben

Wie kann ich die Erbschaftssteuer umgehen?

Überschreitet der Wert des Erbes den Steuerfreibetrag nicht, wird ohnehin keine Erbschaftssteuer fällig. Falls doch, kann die Steuer wie folgt umgangen werden:

  1. Das vom Erblasser selbst genutzte Eigenheim wird an den Lebenspartner vererbt und dieser bewohnt es für mindestens zehn weitere Jahre selbst

  2. Das vom Erblasser selbst genutzte Eigenheim wird an die Kinder vererbt und diese bewohnen es für mindestens zehn Jahre selbst – die Steuer entfällt hier aber nur, wenn die Wohnfläche nicht größer als 200 m² ist.

Eine andere Option ist die Schenkung von Immobilien noch zu Lebzeiten, also eine vorweggenommene Erbfolge, die sich beispielsweise mit einem Nießbrauchrecht vereinen lässt. Wichtig: Eine Schenkung von Immobilien muss immer notariell beurkundet werden. Freibeträge bei Schenkungen können alle zehn Jahre genutzt werden. Bei vermieteten Immobilien sind „nur“ 90 Prozent des Verkehrswerts steuerpflichtig. Dadurch kann sich die Erbschaftssteuer verringern oder ebenfalls ganz entfallen.

Beispiel: Wie viel Erbschaftssteuer muss ich zahlen?

Anhand der vorigen Grundlagen lässt sich ein einfaches Beispiel zur Berechnung der Erbschaftssteuer aufzeigen:

Ein Mann erbt das Haus seiner verstorbenen Ehefrau mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro. Da er einen Steuerfreibetrag von ebenfalls 500.000 Euro hat, entfällt die Besteuerung hier komplett. Würde die Tochter die Immobilie erben, müsste diese 100.000 Euro besteuern – und zwar mit einem Prozentsatz von 15 Prozent, was eine Summe von 15.000 Euro ergibt.

Wie wird der Wert einer Immobilie für die Erbschaftssteuer ermittelt?

Der Verkehrswert der zu vererbenden Immobilie dient als Grundlage für die Besteuerung – doch wie wird dieser vom Finanzamt berechnet? Genau genommen spielen hier mehrere Faktoren mit herein: Lage, Zustand, Ausstattung – also die Eigenschaften, die auch zur Festlegung des Verkaufspreises einer Immobilie herangezogen werden. Der Verkehrswert wird häufig durch einen Gutachter festgestellt – und zwar wahlweise mittels Vergleichsverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren. Wer sich nicht auf das Urteil des Finanzamtes verlassen und selbst einen Gutachter beauftragen möchte, muss dafür um die 1.500 bis 2.000 Euro einkalkulieren – diese Kosten sind jedoch als Erbnebenkosten absetzbar. Alles zum Thema Immobilienbewertung erfahren Sie hier.

Welche Erbfolge gilt bei Immobilien?

Falls kein Testament oder Erbvertrag vorliegt, findet das gesetzliche Erbrecht Anwendung. Auch hier spielen wieder die Verwandtschaftsverhältnisse die entscheidende Rolle:

  1. Ehepartner
  2. Kinder, Enkel, Urenkel
  3. Eltern, Geschwister, Neffen, Nichten

Noch ein Tipp zum Abschluss: Als Erbe sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, sich innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt zu melden.

Weitere Informationen darüber wie sich ein Immobilien-Teilverkauf bei einer Erbschaft verhält, finden Sie in unserem Artikel: