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Leibrente

Die Rente aus Stein

Wer ein Eigenheim besitzt, gleichzeitig aber eine geringe Rente bezieht, denkt früher oder später wahrscheinlich über einen Hausverkauf nach. Doch die eige­nen vier Wände zu verlassen, kann gerade im Alter schmerzhaft sein. Die in Deutschland bekannteste Option ist die Leibrente, bei der das Haus gegen monatliche Rentenzahlungen an einen neuen Eigentümer verkauft wird. Hier gibt es zwei Varianten: einerseits die Leibrente bis ans Lebensende, bei der der Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht sowie wiederkehrende Zahlungen in Form einer Immobilienrente erhält, andererseits die Leibrente auf Zeit.

Leibrente bis Lebensende

Bei dem klassischen Modell, dem Hausverkauf mit Leibrente, erhält der Verkäufer die Rentenzahlungen bis an sein Lebensende. Diese Version ist auch geeignet, wenn Eltern ihre Immobilie auf ihr Kind übertragen und trotzdem darin wohnen bleiben möchten.

Leibrente auf Zeit

Das Prinzip ist ähnlich, jedoch wird beim Hausverkauf mit Zeitrente vorab eine Laufzeit – zum Beispiel über 15 oder 20 Jahre – vereinbart. Nach Ablauf dieser Zeitspanne werden die Zahlungen eingestellt und der Kaufpreis gilt als getilgt.

So berechnet sich die Leibrente

Der Betrag der monatlichen Rente ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu zählen Alter und Geschlecht des Eigentümers (Lebenserwartung), Verkehrswert, Zustand, Ausstattung und Lage der Immobilie sowie die Rentenfaktoren des Statistischen Bundesamtes. Ausgehend davon wird der Verkehrswert der Immobilie durch einen unabhängigen Experten ermittelt.

Beispiel:

Eine 65-jährige Rentnerin hat laut Statistischem Bundesamt eine Lebenserwartung von weiteren 21 Jahren (252 Monate). Sie besitzt ein Haus mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro, welches für monatlich 1.250 Euro vermietet werden könnte.

1.250 Euro mögliche Miete x 12 Monate x 12,648 Vervielfältiger = 189.720 Euro Gesamtwert Wohnrecht

500.000 Euro Immobilienwert – 189.720 Euro Gesamtwert des Wohnrechts = 310.280 Euro Gesamtwert der Leibrente

310.280 Euro Gesamtwert der Leibrente / 12 Monate / 21,11 Leibrentenfaktor = 1.225 Euro monatliche Leibrente

Mit dem notariellen Abschluss des Kaufvertrags werden die Summe der Raten und das Wohnrecht des Verkäufers im Grundbuch eingetragen.

Leibrente

So wird der Verkauf versteuert

Gewohnte Umgebung, mehr Freiheiten, weniger Lasten: Besser geht es für viele Eigentümer kaum. Durch ein lebenslanges Wohnrecht darf der ehemalige Eigentümer bis zu seinem Ableben in seiner Immobilie wohnen bleiben. Die monatliche Rente wird aufgestockt und es ergeben sich völlig neue Möglichkeiten. Pflichten wie Instandhaltung oder Grundsteuer entfallen. Größere Sanierungsarbeiten oder außerordentliche Kosten trägt der neue Eigentümer. So kann die Leibrente die finanzielle Belastung des ehemaligen Eigentümers enorm mindern. Es ist auch möglich, die Immobilie beispielsweise an die Kinder zu verkaufen und sich von ihnen eine Leibrente auszahlen zu lassen. Auf diese Weise bleibt der Besitz in der Familie und es entfällt die Schenkungssteuer.

Was aber auch bedacht werden sollte: Durch den Verkauf an einen neuen Eigentümer wird der Verkäufer – abgesehen vom Wohnrecht – auch von sämtlichen Rechten entbunden. Die Immobilie kann weder weitervermietet noch vererbt werden. Und: Der Ertragsanteil muss versteuert werden. Dieser errechnet sich aus dem Alter des Empfängers. Hier gilt: je höher das Alter, desto weniger Steuern. Liegt der Steuersatz bei einem 65-jährigen Eigentümer noch bei 18 Prozent, so sind es bei einem 75-jährigen nur noch 11 Prozent und bei einem 88-jährigen Verkäufer 4 Prozent.

2005 gab es zudem eine Reform der Rentenbesteuerung, die auch für die Leibrente gilt. Die Folge: Der steuerpflichtige Anteil steigt bis 2040 auf 100 Prozent der Einkünfte an. Alle, die bis 2005 erstmals eine Rente bezogen haben, müssen 50 Prozent ihrer Einnahmen besteuern. 2021 sind es bereits 81 Prozent. Der Prozentsatz richtet sich immer nach dem Rentenbeginn und bleibt für die gesamte Laufzeit unverändert. Aber: Renteneinkünfte bleiben bis zur Höhe von 9.744 Euro steuerfrei – wer niedrigere Einkünfte bezieht, muss keine Steuern zahlen.

Leibrente

Pro und Contra

Lohnt sich der Abschluss einer Leibrente, um das monatliche Einkommen zu verbessern, oder ist eines der anderen Modelle vielleicht doch geeigneter? Nachfolgend schauen wir uns die Vor- und Nachteile noch einmal genauer an. Am Ende hängt es natürlich immer von den individuellen Lebensumständen und Wünschen ab, ob und inwiefern eine Leibrente die richtige Wahl ist.

ProContra
Lebenslanges Wohnrecht, auch für LebenspartnerImmobilie darf nicht vermietet werden (zum Beispiel beim Umzug ins Pflegeheim)
Neue finanzielle Freiheit ohne Risiko oder KreditaufnahmeMonatliche Zahlungen hängen stark von Alter und Geschlecht ab
Weniger Pflichten und keine Kosten für die InstandhaltungWeniger Rechte, keine Entscheidungsfreiheit
Keine monatlichen Mietzahlungen oder kommunalen AbgabenEndgültige Entscheidung, kein Rückkauf möglich
Steuerliche Vorteile, wenn die Erben das Eigentum mit Leibrente übernehmenErtragsanteil muss versteuert werden. Nach dem Verkauf ist kein Vererben möglich
Insolvenzrisiko des Anbieters
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