Hausverkauf auf Rentenbasis: So funktioniert es

Veröffentlicht am 12.12.2023

Das Eigenheim als Rente: Das sollten Sie über die Immobilienrente wissen. Plus: Alles über Ablauf, Steuern und Alternativen

Das Eigenheim verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben? Das ermöglicht der Hausverkauf auf Rentenbasis mit einem vertraglich vereinbarten Wohnrecht. Anstelle einer Einmalzahlung erhalten Verkäufer monatliche Beträge, wobei zwischen der Leibrente und der Zeitrente unterschieden wird. Wir erklären alles zu Ablauf, Varianten, Steuern sowie Vor- und Nachteilen der Immobilienverrentung.

Viele Immobilienbesitzer stehen im Alter vor einem Problem: Sie besitzen zwar ein Haus, doch die monatliche Rente ist zu gering und der Großteil des Vermögens ist in den eigenen vier Wänden „verbaut“. Der Auszug ist keine Option – wer möchte schon sein geliebtes Zuhause, an dem viele Erinnerungen und Sicherheiten hängen, aufgeben? Hier kommt der Hausverkauf auf Rentenbasis ins Spiel: Bei diesem Modell verkaufen Eigentümer ihre Immobilie, erhalten den Kaufpreis aber nicht als Einmalzahlung, sondern in Form von monatlichen oder vierteljährlichen Renten. Je nach Vereinbarung spricht man hier von der Leibrente, bei der die Zahlungen bis zum Ableben des Verkäufers erfolgen oder von der Zeitrente, bei der die Beträge nur über einen bestimmten Zeitraum ausgezahlt werden. Die Besonderheit in beiden Fällen ist das lebenslange Wohnrecht, das vertraglich vereinbart wird und dem Verkäufer erlaubt, bis an sein Lebensende in seinem Haus wohnen zu bleiben.

Hausverkauf mit Leibrente

Beim klassischen Modell, dem Hausverkauf mit Leibrente, erhält der Verkäufer die Rentenzahlungen bis an sein Lebensende. Diese Version ist besonders gut geeignet, wenn Eltern ihre Immobilie an ihr Kind übertragen und trotzdem darin wohnen bleiben möchten.

Hausverkauf mit Zeitrente

Das Prinzip ist ähnlich, jedoch wird beim Hausverkauf mit Zeitrente vorab eine Laufzeit – zum Beispiel über 15 oder 20 Jahre – vereinbart. Nach Ablauf dieser Zeitspanne werden die Zahlungen eingestellt und der Kaufpreis gilt als getilgt.

Wer seine Immobilie verkauft und zusätzlich zum Wohnrecht noch ein Nutzungsrecht vereinbart, bleibt wirtschaftlicher Eigentümer und behält damit sämtliche Rechte am Eigenheim. Verkäufer dürfen also nicht nur bis zum Lebensende in ihrem Zuhause wohnen bleiben, sondern dieses auch wie gewohnt nutzen, vermieten und sogar Einnahmen daraus einstreichen – etwa beim Umzug in eine kleinere Wohnung oder eine Seniorenresidenz. Auch ein Rückkauf kann – anders als beim Hausverkauf auf Rentenbasis – in diesem Fall möglich sein. Die Auszahlung des Kaufpreises erfolgt allerdings in der Regel als Einmalzahlung. Das ist besonders dann interessant, wenn Kapital für größere Anschaffungen benötigt wird und der Hausverkauf nicht nur erfolgt, um die monatliche Rente aufzustocken.

Eine weitere Variante ist der Teilverkauf, bei dem lediglich bis zu 50 Prozent der Immobilie verkauft werden. Beim Teilverkauf mit Nießbrauchrecht zahlen Verkäufer im Gegenzug für ihre Nutzungsrechte ein sogenanntes Nutzungsentgelt an den Käufer – dafür haben sie aber auch wesentlich mehr Freiheiten und Vorteile. Nicht nur, dass Sie als wirtschaftlicher Eigentümer weiterhin über Gestaltung, Renovierung und Nutzung entscheiden, Sie können auch von einer eventuellen Wertsteigerung Ihrer Immobilie profitieren und diese gegebenenfalls gewinnbringend verkaufen. Weiterführende Informationen finden Sie im Fachgespräch zum Thema Teilverkauf mit unserem Experten Uwe Tobis.

Die Leibrente setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen. Dazu gehören zunächst der aktuelle Verkehrswert der Immobilie, von dem ein sogenannter Risikoabschlag abgezogen wird. Anschließend wird – mithilfe der Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes – die Lebenserwartung des Verkäufers berechnet, wobei Alter und Geschlecht entscheidend sind. Weiterhin fließt der aktuelle Mietspiegel in die Berechnung ein, ebenso wie der Gegenwert für das Wohnrecht. Aus all diesen Werten ergibt sich die Höhe der monatlichen Rentenzahlungen.

Während die Einnahmen aus einer Zeitrente in vollem Umfang zu versteuern sind, muss bei der Leibrente lediglich der Ertragsanteil versteuert werden. Auch hier spielt das Alter des Verkäufers eine große Rolle: Je höher das Alter, desto geringer der Steuersatz. So beträgt dieser bei einem 65-Jährigen 18 Prozent, bei einem 88-Jährigen aber nur noch 4 Prozent. Ausführliche Rechenbeispiele finden Sie in unserm Artikel zur Immobilien-Leibrente.

Wenn Eltern planen, ihr Haus noch zu Lebzeiten an ihre Kinder zu übertragen, beispielsweise um die Erbschaftssteuer zu minimieren, stellt der Verkauf des Hauses auf Rentenbasis eine sinnvolle Lösung dar. In diesem Modell können die Eltern bis zu ihrem Lebensende in ihrem Eigenheim wohnen bleiben und erhalten eine Rente, die steuerlich oft günstiger behandelt wird als andere Einkünfte. Die Kinder, als neue Eigentümer des Hauses, können ihre Aufwendungen in der Regel als Werbungskosten bei der Steuererklärung angeben. So bleibt der Besitz innerhalb der Familie, und beide Seiten ziehen einen finanziellen Nutzen daraus.

Insbesondere für ältere Hauseigentümer kann der Hausverkauf auf Rentenbasis viele Vorteile haben – in einigen Fällen kann aber auch ein Teilverkauf die bessere Wahl sein. Alle Vor- und Nachteile im Überblick:

Hausverkauf auf Rentenbasis: Vorteile

• Besonders attraktiv für ältere Immobilienbesitzer: Mit dem Verkauf gehen auch die Verantwortung und sämtliche Verpflichtungen für die Immobilie an den neuen Eigentümer über. Dazu gehören beispielsweise die Instandhaltung, kommunale Abgaben und Renovierungsarbeiten.
• Ein weiterer Vorteil ist die Tatsache, die gewohnte Umgebung nicht verlassen zu müssen und sich so ein Stück Sicherheit zu bewahren.
• Finanziell ist der Hausverkauf auf Rentenbasis ebenfalls reizvoll: Die monatliche Rente wird aufgestockt, wodurch mehr Geld für das alltägliche Leben zur Verfügung steht.

Hausverkauf auf Rentenbasis: Nachteile

• Wer sein Haus gegen eine Leibrente verkauft, verliert sämtliche Rechte an der Immobilie – außer das Wohnrecht.
• Da das Haus einen neuen Eigentümer hat, kann es nicht an die Erben übergehen – diese verlieren jeglichen Anspruch an der Immobilie.
• Auch ein Vermieten der Immobilie ist – anders als beim Hausverkauf mit Nießbrauch – nicht möglich. Mit dem Auszug des Verkäufers erlischt sein Wohnrecht.

Ob sich der Hausverkauf auf Rentenbasis lohnt, hängt von den individuellen Umständen des Verkäufers ab. Wer seine Rente aufstocken möchte und keine Erben hat, für den kann dieses Modell eine sehr gute Wahl sein. Auch die Entbindung von sämtlichen Pflichten in Verbindung mit einem lebenslangen Wohnrecht kann viele Vorteile haben. Wer jedoch weiterhin alle Rechte an seiner Immobilie behalten und diese gegebenenfalls vermieten oder zurückkaufen möchte, der sollte eher über einen Teilverkauf mit Nießbrauchrecht nachdenken.