Nießbrauchrecht bei Immobilien: Definition und Berechnung

Veröffentlicht am 07.03.2022

Das Nießbrauchrecht: Wir erklären Ihnen die wichtigsten Aspekte und zeigen Ihnen die großen Vorteile, die Sie aus dem Nießbrauch ziehen können.

Sie denken darüber nach, Ihre Immobilie zu verkaufen? Doch eigentlich möchten Sie ungern Ihre geliebten vier Wände verlassen? Vielleicht möchten Sie Ihre Immobilie an Ihre Familie vererben, die damit verbundenen Steuern schrecken Sie jedoch ab? Sie möchten Sie aber auch nicht zu Lebzeiten an sie verschenken, da Sie gerne darin wohnen bleiben möchten? Wir erklären Ihnen heute, wie Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vererben können, ohne sie dabei verlassen zu müssen.

Nießbrauchrecht: Kurz erklärt

Der Nießbrauch ist das Nutzungsrecht von Eigentum. Im Falle einer Immobilie bedeutet dies, dass bei einem festgelegten Nießbrauch ein Eigentümer, der sein Haus an einen Erben vermachen möchte oder einen Verkauf plant, das Recht behält, die Immobilie weiterhin zu bewohnen und Nutzen daraus zu ziehen. Im umgangssprachlichen Gebrauch wird dieser Eigentümer auch “Nutznießer” genannt. Das Nießbrauchrecht besteht auch nach dem Verkauf der Immobilie weiter, da meist ein lebenslanges Nießbrauch gilt. Dieses wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Das Recht erlischt mit dem Tod des Eigentümers und kann somit nicht vererbt werden.

Mit einem Nießbrauchrecht erhalten Sie demnach ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht und müssen Ihre eigenen vier Wände nicht verlassen. Doch der Nießbrauch erteilt nicht nur das Recht, die Immobilie weiterhin nutzen zu dürfen, sondern auch viele weitere Rechte, die einem wirtschaftlichen Eigentümer zustehen. So dürfen Sie, anders als bei einem einfachen Wohnrecht, die Immobilie auch vermieten. Dabei stehen allein Ihnen jegliche Mieteinkünfte zu.

Weitere Informationen rund um das Thema Nießbrauch finden Sie in unserem Ratgeber.

Nießbrauchrecht bei Schenkung einer Immobilie

Sollten Sie darüber nachdenken, Ihre Immobilie an die Erben zu vermachen, dann wird Ihnen das Thema der Erbschaftsteuer sicherlich bekannt vorkommen. Ein eher lästiges Thema, welches viele Eigentümer gerne umgehen würden.

Wenn Sie die Immobilie zum Beispiel an Ihre Enkel vermachen möchten, dann liegt der Steuerfreibetrag bei einer Schenkung bei 200.000 Euro. Häufig liegt der Wert der Immobilien jedoch über dem Freibetrag. Somit müssen die meisten Erben eine Steuer zahlen. Doch sollte ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen sein, wird dieser bei der Besteuerung bedacht und die Erben können profitieren. Daher entscheiden sich viele Immobilieneigentümer eine Schenkung zu Lebzeiten vorzunehmen, lassen sich dabei aber als Nießbraucher im Grundbuch eintragen. Wir zeigen Ihnen im folgenden Rechenbeispiel wie genau ein eingetragenes Nießbrauchrecht, eine Auswirkung auf den Steuerfreibetrag haben kann.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nießbrauch berechnen

Grundsätzlich wird der Wert eines Nießbrauches mit folgender Formel ermittelt:

Kapitalwert des Nießbrauchs = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor bzw. Vervielfältiger

1. Schritt: Jahreswert ermitteln

Als Erstes wird der jährliche Ertrag durch Vermietung beziehungsweise durch Mietersparnisse bei Selbstnutzung berechnet:

Bei Selbstnutzung: Miete für eine vergleichbare Immobilie x 12 = Jahreswert

Bei Vermietung: Jahresmiete = Jahreswert

Für die Verdeutlichung der Rechnung ziehen wir ein Beispiel hinzu. In unserem Beispiel liegt der Wert der Immobilie bei 500.000 Euro. Die Monatsmiete einer vergleichbaren Immobilie liegt bei 2.500 Euro im Monat.

12 x eingesparte Monatsmiete in Höhe von 2.500 Euro = 30.000 Euro

2. Schritt: Vervielfältiger ermitteln

Der Vervielfältiger ermittelt sich aus den Jahren, in denen vom Nießbrauchrecht nutzen gemacht wird. Diese kann entweder vertraglich festgelegt werden oder wird bei lebenslangem Nießbrauch aus der Lebenserwartung (Alter + Geschlecht) ermittelt.

Die Immobilie in unserem Beispiel gehört einer 71-jährigen Frau. Daher geht es in unserem Rechenbeispiel wie folgt weiter.

71-jährige Frau: Lebenserwartung 16,19 Jahre: Vervielfältiger = 10,8

3. Schritt: Kapitalwert ermitteln

Jahreswert x Vervielfältiger = Kapitalwert des Nießbrauchs

Beispiel: 30.000 Euro x 10,8 = 324.000 Euro

Der Wert des Nießbrauches in unserem Fall liegt also bei 324.000 Euro.

Zur Berechnung der Schenkungsteuer wird nun der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Wert des Hauses abgezogen. Der Wert des Hauses, wie zu Anfang festgehalten, liegt bei 500.000. Der Wert, der für die Erbschaftssteuer indessen zu beachten ist, liegt bei 176.000 Euro und somit unter dem Freibetrag von 200.000.

Immobilien Eigentümer, die darüber nachdenken Ihre Immobilie zu vererben, sollten also in Erwägung ziehen, ob eine Schenkung zu Lebzeiten mit einem damit verbunden Nießbrauchrecht nicht vielleicht eine gute Alternative ist. So können beide Seiten Nutzen aus dem Nießbrauch ziehen: Die Erben zahlen weniger bis gar keine Steuern und der Nießbraucher kann zu Lebzeiten wie gewohnt im Haus wohnen bleiben.

Das Nießbrauchrecht bei einem Immobilien-Teilverkauf

Auch bei einem Immobilien-Teilverkauf wird ein Nießbrauchrecht in das Grundbuch eingetragen. So kann der Teilverkäufer weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben oder sie vermieten, erhält aber zudem die freigesetzte Liquidität aus dem abgeschlossenen Teilverkauf.

Menschen, die das große Glück haben, über eine Immobilie zu verfügen, sitzen wortwörtlich auf ihrem eingemauerten Kapital fest und können über dieses nicht frei verfügen. Für sie bietet der Teilverkauf eine hervorragende Option, da mittels eines Teilverkaufs dieses eingemauerte Kapital freigesetzt wird und somit die finanzielle Freiheit erlangt werden kann. Anders als bei einem Gesamtverkauf kann der Teilverkäufer bei einem Teilverkauf weiterhin von der Wertsteigerung profitieren. Denn sollte sich der Eigentümer dazu entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, wird der aktuelle Verkehrswert von einem neuen Gutachten ermittelt.

Bei einem Teilverkauf und dem damit verbunden Nießbrauchrecht kann die Schenkungssteuer umgangen bzw. um ein Vielfaches reduziert werden. Bei der Schenkung handelt es sich nämlich um den Anteil der Immobilie, der sich in dem Besitzt des Eigentümers befindet. Der Anteil, der an Engel & Völkers LiquidHome teilverkauft wurde, ist von der Schenkung ausgeschlossen. In manchen Fällen befindet sich der zu verschenkende Anteil der Immobilie unter der Grenze des Steuerfreibetrags und kann somit umgangen werden. Die Erben können selbstverständlich zu jeder Zeit diesen Anteil zurückerwerben, da ein Vorkaufsrecht besteht. Wenn sie sich für einen Gesamtverkauf entscheiden, müssen sie sich um nichts kümmern. Der Teilkäufer, in diesem Falle Engel & Völkers LiquidHome wird immer versuchen, einen aus Ihrer Sicht optimalen Verkaufspreis zu erzielen.

Sollten Sie Ihre Erben gerne zu Lebzeiten finanziell unterstützen, ist der Teilverkauf eine optimale Alternative. Denn Sie erhalten die freigesetzte Liquidität, welche Ihnen zusteht und mit der Sie Ihre und die Wünsche Ihrer Erben erfüllen können.

Sie können die möglichen Auszahlungen eines Teilverkaufs oder zukünftigen Gesamtverkaufs ganz leicht mit unserem Immobilien-Rechner errechnen. So erfahren Sie schon heute, wie Sie auch in Zukunft von Ihrer Immobilie profitieren können:

Teilverkauf-Rechner

Der Nießbrauch ist, wie beschrieben, in vielen Situationen des Lebens eine sehr willkommene Regelung, aus der Immobilieneigentümer Nutzen ziehen können. Sei es bei einer Schenkung, einem Gesamt- oder einem Teilverkauf: Das Nießbrauchrecht erzielt viele wichtige Vorteile.

Weitere Informationen zum Thema Nießbrauch finden Sie hier:

• Nießbrauch bei Immobilien

Bitte beachten Sie, dass wir Sie in steuerlichen Angelegenheiten nicht beraten dürfen. Alle steuerlich relevanten Fragestellungen sollten Sie mit Ihrem Steuerberater bezogen auf Ihren speziellen Einzelfall besprechen. Wir bitten um Verständnis, dass wir für Ihre u.U. auch steuerlich motivierten Entscheidungen keine Haftung übernehmen können.