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Veröffentlicht am 7. Januar 2021

Immobilienrente: Was ist das?

Immobilienrente: Was ist das? Die Immobilie teilverkaufen oder verkaufen, aber darin wohnen bleiben und eine monatliche Rente erhalten. Alles zu Ablauf, Höhe und Steuern.

Eine eigene Immobilie besitzen und trotzdem nicht genügend Geld zum Leben haben – vor diesem Problem stehen viele Rentner, deren Vermögen sprichwörtlich im Eigenheim „verbaut“ ist und deren Rente zu gering ausfällt. Eine beliebte Lösung, um auch ohne Kredit zu mehr Liquidität zu gelangen: Die Immobilienrente. Wir verraten, was sich dahinter verbirgt und wie die so genannte „Rente aus Stein“ funktioniert.

So funktioniert die Immobilienrente

Wer eine Immobilie besitzt und Kapital daraus freisetzen möchte, kann sich für eine Verrentung entscheiden. Das Konzept ist einfach erklärt: Das Eigentum wird zwar verkauft, der Verkäufer erhält aber ein lebenslanges Wohnrecht und darf in seinem geliebten Zuhause wohnen bleiben. Die Verkaufssumme kann entweder als Einmalzahlung oder in Form einer monatlichen Rente ausgezahlt werden – das ist die so genannte Immobilienrente. Sie ermöglicht es Immobilienbesitzern, mehr finanzielle Freiheit zu erlangen und im Alltag dennoch auf nichts verzichten zu müssen. Die Verrentung ist eine gute Lösung, um die monatliche Rente aufzustocken und Vermögen aus dem Eigenheim verfügbar zu machen, ohne dieses verlassen zu müssen. So kann ein höherer Lebensstandard erreicht oder auch größere Investitionen getätigt werden – und das ganz ohne Kredit.

Die verschiedenen Modelle im Überblick

Ob Leibrente bis ans Lebensende, Teilverkauf mit Nutzungsentgelt oder Leibrente auf Zeit: Bei der Immobilienrente gibt es verschiedene Modelle. Da es wichtig ist, sich vorab genau über die verschiedenen Varianten zu informieren, haben wir sie hier übersichtlich und detailliert erklärt.

Nachfolgend möchten wir dennoch kurz auf die 6 Möglichkeiten eingehen, die Ihnen zur Verfügung stehen.

Bei der Leibrente bis ans Lebensende verkaufen Sie ihr Eigentum, erhalten aber ein lebenslanges Wohnrecht und eine monatliche Immobilienrente. Bei der Leibrente auf Zeit vereinbaren Sie mit Ihrem Vertragspartner einen exakten Zahlungszeitraum, nach die Zahlungen enden. Das lebenslange Wohnrecht gilt auch hier. Beim Verkauf mit Nießbrauchrecht behalten Sie alle wirtschaftlichen Rechte an Ihrer Immobilie – Sie dürfen diese nicht nur lebenslang bewohnen, sondern auch vermieten. Sie erhalten sofort den vollen Kaufpreis – auch beim Teilverkauf. Beim Verkauf mit Rückvermietung verkaufen Sie Ihre Immobilie und bewohnen diese fortan als Mieter mit lebenslangem Wohnrecht. Der Kaufpreis wird sofort ausgezahlt. Beim Teilverkauf mit Nutzungsentgelt – beispielsweise an Engel & Völkers LiquidHome – verkaufen Sie maximal 50 Prozent, behalten aber für die gesamte Immobilie ein lebenslanges Wohn- und Nießbrauchrecht. Der Verkaufspreis wird bei Vertragsabschluss gezahlt und Sie zahlen eine monatliche Nutzungsgebühr. Bei der zeitlich begrenzten Umkehrhypothek verkaufen Sie ihre Immobilie an eine Bank und bekommen dafür ein Darlehen, welches monatlich oder als Einmalzahlung ausgezahlt wird.

Wie hoch ist die Immobilienrente?

Wie hoch die Immobilienrente ist, wird von einem neutralen Experten ermittelt und ist abhängig von verschiedenen Faktoren. Entscheidend sind zu einem die Lebenserwartung des Eigentümers und zum anderen der Verkehrswert, der Zustand und die Lage der Immobilie. Wichtig für die Berechnung sind die Rentenfaktoren des Statistischen Bundesamtes. Je älter der Eigentümer beim Verkauf ist (und je geringer die Lebenserwartung), desto höher fällt die Leibrente aus. Ein konkretes Beispiel zur Berechnung der Immobilienrente finden Sie hier.

Muss man die Immobilienrente versteuern?

Die Leibrente gilt als Einkommen – versteuert werden muss aber nur der Ertragsanteil. Dieser basiert auf dem Alter des Empfängers zu Beginn der Zahlungen. Auch hier ist ein höheres Alter von Vorteil, denn dann fallen die Steuern geringer aus. Während der Satz bei einem 65-jährigen Immobilienbesitzer 18 Prozent beträgt, zahlt ein 88-Jähriger nur noch 4 Prozent. Bei einem 65-jährigen Verkäufer mit einer Leibrente von 1000 € im Monat würde der Ertragsanteil demnach bei 180 € liegen.

Bei einer abgekürzten Leibrente wiederum (s. oben), also einer befristeten Rente, sieht es etwas anders aus. Laut Einkommenssteuergesetz liegt der zu versteuernde Anteil in diesem Fall bei einer Dauer von 10 Jahren bei 12 Prozent und bei einer Dauer von 20 Jahren bei 21 Prozent. Generell entscheiden auch die weiteren Einkünfte des Empfängers, ob die Leibrente versteuert werden muss oder nicht – sind diese nämlich niedriger als der jährliche Steuerfreibetrag, entfällt die Steuer.

Immobilienrente: Vor- und Nachteile

Vor allem für Eigentümer, die keine Erben haben oder nichts vererben möchten, stellt die Immobilienrente eine gute Wahl dar. Die wichtigsten Vor- und Nachteile im Überblick.

Vorteile

  1. Im eigenen Heim bleiben: Wer sich für den Verkauf mit Leibrente entscheidet, darf aufgrund des lebenslangen Wohnrechtes in seiner Immobilie wohnen bleiben.

  2. Ein höherer Lebensstandard: Durch die Leibrente kann eingemauertes Kapital freigesetzt werden – die monatlichen Zahlungen können das tägliche Leben angenehmer machen und es können Investitionen getätigt werden, die vorher nicht möglich waren.

  3. Keine Steuern für den Verkauf: Für den Verkauf selbst fallen keine Steuern an – nur der Ertragswert der Rente ist steuerpflichtig.

Nachteile

  1. Kein Weitergeben an die Erben: Nach dem Ableben der ehemaligen Eigentümer geht die Immobilie komplett an den Käufer über. Das Erbe kann also nicht an die Nachkommen weitergegeben werden.

  2. Geringerer Verkaufswert: Durch das lebenslange Wohnrecht verringert sich der Verkaufswert der Immobilie – dafür dürfen die ehemaligen Eigentümer aber auch bis an ihr Lebensende darin wohnen.

  3. Umzug nicht möglich: Das lebenslange Wohnrecht erlischt mit dem Auszug des ehemaligen Eigentümers. Besser ist ein vertraglich vereinbartes Nießbrauchrecht, bei dem der Verkäufer seine Immobilie auch vermieten und die daraus erzielten Einnahmen behalten darf. Beim Teilverkauf durch Engel & Völkers LiquidHome behalten Eigentümer immer ein lebenslanges Nießbrauchrecht.

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