Vorkaufsrecht für Käufer und Verkäufer: Definition und Rechtslage

Veröffentlicht am 28.12.2023

Das Vorkaufsrecht bei Immobilien ist ein rechtliches Privileg, das einer Person das bevorzugte Recht zum Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks unter festgelegten Bedingungen einräumt, sobald diese zum Verkauf stehen.

Hat jemand ein Vorkaufsrecht für eine Immobilie oder ein Grundstück, muss dieser Person bei einem geplanten Verkauf Vortritt gewährt werden – der Eigentümer muss dem Berechtigten vor Vertragsabschluss also zunächst den Kaufvertrag vorlegen. Dieser kann dann entscheiden, ob er von seinem Recht Gebrauch machen und die Immobilie zu denselben Konditionen erwerben möchte – oder ob er davon zurücktritt. In der Regel wird zwischen drei Formen unterschieden: dem dinglichen, dem schuldrechtlichen und dem gesetzlichen Vorkaufsrecht. Wir erläutern die Unterschiede und gehen zum Schluss auf den thematisch angrenzenden Aspekt des Rückkaufrechts beim Teilverkauf ein.

• Recht auf Ersterwerb: Ermöglicht den Berechtigten, den Erwerb eines Grundstücks oder Immobilie, wenn diese zum Verkauf stehen.

• Gültigkeit trotz abgeschlossenem Kaufvertrag: Selbst wenn ein Kaufvertrag für die betreffende Immobilie oder das Grundstück bereits beurkundet wurde, bleibt das Vorkaufsrecht gültig. Der Vorkaufsberechtigte kann unter denselben Bedingungen wie der ursprüngliche Käufer in den Vertrag einsteigen.
• Anwendungsbereich: Das Vorkaufsrecht gilt für diverse Immobilienarten, einschließlich Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Doppelhaushälften. Es kann sich auch auf unbebaute Grundstücke beziehen.
• Verfahren: Im Falle eines Verkaufs ist der Eigentümer verpflichtet, dem Vorkaufsberechtigten den Verkauf anzubieten und ihm die Möglichkeit zu geben, die Immobilie zu denselben Konditionen wie der vorgesehene Käufer zu erwerben.

Das Vorkaufsrecht ist ein rechtliches Konzept im Immobiliensektor, das einer bestimmten Person das Recht einräumt, eine Immobilie oder ein Grundstück unter bestimmten Bedingungen vor anderen Interessenten zu kaufen. Dieses Recht wird in der Regel in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und kommt ins Spiel, sobald ein Immobilienverkauf geplant ist.

Es gibt drei Hauptformen des Vorkaufsrechts: das dingliche, das schuldrechtliche und das gesetzliche Vorkaufsrecht. Jede dieser Formen hat spezifische Merkmale und Anwendungsbereiche.

1. Dingliches Vorkaufsrecht

• Geregelt nach §§ 1094 bis 1104 BGB, ist es ein klassisches Sachenrecht und wird im Grundbuch eingetragen.

• Das dingliche Vorkaufsrecht ist eine verbindliche Vormerkung und kann den Verkauf auch nach Eintragung des neuen Käufers im Grundbuch beeinflussen.

• Es kann vererbt werden, wenn dies im Grundbuch vermerkt ist, erlischt aber meist mit dem Tod des Berechtigten.

• Gilt ausschließlich für unbewegliche Objekte wie Grundstücke.

• Wird im Grundbuch als Vormerkung eingetragen.

• Erlaubt dem Berechtigten, selbst nach Verkauf und Übergang des Eigentums die Immobilie zu erwerben.

• Beim Verkauf ohne Information des Berechtigten kann dieser das Geschäft rückgängig machen.

2. Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Nach §§ 463 bis 473 BGB ist es ein Vertrag für bewegliche und unbewegliche Sachen.

Es wird nicht im Grundbuch vermerkt.

Bei Verkauf ohne Berücksichtigung des Berechtigten bleibt der Kaufvertrag gültig, aber der Verkäufer ist schadensersatzpflichtig.

• Gilt für bewegliche und unbewegliche Sachen, einschließlich Häuser und Wohnungen.

• Wird vertraglich vereinbart, aber nicht im Grundbuch eingetragen.

• Berechtigte können Schadensersatz fordern, wenn sie beim Verkauf übergangen werden.

3. Gesetzliches Vorkaufsrecht

Betrifft hauptsächlich Mieter, beispielsweise bei der Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen (§ 577 BGB).

Die Gemeinde hat teilweise ein gesetzliches Vorkaufsrecht zur Sicherung der Bauleitplanung (§ 24 BauGB).

• Kein Grundbucheintrag oder vertragliche Regelung erforderlich.

• Greift automatisch unter bestimmten Voraussetzungen.

• Beispiele sind das Vorkaufsrecht von Mietern bei Umwandlung in Eigentumswohnungen oder von Erben innerhalb einer Erbengemeinschaft.

Das Vorkaufsrecht ist ein bedeutendes Instrument im Immobiliensektor und kann auf zwei Wegen erlangt werden: durch ein Rechtsgeschäft oder gesetzlich verankert.

Erlangen des Vorkaufsrechts

• Rechtsgeschäftlich: Hierbei wird das Vorkaufsrecht zwischen zwei Parteien vertraglich vereinbart, etwa wenn ein Eigentümer einer anderen Person ein Vorkaufsrecht auf ein Grundstück einräumt. Solche Vereinbarungen müssen notariell beurkundet werden.
• Gesetzlich: In bestimmten Fällen besteht ein gesetzlich verankertes Vorkaufsrecht. Beispiele hierfür sind Mieter bei Umwandlung ihrer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (§ 577 BGB), Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft oder Gemeinden unter bestimmten Bedingungen gemäß § 24 BauGB.

Ausüben des Vorkaufsrechts

• Mieter bei Eigentumswohnungen: Wenn ein Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben möchte, kann er die Wohnung zu den Bedingungen erwerben, die der Eigentümer mit einem Drittkäufer ausgehandelt hat. Dies setzt einen rechtswirksamen Kaufvertrag voraus.

• Verfahren: Der Mieter tritt nicht in den bestehenden Kaufvertrag ein, sondern es entsteht ein separater Vertrag zwischen Mieter und Verkäufer. Der ursprüngliche Kaufvertrag bleibt wirksam, und der Verkäufer behält sich oft ein Rücktrittsrecht vor.

• Einmalige Gültigkeit: Das Vorkaufsrecht hat nur beim Erstverkauf Gültigkeit. Ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht in der Vergangenheit schließt eine spätere Ausübung aus.

• Ausübung: Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch eine Erklärung gegenüber dem Verpflichteten gemäß § 464 Abs. 1 BGB.

Vorkaufsberechtigte sollten sich stets über den wahren Wert der Immobilie informieren. Denn obwohl das Vorkaufsrecht einen gewissen Schutz bietet, ist es entscheidend, eine fundierte Entscheidung zu treffen, die finanziell sinnvoll ist.

Die vertragliche Vereinbarung eines Vorkaufsrechts ist ein entscheidender Schritt zur Sicherung des Vorrechts beim Kauf einer Immobilie. Hier sind die wesentlichen Bestandteile eines solchen Vertrags zusammengefasst:

1. Grundlegende Informationen:

Name und Anschrift des Vorkaufsverpflichteten (Eigentümer) und des Vorkaufsberechtigten.

Detaillierte Beschreibung der Immobilie, einschließlich Lage und Art.

2. Details des Vorkaufsrechts:

Festlegung, ob es sich um ein schuldrechtliches oder dingliches Vorkaufsrecht handelt.

Beginn und gegebenenfalls Zeitraum bei einem befristeten Vorkaufsrecht.

Eine Klausel zur Vererbbarkeit des Vorkaufsrechts, falls gewünscht.

3. Verfahren und Bedingungen:

Verpflichtung des Vorkaufsverpflichteten, den Berechtigten im Falle eines Verkaufs zu informieren.

Festlegung einer alternativen Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts, sofern diese von der gesetzlichen Regelung abweicht.

Bestimmungen zu einer Vertragsstrafe für den Fall, dass der Vorkaufsberechtigte übergangen wird.

4. Notarielle Beurkundung:

Der Vertrag muss von einem Notar beurkundet werden, um rechtswirksam zu sein.

Bei einem dinglichen Vorkaufsrecht ist zudem die Eintragung ins Grundbuch erforderlich.

Bei dinglichen Vorkaufsrechten sollte eine Klausel enthalten sein, die das Recht auch bei gesetzlichem Erbe garantiert, unter Berücksichtigung eventueller Ausnahmen (z.B. Schenkung, Verkauf an Verwandte).

Beachten Sie außerdem, dass die Unterschriften beider Parteien essenziell sind, um den Vertrag rechtsgültig zu machen.

In Fällen von Unsicherheiten oder spezifischen Anforderungen ist es ratsam, professionelle Rechtsberatung einzuholen oder die Ausfertigung des Vertrags über einen Anwalt oder Notar zu arrangieren. Dies gewährleistet die rechtliche Absicherung aller Beteiligten und die Klarheit über die getroffenen Vereinbarungen.

Ein Vorkaufsrecht kann den Wert einer Immobilie beeinflussen, doch hängt dies stark von verschiedenen Faktoren ab. Einerseits führt ein solches Recht zu einem höheren Aufwand für den Käufer, was in einigen Fällen abschreckend wirken kann. Andererseits sind Marktbedingungen und der Zustand der Immobilie entscheidend. In einem Markt mit hoher Nachfrage kann das Interesse an der Immobilie trotz des Vorkaufsrechts stark bleiben. Die Art des Vorkaufsrechts spielt ebenfalls eine Rolle, da unterschiedliche Arten unterschiedliche Implikationen für den Kaufprozess haben können. Insgesamt kann ein Vorkaufsrecht unter bestimmten Umständen zu einem niedrigeren Kaufpreis führen, vor allem, wenn es das Interesse potenzieller Käufer verringert. Allerdings ist jede Immobilie und Marktsituation einzigartig, weshalb die Auswirkungen individuell zu bewerten sind.

Das Vorkaufsrecht ist ein persönliches Recht, das auf Lebensdauer gilt und nicht vererbt werden kann. Es entfällt in der Regel nur dann, wenn der Berechtigte auf sein Recht verzichtet oder das Objekt aus anderen Gründen an einen neuen Eigentümer übergeht. Hier gelten folgende Sonderfälle:

• Verzicht: Der Berechtigte tritt von seinem Vorkaufsrecht zurück
• Schenkung: Das Objekt wird nicht verkauft, sondern unter anderen Umständen an einen neuen Eigentümer übertragen
• Zwangsversteigerung: Kann ein Eigentümer beispielsweise seine Immobilienhypothek nicht mehr abbezahlen und erfolgt eine Vollstreckungsversteigerung, entfällt das Vorkaufsrecht
• Verkauf an gesetzliche Erben: Die gesetzlichen Erben haben immer ein gesetzliches Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht erlischt, wenn der Berechtigte darauf verzichtet oder bei bestimmten Übertragungsarten wie Schenkung oder Zwangsversteigerung. Die Umgehung des Vorkaufsrechts kann zu Schadensersatzforderungen führen, insbesondere wenn kein Grundbucheintrag besteht und der Verkäufer die Immobilie ohne Information des Berechtigten verkauft.

Während das Vorkaufsrecht eine präventive Option für potenzielle Käufer darstellt, um ihre Interessen an einem bestimmten Objekt zu wahren, ermöglicht das Rückkaufrecht den ursprünglichen Eigentümern, ihre Anteile zurückzuerwerben und somit ihre Investition oder ihr Erbe zu sichern. Beide Rechte dienen dem Schutz und der Flexibilität der beteiligten Parteien im Kontext von Immobilientransaktionen.

Beim Immobilien-Teilverkauf gibt es das Rückkaufrecht für Eigentümer. Entscheiden sich Immobilienbesitzer für dieses den Teilverkauf mit Nießbrauch, um Kapital aus ihrem Besitz freizusetzen und wieder mehr finanziellen Spielraum zu haben, erhalten sie automatisch ein Rückkaufrecht für die verkauften Anteile – egal ob dies 10 %, 25 % oder 50 % sind. Das bedeutet, dass Teilverkäufer jederzeit vom Vertrag zurücktreten und die verkauften Anteile zum aktuellen Marktwert von Engel & Völkers zurückerwerben können. Im Falle des Ablebens geht das Rückkaufrecht an die Erben über. Andernfalls wird das Objekt zu einem marktgerechten Preis verkauft und die Erben erhalten den Verkaufserlös für ihre Anteile. Lesen Sie hier die Antworten auf die häufigsten Fragen bezüglich des Immobilien-Teilverkaufs.

Das Vorkaufsrecht bei Immobilien ist ein Recht, das einer bestimmten Person oder Gruppe ermöglicht, eine Immobilie oder ein Grundstück unter festgelegten Bedingungen vor anderen Interessenten zu kaufen. Es wird in der Regel im Grundbuch vermerkt und tritt in Kraft, sobald ein Immobilienverkauf geplant ist. Es existieren verschiedene Arten des Vorkaufsrechts: das dingliche, das schuldrechtliche und das gesetzliche Vorkaufsrecht, wobei jede Art spezifische Merkmale und Anwendungsbereiche hat. Das Vorkaufsrecht kann erlöschen, beispielsweise durch Verzicht, Schenkung, Zwangsversteigerung oder Verkauf an gesetzliche Erben. Die Umgehung des Vorkaufsrechts kann Schadensersatzforderungen nach sich ziehen. Beim Immobilien-Teilverkauf gibt es zudem das Rückkaufrecht für Eigentümer, was ihnen ermöglicht, verkaufte Immobilienanteile zurückzuerwerben und damit ihre Investition oder ihr Erbe zu sichern. Dieses Recht bleibt im Familienbesitz, auch wenn es an Erben übergeht.

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