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Veröffentlicht am 25. Juli 2022

Immobilien-Teilverkauf: Das wichtigste in Kürze

Der Immobilien-Teilverkauf: ein erster Überblick über alle wichtigen Punkte der Teilverkaufsvereinbarung und eine Erläuterung der relevanten Begriffe.

Folgend haben wir Ihnen die Bestandteile der Teilverkaufsvereinbarung zusammengefasst und relevante Begriffe erläutert. Wie bei jedem Immobilienverkauf in Deutschland wird auch der Vertrag des Teilverkaufs notariell beurkundet und im Grundbuch vollzogen. Die Teilverkaufsvereinbarung besteht aus drei Elementen: 1. dem Kaufvertrag, 2. der Bestellung des Nießbrauchrechts zugunsten des Teilverkäufers und 3. der Miteigentümervereinbarung. Das komplette Vertragswerk wird von einem Notar mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin zur Prüfung zugesandt. Engel & Völkers LiquidHome legt großen Wert darauf, dass der Kunde den Vertrag letztlich mit einem guten Gefühl unterschreiben kann.

Wesentliche Bestandteile der Teilverkaufsvereinbarung

Bestellung des Nießbrauchs

Das im Grundbuch abgesicherte und insolvenzfeste Nießbrauchrecht gewährleistet dem Teilverkäufer das uneingeschränkte Wohn- und Nutzungsrecht an der Immobilie. Das Nießbrauchrecht berechtigt dabei auch zur sogenannten Fruchtziehung an der gesamten Immobilie, also insbesondere zur uneingeschränkten Vereinnahmung von Mieten. Auch nach dem Erwerb durch Engel & Völkers LiquidHome, behält der Teilverkäufer daher zu 100 % die Handhabe über die Immobilie. Das Nießbrauchrecht ist höchstpersönlich und kann nicht an Dritte übertragen werden. Für die Einräumung des Nießbrauchrechts erhält Engel & Völkers LiquidHome eine monatliche Nutzungsgebühr. Wir garantieren keine Erhöhung der Nutzungsgebühr für mind. 10 Jahre. Sollte sich das Zinsniveau nach 10 Jahren verändert haben, wird sich die Nutzungsgebühr analog der Zinsentwicklung anpassen.

Das Nießbrauchrecht erlischt grundsätzlich erst beim Ableben des Teilverkäufers, sofern dieser mindestens 55 Jahre alt ist. Bei jüngeren Teilverkäufern ist Engel & Völkers LiquidHome mindestens 20 Jahre an den Vertrag gebunden und hat erst dann die Möglichkeit, den gemeinschaftlichen Verkauf anzustoßen.

Miteigentümervereinbarung

Die Miteigentümervereinbarung regelt den gemeinsamen Besitz an der Immobilie und die damit verbundenen Rechte und Pflichten für beide Vertragsparteien.

Nutzung

Durch die hundertprozentige Handhabe ist ausschließlich der Teilverkäufer zur Nutzung der gesamten Immobilie und zur Fruchtziehung aus dieser berechtigt. Die Immobilie kann also auch vermietet werden, sofern die Vermietung zu marktkonformen Bedingungen erfolgt. Im Gegenzug sind die laufenden Kosten und Lasten, wie Versicherungsbeiträge und die jährliche Grundsteuer, aber auch mögliche Instandhaltungen weiterhin von dem Teilverkäufer zu tragen.

Verwaltung

Für die Verwaltung des Grundstücks und der Immobilie wird der Teilverkäufer bevollmächtigt und entscheidet somit weiterhin allein. Nur bei größeren und speziellen Vorhaben, wie zum Beispiel einem größeren Umbau, der einer Baugenehmigung bedarf, wird die Zustimmung von Engel & Völkers LiquidHome benötigt.

Verkauf

Ein gemeinsamer Verkauf der Immobilie kann jederzeit auf Wunsch des Teilverkäufers oder im Fall des Ablebens des zuletzt verbliebenen Nießbrauch berechtigten, erfolgen. Mit dem Verkauf erlischt das zugunsten des Teilverkäufers eingetragene Nießbrauchrecht automatisch. Engel & Völkers LiquidHome kümmert sich dann um die Verkaufsvorbereitung und die komplette vertragliche Abwicklung. Mit über 40 Jahren Immobilienkompetenz in der Engel & Völkers-Gruppe stellt Engel & Völkers LiquidHome sicher, dass die Immobilie im Verkaufsfall im beiderseitigen Interesse bestmöglich verkauft wird, mindestens zu dem zum Verkaufszeitpunkt erneut gutachterlich festgestellten Wert.

Erlösverteilung

Engel & Völkers LiquidHome erhält beim Verkauf den anteiligen Verkaufserlös, immer jedoch den im Rahmen der Teilverkaufsvereinbarung gezahlten Kaufpreis zzgl. der Ankaufsnebenkosten.

Für ein individuell angepasstes Beispiel oder bei Fragen steht das Team von Engel & Völkers LiquidHome jederzeit zur Verfügung.

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Abwicklungsvergütung

Engel & Völkers LiquidHome erhält zudem eine einmalige Abwicklungsvergütung für die erbrachten Dienstleistungen, insbesondere für die Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung des Verkaufsprozesses. Die zur Hälfte anfallende Maklercourtage ist inbegriffen und es fallen keine weiteren Kosten für den Teilverkäufer an.

Rückkaufsrecht

Der Teilverkäufer bzw. dessen Erben haben jederzeit die Möglichkeit, den verkauften Anteil an der Immobilie zum jeweiligen Marktwert zurückzukaufen.

Laufzeit

Auch für die Miteigentümervereinbarung gibt es grundsätzlich keine festgelegte Laufzeit (Ausnahme: Teilverkäufer unter 55 Jahre). Die Miteigentümervereinbarung wird auf unbestimmte Zeit geschlossen und endet erst mit dem Erlöschen des Nießbrauchrechtes. Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt.

Immobilien-Teilverkauf: der weitere Ablauf

Nachdem der Gutachter die Immobilie bewertet hat, wird Engel & Völkers LiquidHome ein finales Angebot zum Teilankauf unterbreiten. Für den Fall, dass der Teilverkäufer mit den angebotenen Konditionen einverstanden ist, wird der Kundenberater von Engel & Völkers LiquidHome einen Notartermin abstimmen. Vor der Beurkundung sendet der Notar das komplette Vertragswerk mit einem Vorlauf von mindestens 14 Tagen dem Teilverkäufer zu. Es besteht die Möglichkeit, dieses in Ruhe zu prüfen und hierfür ggf. auch (auf eigene Kosten) rechtliche und steuerliche Berater heranzuziehen. Während des Notartermins wird das gesamte Vertragswerk verlesen. Die Beurkundung nimmt erfahrungsgemäß ca. 60–90 Minuten in Anspruch.

Nach Unterzeichnung der Teilverkaufsvereinbarung wird der Notar mit der Abwicklung der Urkunde beauftragt und fordert alle zur Fälligkeit des Kaufpreises erforderlichen Unterlagen an. Erfahrungsgemäß dauert es acht bis zehn Wochen, bis das Geld dem Kunden überwiesen wird.

Entscheidung gegen einen Teilverkauf

Die endgültige Entscheidung zum Teilverkauf kann und soll erst getroffen werden, wenn das finale Angebot von Engel & Völkers LiquidHome vorliegt. Für dieses Angebot benötigt Engel & Völkers LiquidHome den gutachterlich festgestellten Wert. Nur wenn dem Eigentümer dieser Wert zusagt, werden die weiteren Schritte umgesetzt. Die Kosten des Gutachters werden von Engel & Völkers LiquidHome getragen, auch wenn sich der Teilverkäufer gegen einen Teilverkauf entscheidet.

Auswahl Notar

Es ist üblich, dass bei Immobilienkäufen der Käufer den Notar bestimmt. Für die Teilverkaufsvereinbarung ist es sinnvoll und notwendig, diese immer bei einem erfahrenen und mit dem Vertragswerk vertrauten Notar beurkunden zu lassen. Engel & Völkers LiquidHome arbeitet hierzu deutschlandweit in den Gebieten der Großstädte mit ausgewählten Notariaten zusammen, von deren Servicequalität Engel & Völkers LiquidHome aufgrund zahlreicher Beurkundungen überzeugt ist. Eine zentrale Abwicklung aller Verträge erfolgt bei einem Hamburger Notariat – auch eine Beurkundung in Hamburg beschleunigt grundsätzlich die Abwicklung des Vertragswerks und wird daher empfohlen.

Notar – Termin und Kosten

Die Terminierung der Beurkundung erfolgt durch Engel & Völkers LiquidHome auf Basis der Verfügbarkeit des Teilverkäufers. Damit der Teilverkäufer ausreichend Zeit zur Durchsicht des Vertragswerks und ggf. zur Einbeziehung externer Berater hat, findet der Notartermin frühestens 14 Tage nach dem Zeitpunkt statt, zu dem der Teilverkäufer die Vertragsunterlagen erhalten hat. Damit sich der Teilverkäufer bei dem Notartermin ausweisen kann, ist ein gültiges Ausweisdokument, also Personalausweis oder Reisepass, zum Notartermin mitzubringen. Ebenso benötigt der Notar zur Umsetzung des Vertrages die Steueridentifikationsnummer des Teilverkäufers. Sofern noch Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen, aber noch nicht gelöscht sind, können auch die vorhandenen Löschungsunterlagen (Löschungsbewilligung und ggf. Grundschuldbrief) im Termin direkt dem Notar übergeben werden.

Alle Kosten (Kosten für Notar und Grundbuchamt sowie die Grunderwerbssteuer) für den Teilverkauf werden von Engel & Völkers LiquidHome getragen. Der Teilverkäufer trägt lediglich die Kosten für die Löschung von seinerzeit eingetragenen Grundpfandrechten.

Grundbucheintragung

Für die Umsetzung des Teilankaufes durch Engel & Völkers LiquidHome ist es wichtig, dass im Zuge des Vertragsabschluss alte Grundpfandrechte aus dem Grundbuch gelöscht werden. Zusätzlich werden in Abt. 1 die Eigentumsverhältnisse angepasst und eingetragen. In Abt. 2 wird das Nießbrauchrecht, die Miteigentümervereinbarung sowie eine Reallast für die Nutzungsgebühr eingetragen.

Tod eines Verkäufers

Sofern das Nießbrauchrecht für die entsprechende Person eingetragen wurde, kann der (Ehe-)Partner weiter in der Immobilie wohnen. Bitte geben Sie Engel & Völkers LiquidHome Bescheid, wenn dies gewünscht ist. Erst wenn alle Nießbrauchberechtigten verstorben sind, erlischt das Nießbrauchrecht automatisch.

Insolvenz des Anbieters

Für den sehr unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz von Engel & Völkers LiquidHome, ist der Teilverkäufer weiterhin umfangreich geschützt. Aufgrund des aus unserem Vertragsverhältnis entstehenden Nießbrauchsrechts an der Immobilie bleibt der Teilverkäufer auch im Fall einer Insolvenz von Engel & Völkers LiquidHome an der gesamten Immobilie nutzungsberechtigt und kann diese wie gewohnt weiter bewohnen. Solange der Teilverkäufer die mit ihm vereinbarte Nutzungsgebühr vertragsmäßig zahlt, bleibt sein uneingeschränktes Wohn- und Nutzungsrecht unberührt.

Eigener Rückkauf

Der Teilverkäufer kann jederzeit den verkauften Anteil zurückerwerben. Die Preisfindung erfolgt nach demselben Mechanismus wie für den Ankauf durch Engel & Völkers LiquidHome. Wird ein Rückkauf gewünscht, wird Engel & Völkers LiquidHome einen zertifizierten und neutralen Gutachter beauftragen. Auf Basis des neuen Gutachtens kann der Teilverkäufer den Anteil zurückkaufen, mindestens aber zu dem Kaufpreis, den Engel & Völkers LiquidHome an den Teilverkäufer gezahlt hatte.

Risiken bei einem Immobilien-Teilverkauf

Durch den teilweisen Verkauf der eigenen Immobilie ändert sich nichts an dem vertrauten Leben. Das Wohn- und Nutzungsrecht bleibt bestehen, abgesichert im Grundbuch. Risiken sind natürlich Bestandteil eines jeden Rechtsgeschäfts. Vor dem Immobilien-Teilverkauf ist es daher elementar, ein grundlegendes Verständnis für die sich für den Teilverkäufer aus dessen weiterer Nutzungsmöglichkeit der Immobilie oder dessen etwaigen sich aus dem Verkaufserlös ergebenden relevanten Risiken zu entwickeln.

Die Nutzungsgebühr kann nicht mehr rechtzeitig gezahlt werden

Sollte der Teilverkäufer mit der Zahlung der Nutzungsgebühr in Höhe eines Betrages in Verzug sein, der einem Gesamtbetrag der Nutzungsgebühr von 3 Monaten entspricht, und auch

nach entsprechender Zahlungsaufforderung durch Engel & Völkers LiquidHome innerhalb weiterer 90 Bankarbeitstage keinen Ausgleich der offenen Nutzungsgebühr bewirken, so führt dies zur Einleitung des gemeinsamen Verkaufs der Immobilie. Zu diesem Zweck muss die Immobilie dann geräumt werden. Um dieses Risiko zu vermeiden, ist es ratsam, sich im Vorhinein umfassend Gedanken über die Höhe des verkauften Anteils zu machen. Engel & Völkers LiquidHome berät diesbezüglich selbstverständlich über die unterschiedlichen Möglichkeiten. Ein Teil der Kaufpreiszahlung kann auch als Reserve zurückgelegt und zur Zahlung der Nutzungsgebühr verwendet werden. In jedem Falle ist auch ein Rückkauf des verkauften Anteils durch den/die Teilverkäufer bzw. dessen/deren Erben eine Option. Weitere Gründe, die einen Verkauf der Immobilie auslösen, sind:

  • Das Ableben des/der Nießbrauchberechtigten
  • Die Verfügung über das Grundstück oder den Miteigentumsanteil ohne vorherige Rücksprache

Die Nutzungsgebühr steigt bei Anpassung an

Die Höhe der Nutzungsgebühr bleibt über den Zeitraum von 10 Jahren unverändert. Nach Ablauf dieses Zeitraums unterliegt die Nutzungsgebühr einem etwaigen Anpassungsmechanismus.

Abhängig von der künftigen Zinsentwicklung kann die Nutzungsgebühr analog zum Zinsniveau ansteigen. Hieraus könnte sich gegenüber der anfänglich vereinbarten Nutzungsgebühr eine höhere Belastung ergeben. Die Zinsentwicklung hängt von einer Vielzahl außerhalb der Verantwortung von Engel & Völkers LiquidHome stehender Faktoren ab.

Der Immobilienwert bleibt wider Erwarten konstant oder sinkt

Beim Immobilien-Teilverkauf können abhängig von der Immobilienwertentwicklung verschiedene Szenarien eintreten. Es ist möglich, dass der Wert der Immobilie nach Abschluss der Teilverkaufsvereinbarung wieder sinkt oder nahezu gleich bleibt. Die erwartete Wertsteigerung tritt dann nicht oder nicht mindestens in Höhe der für Engel & Völkers LiquidHome für den Teilankauf der Immobilie entstandenen Ankaufsnebenkosten ein. Im Fall eines Verkaufs der Immobilie wirken sich die Ankaufsnebenkosten von Engel & Völkers LiquidHome dann wertmindernd auf den Anteil des Teilverkäufers am Verkaufserlös aus und reduzieren diesen. Diese Regelung ist insbesondere deshalb erforderlich, weil Engel & Völkers LiquidHome den Verkaufszeitpunkt grundsätzlich nicht bestimmen kann.

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