Nießbrauchrecht: Ablauf, Pflichten und Rechte

Veröffentlicht am 14.12.2020

Nießbrauchrecht: Ablauf, Pflichten und Rechte. Alles zum Thema Nießbrauchrecht: Wie Sie im Alter besser leben, Ihre Immobilie zu Geld machen und Steuern sparen.

Ob mehr Liquidität für Investitionen benötigt wird oder die Immobilie vorzeitig an die Erben abgegeben werden soll: Es kann viele Gründe geben, weshalb Eigentümer ihr Haus im Alter verkaufen möchten. Wer gleichzeitig darin wohnen bleiben möchte, ist mit dem Nießbrauchrecht gut beraten – denn dieses garantiert nicht nur ein lebenslanges Wohnrecht, sondern auch alle weiteren Rechte, die einem wirtschaftlichen Eigentümer zustehen. Von Ablauf über die Berechnung bis hin zu Ihren Pflichten beim Nießbrauch: Wir klären die wichtigsten Fragen.

Nießbrauchrecht: Einfach erklärt

Das Nießbrauchrecht bei Immobilien beinhaltet das Recht, diese zu bewohnen und zu nutzen, wenngleich das Eigentum einem neuen Besitzer überschrieben wird. Häufig entscheiden sich Eigentümer für das Nießbrauch, wenn sie ihre Wohnung oder ihr Haus – zum Beispiel aus steuerlichen Gründen – noch zu Lebzeiten an ihre Erben weitergeben möchten. Der Verkauf mit Nießbrauchrecht kann aber auch an eine fremde Person erfolgen – und zwar entweder für die ganze Immobilie oder lediglich einen Teil davon. Geregelt ist das Recht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 1030 ff. Lässt der Vorbesitzer dieses eintragen, kann er seine Immobilie nicht nur weiterhin nutzen, sondern diese auch vermieten und Einnahmen daraus beziehen. Verkauft oder vererbt werden kann das Objekt dann aber nur noch durch den im Grundbuch eingetragenen neuen Eigentümer.

Im BGB wird zwischen unterschiedliche Varianten des Nießbrauchrechtes unterschieden:

Zuwendungsnießbrauch

In diesem Fall behält der Eigentümer seine Immobilie und erteilt einer anderen Person ein Nießbrauchrecht.

Beispiel: Ein Mann besitzt eine Eigentumswohnung, für die er seiner Tochter ein Nießbrauchrecht einräumt. Diese könnte dann entweder selbst in der Immobilie wohnen oder diese vermieten und die Einnahmen einstreichen.

Vorbehaltsnießbrauch

Hier wechselt die Immobilie zwar den Eigentümer, der Vorbesitzer erhält aber ein Nießbrauchrecht.

Beispiel: Ein Mann besitzt eine vermietete Eigentumswohnung, die er aus steuerlichen Gründen an die Tochter weitergeben möchte – sie wird dann als Eigentümerin im Grundrecht eingetragen. Dank Nießbrauch kann der Vater die Mieteinnahmen aber weiterhin selbst einstreichen. Bei einer nicht vermieteten Immobilie hätte der Vater ein lebenslanges Wohnrecht.

Nachrangiger Nießbrauch

Diese Variante funktioniert wie der Vorbehaltsnießbrauch – es wird aber zusätzlich festgelegt, auf wen das Nießbrauchrecht nach dem Ableben des Vorbesitzers übergeht.

Wohnrecht oder Nießbrauch Der Unterschied

Das Nießbrauchrecht ähnelt dem Wohnrecht, bietet Ihnen aber noch wesentlich mehr Vorteile. Müssen Sie aus Ihrer Immobilie ausziehen, behalten Sie als wirtschaftlicher Eigentümer weiterhin die Nutzungsrechte. Das bedeutet, dass Sie die entsprechenden Räume vermieten und die Einnahmen daraus einstreichen dürfen. Wichtig: Das Nießbrauchrecht muss gemäß § 873 BGB durch einen Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Im Gegenzug dafür sind Sie auch für die Erhaltung der Immobilie verantwortlich und haben mehr Pflichten.

Das Wohnrecht hingegen erlischt mit dem Auszug – hier ist keine Vermietung möglich. Dafür trägt der neue Eigentümer aber auch die meisten Kosten.

Schon gewusst? Auch beim Teilverkauf Ihrer Immobilie können Sie sich durch das Nießbrauchrecht viele Vorteile sichern. Bei Engel & Völkers LiquidHome geben Sie maximal 50 Prozent Ihres Besitzes ab, bleiben aber wirtschaftlicher Eigentümer, behalten alle Nutzungsrechte und erlangen dank sofortiger Auszahlung des Kaufpreises mehr Liquidität.

Nießbrauchrecht: Rechte und Pflichten

Als Nießbraucher haben Sie viele Vorteile, gleichzeitig sind Sie aber auch für die Erhaltung Ihrer Immobilie zuständig und müssen sich um deren Versicherung kümmern. Dies beinhaltet beispielsweise kleine Renovierungsarbeiten oder auch kommunale Abgaben. Der neue Eigentümer wiederum kommt für größere Kosten auf. Hier einige Beispiele:

Ihre Kosten als Nießbraucher:

• Grundsteuer
• Schornsteinfeger
• Straßenreinigung
• Kleinere Reparaturen
• Gemeindeabgaben
• Versicherungen
• Kosten des neuen Eigentümers:

Heizungserneuerung

• Dacherneuerung
• Anlieger- und Erschließungskosten

Diese Verteilung ist gesetzlich geregelt, jedoch gibt es hier auch Sonderfälle:

Bruttonießbrauch:

Wird im Vorfeld ein Bruttonießbrauch vereinbart, kommen keine Instandhaltungskosten der Immobilie auf den Nießbraucher zu.

Nettonießbrauch:

Wird ein Nettonießbrauch vereinbart, verpflichtet sich der Vorbesitzer der Immobilie, alle außerordentlichen Lasten auch weiterhin zu übernehmen. Normalerweise müsste dies der neue Eigentümer tun.

Nießbrauch und Steuern

Grunderwerbssteuer: Beim Übertragen eines Nießbrauchrechtes kann eine Grunderwerbssteuer fällig werden, die vom Käufer gezahlt werden muss. Schenkungen unter Ehepartnern oder zwischen Eltern und Kindern sind jedoch von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.

Für Eigentümer kann es steuerliche Vorteile haben, ihre Immobilie schon zu Lebzeiten an die Kinder weiterzugeben und sich ein Nießbrauchrecht einräumen zu lassen. In diesem Fall muss das Finanzamt nämlich den Wert des Nießbrauchs vom zu versteuernden Schenkungswert abziehen – und die Höhe der Steuer reduziert sich.

Vermietet der Nießbraucher seine Immobilie, müssen die Einnahmen versteuert werden. Im Gegenzug kann er aber auch seine Werbungskosten – also Posten, die der Instandhaltung dienen – geltend machen. Die Kosten des neuen Eigentümers können nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden, da er keine Mieteinnahmen aus der Immobilie generiert. Wie sich der Wert beim Nießbrauch errechnet, erklären wir anhand von Beispiel in diesem Artikel.

Wie lange gilt das Nießbrauchrecht?

Das Nießbrauchrecht endet mit dem Versterben des Nießbrauchers: Nach Vorlage der Sterbeurkunde wird der entsprechende Eintrag im Grundbuch gelöscht. Alternativ können sich beide Parteien auch auf einen festen Zeitpunkt einigen, zu dem das Nießbrauchrecht endet. Soll die Immobilie wieder vollständig an den Vorbesitzer übergehen, kann das Nießbrauch mit einer Löschungsbewilligung durch einen Notar aufgelöst werden.

Der Verkauf oder das Vererben des Nießbrauchrechtes sind nicht zulässig. Laut § 1059 BGB kann lediglich die Ausübung des Nießbrauchs an eine andere Person übertragen werden.

Alternative: Teilverkauf mit Nießbrauchrecht

Eine Alternative zum klassischen Verkauf mit Nießbrauchrecht ist der Teilverkauf an Engel & Völkers LiquidHome. Immobilienbesitzer können bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie verkaufen, durch die Auszahlung des Kaufpreises mehr Liquidität erlangen und dennoch in den eigenen vier Wänden bleiben. Das Nießbrauch wird selbstverständlich im Grundbuch eingetragen, sodass Vorbesitzer weiterhin alle Rechte an ihrem Eigentum haben. Durch die Freisetzung von Kapital aus der Immobilie kann entweder der Lebensstandard erhöht, eine Schenkung an die Erben vorgenommen oder ein großer Wunsch erfüllt werden.