Nutzungsrecht bei Immobilien: Die wichtigsten Fakten

Veröffentlicht am 24.08.2021

Ob klassischer Hausverkauf, Leibrente oder Immobilien-Teilverkauf: Wer über den Verkauf seines Eigentums nachdenkt, wird früher oder später über das Nutzungsrecht stolpern. Doch auch bei einem einfachen Mietverhältnis kommt es zum Tragen. Wir verraten, was es beinhaltet, wie es mit dem Wohnrecht zusammenhängt und was Eigentümer über das Nutzungsrecht bei Immobilien wissen sollten.

Was bedeutet Nutzungsrecht bei Immobilien?

Allgemein erlaubt ein vertraglich vereinbartes Nutzungsrecht einer Person die Nutzung einer Sache (oder eines Rechts), von der sie selbst nicht der Eigentümer ist. Anwendung findet das Nutzungsrecht beispielsweise beim Leasen von Autos, aber eben auch bei der Vermietung und Verrentung von Immobilien. Wichtig ist, dass ein Nutzungsberechtigter die jeweilige Sache per Definition nur nutzen, aber nicht veräußern kann. Er kann also in einem Haus wohnen oder ein Auto fahren, ist aber nicht der Eigentümer. In der Regel wird ein Nutzungsentgelt an den Besitzer (z. B. Miete) gezahlt. Bei einem Mietverhältnis wird das Nutzungsrecht nur vertraglich geregelt. Anders sieht es bei dinglich abgesicherten Nutzungsrechten aus, die im Grundbuch eingetragen und nur durch Zustimmung des Nutzungsberechtigten durch einen Notar gelöscht werden können.

Dingliche Nutzungsrechte bei Immobilien:

Wohnrecht: Wer seine Immobilie verkauft, aber ein Wohnrecht behält (zum Beispiel im Rahmen einer Leibrente), kann diese weiterhin bewohnen, jedoch nicht mehr wirtschaftlich nutzen. Ein Wohnrecht besteht meist bis zum Lebensende des Berechtigten und endet mit seinem Ableben, es ist also nicht vererbbar.

Leibrente: Beim Verkauf mit Leibrente geht die Immobilie an einen neuen Eigentümer über, der ehemalige Besitzer erhält aber ein lebenslanges Wohnrecht. Alternativ wird eine abgekürzte Leibrente mit einer festen Laufzeit vereinbart. Der entsprechende Kaufpreis wird in Form einer monatlichen Rente an den Wohnberechtigten ausgezahlt. Mehr zum Thema Immobilienrente finden Sie hier.

Nießbrauchrecht: Dieses Recht kommt beispielsweise beim Immobilien-Teilverkauf zum Einsatz. Die Besonderheit: Der ehemalige Eigentümer hat mehr Rechte als beim einfachen Wohnrecht – er kann seine Immobilie nicht nur weiterhin bewohnen, sondern darf sie auch vermieten und Einnahmen dadurch erwirtschaften.

Was beinhaltet das Nutzungsrecht?

Wer ein Nutzungsrecht für eine Immobilie hat, kann diese bewohnen und zu persönlichen Zwecken nutzen. Er verpflichtet sich dazu, das entsprechende Objekt gewissenhaft zu gebrauchen und sorgsam damit umzugehen. Bei einem Nießbrauchrecht hat der ehemalige Eigentümer außerdem die Pflicht, sich um die Instandhaltung zu kümmern und alle entsprechenden Kosten zu tragen.

Darüber hinaus garantiert das Wohn- und Nutzungsrecht den Mietern, dass der Vermieter oder der neue Eigentümer die Immobilie nicht ungefragt besichtigen kann.

Zudem besteht die Möglichkeit, ein Sondernutzungsrecht (ausschließliches Nutzungsrecht) für bestimmte Teile der Immobilie (z. B. ein Garten, eine Terrasse oder ein Parkplatz) zu vereinbaren. In diesem Fall dürften Dritte diese Bereiche nicht nutzen.

Nutzungsrecht, Wohnrecht und Nießbrauchrecht: Der Unterschied

Wer ein Wohnrecht hat, besitzt automatisch auch ein Nutzungsrecht, welches das (meist lebenslange) Bewohnen und die Nutzung einer Immobilie sicherstellt. Das Nießbrauchrecht geht einen Schritt weiter und erlaubt auch die wirtschaftliche Nutzung, also beispielsweise die Vermietung, der Immobilie. Anwendung findet das Nießbrauchrecht beispielsweise beim Immibilien-Teilverkauf über Engel & Völkers LiquidHome. Obwohl Eigentümer ihre Immobilie hier nur zu maximal 50 Prozent verkaufen und die entsprechende Summe ausgezahlt bekommen, dürfen sie ihr Haus oder Ihre Wohnung weiterhin uneingeschränkt nutzen. Alle Vorteile des Teilverkaufs finden Sie hier.

Nutzungsrecht kündigen: Geht das?

Ob Wohnrecht oder Nießbrauchrecht: Wurden Nutzungsrechte für eine Immobilie im Grundbuch vereinbart, lassen diese sich nur bei Zustimmung des Wohnberechtigten durch einen Notar löschen. Falls nicht anders vereinbart, enden beide Formen nämlich in der Regel erst mit dem Ableben des vorigen Eigentümers. Anders sieht es bei einfachen Mietverhältnissen aus, die lediglich vertraglich geregelt sind und bei denen eine Kündigung des Mietvertrages genügt.