Hausverkauf - Das Wichtigste zum Verkauf von Immobilien

Veröffentlicht am 06.02.2024

Erfahren Sie mehr über essenzielle Tipps und Einsichten für einen erfolgreichen Immobilienverkauf, inklusive Vorbereitung, Zeitpunkt, Maklerwahl und finanzielle Aspekte.

Ob Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten, sich auf den Verkaufsprozess vorbereiten oder Alternativen wie den Immobilien-Teilverkauf erwägen – dieser Artikel liefert wertvolle Einblicke und praktische Tipps für Ihre Entscheidung.

Da das Thema Haus verkaufen sehr komplex ist, sind folgende Aspekte besonders zu beachten:

• Zeitpunkt des Hausverkaufs
• Hausverkauf ohne Makler oder doch mit Makler
• Ist ein Teilverkauf sinnvoll
• Benötigte Unterlagen
• Abwicklung des Verkaufs
• Steuerliche Regelungen

Im nachfolgenden Text beleuchten wir diese und weitere Punkte, um das Thema Immobilienverkauf umfassend abzubilden.

Egal, ob Sie sich für den Verkauf mit oder ohne Makler entscheiden – eine gute Vorbereitung ist essenziell. Diese Schritt-für-Schritt-Checkliste hilft Ihnen, den Überblick zu behalten:

1. Immobilienwert ermitteln – Lassen Sie den Marktwert durch einen Gutachter bestimmen.
2. Wichtige Unterlagen zusammenstellen – Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne etc.
3. Immobilie für Besichtigungen vorbereiten – Sauberkeit, kleine Reparaturen und Home-Staging verbessern den Eindruck.
4. Exposé erstellen – Hochwertige Bilder und eine ansprechende Objektbeschreibung sind entscheidend.
5. Marketingstrategie festlegen – Online-Inserate, Zeitungsanzeigen oder Maklernetzwerke nutzen.
6. Besichtigungstermine organisieren – Potenzielle Käufer gezielt ansprechen.
7. Preisverhandlungen führen – Ein realistischer Preis erhöht die Erfolgschancen.
8. Notartermin vereinbaren – Der Kaufvertrag wird rechtskräftig beurkundet.
9. Übergabe organisieren – Übergabeprotokoll mit wichtigen Details anfertigen.

Diese Frage stellt sich nur, wenn keine Eile beim Hausverkauf besteht. Ein wichtiger Aspekt ist immer der Verkaufspreis. Seit dem Anstieg der Kreditzinsen 2022 sind die Preise für Immobilien, Häuser und Wohnungen gesunken. Der Grund hierfür ist, dass die höheren Zinsen für viele Interessenten nicht mehr bezahlbar sind. Die geplanten Immobilienkäufe wurden zurückgestellt oder ganz aufgegeben.

Dennoch kann das Vorhaben, das Haus zu verkaufen, in der jetzigen Phase sinnvoll sein. Die Preise in Ballungsgebieten sind im Vergleich zu den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Wer Zeit hat, kann den Zeitpunkt des Verkaufs nach hinten verschieben und somit finanzielle Einbußen vermeiden.

Der Idealfall ist, wenn die Nachfrage nach Häusern sehr hoch ist; dann sind die Verkaufspreise ebenfalls hoch. Allerdings sind auch immer persönliche Aspekte zu berücksichtigen.

Im fortgeschrittenen Alter möchten viele Personen ihre Wohnsituation verkleinern. Das bisherige Haus ist zu groß, ein kleineres Haus oder eine eigene Wohnung reichen vollkommen aus. Hier kann der Verkauf eines Hauses zeitlich gesteuert werden.

Anders sieht es bei Scheidungen mit Häusern oder Erbschaften aus. Drängt der bisherige Ehepartner oder die Erben auf einen Verkauf, ist eine zeitliche Planung vielfach nicht möglich. Der Verkauf soll möglichst schnell erfolgen.

Ein erfolgreicher Hausverkauf erfordert eine sorgfältige Vorbereitung. Zunächst sollte die Immobilie besenrein übergeben werden, das heißt, sie muss vollständig ausgeräumt sein. Käufer erwarten zudem, dass grundlegende Funktionen wie Heizung, Steckdosen, Lampen und sanitäre Anlagen einwandfrei funktionieren.

Darüber hinaus ist es wichtig zu berücksichtigen, ob das Haus selbst genutzt oder vermietet ist:

• Eigennutzung: Planen Sie frühzeitig Ihre künftige Wohnsituation – sei es eine Mietwohnung, ein neues Eigenheim oder eine seniorengerechte Wohnlösung.
• Vermietete oder leerstehende Immobilie: Der Verkauf vermieteter Objekte kann durch bestehende Mietverhältnisse erschwert werden, während leerstehende Häuser oft schneller verkauft und zu besseren Konditionen veräußert werden können.

Schnell hat man bei der Vorbereitung etwas vergessen. Um dies zu vermeiden, sollte frühzeitig eine Checkliste angelegt werden. Diese kann dann stetig erweitert werden. Ist diese dann komplett, kann der Hausverkauf zügig und fehlerfrei erfolgen.

Die Immobilienbewertung ist ein zentraler Faktor für verschiedene Entscheidungen rund um Ihre Immobilie. Ob Sie verkaufen, kaufen, vererben oder refinanzieren möchten – eine fundierte Wertermittlung bildet die Grundlage für eine realistische Preisfindung und dient als wichtige Verhandlungsbasis. Darüber hinaus erfüllt die Bewertung oft rechtliche Anforderungen, beispielsweise im Zusammenhang mit Hypothekenfinanzierungen, Versicherungen oder steuerlichen Aspekten.

Ein präzise ermittelter Marktwert hilft Ihnen, einen fairen Verkaufspreis anzusetzen und rechtliche oder finanzielle Risiken zu vermeiden. Dabei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, darunter die Lage, das Baujahr, der Zustand und die Nutzungsart der Immobilie. Doch was genau beeinflusst den Wert einer Immobilie im Detail?

Ein oft zitierter Grundsatz in der Immobilienbranche lautet: Lage, Lage und nochmals Lage. Denn die geografische Position eines Hauses hat maßgeblichen Einfluss auf dessen Wert. So sind Immobilienpreise in ländlichen Gegenden in der Regel niedriger als in urbanen Zentren. Doch auch hier gibt es Unterschiede: Liegt das Haus in einer Großstadt oder in einem kleineren Mittelzentrum?

Neben der Stadtgröße zählt auch die unmittelbare Umgebung. Faktoren wie die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, das Einzelhandelsangebot, die medizinische Versorgung sowie die Nähe zu Schulen und Kindergärten spielen eine große Rolle – besonders für Familien. Wer hingegen Ruhe und Natur bevorzugt, wird sich in ländlichen Gebieten mit größeren und günstigeren Grundstücken wohler fühlen.

Zustand und Ausstattung: Der zweite zentrale Bewertungsfaktor ist der bauliche Zustand der Immobilie. Hierbei spielen unter anderem folgende Fragen eine Rolle:

• Ist das Gebäude gepflegt oder renovierungsbedürftig?

• Wie alt sind Dach, Fenster und Heizungsanlage?

• Gibt es Mängel oder Sanierungsbedarf?

Neben dem baulichen Zustand ist auch die Ausstattung ein entscheidendes Kriterium. Immobilien werden dabei oft in die Kategorien einfach, mittel oder gehoben eingeteilt. Hier kommt es auf die Qualität der verbauten Materialien sowie auf besondere Ausstattungsmerkmale an. Luxusmerkmale wie eine Sauna, ein Swimmingpool oder eine hochwertige Einbauküche können den Immobilienwert erheblich steigern.

Ein realistischer Verkaufspreis lässt sich nicht allein an der ursprünglichen Kaufsumme oder den Investitionen in die Immobilie festmachen. Entscheidend sind der aktuelle Markt, die Standortfaktoren und der Zustand des Hauses. Eine professionelle Immobilienbewertung hilft Ihnen dabei, all diese Aspekte zu berücksichtigen und den bestmöglichen Preis für Ihr Objekt zu erzielen.

Ist die Immobilienbewertung erfolgt, geht es an den eigentlichen Verkauf. Wie bei jedem Verkauf sollte eine Verkaufsstrategie erstellt werden. Wichtige Punkte hierbei sind, den Verkaufszeitraum festzulegen. Soll der Verkauf in Eigenregie oder über einen Makler erfolgen? Wie erfolgt die Preisfestsetzung? Wird ein überhöhter Wert angesetzt, um dann in den Verhandlungen den gewünschten Preis zu erzielen. Hierbei ist zu beachten, dass völlig überhöhte Preisvorstellungen viele Interessenten abschreckt. Daher sollte hier auf eine faire Preisfindung geachtet werden.

Im Zeitalter des Internets werden immer mehr Hausverkäufe auf Internetportalen angeboten. Diese Möglichkeit sollte neben der klassischen Anzeige unbedingt genutzt werden. Eine weitere Strategie ist die Mundpropaganda. Dies kann sehr schnell zu potenziellen Kontakten führen.

Jede Immobilie hat ihre einzigartigen Merkmale, die hervorgehoben werden müssen, um potenzielle Käufer anzusprechen. Hier sind die Schlüsselelemente einer effektiven Vermarktungsstrategie:

Zielgruppenidentifikation:

Identifizieren Sie die richtige Zielgruppe für Ihre Immobilie. Wer sind potenzielle Käufer, die am besten zu Ihrer Immobilie passen?

Unterlagen Bereitstellung:

Stellen Sie alle relevanten Unterlagen Ihrer Immobilie zusammen, die für eine vertrauenswürdige und informative Anzeige notwendig sind.

Optimierung der Präsentation:

Präsentieren Sie Ihre Immobilie in ihrem besten Licht. Sorgen Sie für Sauberkeit und gute Beleuchtung, um einen positiven Eindruck zu hinterlassen.

Auswahl der richtigen Marketingkanäle:

Wählen Sie die passenden Marketingkanäle aus, um Ihre Immobilie zu bewerben. Online-Inserate auf Plattformen wie immobilienscout24 und immowelt können effektiv sein, um Ihre Zielgruppe zu erreichen.

Die Balance zwischen einer ansprechenden Präsentation und der Auswahl der richtigen Zielgruppe ist entscheidend, um den Verkauf Ihrer Immobilie erfolgreich abzuschließen. Folgen Sie diesen Schritten, um Ihr Ziel zu erreichen.

Eine Strategie beim Verkauf des Hauses kann die Vermarktung in Eigenregie, also ein Hausverkauf ohne Makler, sein. Der Vorteil hierbei ist, dass keine Maklercourtage bei einem erfolgreichen Verkauf anfällt. Neben diesem Vorteil entstehen hier aber auch erhebliche Nachteile. Die Preisfindung muss in Eigenregie erfolgen. Alle Besichtigungstermine und Preisverhandlungen sind vom Verkäufer wahrzunehmen. Wer hier über wenig Erfahrungen verfügt, kann schnell finanzielle Verluste erleiden.

Bei Einschaltung eines Maklers holt man sich einen Fachmann an die Seite. Er erstellt ein ausführliches Exposé, hat Erfahrungen bei der Preisfindung und übernimmt alle anfallenden Aufgaben beim Verkaufsprozess. Bei der Preisfestsetzung verfügt er über Kenntnisse beim Hausverkauf in der Nähe, dies macht die Preisfindung einfacher.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bundesweit: Die Maklerkosten werden zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Regelung zur Provision:

• Der Maklervertrag wird üblicherweise vom Verkäufer beauftragt.
• Die Provision liegt je nach Bundesland zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises.
• Käufer und Verkäufer tragen je 50 % der Kosten

Falls Sie Kapital aus Ihrer Immobilie freisetzen möchten, aber weiterhin dort wohnen oder sie vermieten wollen, kann ein Teilverkauf mit Nießbrauchrecht eine sinnvolle Lösung sein.

Wie funktioniert der Teilverkauf?

• Bis zu 50 % der Immobilie verkaufen und weiterhin selbst bewohnen oder vermieten.
• Nießbrauchrecht sichert Ihr exklusives Wohn- und Nutzungsrecht ab.
• Auszahlung des Kaufpreises, ohne dass Sie das gesamte Haus veräußern müssen.
• Ersatzrückkaufsberechtigte (z. B. Kinder oder Enkel) können die Anteile jederzeit zurückkaufen.
• Möglichkeit zur finanziellen Unterstützung bei Renovierungen – dabei kann sich die Nutzungsgebühr erhöhen.

Für wen eignet sich ein Teilverkauf?

Der Teilverkauf ist besonders für Eigentümer geeignet, die:

• ihren Lebensstandard im Ruhestand aufrechterhalten möchten,
• größere Investitionen oder Anschaffungen planen,
• ihre Immobilie nicht vollständig verkaufen wollen,
• ihren Nachkommen die Option geben möchten, den Anteil später zurückzukaufen.

Ein Exposé ist ein Verkaufsprospekt. Hierbei kommt es auf das Aussehen sowie den Inhalt an. Neben einer ausführlichen Beschreibung des Objektes sind Bilder sehr wichtig. Es sollten möglichst viele Bilder von außen und Bilder von innen vorhanden sein.Stellen Sie sicher, dass alle wichtigen Extras in Ihrem Exposé erwähnt werden, wie zum Beispiel ein Garten, Swimmingpool, Wintergarten, eine Garage, eine Doppelgarage, eine Sauna oder besondere Merkmale des Grundstücks. In dem Exposé sollten auch die Lage und die Umgebung ausführlich beschrieben werden.

Verkäufer:

Spekulationssteuer

• Wann fällig? Bei Nichteinhaltung der Spekulationsfrist
• Höhe? Abhängig vom persönlichen Steuersatz
• Was wird besteuert? Verkaufsgewinn

Gewerbesteuer

• Wann fällig? Bei gewerblichem Immobilienhandel
• Höhe? Gewinn x 3,5 % x kommunaler Hebesatz
• Was wird besteuert? Verkaufsgewinn

Käufer:

Grunderwerbsteuer

• Wann fällig? Immer (außer wenn anders im Kaufvertrag geregelt)
• Höhe? 3,5 % – 6,5 % vom Kaufpreis
• Was wird besteuert? Kaufpreis

Umsatzsteuer

• Wann fällig? Bei gewerblichem Immobilienhandel
• Höhe? 19 % des Kaufpreises
• Was wird besteuert? Kaufpreis

Die genaue Höhe der Steuern hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem persönlichen Steuersatz oder dem Charakter des Immobilienhandels.

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die weniger als 10 Jahre in Ihrem Besitz war und die nicht selbst bewohnt wurde

Wann entfällt die Spekulationssteuer?

• Wenn die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde.
• Wenn die Immobilie bereits seit mehr als 10 Jahren in Ihrem Besitz ist.

Falls für den Immobilienverkauf Spekulationssteuer anfällt, lassen sich einige Kosten als Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Folgende Kosten können abgesetzt werden:

• Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags
• Maklerprovision (anteilig, sofern Sie einen Makler beauftragt haben)
• Gebühren für den Gutachter zur Wertermittlung der Immobilie
• Inseratskosten für Online- oder Zeitungsanzeigen
• Modernisierungs- oder Renovierungskosten, wenn diese in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf erfolgt sind

Beim Verkauf einer Immobilie fallen verschiedene Kosten an, die sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer getragen werden. Hier sind die wichtigsten Kostenpunkte im Überblick:

Kosten für den Verkäufer

Immobilienbewertung: Die Wertermittlung der Immobilie durch einen Gutachter setzt sich zusammen aus:

Kosten für den Gutachter & Energieausweis

Immobilienbewertung durch einen Gutachter: Je nach Umfang des Gutachtens variieren die Kosten:

• Kurzgutachten: 300–800 €
• Detailliertes Wertgutachten: Bis zu 2.000 € für Immobilien im Wert von 500.000 €
• Energieausweis: Seit 2009 ist ein gültiger Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben.

• Verbrauchsausweis: 50–150 €
• Bedarfsausweis: 300–500 €

Ohne einen gültigen Energieausweis drohen Bußgelder von bis zu 15.000 €.

Maklerprovision: Falls ein Makler beauftragt wird, teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten. Die Provision liegt bei etwa 3,57 % des Kaufpreises pro Partei (abhängig vom Bundesland).

Energieausweis: Der Verkäufer ist verpflichtet, einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Die Kosten hierfür betragen zwischen 50 und 500 €, abhängig von der Art des Ausweises.

Spekulationssteuer: Wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf und ohne vorherige Selbstnutzung verkauft wird, kann eine Spekulationssteuer fällig werden. Die Höhe richtet sich nach dem Gewinn und dem persönlichen Steuersatz.

Kosten für den Käufer

Notarkosten: Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist gesetzlich vorgeschrieben. Die genauen Kosten dafür hängen vom Kaufpreis und weiteren Faktoren ab. Anstatt pauschale Prozentsätze zu nennen, empfehlen wir den offiziellen Gebührenrechner der Bundesnotarkammer. Damit lassen sich die individuellen Notar- und Grundbuchkosten einfach und transparent berechnen.

Grundbuchumschreibung: Für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch fallen Gebühren in Höhe von etwa 0,5 % des Kaufpreises an.

Grunderwerbsteuer: Diese Steuer wird vom Käufer getragen und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

Beim Notar wird zum einen der Kaufvertrag notariell beurkundet und zum anderen der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

• Für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags fallen für den Käufer Notarkosten an. Diese sind gesetzlich vorgeschrieben und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
• Wer zahlt?: Grundsätzlich trägt der Käufer die Notarkosten.

Allerdings gilt:

• Sollte der Käufer zahlungsunfähig sein, gehen die Kosten auf den Verkäufer über.
• Die Löschung einer Grundschuld oder eines Wohnrechts geht immer zulasten des Verkäufers.

Renovierungen an der Immobilie führen in den meisten Fällen zu einer Werterhöhung der Immobilie. Ob dies bei jedem Verkauf sinnvoll ist, ist jedoch zu bezweifeln. Jeder Käufer hat eigene Vorstellungen und in der Regel werden diese nach dem Erwerb des Hauses auch umgesetzt. Erfolgt eine Renovierung vor dem Hausverkauf, kann dies die Kaufbereitschaft des Interessenten verringern.

Anders verhält es sich bei Renovierungsmaßnahmen, die allgemeiner und notwendiger Art sind. Wenn die Renovierungsarbeiten der Instandsetzung bestimmter Bauteile dienen, lohnen sie sich. Die Reparatur defekter Bauteile, das Nachrüsten der Fußbodenheizung oder die Auffrischung der Optik können vorteilhaft sein. Das äußere Erscheinungsbild wirkt sich positiv auf den ersten Eindruck beim Interessenten aus.

Der Hausverkauf ist immer mit wichtigen gesetzlichen Regeln verbunden. Daher ist es besonders wichtig, dass rechtlich vollkommene Klarheit besteht. Notare übernehmen die rechtliche Abwicklung beim Verkauf eines Hauses. Die Bestellung des Notars erfolgt in der Regel durch den Käufer. In einem notariellen Kaufvertrag werden alle wichtigen Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer geregelt. Nachdem der Notar den Kaufvertrag aufgestellt hat, findet ein Notartermin statt. Hier müssen Verkäufer und Käufer zugegen sein. Der Notar verliest die getroffenen Vereinbarungen. Käufer und Verkäufer müssen den Vertrag rechtswirksam unterzeichnen.

Sollten dabei Fehler entstehen, haftet der Notar dafür. Der Notar leitet den Kaufvertrag an das Grundbuchamt weiter. Erst wenn dort die Umschreibung der Eigentumsverhältnisse erfolgt ist, ist der Ablauf des Hausverkaufs abgeschlossen.

Wenn der Verkauf notariell abgeschlossen ist, überweist der Käufer den Kaufpreis an den Notar. Dieser leitet den Betrag an den Verkäufer weiter. Damit ist der finanzielle Aspekt erledigt.

Der Verkäufer muss dann die Schlüssel übergeben. Damit verliert er das Zutrittsrecht für die Immobilie. Ebenfalls sollte ein Übergabeprotokoll erstellt werden.

Der Verkauf einer Immobilie ist vielseitig und bedarf gewisser Kenntnisse. Er sollte daher gut vorbereitet und sorgfältig vollzogen werden. Im Gegensatz zu anderen alltäglichen Käufen oder Verkäufen ist es oftmals ein einmaliger Vorgang. Dies gilt insbesondere dann, wenn das eigene Haus verkauft werden muss.

Ein erfolgreicher Hausverkauf erfordert eine gute Vorbereitung, realistische Preisgestaltung und eine klare Strategie.

• Mit unserer Checkliste behalten Sie den Überblick.
• Unsere Steuer- und Kostenübersicht hilft Ihnen, finanzielle Überraschungen zu vermeiden.
• Ein professionelles Exposé macht Ihre Immobilie für Käufer attraktiver.
• Der Teilverkauf mit Nießbrauchrecht kann eine sinnvolle Alternative sein.

Durch eine strukturierte Planung und die richtigen Entscheidungen erreichen Sie einen für Sie optimalen Verkaufspreis.