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Veröffentlicht am 11. Januar 2021

Hausverkauf: Ablauf, Tipps und Kosten

Hausverkauf: Alles zu Ablauf, Tipps und Kosten. Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Ob privater Hausverkauf oder mit Makler: Mit unserer Checkliste sind Sie gut beraten

Der Umzug in ein neues Heim, der Bedarf an Kapital oder der Wunsch nach Ungebundenheit: Es kann viele Gründe dafür geben, warum Eigentümer Ihre Immobilie verkaufen möchten. In unserer Checkliste verraten wir die wichtigsten Schritte, weisen auf potentielle Risiken beim Hausverkauf hin, klären über anfallende Kosten auf und geben Tipps für einen reibungslosen Ablauf beim Immobilienverkauf.

Hausverkauf: Privat oder mit Makler?

Was ist besser: Der Hausverkauf mit Makler oder der private Immobilienverkauf? Um das zu beantworten, sollten Sie sich vorab folgende Fragen stellen: Wie gut kenne ich mich auf dem Markt aus? Habe ich bereits Erfahrungen im Hausverkauf? Wie gut kann ich verhandeln? Bin ich mit den gesetzlichen Regelungen vertraut? Wie viel Zeit bin ich bereit, in die Recherche und die Abwicklung zu investieren? Wie viel Geld möchte ich ausgeben?

Die Vorteile bei einem privaten Hausverkauf liegen auf der Hand: Sie sparen sich die Maklerprovision und haben die komplette Kontrolle. Wer sich allerdings nicht gut auskennt, bei Verhandlungen unsicher auftritt oder nicht strukturiert genug vorgeht, kann schnell in Fallen tappen, wichtige Details übersehen und am Ende womöglich unnötige Gebühren zahlen oder einen zu niedrigen Kaufpreis generieren. Wägen Sie diese Fakten in Ruhe ab, bevor Sie eine Entscheidung treffen und lesen Sie sich unsere Checkliste am Ende durch, bevor Sie Ihr Haus privat verkaufen.

Welche Unterlagen werden zum Hausverkauf benötigt?

Energienachweis: Als Immobilienverkäufer sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, einen Energienachweis vorzulegen – es sei denn, das Gebäude steht unter Denkmalschutz oder die Nutzfläche beträgt weniger als 50 Quadratmeter. Ob Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis: Das Dokument muss dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung – auch unaufgefordert – vorgelegt und beim Kaufabschluss ausgehändigt werden. Wer dies versäumt, dem drohen bis zu 15.000 € Strafe. Sie möchten sich einen Energieausweis ausstellen lassen? Das übernehmen z. B. Architekten, Bautechniker oder spezielle Energieberater.

Automatisierte Liegenschaftskarte: Die ALK (früher auch Flurkarte genannt) markiert die Grenzen Ihres Grundstückes auf einer Karte, welche beim Katasteramt erhältlich ist.

Bauakte: Dieses Dokument umfasst die Baugenehmigung, Beschreibungen sowie Zeichnungen. Ergänzend sollten Sie Nachweise und Rechnungen über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen beilegen.

Exposé: Ein gutes Exposé ist die halbe Miete – denn auch beim Hausverkauf zählt der erste Eindruck. Wichtig für ein seriöses Inserat sind aussagekräftige Bilder, eine detaillierte Beschreibung und Informationen zu Lage, Baujahr, Grundriss, Betriebskosten (Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Müllabfuhr, Grundsteuer und Versicherungen) oder Besonderheiten der Immobilie.

Grundbuchauszug: Dieser sollte nicht älter als drei Monate sein und kann kostenpflichtig beim Grundbuchamt beantragt werden. Er verifiziert Sie als rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie und enthält wichtige Informationen für den Käufer, wie beispielsweise ein vereinbartes Wohnrecht.

Hausverkauf: Welche Kosten kommen auf wen zu?

Immobilienbewertung: Um den Kaufpreis für eine Immobilie zu ermitteln, muss eine Bewertung durch einen Experten vorgenommen werden. Beim privaten Hausverkauf trägt der Verkäufer die Kosten für die Immobilienbewertung. Beim Hausverkauf mit Makler führt dieser die Bewertung in der Regel kostenfrei durch.

Energienachweis: Als Verkäufer müssen Sie einen Energieausweis vorlegen. Für einen Verbrauchsnachweis werden etwa 50-100 € fällig, beim Bedarfsausweis müssen Sie mit 300-500 € rechnen.

Maklerkosten: Seit dem 23.12.2020 müssen die Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden, wobei letzterer mindestens die Hälfte zu übernehmen hat.

Notarkosten: Ein Hausverkauf ist nur dann gültig, wenn er von einem Notar beurkundet wurde. Diese Kosten sind grundsätzlich vom Käufer zu tragen, ebenso wie die Kosten für die Umschreibung im Grundbuch, die damit einhergeht. Die Notarkosten betragen in der Regel 1 bis 1,5 Prozent des Verkaufspreises der Immobilie.

Steuern: Die Grunderwerbssteuer ist vom Käufer zu tragen, ebenso wie die Grundsteuer, welche für den Besitz und die Bebauung fällig wird. Vorsicht bei der Spekulationssteuer: Verkaufen Sie eine nicht selbst genutzte Immobilie, die weniger als zehn Jahre ihr Eigentum war und erzielen Sie Gewinn damit, wird die so genannte Spekulationssteuer fällig. Sie richtet sich nach dem Einkommenssteuersatz und dem Wertgewinn. Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr sowie den beiden vorangegangenen Jahren jedoch selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer.

Teilverkauf mit Nießbrauch

Geht es Ihnen als Verkäufer einer Immobilie hauptsächlich darum, liquide Mittel aus Ihrem Eigentum freizusetzen, könnte ein Teilverkauf für Sie die bessere Lösung sein. Der Vorteil: Sie können bis zu 50 Prozent Ihres Eigenheimes verkaufen, behalten durch das im Grundbuch vereinbarte Nießbrauchrecht aber ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht. In diesem Fall wird Ihnen der durch einen unabhängigen Gutachter ermittelte Kaufpreis unmittelbar nach Vertragsabschluss ausgezahlt, Sie dürfen weiter in Ihrer Immobilie wohnen und diese wie gewohnt nutzen oder sogar vermieten. Außerdem steht es Ihnen jederzeit frei, Ihre Anteile zurückzukaufen. Weitere Informationen hierzu erhalten Sie in unserem Beitrag „Immobilien Teilverkauf: Die Fakten auf einen Blick“

Checkliste Hausverkauf: Alles zum Ablauf

Egal ob Sie sich für einen privaten Verkauf oder die Abwicklung durch einen Makler entscheiden: Eine gute Vorbereitung ist das A und O beim Hausverkauf. Unsere Checkliste hilft Ihnen, gut strukturiert durch den Prozess zu gelangen.

  1. Prüfen Sie Ihre Immobilie auf eventuelle Makel und beheben Sie diese gegebenenfalls

  2. Lassen Sie den Wert ihrer Immobilie durch einen Experten ermitteln, um den Kaufpreis zu bestimmen

  3. Halten Sie alle relevanten Dokumente Bereit. Dazu zählen: Grundriss, Energieausweis, Grundbuchauszug, Bauakte und Nachweise über Sanierungsarbeiten

  4. Fotografieren Sie Ihr Haus aus verschiedenen Perspektiven, setzen Sie dabei besondere Details in Szene und achten Sie auf gute Lichtverhältnisse

  5. Erstellen Sie selbst ein Inserat oder überlassen Sie dies einem Makler

  6. Vereinbaren Sie Besichtigungstermine und prüfen Sie die Interessenten auf Bonität

  7. Fertigen Sie ein ausführliches Übergabeprotokoll an. Wichtig sind hier: Zählerstände, eventuell vorhandene Mängel (pro Raum), Anzahl der Schlüssel, die Immobilie betreffende Rechnungen sowie Übernahme von Geräten oder anderem Inventar

  8. Wählen Sie einen Käufer aus und einigen Sie sich auf einen Preis

  9. Stimmen Sie einen Notartermin und den Kaufvertrag mit dem Käufer ab

  10. Einigen Sie sich auf einen Übergabetermin, lassen Sie das Übergabeprotokoll von beiden Parteien unterzeichnen und übergeben Sie dem Käufer sämtliche Schlüssel und Dokumente

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