Spekulationssteuer: Einfach erklärt

Veröffentlicht am 25.10.2021

Spekulationssteuer umgehen: So geht's. Sie planen einen Immobilienverkauf? Wir erklären, wie die Spekulationssteuer berechnet wird und wann sie entfällt

Beim Verkauf von Immobilien können unterschiedliche Steuern anfallen. Eine von ihnen ist die so genannte Spekulationssteuer, die jedoch in vielen Fällen umgangen werden kann. Wir erklären, wie das funktioniert, welche Besonderheiten es bei vererbten Immobilien gibt und wann die Spekulationssteuer entfällt.

Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Die gute Nachricht: Die Spekulationssteuer wird nur unter bestimmten Voraussetzungen fällig. In folgenden Fällen muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden:

• Die Immobilie wurde durchgehend selbst bewohnt

• Die Immobilie wurde mindestens im Jahr des Verkaufes sowie den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt

• Zwischen Erwerb und Verkauf der Immobilie liegen mindestens zehn Jahre

• Der Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- und Werbungskosten) beträgt weniger als 600 Euro

Sonderfall Erbe: Wird eine Immobilie vererbt, wird die Spekulationszeit sozusagen vom Erblasser auf den neuen Eigentümer übertragen. Das bedeutet: Hat der Verstorbene die obigen Kriterien vor seinem Ableben erfüllt, muss auch der Erbe beim Verkauf der Immobilie keine Spekulationssteuer zahlen.

Was ist die Spekulationsfrist?

Die Spekulationsfrist ist auch als Zehnjahresfrist bekannt. Sie besagt, dass die Spekulationssteuer entfällt, sobald zwischen Erwerb und Verkauf einer Immobilie zehn Jahre liegen. Der Spekulationszeitraum beginnt mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und endet mit dem Tag des Verkaufsabschlusses.

Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Die Spekulationssteuer bei Immobilien richtet sich nach dem reinen Gewinn des Verkaufes. Zur Ermittlung werden vom Verkaufspreis die Anschaffungs- und Kaufnebenkosten abgezogen. Dazu zählen – neben dem ursprünglichen Kaufpreis – Gebühren für:

• Grunderwerbsteuer

• Gutachter

• Makler

• Notar

• Grundbuch

• Renovierung

Jedoch gibt es keinen vorgeschriebenen Steuersatz, was die Höhe der Spekulationssteuer schwer kalkulierbar macht. Zur Berechnung wird neben dem Verkaufserlös auch der individuelle Einkommenssteuersatz herangezogen. Heißt konkret: Wer ein höheres Einkommen hat, muss eine höhere Spekulationssteuer zahlen. Wer ein niedrigeres Einkommen hat, zahlt eine niedrigere Spekulationssteuer.

Spekulationssteuer beim Teilverkauf

Beim Immobilien-Teilverkauf gelten dieselben Richtlinien wie beim klassischen Hausverkauf. Haben Sie Ihre Immobilie also im Jahr des Teilverkaufes sowie in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, wird keine Spekulationssteuer berechnet. Selbst wenn Sie Ihre Immobilie vermietet haben, wird der Teilverkaufserlös nur dann besteuert, wenn Sie sich noch innerhalb der Zehnjahresgrenze befinden. Sie haben Fragen zum Immobilien-Teilverkauf? Gerne beraten wir Sie oder erstellen Ihnen ein unverbindliches Angebot!