Alles zum Thema Katasterplan
5 minvom 18.10.2021
Veröffentlicht am 18.06.2020
Der Immobilien-Teilverkauf: ein Konzept, was mit Ihnen wächst. Erfahren Sie alles über Ablauf, Kosten, Vorteile und vieles mehr.
Immobilienbesitz war und ist schon immer ein fundamentaler Teil des Vermögensaufbaus – und wird immer wichtiger. Durch die äußerst niedrigen Zinsen erwirtschaften herkömmliche Finanzanlagen nur geringe Renditen, wobei aus Immobilienvermögen durchaus neue Liquidität entstehen kann. Wer in seinen eigenen vier Wänden lebt, hat dank des gewachsenen Immobilienwerts auf jeden Fall mehr Möglichkeiten. Dieses vorhandene Vermögen ist allerdings „eingemauert“. Die selbstgenutzte Immobilie kann so weder Wünsche noch das tägliche Leben finanzieren.
Aus der eigengenutzten Immobilie liquide Mittel freizusetzen, war nicht immer möglich: Zur Wahl standen Ihnen, wenn Sie die Immobilie im Ganzen behalten wollten, nur Konsumverzicht oder gar der vollständige Verkauf der Immobilie. Beide Wahlmöglichkeiten erzwingen häufig eine ungünstige Entscheidung.
Um Ihre Lebenssituation zu verbessern und einen alternativen Entscheidungsweg zu bieten, hat Engel & Völkers LiquidHome den Immobilien-Teilverkauf entwickelt. Als Immobilieneigentümer, die kein klassisches Hypothekendarlehen nutzen wollen oder können, erreichen Sie mit dem Teilverkauf eine neue finanzielle Freiheit und behalten Ihr Leben in den eigenen vier Wänden. Der Teilverkauf passt sich an die Eigentümer an, ob Träume erfüllt werden sollen oder das Haus umgebaut werden muss. In jedem Fall ist der Teilverkauf eine Grundlage für ein selbstbestimmtes Leben im Eigenheim.
Der Immobilien-Teilverkauf wird – wie jede Immobilientransaktion – notariell beurkundet und im Grundbuch vollzogen. Dies geschieht in den im Grundbuch enthaltenen sogenannten Abteilungen des Grundbuchs und mit folgendem Inhalt:
In der Abteilung I werden die Eigentumsverhältnisse festgehalten. Nach dem Teilverkauf steht Engel & Völkers LiquidHome als zusätzlicher Eigentümer unter Angabe der Anteilsverhältnisse mit dem Teilverkäufer im Grundbuch.
In der Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen an der Immobilie dokumentiert. Hier wird das Nießbrauchrecht für den Teilverkäufer an seinem verkauften Anteil im Hinblick auf den Teilverkauf eingetragen. Dieses Nießbrauchrecht gibt dem Teilverkäufer die Möglichkeit, die gesamte Immobilie auch zu vermieten und die Mieteinnahmen zu vereinnahmen. Der Nießbrauch steht im Zusammenhang mit dem Teilverkauf an erstem Rang. Das bedeutet, dass resultierend aus dem Teilverkauf keine anderen Rechte vor diesem Nießbrauch stehen. Diese Eintragung bietet Ihnen als Teilverkäufer damit größtmögliche Sicherheit.
Zusätzlich wird in der Abteilung II die Miteigentümervereinbarung sowie die Rückauflassungsvormerkung (Rück-AV) eingetragen. Diese Vormerkung spielt eine wesentliche Rolle beim Schutz der Käufer bei Immobilientransaktionen. Sie sichert zukünftige Eigentumsübertragungen und schützt vor weiteren Belastungen der Immobilie. Durch die Rück-AV wird gewährleistet, dass der Käufer, in diesem Fall der Teilverkäufer, im Falle bestimmter vertraglich festgelegter Ereignisse das Recht hat, die verkauften Anteile zurückzuerwerben. Diese Vormerkung stellt somit eine zusätzliche Sicherheitsmaßnahme dar, um die Interessen des Teilverkäufers im Rahmen des Immobilien-Teilverkaufs zu schützen.
Der Immobilien-Teilverkauf wird – wie jede Immobilientransaktion – notariell beurkundet und im Grundbuch vollzogen. Dies geschieht in den im Grundbuch enthaltenen sogenannten Abteilungen des Grundbuchs und mit folgendem Inhalt:
In der Abteilung I werden die Eigentumsverhältnisse festgehalten. Nach dem Teilverkauf steht Engel & Völkers LiquidHome als zusätzlicher Eigentümer unter Angabe der Anteilsverhältnisse mit dem Teilverkäufer im Grundbuch.
In der Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen an der Immobilie dokumentiert. Hier wird das Nießbrauchrecht für den Teilverkäufer an seinem verkauften Anteil im Hinblick auf den Teilverkauf eingetragen. Dieses Nießbrauchrecht gibt dem Teilverkäufer die Möglichkeit, die gesamte Immobilie auch zu vermieten und die Mieteinnahmen zu vereinnahmen. Der Nießbrauch steht im Zusammenhang mit dem Teilverkauf an erstem Rang. Das bedeutet, dass resultierend aus dem Teilverkauf keine anderen Rechte vor diesem Nießbrauch stehen. Diese Eintragung bietet Ihnen als Teilverkäufer damit größtmögliche Sicherheit.
Zusätzlich wird in der Abteilung II die Miteigentümervereinbarung sowie die Rückauflassungsvormerkung (Rück-AV) eingetragen. Diese Vormerkung spielt eine wesentliche Rolle beim Schutz der Käufer bei Immobilientransaktionen. Sie sichert zukünftige Eigentumsübertragungen und schützt vor weiteren Belastungen der Immobilie. Durch die Rück-AV wird gewährleistet, dass der Käufer, in diesem Fall der Teilverkäufer, im Falle bestimmter vertraglich festgelegter Ereignisse das Recht hat, die verkauften Anteile zurückzuerwerben. Diese Vormerkung stellt somit eine zusätzliche Sicherheitsmaßnahme dar, um die Interessen des Teilverkäufers im Rahmen des Immobilien-Teilverkaufs zu schützen.
In Abteilung III des Grundbuchs werden im Allgemeinen Grundschulden, Hypotheken oder Rentenschulden eingetragen. Zur Finanzierung des Teilankaufs arbeitet Engel & Völkers LiquidHome mit Finanzierungspartnern zusammen zu deren Gunsten eine Grundschuld auf dem Grundstück eingetragen wird.
Ein Immobilien-Teilverkauf ist die perfekte Lösung für alle Eigentümer, die Kapital aus ihrer Immobilie freisetzen möchten, ohne diese zu verlassen oder komplett verkaufen zu müssen. Bei Engel & Völkers LiquidHome können Sie als Hausbesitzer bis zu 50 Prozent Ihres Eigentumes abgeben, dieses aber weiterhin wie gewohnt bewohnen und nutzen. Sie behalten sämtliche Nutzungsrechte und Freiheiten und erhalten darüber hinaus neues Kapital. Mit der Auszahlung des Kaufpreises nach Vertragsabschluss können Sie sich mehr Luxus im Alltag gönnen, größere Investitionen tätigen oder Ihren Kindern lang gehegte Wünsche erfüllen. Im Gegenzug dafür zahlen Sie – je nach Laufzeit – eine monatliche Nutzungsgebühr. Die Höhe der Gebühr ergibt sich aus der möglichen zeitlichen Fixierung und dem Kaufpreis. Die Kosten für die Abwicklung werden von Engel & Völkers LiquidHome übernommen – dazu zählen beispielsweise das Honorar für den Gutachter, die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer. Das erspart Ihnen nicht nur unnötige Kosten, sondern auch jede Menge Zeit.
Im ersten Schritt wird der Marktwert Ihrer Immobilie durch einen Experten festgestellt. Basierend auf seinem Gutachten wird das verbindliche Angebot berechnet.
Haben wir uns auf einen Verkaufspreis geeinigt, wird der Vertrag in Ruhe besprochen und notariell beurkundet.
Sie erhalten die volle Summe des vereinbarten Teilverkaufspreises und erlangen neue finanzielle Freiheit
Im Gegenzug für das Ihnen erteilte Wohn- und Nutzungsrecht zahlen Sie eine vorab vereinbarte und vertraglich geregelte Nutzungsgebühr (analog einer anteiligen Miete)
Es steht Ihnen jederzeit frei, Ihre Anteile zurückzukaufen oder auch weitere Anteile (maximal 50 Prozent) an Engel & Völkers LiquidHome zu verkaufen. Der spätere Gesamtverkauf kann nur durch Sie initiiert werden. Auch Ihre Nachkommen können die Anteile zurückerwerben.
Wichtig für die Berechnung ist der Wert Ihrer Immobilie, der zu Beginn von einem unabhängigen Gutachter ermittelt wird. Ausgehend davon können Sie entscheiden, wie viele Anteile Sie abgeben möchten und welche Summe Sie zur Erfüllung Ihrer Wünsche benötigen. Die Höhe der monatlichen Nutzungsgebühr basiert auf dem Wert des verkauften Anteils. Am einfachsten lässt sich die Berechnung anhand eines Beispiels erklären:
Ein Ehepaar besitzt eine Eigentumswohnung, die von einem Gutachter auf einen Wert von 1.000.000 Euro geschätzt wird und entscheidet sich für einen Teilverkauf von 25 Prozent. Die Höhe des Teilverkaufes läge hier bei 250.000 Euro. Da der Immobilienwert in den folgenden 4 Jahren steigt, entscheidet sich das Ehepaar dafür, weitere 25 Prozent zu verkaufen. Bereits hier können die ehemaligen Eigentümer einen deutlichen Gewinn verzeichnen und von der positiven Entwicklung profitieren. Nach einigen weiteren Jahren entscheiden Sie sich vielleicht dazu, Ihre Immobilie komplett zu verkaufen. Das kann zum Beispiel dann sinnvoll sein, wenn ihnen Ihr Eigenheim irgendwann zu groß wird, die Immobilienpreise sich weiterhin günstig entwickelt haben und sie in eine kleinere Wohnung investieren möchten.
Jetzt den Teilverkauf der Immobilie berechnen.
Nach dem Teilverkauf ändert sich für Sie als Teilverkäufer „eigentlich“ nichts. Durch das Nießbrauchrecht zu Ihren Gunsten können Sie Ihre Immobilie auch nach dem Teilverkauf weiterhin uneingeschränkt nutzen und sogar – zu marktüblichen Konditionen – vermieten. Für das Nießbrauchrecht entrichten Sie als Teilverkäufer eine monatliche Nutzungsgebühr an Engel & Völkers LiquidHome.
Zu einem späteren Zeitpunkt können sich Ihre Wünsche und Lebensumstände als Immobilieneigentümer verändern. Bei allen möglichen Varianten bietet der Teilverkauf die volle Flexibilität und passt sich Ihren Wünschen als Teilverkäufer an.
Wollen zum Beispiel zu gegebener Zeit die Erben des Teilverkäufers den zuvor verkauften Anteil zurückkaufen um die Immobilie selbst zu übernehmen, so ist dies kein Problem. Es wird ein erneutes Verkehrswertgutachten erstellt auf dessen Basis der Rückkauf jederzeit erfolgen kann. Bei einem Rückkauf durch Sie als Eigentümer oder durch die Erben gilt sogar eine reduzierte Abwicklungsvergütung.
Kommt zu einem späteren Zeitpunkt ein erneuter Auszahlungswunsch auf, so ist auch das möglich. Bis zu einer maximalen Beteiligung von 50% können weitere Teilverkäufe durch Sie als Eigentümer an Engel & Völkers LiquidHome erfolgen.
Selbstverständlich berücksichtigt das Modell des Teilverkaufs auch den Kundenwusch des gemeinsamen Verkaufs, wenn Sie sich zum Beispiel altersbedingt „verkleinern“ wollen. Engel & Völkers LiquidHome übernimmt die professionelle Vermarktung Ihrer Immobilie auf Basis eines erneut gutachterlich festgestellten Verkehrswerts. Bei entsprechender Wertsteigerung wird der Verkaufserlös entsprechend der Anteilsverhältnisse zwischen Ihnen als Teilverkäufer und Engel & Völkers LiquidHome aufgeteilt.
Die gute Nachricht: Eine Spekulationssteuer wird beim Immobilien-Teilverkauf nur sehr selten fällig. Der Grund: Haben Sie Ihre Immobilie mehr als drei Jahre selbst bewohnt oder diese – sollten sie nicht selbst darin gewohnt haben – vor mehr als zehn Jahren erworben, entfallen die Steuern gänzlich. In der Regel befinden sich Eigentümer zumindest in einer dieser beiden Szenarien. Trifft keiner der beiden Punkte auf Sie zu, kann eine Spekulationssteuer fällig werden – jedoch nur auf den Veräußerungsgewinn. Das heißt: Haben Sie Ihr Haus für 250.000 Euro gekauft und verkaufen Sie es dann aufgrund einer guten Marktentwicklung für 350.000 Euro, beträgt der Veräußerungsgewinn 100.000 Euro.
Nicht zwingend. Allerdings sollte Ihre Immobilie größtenteils abbezahlt sein, wenn Sie über einen Teilverkauf nachdenken. Ist beispielsweise nur ein kleiner Anteil eines Darlehens offen, kann dieser nach Absprache mit dem Verkaufspreis verrechnet werden – gerne beraten wir Sie hier persönlich und individuell.
Der große Vorteil beim Teilverkauf mit Nießbrauchrecht: Sie verkaufen bis zu 50 Prozent Ihrer Immobilie, behalten aber 100 Prozent der Nutzungsrechte. Sie müssen sich weder von Ihrem Zuhause trennen noch selbst darin wohnen – ob Sie Ihre Immobilie vermieten oder selbst nutzen, bleibt Ihnen überlassen. Ein Teilverkauf macht Sie zudem flexibler: Als wirtschaftlicher Eigentümer genießen Sie weiterhin alle Freiheiten, Sicherheiten und Gestaltungsmöglichkeiten, Sie können auf die Entwicklungen der Immobilienpreise reagieren und genau dann verkaufen, wenn es sich für Sie besonders lohnt. Auch ein Rückkauf der Anteile durch Sie selbst oder Ihre Nachkommen ist eine Option – Ihnen stehen also alle Möglichkeiten offen.
Für Eigentümer endet das Nießbrauchrecht beim Teilverkauf erst mit dem Ableben des Nießbrauchers. Sie können also bis an Ihr Lebensende in Ihren eigenen vier Wänden wohnen oder diese vermieten – je nachdem, was besser zu Ihren Vorstellungen und Bedürfnissen passt. Sie können die Partnerschaft aber jederzeit durch einen Verkauf beenden.
Was spricht für einen Immobilien Teilverkauf, was dagegen? Wir beleuchten beide Seiten beim Teilverkauf mit Nießbrauch, wie wir ihn bei Engel & Völkers LiquidHome anbieten. So sehen Sie auf einen Blick, ob dieses Modell für Sie in Frage kommt. Bei Interesse beraten unsere Experten Sie gerne und bereiten ein individuelles Angebot für Sie vor. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage
Vorteile:
Nachteile:
Weitere Vor-und Nachteile finden Sie in diesem Artikel:
Diese Artikel könnten Sie auch interessieren
Kontakt
Wenn Sie neugierig geworden sind und mehr Informationen über das Teilverkaufsmodell von Engel & Völkers LiquidHome erhalten möchten, können Sie uns ganz einfach kontaktieren.
Customer Care Team
Engel & Völkers Liquidhome
