Immobilienrente

Der Besitz einer Immobilie bietet gerade im Alter viel Sicherheit – das Vermögen ist jedoch im Eigenheim verbaut und bietet somit keinen finanziellen Schutz, wenn beispielsweise unerwartet hohe Rechnungen eintreffen oder große Investitionen fällig werden. Muss eine Pflegekraft eingestellt werden, stehen Sanierungsmaßnahmen für mehr Barrierefreiheit an. Es kann aber auch der Wunsch sein, sich einen großen Reisetraum zu erfüllen. In beiden Fällen wird Liquidität benötigt – und diese kann durch eine Immobilienrente erzielt werden. Im Gegensatz zum gesamten Verkauf des Eigenheims oder der Aufnahme eines Kredites, bietet die Verrentung einen wesentlichen Vorteil: Eigentümer können nicht nur Kapital aus ihrer Immobilie freisetzen, sondern behalten auch ein lebenslanges Wohnrecht. Ob Immobilien-Teilverkauf, Umkehrhypothek, Verkauf mit Nießbrauchrecht oder Leibrente: Wir erklären, was es mit den verschiedenen Modellen der Immobilienrente auf sich hat und welche Option die beste Wahl ist.

Das Eigenheim verkaufen, trotzdem bis ans Lebensende darin wohnen bleiben und eine monatliche Rente erhalten: Das ist die Idee der Immobilienrente. Die verschiedenen Modelle der Immobilienrente, weisen dabei jedoch große Unterschiede auf, die wir nachfolgend einmal genauer beleuchten wollen:

Es gibt grundsätzlich vier verschiedene Varianten der Immobilienrente, mit denen wir uns auf dieser Seite befassen wollen:

• Die Leibrente
• Der Verkauf mit Nießbrauchrecht
• Die Umkehrhypothek
• Der Immobilien-Teilverkauf

Die in Deutschland wahrscheinlich bekannteste Option ist die Leibrente. Hierbei wird Immobilieneigentum im Gegenzug zu einer monatlichen Rentenzahlungen an einen neuen Eigentümer verkauft. Die Leibrente lässt sich in   zwei Varianten unterscheiden: Zum einen die lebenslange Leibrente, bei der der ursprüngliche Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht sowie wiederkehrende Zahlungen in Form einer Immobilienrente erhält. Zum anderen die zeitlich begrenzte Leibrente, die sich wie die lebenslange Leibrente verhält, mit dem Unterschied eines ablaufenden zeitlichen Rahmens.  Der prägnanteste Unterschied zu dem Modell des Immobilien-Teilverkaufs: Das Eigentum wird komplett und endgültig verkauft – dafür muss der neue Eigentümer  aber auch sämtliche Instandhaltungskosten zahlen.

Leibrente bis ans Lebensende

Bei dem bisher gängigsten Modell, dem Hausverkauf mit Leibrente, erhält der Verkäufer einer Immobilie Rentenzahlungen bis an sein Lebensende. Diese Version eignet sich besonders, wenn Eltern ihre Immobilie frühzeitig auf ihr Kind übertragen möchten, ohne diese zu Lebzeiten verlassen zu müssen.

Leibrente auf Zeit

Das Prinzip ist ähnlich, jedoch wird beim Hausverkauf mit Zeitrente vorab eine Laufzeit – zum Beispiel über 15 oder 20 Jahre – vereinbart. Nach Ablauf dieser Zeitspanne werden die Zahlungen eingestellt und der Kaufpreis gilt als vollständig ausgezahlt.

Berechnung

Der Betrag der Rente, die monatlich ausgezahlt wird, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Zu diesen zählen Alter und Geschlecht des Eigentümers – hier gilt: je höher die Lebenserwartung, desto geringer die Rentenzahlungen – Verkehrswert, Zustand, Ausstattung und Lage der Immobilie sowie die Rentenfaktoren des Statistischen Bundesamtes. Ausgehend davon wird der Verkehrswert der Immobilie durch einen unabhängigen Experten ermittelt. Generell bekommen Frauen aufgrund ihrer höheren Lebenserwartungen niedrigere Beträge als Männer – denn natürlich wollen die neuen Eigentümer einen möglichst hohen Gewinn erzielen.

Vorteile:

• Lebenslanges Wohnrecht, auch für Lebenspartner und Pflegepersonal
• Neue finanzielle Freiheit ohne großes Risiko oder einer Kreditaufnahme
• Weniger Pflichten und keine Kosten für die Instandhaltung der Immobilie
• Keine monatlichen Zahlungen oder kommunale Abgaben (z. B. für Miet- oder Eigentumswohnung)

Nachteile:

• Immobilie darf nicht an Dritte vermietet werden (zum Beispiel bei einem Umzug ins Pflegeheim)
• Monatliche Zahlungen sind stark abhängig des Alters und Geschlechts und können somit einen negativen Einfluss haben
• Weniger Rechte, keine Entscheidungsfreiheit
• Endgültige Entscheidung, kein Rückkauf möglich
• Nach dem Verkauf ist das Vererben nicht mehr möglich

Weitere Informationen zur Leibrente finden Sie hier: Die Immobilien-Leibrente

Das Nießbrauchrecht findet auch bei dem Komplettverkauf einer Immobilie Anwendung. Der Unterschied zu einem Teilverkauf lässt sich nur insofern ausmachen, als dass die gesamte Immobilie verkauft wird und nicht nur ein Teil dessen. Auch hier entscheiden sich Eigentümer häufig für dieses Modell, aufgrund der Tatsache, dass sie ihre Wohnung oder ihr Haus noch zu Lebzeiten an ihre Erben weitergeben möchten. Denn: Die Schenkungssteuer reduziert sich in diesem Fall um den Wert des Nießbrauchs. Bei einem Nießbrauch gibt es drei verschiedene Möglichkeiten:

• Zuwendungsnießbrauch: Der Eigentümer behält seine Immobilie und erteilt einer anderen Person ein Nießbrauchrecht – bestimmte Person kann diese dann selbst bewohnen oder vermieten.
• Vorbehaltsnießbrauch: Die Immobilie wechselt zwar den Eigentümer, der Vorbesitzer erhält aber ein Nießbrauchrecht. Dadurch kann er weiterhin Mieteinnahmen aus der Immobilie für sich einnehmen oder diese selbst lebenslang bewohnen.
• Nachrangiger Nießbrauch: Diese Variante funktioniert wie der Vorbehaltsnießbrauch – es wird aber zusätzlich festgelegt, ob nach dem Tod des Erblassers eine Person ein Nießbrauchrecht am Nachlassobjekt erhalten soll

Vorteile:

• Sämtliche Nutzungsrechte an der Immobilie bleiben bestehen
• Neues Kapital für größere Anschaffungen
• Keine weiteren monatlichen Kosten außer der Instandhaltungskosten
• Steuerliche Vorteile, wenn der Besitz zu Lebzeiten an die Erben übergeben wird

Nachteile:

• Sämtliche Instandhaltungskosten müssen weiterhin übernommen werden
• Keine festen monatlichen Rentenzahlungen
• Komplettverkauf. Kein späterer Verkauf oder Vererbung der Immobilie möglich
• Das Nießbrauchrecht selbst ist nicht vererbbar

Weitere Informationen zum Nießbrauchrecht finden Sie hier: Der Nießbrauch bei Immobilien

Die Umkehrhypothek ist auch unter der Bezeichnung  ‘Reverse Mortgage’ bekannt, die in Deutschland aber eher selten genutzt wird: Die zeitlich begrenzte Umkehrhypothek, gestaltet sich so, dass ältere Immobilieneigentümer ihr schuldenfreies Eigenheim mit einem Darlehen beleihen. Als Kreditgeber fungieren Versicherungsgesellschaften, Banken oder Sparkassen, die den Eigentümern einen Kredit ohne Tilgung auszahlen und sich dafür eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Besitzer dürfen bis an ihr Lebensende in ihrem Zuhause wohnen bleiben und müssen keine Nutzungsgebühr oder Miete zahlen. Versterben sie, wird das Darlehen aus dem Verkaufserlös der Immobilie auf einen Schlag getilgt –  zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen. Im Gegensatz zu einem normalen Kredit wird die Summe der Schuld bei der Umkehrhypothek also von Jahr zu Jahr größer – daher auch der Name.

Vorteile:

• Verkäufer bleiben wirtschaftliche Eigentümer
• Mehr Liquidität, ohne aus der Immobilie ausziehen zu müssen

Nachteile:

• Verschuldung wie bei einem normalen Kredit
• Schuldenlast steigt jährlich an

Weitere Informationen zur Umkehrhypothek: Die Umkehrhypothek

Eine relativ neue Variante der Immobilienrente ist der Teilverkauf. Es werden lediglich bis zu 50 Prozent der Immobilie an einen stillen Teilhaber verkauft  – bei Engel & Völkers LiquidHome sind auch 15 Prozent, 30 Prozent oder alle Werte dazwischen möglich. Die vereinbarte Verkaufssumme der prozentualen Anteile richtet sich nach dem aktuellen Marktwert, wird durch einen Gutachter ermittelt und sofort ausgezahlt. Eigentümer erhalten zudem ein Nießbrauchrecht, welches im Grundbuch vereinbart wird und ihnen neben einem lebenslangen Wohnrecht auch viele weitere Freiheiten zusichert. Im Gegenzug zahlen Verkäufer ein sogenanntes Nutzungsentgelt für die veräußerten Anteile an den stillen Teilhaber  – diese jährliche Gebühr liegt (je nach Laufzeit) bei etwa 5,25 Prozent des Teilverkaufspreises. Außerdem müssen die Instandhaltungsmaßnahmen weiterhin vom Verkäufer getragen werden. Das Besondere: Durch das Nießbrauchrecht bleiben Verkäufer wirtschaftliche Eigentümer. So können sie ihre Immobilie nicht nur weiterhin zu 100 Prozent gestalten und nutzen, sondern diese – etwa beim Umzug in eine Seniorenresidenz – auch vermieten und Mieteinnahmen daraus generieren. Im Fall einer Wertsteigerung der   Immobilie können Eigentümer ebenfalls davon profitieren und das Eigenheim zu einem für sie passenden Zeitpunkt komplett verkaufen.

Berechnung

Sie interessieren sich für den Immobilien-Teilverkauf über Engel & Völkers LiquidHome und möchten die Höhe der Anteile wissen, die Sie für Ihre Wunschauszahlung verkaufen müssten? Dank unseres Online-Rechners benötigen Sie nur wenige Klicks. Als Grundlage dient der Verkehrswert Ihres Eigentums – liegen Ihnen diese Daten nicht vor, können Sie sich direkt an uns wenden, um eine erste unverbindliche Einschätzung zu erhalten.

Vorteile

• Faire und auf dem Verkehrswert basierende Berechnung der Auszahlung
• Lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht
• Neues Kapital für größere Anschaffungen ohne Kreditaufnahme
• Viele Rechte, wie die Vermietung oder Umgestaltung des Eigenheimes
• Rückkauf durch Verkäufer oder Erben jederzeit möglich (Vorkaufsrecht)
• Weiterer Teilverkauf bis zu insgesamt maximal 50 Prozent der Immobilie auch später möglich

Nachteile

• Zahlung einer Nutzungsgebühr an den neuen Eigentümer
• Mehr Pflichten und Kosten, zum Beispiel für die Instandhaltung
• Lebenslanges Nießbrauchrecht erst ab 55 Jahren

Mehr Informationen zum Immobilien-Teilverkauf finden Sie hier: Immobilien-Teilverkauf: Alles, was Sie wissen sollten

Die Verrentung der Immobilie eignet sich insbesondere für Ruheständler und Eigentümer ab 55 Jahren, die sich mehr finanzielle Freiheit wünschen, ohne dabei auf Gewohntes verzichten zu müssen. Wer Schulden hat, eine geringe Rente bezieht oder sich etwas mehr Luxus im Alltag gönnen möchte, dem kann eine Immobilienrente neue Möglichkeiten eröffnen. Der große Vorteil: Es wird Vermögen aus den eigenen vier Wänden freigesetzt, ohne dass man diese verlassen muss.

Im Alltag ändert sich für Verkäufer also nicht viel – bis auf eine aufgestockte Rente, durch die sich das Leben wieder angenehmer gestalten lässt. Ein weiterer Aspekt, der für die Verrentung spricht: Das Durchschnittsalter der Erbengeneration liegt heutzutage bei Mitte 50 – viele besitzen zu diesem Zeitpunkt aber bereits eine eigene Immobilie, sodass viele Rentner sich dafür entscheiden, ihr Eigentum selbst zu nutzen und nicht an die nachfolgende Generation weiterzugeben. Durch die Verrentung kann das über die Jahre investierte Vermögen wieder genutzt werden.

Auch für Käufer bietet das Modell der Immobilienrente erhebliche Vorteile: Anstelle einer einmaligen Zahlung, bei der eventuell ein Kredit bei einer Bank aufgenommen werden müsste, wird der Kaufpreis meist in monatliche Raten aufgeteilt. Vermögenden Käufern kann der Erwerb von Immobilien, die sie erst einige Jahre später unter Umständen selbst nutzen können, eine sichere Geldanlage mit potenziellem Wertzuwachs bieten.

Laut der Quelle Deutsche Seniorenliga e.V. müssen mindestens zwei Millionen Immobilieneigentümer ab 65 Jahren mit einer Rente von maximal  1000 Euro im Monat auskommen. So verwundert es auch nicht, dass laut einer Umfrage von Engel & Völkers fast jeder fünfte Immobilieneigentümer unzufrieden mit seinen verfügbaren finanziellen Mitteln ist. Zwar bieten die eigenen vier Wände Sicherheit – doch das „eingemauerte“ Vermögen fehlt im Alltag an allen Ecken und Kanten – seien es die generellen Lebenskosten oder größere Wünsche, die auch im Rentenalter nicht verschwinden. Mit der Hausverrentung können ältere Eigentümer ihre monatliche Rente aufstocken und gleichzeitig bis ans Lebensende in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben.

Die Eignung der Immobilienrente an sich sowie die unterschiedlichen Modelle hängt immer von den individuellen Wünschen und Vorstellungen ab. Nachfolgend möchten wir aber einmal die drei prägnantesten Vor- und Nachteile gegenüberstellen – so sehen Sie auf einen Blick, was in Ihrem Fall für oder gegen eine Immobilienrente sprechen könnte.

3 Vorteile einer Immobilienrente

• Lebenslanges Wohnrecht: Bei einer Verrentung dürfen Sie als ehemaliger Besitzer lebenslang in Ihrem Zuhause wohnen bleiben und somit auch weiterhin ein großes Stück Sicherheit genießen.
• Weniger Pflichten: Eine eigene Immobilie bedeutet auch viel Verantwortung – und die geht bei einer Verrentung je nach Modell komplett oder teilweise an den neuen Eigentümer über.
• Aufgestockte Rente: Ob monatliche Leibrente oder Einmalzahlung – durch eine Immobilienrente kann die gesetzliche Rente aufgestockt werden.

3 Nachteile einer Immobilienrente

• Altersabhängige Auszahlung: Eine Immobilienrente rechnet sich in der Regel nur für ältere Eigentümer, da die Auszahlungsbeträge mit einer höheren Lebenserwartung sinken.
• Vererben nicht möglich: Während das Eigenheim beim Immobilien-Teilverkauf zurückgekauft werden kann, ist dies bei einer klassischen Leibrente nicht möglich – ein Vererben oder Verschenken ist hier also keine Option mehr.
• Weniger Rechte: Abgesehen vom Wohnrecht geben Eigentümer bei einer Immobilienrente sämtliche Entscheidungsfreiheit ab – lediglich beim Immobilien-Teilverkauf bleiben Verkäufer wirtschaftliche Eigentümer und haben so mehr Rechte.

Die Verrentung bietet vielen Immobilienbesitzern eine vielversprechende Möglichkeit, das monatliche Einkommen aufzustocken oder liquide Mittel für größere Investitionen freizusetzen, gleichzeitig aber nicht auf die gewohnte Umgebung verzichten zu müssen. Welches Modell ist nun aber das geeignetste? Fest steht: Wer sich weiterhin viel Flexibilität, Selbstbestimmtheit und Rechte wünscht, ist mit einem Immobilien-Teilverkauf am besten beraten. Nicht nur, dass (Teil-)Verkäufer hier als wirtschaftliche Eigentümer weiterhin über Gestaltung, Renovierung und Nutzung aller Räume entscheiden können, sie müssen im Alltag auch auf nichts verzichten. Zudem können Sie die verkauften Anteile jederzeit auf bis zu 50 Prozent aufstocken oder bei einem späteren Gesamtverkauf von der Wertsteigerung ihrer Immobilie profitieren.