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Erbschaftssteuer: Was ändert sich in 2023?

Veröffentlicht am 18.01.2023

Ein Überblick über die aktuellen Änderungen der Erbschaftssteuer bei Immobilien ab Januar 2023.

Der Bundestag hat am 2.12.2022 ein neues Gesetz bezüglich Immobilien als Erbe beschlossen. In diesem Gesetz wurde festgesetzt, dass das Berechnungsverfahren erneuert werden sollte, welches bei der Berechnung der zu zahlenden Erbschaftssteuer angewendet wird. So sollte der zu versteuernde Betrag an dem tatsächlichen Verkehrswert festgemacht werden, um somit die steigenden Immobilienpreise einzupreisen. Bei einem höheren Grundstückswert fallen selbstverständlich dann aber auch mehr Steuern an. Experten gehen davon aus, dass der steuerliche Wert um 20 bis 30 Prozent steigen könnte. Die gute Nachricht: Für viele Erben wird sich nichts ändern, da der zu versteuernde Betrag unter dem Freibetrag liegt. Was genau sich im neuen Jahr ändert, erfahren Sie in unserem Leitfaden.

Wann fallen Erbschaftssteuern an?

In Deutschland wird eine Erbschaftssteuer fällig, wenn Sie Geld oder Immobilien von einer verstorbenen Person erben. Die Höhe der Steuer hängt jedoch vom Wert der Immobilie sowie von Ihrem Verwandtschaftsgrad mit der verstorbenen Person ab.

Wie bemisst sich die Höhe der Erbschaftssteuern bei Immobilien?

  • Am heranzuziehenden Immobilienwert, der je nach Gebäude- und Nutzungsart mit einem variierenden Ermittlungsverfahren berechnet wird
  • An den Freibeträgen, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren
  • An der Höhe des zu versteuernden Wertes sowie an der Steuerklasse

Wie hoch sind die Freibeträge bei Immobilien?

Übersicht Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuerfreibeträge

Ehepartner und eingetragene gleichgeschlechtliche Lebenspartner: 500.000 Euro

Kinder, Stief-, Adoptivkinder sowie Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind: 400.000 Euro

Enkel, deren Eltern noch leben: 200.000

Geschiedener Ehegatte, ehemalige gleichgeschlechtliche Lebenspartner, Geschwister, Neffe, Nichten, Schwieger-, Stiefeltern, Schwiegerkinder. Nur bei Schenkung: Eltern und Großeltern: 20.000

Sonstige: 20.000 Euro

Kann ich die Erbschaftssteuer umgehen?

Eine geerbte Immobilie unterliegt nicht der Erbschaftsteuer, wenn sie vom Erblasser vor dessen Tod als eigene Wohnung genutzt wurde und die Erben (Kinder oder Lebenspartner) innerhalb von sechs Monaten einziehen und die Immobilie danach mindestens zehn Jahre lang als Hauptwohnsitz nutzen. Das Haus darf für diesen Fall nicht mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche haben; alles, was darüber liegt, unterliegt (trotz dessen) der Erbschaftssteuer.

Was ändert sich 2023?

Es wurden neue Gesetze verabschiedet, die sich in diesem Jahr auf Immobilieneigentümer auswirken werden. Die Steuersätze und Steuerbefreiungen bleiben gleich, aber die Art und Weise, in der Immobilien für Steuerzwecke bewertet werden, hat sich geändert.

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren rasant gestiegen. Eine Immobilie, die vor 5 Jahren 600.000 Euro wert war, ist nun vielleicht 800.000 Euro wert. Was sich erst einmal als Vorteil verstehen lässt, bedeutet auch, dass die Steuern, die von den Erben gezahlt werden müssen, gestiegen sind.

Die zu zahlenden Steuern sind zu hoch und Sie können sich nicht leisten diese zu zahlen? Der Immobilien-Teilverkauf könnte die Lösung sein. Verkaufen Sie bis zu 50 % Ihrer Immobilie und nutzen Sie das Geld, um die Steuern abzulösen.  

Eine Immobilienübertragung muss nach dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung besteuert werden. Dieser Wert wird bei Ein- bzw. Zweifamilienhäusern und selbst genutzten Eigentumswohnungen grundsätzlich mit dem Vergleichswertverfahren bewertet, der auf den örtlichen Gutachterausschüssen basiert. Gibt es keinen Vergleichswert oder handelt es sich bei der Immobilie um ein vermietetes Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Eigentumswohnung, wird der Wert der Immobilie anhand von genau definierten Berechnungsfaktoren ermittelt. Von diesen haben sich einige durch die erneuerte Gesetzgebung dahingehend geändert, dass sie zu einer höheren Steuerbelastung in Erbschaftsfällen führen.

Beim Sachwertverfahren haben sich folgende Dinge geändert:

  • Einführung eines Regionalfaktors bei der Berechnung des Gebäudesachwerts
  • Anhebung der bestehenden gesetzlichen Wertzahlen bzw. Sachwertfaktoren
  • Erhöhung der Gesamtnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre

Das Sachwertverfahren wird bei Ein- und Zweifamilienhäuser und selbst genutzten Eigentumswohnungen angewendet, wenn kein Vergleichswert vorliegt.

Beim Ertragswertverfahren haben sich folgende Dinge geändert:

  • Ermittlung der Bewirtschaftungskosten auf Basis von Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis sowie Anpassung an den Verbraucherpreisindex (bis 2022: Ansatz eines Pauschalbetrag)
  • Herabsetzung der pauschalen Liegenschaftszinssätze
  • Erhöhung der Gesamtnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre

Das Ertragswertverfahren wird bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Eigentumswohnungen, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken angewendet.

Werden sich die Freibeträge in Zukunft auch ändern?

Der Freibetrag, der seit 2009 in gleicher Höhe gilt, hat mit der Inflation nicht Schritt halten können. In der Politik wird daher eine Erhöhung des Freibetrags um 25 Prozent diskutiert, deren genaue Ausgestaltung aber noch umstritten ist.

Bitte beachten Sie, dass wir Sie in steuerlichen Angelegenheiten nicht beraten dürfen. Alle steuerlich relevanten Fragestellungen sollten Sie mit Ihrem Steuerberater bezogen auf Ihren speziellen Einzelfall besprechen. Wir bitten um Verständnis, dass wir für Ihre u.U. auch steuerlich motivierten Entscheidungen keine Haftung übernehmen können.  

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