Die Immobilienrente steigert die finanzielle Flexibilität im Alter durch Optionen wie Leibrente, Verkauf mit Wohnrecht, Umkehrhypothek oder Teilverkauf, ohne das Zuhause verlassen zu müssen.
Die Immobilienrente ermöglicht es, Kapital aus dem Eigenheim freizusetzen, ohne dass die Eigentümer ihr vertrautes Zuhause verlassen müssen. Dies unterscheidet sie von Optionen wie dem vollständigen Verkauf der Immobilie oder der Aufnahme eines Kredits. Verschiedene Modelle bieten hierfür flexible Lösungen:
Jedes dieser Modelle bietet unterschiedliche Vorteile und Bedingungen, insbesondere im Hinblick auf das Wohnrecht und die damit verbundenen Kosten. Zudem stehen bestimmte Modelle, wie die Leibrente, in der Regel erst Personen ab einem bestimmten Alter zur Verfügung. Es ist daher wichtig, alle Optionen sorgfältig zu prüfen, um das Modell zu finden, das am besten zu den individuellen Bedürfnissen und Lebensumständen passt.
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Eine ganz neue Variante der Immobilienrente ist der Teilverkauf, bei dem lediglich bis zu 50 Prozent der Immobilie an einen stillen Teilhaber verkauft werden – bei Engel & Völkers LiquidHome sind auch 15 Prozent, 30 Prozent oder alle Werte dazwischen möglich. Die vereinbarte Verkaufssumme richtet sich nach dem aktuellen Marktwert, wird durch einen Gutachter ermittelt und sofort ausgezahlt. Eigentümer erhalten zudem ein Nießbrauchrecht, welches im Grundbuch vereinbart wird und Ihnen neben einem lebenslangen Wohnrecht auch viele weitere Freiheiten zusichert. Im Gegenzug zahlen Sie als Verkäufer ein sogenanntes Nutzungsentgelt an den neuen Eigentümer – diese jährliche Gebühr liegt (je nach Laufzeit) bei etwa 4,95 Prozent des Teilverkaufspreises. Außerdem haben Sie die Wahl, ob Sie „außerordentliche öffentliche Lasten“ oder „außergewöhnliche Instandhaltungen“ allein oder mit unserer Beteiligung tragen möchten.
Das Besondere: Durch das Nießbrauchrecht bleiben Verkäufer wirtschaftliche Eigentümer. So können sie ihre Immobilie nicht nur weiterhin zu 100 Prozent gestalten und nutzen, sondern diese – etwa bei einem Umzug z – auch vermieten und Mieteinnahmen daraus erwirtschaften. Steigt die Immobilie im Wert, können sie ebenfalls davon profitieren wenn Sie das Eigenheim zu einem späteren Zeitpunkt komplett verkaufen.
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Das Nießbrauchrecht lässt sich auch bei einem Komplettverkauf von Immobilien anwenden. Es unterscheidet sich nur insofern vom Teilverkauf, als dass die ganze Immobilie verkauft wird. Häufig entscheiden sich Eigentümer dafür, wenn sie ihre Wohnung oder ihr Haus noch zu Lebzeiten an ihre Erben weitergeben möchten. Denn: Die Schenkungssteuer reduziert sich in diesem Fall um den Wert des Nießbrauchs. Hier gibt es drei Möglichkeiten:
Zuwendungsnießbrauch: Der Eigentümer behält seine Immobilie und erteilt einer anderen Person ein Nießbrauchrecht – diese kann sie dann selbst bewohnen oder vermieten.
Vorbehaltsnießbrauch: Die Immobilie wechselt zwar den Eigentümer, der Vorbesitzer erhält aber ein Nießbrauchrecht. Dadurch kann er weiterhin Mieteinnahmen aus der Immobilie einstreichen oder diese selbst lebenslang bewohnen.
Nachrangiger Nießbrauch: Diese Variante funktioniert wie der Vorbehaltsnießbrauch – es wird aber zusätzlich festgelegt, auf wen das Nießbrauchrecht nach dem Ableben des Vorbesitzers übergeht.
Die in Deutschland bekannteste Option ist die Leibrente, bei der das Haus gegen monatliche Rentenzahlungen an einen neuen Eigentümer verkauft wird. Hier gibt es zwei Varianten: Einerseits die Leibrente bis ans Lebensende, bei der der Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht sowie wiederkehrende Zahlungen in Form einer Immobilienrente erhält. Andererseits die Leibrente auf Zeit. Der Hauptunterschied zum Immobilien-Teilverkauf: Das Eigentum wird komplett und endgültig verkauft – dafür muss der neue Besitzer aber auch sämtliche Instandhaltungskosten zahlen.
Hausverkauf mit Leibrente
Beim klassischen Modell, dem Hausverkauf mit Leibrente, erhält der Verkäufer die Rentenzahlungen bis an sein Lebensende. Diese Version ist besonders gut geeignet, wenn Eltern ihre Immobilie auf ihr Kind übertragen und trotzdem darin wohnen bleiben möchten.
Hausverkauf mit Zeitrente
Das Prinzip ist ähnlich, jedoch wird beim Hausverkauf mit Zeitrente vorab eine Laufzeit – zum Beispiel über 15 oder 20 Jahre – vereinbart. Nach Ablauf dieser Zeitspanne werden die Zahlungen eingestellt und der Kaufpreis gilt als getilgt.
Der Betrag der monatlichen Rente ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu zählen Alter und Geschlecht des Eigentümers – hier gilt: je höher die Lebenserwartung, desto geringer die Rentenzahlungen – Verkehrswert, Zustand, Ausstattung und Lage der Immobilie sowie die Rentenfaktoren des Statistischen Bundesamtes. Ausgehend davon wird der Verkehrswert der Immobilie durch einen unabhängigen Experten ermittelt. Generell bekommen Frauen aufgrund ihrer höheren Lebenserwartungen niedrigere Beträge als Männer – denn natürlich wollen die neuen Eigentümer möglichst viel Gewinn erzielen.
Sie ist auch als Reverse Mortgage bekannt, wird in Deutschland aber sehr selten genutzt: Die zeitlich begrenzte Umkehrhypothek, bei der ältere Immobilieneigentümer ihr schuldenfreies Eigenheim mit einem Darlehen beleihen. Als Kreditgeber fungieren Versicherungsgesellschaften, Banken oder Sparkassen, die den Eigentümern einen Kredit ohne Tilgung auszahlen und sich dafür eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Die vorigen Besitzer dürfen bis an ihr Lebensende in ihrem Zuhause wohnen bleiben und müssen keine Nutzungsgebühr oder Miete zahlen. Versterben sie, wird das Darlehen aus dem Verkaufserlös der Immobilie auf einen Schlag getilgt – und zwar zuzüglich Zinsen. Im Gegensatz zu einem normalen Kredit wird die Summe der Schuld bei der Umkehrhypothek also von Jahr zu Jahr größer – daher auch der Name.
Die Verrentung bietet vielen Immobilienbesitzern eine gute Möglichkeit, das monatliche Einkommen aufzustocken oder liquide Mittel für größere Investitionen freizusetzen, gleichzeitig aber nicht auf die gewohnte Umgebung verzichten zu müssen. Welches Modell ist nun aber das geeignetste? Feststeht: Wer sich weiterhin viel Flexibilität, Selbstbestimmtheit und Rechte wünscht, ist mit einem Immobilien-Teilverkauf am besten beraten. Nicht nur, dass (Teil-)Verkäufer hier als wirtschaftliche Eigentümer weiterhin über Gestaltung, Renovierung und Nutzung aller Räume entscheiden und im Alltag auf nichts verzichten müssen. Sie können die verkauften Anteile auch jederzeit auf bis zu 50 Prozent aufstocken oder von einer späteren Wertsteigerung ihrer Immobilie profitieren. Das ist bei den anderen Modellen mit Komplettverkauf nicht möglich. Allerdings ist die beste Option natürlich auch individuell verschieden und sollte auf die eigene Lebenssituation abgestimmt werden. Die Entscheidung hängt von zahlreichen Faktoren ab, einschließlich der finanziellen Ziele, des Alters, der Gesundheit und der langfristigen Wohnwünsche. Daher ist es wichtig, vor einer Entscheidung sorgfältig alle Optionen zu prüfen und gegebenenfalls die Beratung von Experten in Anspruch zu nehmen, um eine Lösung zu finden, die den persönlichen Bedürfnissen und Umständen am besten entspricht.
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