Immobilien-Teilverkauf

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Immobilienverrentung

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus besitzt, hat gleichzeitig ein großes Stück Sicherheit – doch steckt ein Großteil des Vermögens in der Immobilie, bleibt gerade im Alter häufig nicht genug Geld für die schönen Dinge des Lebens. Ob Umbauarbeiten, große Reisen oder schlicht die Deckung der Lebenskosten: Vieles ist mit einer schmalen Rente nicht möglich. Die Lösung für viele Eigentümer: Die Immobilienverrentung. Wir verraten, wie sie funktioniert, welche Unterschiede es gibt und welche die Vor- und Nachteile einer Immobilienverrentung sein können.

Immobilie verrenten: So funktioniert es

Das Eigenheim verkaufen, trotzdem bis ans Lebensende darin wohnen bleiben und eine monatliche Rente erhalten: Das ist die Idee der Immobilienverrentung. Dabei gibt es jedoch große Unterschiede, auf die wir nachfolgend einmal genauer eingehen wollen:

Derzeit gibt es 6 Varianten der Immobilienverrentung:

  1. Die Leibrente bis ans Lebensende
  2. Die Leibrente auf Zeit
  3. Der Verkauf mit Nießbrauchrecht
  4. Der Verkauf mit Rückvermietung
  5. Der Teilverkauf mit Nutzungsentgelt
  6. Die zeitlich begrenzte Umkehrhypothek

Immobilienverrentung

1. Leibrente bis ans Lebensende

Bei diesem Modell wird das Eigentum verkauft, wobei der Verkäufer bis ans Lebensende in seiner Immobilie wohnen bleiben darf. Er erhält eine lebenslange monatliche Rente, die mit dem Ertragswert versteuert werden muss. Die Leibrente errechnet sich, indem der Wert des Wohnrechts und die Kosten der Instandhaltung vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen werden. Auch Alter und Geschlecht des Verkäufers spielen hier eine Rolle.

2. Leibrente auf Zeit

Im Gegensatz zur lebenslangen Leibrente, wird beim Vertragsabschluss der Zeitrente ein bestimmter Zahlungszeitraum vereinbart. Dies können zum Beispiel 10, 15 oder 20 Jahre sein. Nach Ablauf dieses Zeitraumes gilt der Kaufpreis als getilgt – der Verkäufer behält aber dennoch ein lebenslanges Wohnrecht. Die Kaufsumme kann vom Käufer per Einmalzahlung oder in Raten gezahlt werden.

3. Verkauf mit Nießbrauchrecht

Das Nießbrauchrecht ähnelt dem Wohnrecht, jedoch endet es nicht mit dem Auszug – beispielsweise in ein Seniorenheim. Die wirtschaftlichen Rechte über die Immobilie bleiben bis zum Tod erhalten, sodass der frühere Eigentümer die Immobilie bei einem Umzug vermieten kann. Im Gegenzug dafür muss er auch für die Instandhaltung der Immobilie sorgen. Beim Verkauf mit Nießbrauchrecht erhält der Verkäufer – anders als bei der Leibrente – sofort den vollen Betrag. Der Wert des Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen.

4. Der Verkauf mit Rückvermietung

Das Haus verkaufen und als Mieter weiter darin wohnen – auch das ist eine Option für Eigentümer, die liquide Mittel aus Ihrer Immobilie freisetzen möchten. Beim Vertragsabschluss erhalten Verkäufer eine Einmalzahlung, ihr Wohnrecht wird in Form eines Mietvertrages festgehalten.

5. Teilverkauf mit Nutzungsentgelt

Dieses Modell ist besonders flexibel und die perfekte Lösung für alle, die sich nach mehr finanzieller Freiheit sehnen. Bei Engel & Völkers LiquidHome entscheiden Verkäufer, wie viele Anteile (maximal 50 Prozent) sie abgeben möchten – dafür erhalten sie eine sofortige Auszahlung sowie ein lebenslanges Wohn- und Nießbrauchrecht. Im Gegenzug wird eine monatliche Nutzungsgebühr festgelegt, die sich aus dem Teilverkaufspreis errechnet.

6. Die zeitlich begrenzte Umkehrhypothek

Bei der zeitlich begrenzten Umkehrhypothek beleihen Eigentümer ihre Immobilie und erhalten dafür einen zinslosen Kredit ohne Tilgung. Das Darlehen darf höchstens die Hälfte des Immobilienwertes ausmachen und kann entweder in monatlichen Raten oder in Form einer Einmalzahlung ausgezahlt werden. Der Zins wird auf fünf Jahre festgeschrieben mit fünf Jahren Verlängerungsoption. Nach dem Ableben des Eigentümers kann die Immobilie von der Bank verkauft werden.

Ab welchem Alter lohnt sich die Immobilienverrentung?

Laut der Deutschen Seniorenliga müssen mindestens zwei Millionen Immobilieneigentümer ab 65 Jahren mit höchstens 1000 Euro im Monat auskommen. So verwundert es auch nicht, dass laut einer Umfrage von Engel & Völkers fast jeder fünfte Immobilieneigentümer unzufrieden mit seinen verfügbaren finanziellen Mitteln ist. Zwar bieten die eigenen vier Wände auch Sicherheit – doch das „eingemauerte“ Vermögen fehlt im Alltag an allen Ecken und Kanten – seien es die generellen Lebenskosten oder größere Wünsche, die auch im Rentenalter nicht verschwinden. Mit der Hausverrentung können ältere Eigentümer ihre monatliche Rente aufstocken und gleichzeitig bis ans Lebensende in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben.

Immobilienverrentung: Für wen eignet sie sich?

Die Verrentung der Immobilie eignet sich insbesondere für Ruheständler und Eigentümer ab 60 Jahren, die sich mehr finanzielle Freiheit wünschen, ohne dabei auf Gewohntes verzichten zu müssen. Wer Schulden hat, eine geringe Rente bezieht oder sich etwas mehr Luxus im Alltag gönnen möchte, dem kann eine Immobilienverrentung neue Möglichkeiten eröffnen. Der große Vorteil: Es wird Vermögen aus den eigenen vier Wänden frei, ohne dass man diese verlassen muss.

Im Alltag ändert sich für Verkäufer also nicht viel – bis auf eine aufgestockte Rente, durch die sich das Leben wieder angenehmer gestalten lässt. Ein weiterer Aspekt, der für die Verrentung spricht: Das Durchschnittsalter der Erbgeneration liegt heutzutage bei Mitte 50 – viele besitzen zu diesem Zeitpunkt aber bereits eine eigene Immobilie, sodass viele Rentner sich dafür entscheiden, ihr Eigentum selbst zu nutzen und nicht an die nachfolgende Generation weiterzugeben. Durch die Verrentung kann das über die Jahre investierte Vermögen wieder genutzt werden.

Auch für Käufer bietet das Modell der Immobilienverrentung erhebliche Vorteile: Anstelle einer einmaligen Zahlung, bei der eventuell ein Kredit bei einer Bank aufgenommen werden müsste, wird der Kaufpreis meist in monatliche Raten aufgeteilt. Vermögenden Käufern kann der Erwerb von Immobilien, die sie erst einige Jahre später nutzen können, eine sichere Geldanlage mit potenziellem Wertzuwachs bieten.

Immobilienverrentung: Wie hoch ist die monatliche Rente?

Der Betrag der monatlichen Rente ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu zählen Alter und Geschlecht des Eigentümers (Lebenserwartung), Verkehrswert, Zustand, Ausstattung und Lage der Immobilie sowie die Rentenfaktoren des Statistischen Bundesamtes. Ausgehend davon wird der Verkehrswert der Immobilie durch einen unabhängigen Experten ermittelt.

Immobilienverrentung Rechner: Beispiel einer Leibrente

Eine 65-jährige Rentnerin hat laut Statistischem Bundesamt eine Lebenserwartung von weiteren 21 Jahren (252 Monate). Sie besitzt ein Haus mit einem Verkehrswert von 350.000 Euro, welches für monatlich 800 Euro vermietet werden könnte.

350.000 Euro - (252 Monate x 800 Euro) = 148.400

Da der Käufer die Immobilie nicht selbst nutzen kann, werden 10 % abgezogen. Daraus ergibt sich folgende Rechnung:

148.400 Euro – 10 % = 133.560 Euro Diese Summe wird nun durch die Lebenserwartung in Monaten geteilt: 133.560 Euro / 252 Monate = 530 Euro Die monatliche Leibrente würde in diesem Beispiel demnach bei 530 Euro liegen. Mit dem notariellen Abschluss des Kaufvertrags wird die Summe der Raten und das Wohnrecht des Verkäufers im Grundbuch eingetragen.

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