Nießbrauchrecht bei Immobilien: Definition und Berechnung

Veröffentlicht am 22.04.2025

Das Nießbrauchrecht: Wir erklären Ihnen die wichtigsten Aspekte und zeigen Ihnen die großen Vorteile, die Sie aus dem Nießbrauch ziehen können.

Das Nießbrauchrecht ist eine clevere Lösung für Immobilieneigentümer, die ihr Eigentum übertragen möchten, ohne ausziehen zu müssen. Wir zeigen Ihnen, wie es funktioniert, wie Sie davon profitieren und wie der Wert berechnet wird.

Der Nießbrauch ist das Nutzungsrecht von Eigentum. Im Falle einer Immobilie bedeutet dies, dass bei einem festgelegten Nießbrauch ein Eigentümer, der sein Haus an einen Erben vermachen möchte oder einen Verkauf plant, das Recht behält, die Immobilie weiterhin zu bewohnen und Nutzen daraus zu ziehen. Im umgangssprachlichen Gebrauch wird dieser Eigentümer auch “Nutznießer” genannt. Das Nießbrauchrecht besteht auch nach dem Verkauf der Immobilie weiter, da meist ein lebenslanges Nießbrauch gilt. Dieses wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Das Recht erlischt mit dem Tod des Eigentümers und kann somit nicht vererbt werden.

Mit einem Nießbrauchrecht erhalten Sie demnach ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht und müssen Ihre eigenen vier Wände nicht verlassen. Doch der Nießbrauch erteilt nicht nur das Recht, die Immobilie weiterhin nutzen zu dürfen, sondern auch viele weitere Rechte, die einem wirtschaftlichen Eigentümer zustehen. So dürfen Sie, anders als bei einem einfachen Wohnrecht, die Immobilie auch vermieten. Dabei stehen allein Ihnen jegliche Mieteinkünfte zu.

Weitere Informationen rund um das Thema Nießbrauch finden Sie in unserem Ratgeber.

Sollten Sie darüber nachdenken, Ihre Immobilie an die Erben zu vermachen, dann wird Ihnen das Thema der Erbschaftsteuer sicherlich bekannt vorkommen. Ein eher lästiges Thema, welches viele Eigentümer gerne umgehen würden.

Wenn Sie die Immobilie zum Beispiel an Ihre Enkel vermachen möchten, dann liegt der Steuerfreibetrag bei einer Schenkung bei 200.000 Euro. Häufig liegt der Wert der Immobilien jedoch über dem Freibetrag. Somit müssen die meisten Erben eine Steuer zahlen. Doch sollte ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen sein, wird dieser bei der Besteuerung bedacht und die Erben können profitieren. Daher entscheiden sich viele Immobilieneigentümer eine Schenkung zu Lebzeiten vorzunehmen, lassen sich dabei aber als Nießbraucher im Grundbuch eintragen. Wir zeigen Ihnen im folgenden Rechenbeispiel wie genau ein eingetragenes Nießbrauchrecht, eine Auswirkung auf den Steuerfreibetrag haben kann.

Grundsätzlich wird der Wert eines Nießbrauches mit folgender Formel ermittelt:

Kapitalwert des Nießbrauchs = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor bzw. Vervielfältiger

1. Jahreswert ermitteln

Bei Selbstnutzung: Miete für vergleichbare Immobilie × 12 Monate

Beispiel: 2.500 € × 12 = 30.000 € Jahreswert

2. Vervielfältiger ermitteln

Der Vervielfältiger richtet sich nach dem Alter und Geschlecht des Nießbrauchers.

Beispiel: Frau, 71 Jahre → Lebenserwartung 16,19 Jahre → Vervielfältiger = 10,8

3. Kapitalwert berechnen

30.000 € × 10,8 = 324.000 €

Dieser Betrag wird vom Immobilienwert abgezogen:

500.000 € – 324.000 € = 176.000 €

Der zu versteuernde Wert liegt also unter dem Freibetrag – keine Steuer fällt an.

Auch beim Teilverkauf bleibt das Nießbrauchrecht bestehen. Als Eigentümer verkaufen Sie einen Anteil der Immobilie, behalten aber das Recht, darin zu wohnen oder Miete zu erzielen. Gleichzeitig erhalten Sie sofortige Liquidität.

Ob bei einer Schenkung, einem Gesamt- oder Teilverkauf: Das Nießbrauchrecht ist ein flexibles Instrument, mit dem Sie Ihre Immobilie optimal gestalten können. Es schützt Ihre Wohnsituation, reduziert Steuerlasten und schafft neue finanzielle Spielräume.