Nutzungsrecht bei Immobilien: Die wichtigsten Fakten

Veröffentlicht am 20.11.2023

Das Nutzungsrecht regelt, wer, wie und unter welchen Bedingungen eine Immobilie oder ein Grundstück nutzen darf, ohne dabei Eigentümer zu sein. Von Mietverhältnissen über Leibrenten bis hin zum Teilverkauf – das Nutzungsrecht spielt in vielen Aspekten des Immobilienrechts eine zentrale Rolle. Es schafft ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Rechten und Pflichten des Eigentümers und des Nutzungsberechtigten. Außerdem sorgt es für Rechtssicherheit in Bezug auf das Wohnen und die wirtschaftliche Nutzung von Immobilien. In diesem Artikel stellen wir die verschiedenen Formen des Nutzungsrechts vor und klären die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.

Was bedeutet Nutzungsrecht bei Immobilien?

Das Nutzungsrecht bei Immobilien ermöglicht es einer Person, eine Immobilie oder ein Grundstück zu nutzen, ohne dessen Eigentümer zu sein. Es findet Anwendung bei der Vermietung, Verrentung und beim Teilverkauf von Immobilien sowie beim Leasen von Autos. Ein Nutzungsberechtigter darf das Objekt nutzen, kann es jedoch nicht veräußern. Bei Mietverhältnissen wird das Nutzungsrecht vertraglich geregelt, während dinglich abgesicherte Nutzungsrechte im Grundbuch eingetragen werden und nur durch Zustimmung des Berechtigten und eines Notars gelöscht werden können.

Dingliche Nutzungsrechte bei Immobilien:

Wohnrecht:

Wer seine Immobilie verkauft, aber ein Wohnrecht behält (zum Beispiel im Rahmen einer Leibrente), kann diese weiterhin bewohnen, jedoch nicht mehr wirtschaftlich nutzen. Ein Wohnrecht afu Lebenszeit besteht meist bis zum Lebensende des Berechtigten und endet mit seinem Ableben, es ist also nicht vererbbar.

Leibrente:

Beim Verkauf mit Leibrente geht die Immobilie an einen neuen Eigentümer über, der ehemalige Besitzer erhält aber ein lebenslanges Wohnrecht. Alternativ wird eine abgekürzte Leibrente mit einer festen Laufzeit vereinbart. Der entsprechende Kaufpreis wird in Form einer monatlichen Rente an den Wohnberechtigten ausgezahlt. Lesen Sie hier mehr zum Thema Leibrente.

Nießbrauchrecht:

Das Nießbrauchrecht kommt beispielsweise beim Immobilien-Teilverkauf zum Einsatz. Die Besonderheit: Der ehemalige Eigentümer hat mehr Rechte als beim einfachen Wohnrecht – er kann seine Immobilie nicht nur weiterhin bewohnen, sondern darf sie auch vermieten und Einnahmen dadurch erwirtschaften.

Was beinhaltet das Nutzungsrecht?

Wer ein Nutzungsrecht für eine Immobilie hat, kann diese bewohnen und zu persönlichen Zwecken nutzen. Er verpflichtet sich dazu, das entsprechende Objekt gewissenhaft zu gebrauchen und sorgsam damit umzugehen. Bei einem Nießbrauchrecht hat der ehemalige Eigentümer außerdem die Pflicht, sich um die Instandhaltung zu kümmern und alle entsprechenden Kosten zu tragen.

Darüber hinaus garantiert das Wohn- und Nutzungsrecht den Mietern, dass der Vermieter oder der neue Eigentümer die Immobilie nicht ungefragt besichtigen kann.

Zudem besteht die Möglichkeit, ein Sondernutzungsrecht (ausschließliches Nutzungsrecht) für bestimmte Teile der Immobilie (z. B. ein Garten, eine Terrasse oder ein Parkplatz) zu vereinbaren. In diesem Fall dürften Dritte diese Bereiche nicht nutzen.

Nutzungsrecht kündigen: Geht das?

Bei dinglich abgesicherten Nutzungsrechten, die im Grundbuch eingetragen sind, ist eine Löschung nur mit Zustimmung des Berechtigten und durch einen Notar möglich. Diese Rechte enden in der Regel mit dem Tod des Berechtigten. Einfache Mietverhältnisse, die vertraglich geregelt sind, können durch eine Vertragskündigung beendet werden.

Nutzungsrecht, Wohnrecht und Nießbrauchrecht: Der Unterschied

Ein Wohnrecht ist ein Nutzungsrecht, das das Bewohnen und die Nutzung einer Immobilie sicherstellt.

Das Nießbrauchrecht ermöglicht zusätzlich die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie, wie Vermietung.

Bei einem Teilverkauf können Eigentümer bis zu 50 % ihrer Immobilie verkaufen, behalten aber umfassende Nutzungsrechte.  

Wer ein Wohnrecht hat, besitzt automatisch auch ein Nutzungsrecht, welches das (meist lebenslange) Bewohnen und die Nutzung einer Immobilie sicherstellt. Das Nießbrauchrecht geht einen Schritt weiter und erlaubt auch die wirtschaftliche Nutzung, also beispielsweise die Vermietung, der Immobilie. Anwendung findet das Nießbrauchrecht beispielsweise beim Immobilien-Teilverkauf über Engel & Völkers LiquidHome. Obwohl Eigentümer ihre Immobilie hier nur zu maximal 50 Prozent verkaufen und die entsprechende Summe ausgezahlt bekommen, dürfen sie ihr Haus oder Ihre Wohnung weiterhin uneingeschränkt nutzen.

Was umfasst mein Nutzungsrecht als Mieter?

Durch die Unterzeichnung eines Mietvertrags erhält der Mieter ein exklusives Nutzungsrecht für die gemietete Wohnung. Dies impliziert, dass der Vermieter nicht das Recht hat, die Wohnung ohne Erlaubnis des Mieters zu betreten. Diese Regelung gilt auch, wenn Sie Ihren Kindern das Haus unter der Bedingung eines lebenslangen Wohnrechts überlassen. Der Mieter ist damit berechtigt, die Immobilie gemäß den Vertragsbedingungen zu nutzen und hat gleichzeitig die Pflicht, sorgsam mit ihr umzugehen. Das Nutzungsrecht des Mieters, das entweder zeitlich begrenzt oder unbegrenzt sein kann, wird als eine Art der Grunddienstbarkeit angesehen. Es erstreckt sich auch auf gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie Keller, Aufzug, Parkplätze und Garten. Allerdings unterliegt dieses Recht gewissen Einschränkungen, die durch die Hausordnung festgelegt sind. Beispielsweise darf bei Platzmangel nicht einfach das Treppenhaus als Lagerort genutzt werden. In Gemeinschaftsbereichen besteht ein eingeschränktes Nutzungsrecht, welches die Mieter jedoch nicht von der Verantwortung entbindet, für deren Instandhaltung und anteilige Kosten, wie Gartenpflege, aufzukommen. Ein Sondernutzungsrecht, etwa für einen privaten Gartenbereich oder einen spezifischen Parkplatz, bedeutet, dass die Nutzung dieser Bereiche durch Unbefugte untersagt ist.

Unterschied des einfachen und ausschließlichen Nutzungsrechts bei einem Haus

Bewohner von Miet- oder Eigentumswohnungen gebrauchen naturgemäß auch gemeinschaftliche Teile des Gebäudes wie Einfahrten, Flure, Aufzüge und Parkplätze. Diese Art der Nutzung wird als einfaches Nutzungsrecht klassifiziert und zählt zu den sogenannten Grunddienstbarkeiten. Im Gegensatz dazu bezieht sich das ausschließliche (exklusive) Nutzungsrecht auf die privaten Räume innerhalb der Wohnung, die ausschließlich dem Mieter oder Eigentümer und seinen Angehörigen vorbehalten sind.

Nutzungsrechte bei Immobilien im Todesfall

Bei einem Todesfall ergeben sich spezifische Regelungen bezüglich des Mietverhältnisses und der Nutzungsrechte. Ein Mietvertrag ist sowohl auf der Seite des Mieters als auch des Vermieters vererbbar. Das bedeutet, dass die Erben in das bestehende Mietverhältnis eintreten und die damit verbundenen Rechte und Pflichten übernehmen. Der Vertrag selbst bleibt unverändert bestehen.

In bestimmten Fällen, insbesondere beim Ableben des Hauptmieters, kann eine Sonderrechtsnachfolge in Kraft treten. Dies betrifft Personen wie den Ehegatten, Lebensgefährten, direkte Verwandte, Adoptivkinder und Geschwister, die ein dringendes Wohnbedürfnis haben und zuvor einen gemeinsamen Haushalt mit dem Verstorbenen führten. In solchen Fällen tritt nicht der gesetzliche Erbe, sondern der Eintrittsberechtigte in das Mietverhältnis ein.

Diese Regelung hat auch Auswirkungen auf das Kündigungsrecht des Vermieters. Nach dem Tod des Mieters hat der Vermieter das Recht**, das Mietverhältnis** gegenüber der Verlassenschaft oder den Erben zu kündigen. Dieses Kündigungsrecht gilt jedoch nicht gegenüber den Eintrittsberechtigten.

In der Praxis bedeutet dies, dass nach dem Tod eines Mieters die Eintrittsberechtigten, wie zum Beispiel die neue Partnerin oder ein Freund, der mit dem Verstorbenen einen Haushalt teilte, nicht einfach aus der Wohnung verwiesen werden können. Das Nutzungsrecht der Wohnung und andere damit verbundene Rechte gehen somit auf die eintrittsberechtigten Personen über, und nicht automatisch auf die gesetzlichen Erben.

Wertbestimmung bei Nutzungsrechten von Immobilien

Die Ermittlung des Werts von Nutzungsrechten bei Immobilien ist ein komplexer Prozess, der von verschiedenen Faktoren abhängt. Dazu zählen die erwartete Lebensdauer, mögliche Mieteinnahmen und der Kapitalwert. Auch demografische Merkmale wie Alter und Geschlecht fließen in die Bewertung ein, wobei das Finanzministerium dafür entsprechende Richtlinien bietet. Laut dem Bewertungsgesetz wird der Jahresnutzungswert bestimmt. Wenn Sie als Berechtigter die Immobilie selbst bewohnen, entspricht dieser Wert der Miete, die jährlich für eine vergleichbare Wohnung anfallen würde. Bei der Vermietung des Objekts basiert der Jahreswert auf den jährlichen Mieteinnahmen, maximal jedoch auf dem Verkehrswert der Immobilie geteilt durch den Faktor 18,6 (gemäß § 16 Bewertungsgesetz)

Fazit zum Nutzungsrecht bei Immobilien

Das Nutzungsrecht bei Immobilien regelt die Nutzung von Grundstücken und Gebäuden durch Personen, die nicht die Eigentümer sind, und ist in verschiedenen Situationen wie Mietverhältnissen, Leibrenten und Teilverkäufen relevant. Es definiert ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Rechten und Pflichten der Eigentümer und der Nutzungsberechtigten. Verschiedene Formen des Nutzungsrechts, wie Wohnrecht, Nießbrauchrecht und exklusive Nutzungsrechte, bieten spezifische Nutzungsmodalitäten. Bei Todesfällen und Scheidungen gibt es besondere Regelungen für die Übertragung dieser Rechte. Die Wertbestimmung von Nutzungsrechten basiert auf Faktoren wie Lebenserwartung und Mieteinnahmen und beeinflusst steuerliche Aspekte. Das Nutzungsrecht bietet flexible Lösungen für unterschiedliche Lebensumstände und gewährleistet eine faire Balance zwischen allen Beteiligten.  

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