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Veröffentlicht am 22. Februar 2021

Lebenslanges Wohnrecht: Das sollten Sie wissen

Lebenslanges Wohnrecht: Alle Fakten im Überblick. Wie funktioniert der Hausverkauf mit Wohnrecht? Alles zu Ablauf, Berechnung, Rechten und Pflichten beim Immobilienverkauf

Das Eigenheim verkaufen und dennoch darin wohnen bleiben – was fast zu schön klingt, um wahr zu sein, wird durch ein vertraglich vereinbartes lebenslanges Wohnrecht tatsächlich möglich. Hier erfahren Sie, wann es zum Tragen kommt, wie es sich berechnet, welche Rechten und Pflichten Sie haben und welche Optionen es gibt.

Hausverkauf mit Wohnrecht: So geht’s

Das Haus verkaufen mit Wohnrecht auf Lebenszeit: Macht das Sinn? Gerade für ältere Eigentümer, die sich von den Pflichten als Immobilienbesitzer befreien, ihr geliebtes Zuhause aber trotzdem nicht verlassen möchten, ist ein Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht eine gute Option. Häufig kommt dieses Modell auch dann zum Einsatz, wenn Besitzer einer Immobilie diese noch zu Lebzeiten an ihre Kinder oder Enkel übertragen und hohe Steuern umgehen möchten. Das Wohnrecht wird in diesem Fall im Grundbuch eingetragen und durch einen Notar beurkundet. So können die vorigen Besitzer ihre Immobilie trotz neuem Eigentümer bewohnen und nutzen – gleichzeitig erhalten sie durch die Auszahlung des Kaufpreises neue Liquidität. Aufgrund der niedrigen Renten ist dies für Senioren eine gute Möglichkeit, ihren Lebensunterhalt angenehmer zu gestalten oder sich trotz geringem Einkommen etwas Besonderes zu gönnen. Ein weiterer Vorteil: Wohnberechtigte müssen keine Miete zahlen – jedoch wird ein Gegenwert berechnet und vom Kaufpreis abgezogen. Hier lohnt sich die Beratung durch einen erfahrenen Makler, der den bestmöglichen Kaufpreis für Sie erzielt.

Wie lange gilt ein lebenslanges Wohnrecht wirklich?

Das Wohnrecht auf Lebenszeit heißt nicht nur so, sondern funktioniert auch genau nach diesem Prinzip: Der Verkäufer der Immobilie darf bis zu seinem Ableben in seinem Haus oder seiner Wohnung bleiben. In der Regel endet das Wohnrecht erst mit dem Tod des ehemaligen Eigentümers – jedoch können sich beide Parteien auch auf ein vorzeitiges Auflösen dieses Vertrages durch einen Notar einigen. Durch diesen erfolgt dann eine Löschung im Grundbuch. Eine mündliche Kündigung reicht nicht aus.

Lebenslanges Wohnrecht berechnen

Ein Wohnberechtigter muss keine Miete zahlen. Die Mietkosten, die er dadurch spart, stellen jedoch einen Geldwert dar, der vom Verkaufswert abgezogen und beim Finanzamt versteuert werden muss.

Die Höhe wird ermittelt, indem die fiktive Jahreskaltmiete mit dem Kapitalwert multipliziert wird – vereinfacht gesagt beschreibt letzteres die zu erwartende Lebens- und Wohndauer des Berechtigten, die sich anhand von Alter und Geschlecht schätzen lässt.

Beispiel 1: Laut offizieller Liste des Bundesfinanzministeriums liegt der Kapitalwert einer 70-jährigen Frau bei 11,171. Bei einer jährlichen Kaltmiete von 7.000 Euro beliefe sich der Wert des Wohnrechtes also auf 78.197 Euro.

Beispiel 2: Der Kapitalwert eines 70-jährigen Mannes liegt bei 10,040. Bei einer fiktiven Jahres-Kaltmiete von 7.000 Euro beläuft sich die Höhe des Wohnrechtes auf 70.280 Euro.

Beim Hausverkauf mit Wohnrecht wird die Höhe des Wohnrechtes, die wir oben beispielhaft berechnet haben, vom Wert der Immobilie abgezogen. Bei einer Eigentumswohnung mit einem Wert von 300.000 Euro würde sich also in Beispiel 1 ein Verkaufspreis von 221.803 Euro und in Beispiel 2 ein Verkaufspreis in Höhe von 229.720 Euro ergeben. Je höher das Alter des Verkäufers ist, desto niedriger fällt der Wert für das Wohnrecht aus. Außerdem haben Frauen eine höhere Lebenserwartung und somit einen höheren Kapitalwert.

Lebenslanges Wohnrecht: Rechte und Pflichten

Beim Hausverkauf mit Wohnrecht werden sämtliche Rechte und Pflichten laut Paragraph 1093 BGB vertraglich festgehalten und notariell beglaubigt.

Das Nutzungsrecht erlaubt es dem Berechtigten, die entsprechenden Räume bis an sein Lebensende zu nutzen und zu bewohnen. Wird dies nur für einen Teil einer Immobilie vereinbart, also beispielsweise eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, dürfen Gemeinschaftsräume (Waschküche, Dachboden oder Garten) ebenfalls genutzt werden.

Weiterhin wird ein Aufnahmerecht festgehalten, sodass auch (nicht-eheliche) Lebenspartner, Kinder oder Pflegepersonal in den Räumlichkeiten wohnen dürfen. Dies ist besonders wichtig für ältere Senioren, die nicht in ein Pflegeheim umziehen, sondern sich zu Hause versorgen lassen möchten.

Durch das Besichtigungsrecht muss der neue Eigentümer den Berechtigten um Erlaubnis fragen, bevor er die Immobilie begutachtet – er kann diese nicht besichtigen, wie es ihm passt. Der Wohnberechtigten behält also seine Privatsphäre.

In der Regel zahlen Wohnberechtigte keine Miete, jedoch müssen weiterhin die Nebenkosten (Strom, Wasser etc.) sowie kleinere Reparaturen gezahlt werden. Größere Umbauten, Sanierungen oder Investitionen muss jedoch der neue Eigentümer tragen.

Was ist besser: Nießbrauch oder Wohnrecht?

Ob ein Hausverkauf mit Wohnrecht, ein Teilverkauf mit Nießbrauchrecht oder ein Hausverkauf mit Nießbrauchrecht: Was die beste Wahl ist, hängt von den Lebensumständen, Vorstellungen und Plänen des Verkäufers ab. Wer möglichst viele Pflichten abgeben und seine Immobilie einfach nur weiterhin bewohnen möchte, sollte sein Haus mit Wohnrecht verkaufen. Insbesondere dann, wenn der Verkauf an die Nachkommen erfolgt. Wer sich jedoch über das Wohnrecht hinaus noch weitere Freiheiten wünscht, seine Immobilie eventuell vermieten und Einnahmen daraus generieren möchte, für den ist ein Verkauf mit Nießbrauch die bessere Wahl. Nachfolgend noch einmal die Unterschiede im Überblick:

Hausverkauf mit Wohnrecht:

  • Lebenslanges Wohnrecht: Der Verkäufer darf bis zu seinem Ableben in seinem Zuhause wohnen bleiben – bei einem Umzug, beispielsweise in eine Seniorenresidenz, darf er die Immobilie aber nicht vermieten
  • Vererben nicht möglich: Der Verkäufer behält nur das Wohnrecht. Ein Verkauf oder Vererben seiner Immobilie ist keine Option. Auch ein Vererben des Wohnrechtes ist nicht möglich
  • Keine Miete: Wohnberechtigte zahlen keine Miete, jedoch wird der Gegenwert vom Verkaufspreis abgezogen und versteuert. Die Betriebs- und Nebenkosten müssen weiterhin übernommen werden

Hausverkauf mit Nießbrauch:

  • Mehr Rechte: Durch das lebenslange Wohn- und Nutzungsrecht muss die Immobilie nicht selbst bewohnt werden, sondern kann auch vermietet werden
  • Übergabe an Erben zu Lebzeiten: Hier eignet sich ein Nießbrauchrecht sehr gut, da sich die Schenkungssteuer um den Wert des Nießbrauchs reduziert und das Eigentum schrittweise an die Kinder oder Enkel übergeben werden kann
  • Nachrangiger Nießbrauch: Es kann vertraglich festgehalten werden, dass das Nießbrauchrecht nach dem Ableben des Nießbrauchers an eine weitere Person übergeht
  • Mehr Pflichten: Ein Nießbraucher bleibt wirtschaftlicher Eigentümer und ist daher für die Instandhaltung und Versicherung seiner Immobilie verantwortlich

Teilverkauf mit Nießbrauchrecht:

  • Verkauf von bis zu 50 Prozent: Beim Immobilien-Teilverkauf wird lediglich ein Teil des Eigentums verkauft, das Wohn- und Nutzungsrecht bleibt aber für die gesamte Immobilie bestehen
  • Nutzungsgebühr: Im Gegenzug für das Nießbrauch zahlt der Verkäufer eine monatliche Nutzungsgebühr an den neuen Eigentümer. Dafür wird ihm aber auch der restliche Kaufpreis ganz ausbezahlt
  • Die Anteile können durch den vorigen Eigentümer oder die Erben zurückgekauft werden. Wurden anfangs nur 20 Prozent verkauft, so können die Anteile auch später auf bis zu 50 Prozent erhöht werden
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