Lebenslanges Wohnrecht: Unterschied zum Nießbrauchrecht und wichtige Fakten

Veröffentlicht am 01.01.2024

Lebenslanges Wohnrecht: alle Fakten im Überblick. Alles zu Ablauf, Berechnung, Rechten und Pflichten beim Immobilienverkauf erfahren Sie hier.

Sie können Ihre Immobilie zu Lebzeiten veräußern oder vererben und dennoch selbst bis an Ihr Lebensende darin wohnen. Hierfür bietet sich die Option des lebenslangen Wohnrechts an. Diese Vereinbarung ermöglicht es Ihnen, Ihre vertraute Umgebung zu bewahren und gleichzeitig erbrechtliche Ansprüche frühzeitig zu regeln. Im folgenden Beitrag erfahren Sie mehr darüber, in welchen Situationen das lebenslange Wohnrecht sinnvoll ist und wie es unkompliziert vereinbart werden kann.

• Wohnrecht: Vertragliche Berechtigung zum Bewohnen einer Immobilie oder bestimmter Bereiche ohne Eigentumsansprüche

• Lebenslanges Wohnrecht: Ermöglicht die Nutzung der Immobilie bis zum Ableben der Berechtigten

• Rechtliche Grundlage: Paragraph 1093 BGB

• Im Grundbuch vermerkt, Löschung nur mit Zustimmung der berechtigten Personen

• Häufige Anwendung bei Schenkungen

• Ziel: Eltern das Wohnen gestatten, Eigentum auf Kinder übertragen

Das lebenslange Wohnrecht gewährt einer Person das Recht, lebenslang in einer bestimmten Immobilie zu wohnen, auch wenn die Person nicht der Eigentümer ist. Dieses Recht kann durch einen notariellen Vertrag oder testamentarische Verfügung entstehen und beinhaltet spezifische Rechte und Pflichten für den Wohnberechtigten. Es bleibt bestehen, bis bestimmte Bedingungen eintreten, wie der Tod des Wohnberechtigten oder die Aufhebung des Wohnrechts durch vertragliche Vereinbarungen.

Das lebenslange Wohnrecht gewährt einer Person das Recht, lebenslang in einer bestimmten Immobilie zu wohnen, auch wenn die Person nicht der Eigentümer ist. Dieses Recht kann durch einen notariellen Vertrag oder testamentarische Verfügung entstehen und beinhaltet spezifische Rechte und Pflichten für den Wohnberechtigten. Es bleibt bestehen, bis bestimmte Bedingungen eintreten, wie der Tod des Wohnberechtigten oder die Aufhebung des Wohnrechts durch vertragliche Vereinbarungen.

Beim Hausverkauf mit Wohnrecht werden sämtliche Rechte und Pflichten laut Paragraph 1093 BGB vertraglich festgehalten und notariell beglaubigt.

• Nutzungsrecht: Erlaubt es dem Berechtigten, die entsprechenden Räume bis an sein Lebensende zu nutzen und zu bewohnen. Wird dies nur für einen Teil einer Immobilie vereinbart, dürfen Gemeinschaftsräume ebenfalls genutzt werden.

• Aufnahmerecht: Erlaubt es (nicht-ehelichen) Lebenspartnern, Kindern oder Pflegepersonal in den Räumlichkeiten zu wohnen.

• Besichtigungsrecht: Erfordert die Erlaubnis des Berechtigten, bevor der neue Eigentümer die Immobilie begutachtet.

Ein Wohnrecht ermöglicht es einer Person, in einer Immobilie zu wohnen, ohne dass der Eigentümer für Verbrauchskosten aufkommen muss. Ohne klare vertragliche Vereinbarung muss die Person mit dem Wohnrecht diese Kosten eigenständig tragen, während der Eigentümer für verbrauchsunabhängige Kosten wie Grundsteuern und Versicherungen aufkommt.

Das lebenslange Wohnrecht gilt für die Person oder Personen, denen es ausdrücklich gewährt wurde. In der Regel wird das Wohnrecht durch eine vertragliche Vereinbarung oder testamentarische Verfügung festgelegt. Die Berechtigten können entweder die Eigentümer der Immobilie sein, denen das Wohnrecht zugeordnet wird, oder es kann einer anderen Person zugestanden werden, unabhängig vom Eigentum an der Immobilie.

Ein lebenslanges Wohnrecht kann in Betracht gezogen werden, wenn ältere Personen finanzielle Sicherheit suchen, während sie in ihrer eigenen Immobilie leben. Es kann auch für Familienmitglieder interessant sein, um das Wohnrecht für pflegebedürftige Angehörige sicherzustellen, da es ihnen erlaubt, in ihrer vertrauten Umgebung zu bleiben.

Ein Wohnberechtigter muss keine Miete zahlen. Die Mietkosten, die er dadurch spart, stellen jedoch einen Geldwert dar, der vom Verkaufswert abgezogen und beim Finanzamt versteuert werden muss.

Die Höhe wird ermittelt, indem die fiktive Jahreskaltmiete mit dem Kapitalwert multipliziert wird – vereinfacht gesagt beschreibt letzteres die zu erwartende Lebens- und Wohndauer des Berechtigten, die sich anhand von Alter und Geschlecht schätzen lässt.

Beispiel 1: Laut offizieller Liste des Bundesfinanzministeriums liegt der Kapitalwert einer 70-jährigen Frau bei 11,171. Bei einer jährlichen Kaltmiete von 7.000 Euro beliefe sich der Wert des Wohnrechtes also auf 78.197 Euro.

Beispiel 2: Der Kapitalwert eines 70-jährigen Mannes liegt bei 10,040. Bei einer fiktiven Jahreskaltmiete von 7.000 Euro beläuft sich die Höhe des Wohnrechtes auf 70.280 Euro.

Beim Hausverkauf auf Rentenbasis wird die Höhe des Wohnrechtes, die wir oben beispielhaft berechnet haben, vom Wert der Immobilie abgezogen. Bei einer Eigentumswohnung mit einem Wert von 300.000 Euro würde sich also in Beispiel 1 ein Verkaufspreis von 221.803 Euro und in Beispiel 2 ein Verkaufspreis in Höhe von 229.720 Euro ergeben. Je höher das Alter des Verkäufers ist, desto niedriger fällt der Wert für das Wohnrecht aus. Außerdem haben Frauen eine höhere Lebenserwartung und somit einen höheren Kapitalwert.

Für Senioren kann das lebenslange Wohnrecht zunehmend problematisch sein, da es die Vermietung der Immobilie ausschließt. In Situationen wie dem Wunsch nach Veränderung oder altersbedingten Umzügen können fehlende Mieteinnahmen die Finanzierung neuer Lebenssituationen erschweren. Als zukunftssichere Alternative bietet sich das Nießbrauchrecht an, da es nicht nur das Bewohnen, sondern auch Vermieten ermöglicht, was finanzielle Flexibilität und Unterstützung bei Veränderungen im Alter bietet.

Nutzung der Immobilie

Nießbrauchrecht: Die Immobilie darf bewohnt werden.

Wohnrecht: Die Immobilie darf bewohnt werden.

Einnahmen aus Vermietung

Nießbrauchrecht: Einnahmen aus Miete und Pacht dürfen einbehalten werden.

Wohnrecht: Einnahmen aus Miete und Pacht dürfen nicht einbehalten werden.

Kosten für Instandhaltung

Nießbrauchrecht: Eigentümer können sich auf Wunsch des Nießbrauchsberechtigten beteiligen.

Wohnrecht: Kosten für Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten trägt der Eigentümer.

Die Immobilie als Altersvorsorge in Form des Teilverkaufs mit Nießbrauch ist eine innovative Lösung, die sowohl Verkäufern als auch Käufern einzigartige Vorteile bietet. Bei einem Teilverkauf wird ein Teil der Immobilie veräußert, während der Teilverkäufer gleichzeitig das Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie behält. Dieses Recht ermöglicht es dem Verkäufer, weiterhin in der Immobilie zu leben oder bestimmte Erträge daraus zu ziehen.

Vorteile des Teilverkaufs mit Nießbrauchrecht:

• Finanzielle Flexibilität für den Verkäufer: Durch den Teilverkauf kann der Verkäufer einen Teil des Immobilienwerts liquidieren und gleichzeitig das Nießbrauchrecht für den veräußerten Teil behalten. Das bietet finanzielle Flexibilität, insbesondere wenn größere Projekte, wie ein Hausanbau oder eine energetische Sanierung anstehen.
• Klare Aufteilung der Nutzungsrechte: Das Nießbrauchrecht gewährt dem Verkäufer nicht nur das Wohnrecht, sondern auch das Recht auf Erträge aus dem verkauften Teil der Immobilie. Dies kann für ältere Verkäufer besonders interessant sein, die von den Mieteinnahmen profitieren möchten.
• Attraktives Investment für den Käufer: Der Käufer erwirbt nicht nur einen Anteil an der Immobilie, sondern auch das Nießbrauchrecht. Dies schafft ein attraktives Investment, da klare Regelungen für die Nutzung und Erträge bereits bestehen.
• Flexibilität für den Wohnberechtigten: Das Nießbrauchrecht ermöglicht es dem Verkäufer, die Immobilie in dem festgelegten Umfang zu nutzen. Diese Flexibilität kann den sich ändernden Bedürfnissen und Umständen des Verkäufers gerecht werden.
• Erleichterte Abwicklung beim Verkauf der gesamten Immobilie: Sollte der Verkäufer oder seine Erben später die gesamte Immobilie verkaufen wollen, erleichtert der bereits bestehende Teilverkauf mit Nießbrauchrecht den Verkaufsprozess, da klare Regelungen bezüglich der Nutzungsrechte bestehen.

Der Teilverkauf mit Nießbrauchrecht bietet somit eine innovative Möglichkeit, die Interessen von Verkäufern und Käufern zu vereinen, indem er finanzielle Flexibilität mit klaren Regelungen für die Nutzung der Immobilie kombiniert.

Das Wohnrecht gewährt das Recht auf lebenslanges Wohnen in einer Immobilie, ohne dabei Eigentümer zu sein. Es ist besonders geeignet für Menschen, die ihre Lebenszeit in ihrer vertrauten Umgebung verbringen möchten, ohne die Verantwortung des Eigentums zu tragen. Das Wohnrecht ermöglicht jedoch nicht, Erträge aus der Immobilie zu schöpfen, zum Beispiel in Form von Mieteinnahmen.

Dies ist ein bedeutender Vorteil des Nießbrauchsrechts, denn es beinhaltet nicht nur das Wohnrecht, sondern auch das Recht, die Einnahmen aus der Immobilie zu nutzen. Insgesamt sollte die Entscheidung zwischen Nießbrauch und Wohnrecht sorgfältig unter Berücksichtigung der persönlichen Umstände und finanziellen Ziele getroffen werden.