Verkehrswert der Immobilie ermitteln

Veröffentlicht am 05.01.2024

Gutachten von Immobilien: Wie wird der Wert ermittelt, was ist enthalten und welche Unterlagen benötigen Sie? Mehr dazu, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Wenn Sie sich für einen Verkauf oder Immobilien-Teilverkauf Ihrer Immobilie entscheiden, ist es wichtig, den Wert Ihres Hauses zu kennen. In den letzten Jahren sind Wertgutachten für viele Arten von Immobilientransaktionen obligatorisch geworden. Die Wertermittlung ist oft eine komplexe Aufgabe, welche erfahrene Fachleute erfordert, die mit den nationalen und lokalen Märkten vertraut sind. Denn ein Gutachter muss nicht nur die Angaben vor Ort berücksichtigen, sondern auch seine Markterfahrung nutzen, um den tatsächlichen Wert der Immobilie genau zu schätzen.

Ein Immobiliengutachten unterscheidet sich von anderen Gutachten: Während es sich bei anderen Arten von Bewertungen um fortlaufende Prozesse handelt, wissen Sie bei einer Immobilienbewertung nur, was die Immobilie zu einem bestimmten Datum und Zeitpunkt wert ist. Bei einem Immobiliengutachten werden Zustand, Lage, Größe usw. beurteilt und ergeben so den Verkehrswert. Der Verkehrswert einer Immobilie beeinflusst nicht nur den Verkaufspreis, sondern spielt auch eine wichtige Rolle bei der Finanzierung. Banken nutzen ihn, um Kredithöhen festzulegen, während Käufer ihn als Entscheidungsgrundlage heranziehen. Dabei spielen auch Makro- und Mikrolage eine entscheidende Rolle. Während die Mikrolage die unmittelbare Umgebung der Immobilie (z. B. Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Nahversorgung) beschreibt, betrachtet die Makrolage größere wirtschaftliche Entwicklungen, die den Marktwert beeinflussen können (z. B. Zinsniveau, Nachfrage in der Region, zukünftige Bauprojekte).

Es gibt verschiedene Methoden, die ein Gutachter zur Ermittlung des Immobilienwertes anwendet.

Sachwertverfahren: Der Preis einer Immobilie wird grob nach der folgenden Formel berechnet: Bodenrichtwert + Gebäuderealwert = Sachwert. Dieses Verfahren wird in der Regel für Immobilien, die vom Eigentümer selbst genutzt werden, angewandt.

Vergleichswertverfahren: Hierbei werden Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in einem Gebiet herangezogen, um den Wert eines Hauses zu ermitteln.

Ertragswertverfahren: Hier wird der Wert einer Immobilie grob nach der folgenden Formel berechnet: Bodenwert + Gebäudeertragswert = Ertragswert. Diese Methode wird bei Immobilien eingesetzt, die nicht vom Eigentümer selbst bewohnt werden.

Neben diesen klassischen Methoden gibt es zunehmend digitale Bewertungsmodelle, die mit Algorithmen und großen Datenmengen arbeiten. Diese automatisierten Online-Bewertungen liefern eine schnelle Schätzung, sind aber weniger präzise als eine Begutachtung vor Ort.

Diese Punkte müssen in einem Gutachten enthalten sein:

• Die Methoden, die zur Berechnung herangezogen wurden
• Lage der Immobilie sowie Anbindung und Nachbarschaft
• Zustand (sowohl Bausubstanz als auch Leitungen, Rohre und Elektronik)
• Energieeffizienz
• Ausgestaltung des Querschnitts und der Außenanlagen
• Anbindung an das Wasser-, Strom- und Internetnetz

Der Sachverständige erstellt, basierend auf diesen Angaben, einen Bewertungsbericht. Entweder ein gerichtsfestes Vollgutachten, mit Fotos und Dokumenten untermauert, oder ein Kurzgutachten auf der Grundlage seiner Besichtigung der Immobilie nach Augenschein und der vom Eigentümer zur Verfügung gestellten Informationen. Ein entscheidender Faktor, der oft unterschätzt wird, ist die zukünftige Entwicklung der Immobilie. Ein Gutachten sollte auch Prognosen enthalten, wie sich der Immobilienwert in den nächsten Jahren entwickeln könnte.

Sie möchten Ihren Immobilienwert steigern? In diesem Artikel gibt es gute Ideen und hilfreiche Tipps, wie Sie mehr aus Ihrer Immobilie herausholen:

Immobilienwert steigern: Ideen & Tipps

Bei der Wahl des Gutachters, welcher den Marktwert der Immobilie ermittelt, kommt es darauf an, um welche Art von Gutachten es sich handelt. Bei einer Immobilienbewertung für einen einfachen Hausverkauf (d. h. ohne verbundenen Rechtsstreit) reicht es, wenn das Gutachten von einem Makler oder einem freien Gutachter ausgestellt wird. Dieser Bericht ist meist ca. 10 Seiten lang und die Ermittlung dauert nicht länger als ein paar Tage.

Bei einem Kurzgutachten muss es sich allerdings um einen zertifizierten Gutachter handeln. Diese Gutachten werden genutzt, wenn sie beispielsweise bei einer Behörde vorgelegt werden oder zur Ermittlung von der Steuerpflicht. Diese Gutachten umfassen rund 20 - 30 Seiten und die Ermittlung kann bis zu mehreren Wochen dauern.

Ein Vollgutachten muss von einem öffentlich bestellten bzw. verteidigten Gutachter erstellt werden. Nur so gilt es als gerichtsfest. Diese Gutachten umfassen für gewöhnlich 50 Seiten oder mehr und es kann in manchen Fällen mehrere Monate dauern, bis dieses Gutachten fertiggestellt ist.

Achten Sie beim Gutachter darauf, dass er unabhängig arbeitet und zertifiziert ist. Bei der Zertifizierung sollte darauf geachtet werden, dass es sich um seriöse und vertrauensvolle Anbieter handelt, wie zum Beispiel:

• TÜV
• Dekra
• DIA
• EIPOS
• IHK

Ein Gutachten erstellen zu lassen, kann eine sehr kostspielige Angelegenheit werden. Ausschlaggebend ist erneut, um was für ein Gutachten es sich handelt. Bei einer einfachen Immobilienbewertung durch einen Makler beläuft sich der Preis meist auf 500 - 1.000 Euro. Bei einem Kurzgutachten sind die Preise ähnlich. Hierbei wird vorwiegend ein fester Stundensatz vereinbart. Dabei sollte die Anzahl der geschätzten Stunden ebenfalls im Angebot angegeben werden, zusammen mit einer realistischen Begründung. Der abweichende Preis, der sich nicht so einfach vorab feststellen lässt, ist der bei einem Vollgutachten. Hier belaufen sich die Kosten normalerweise auf mindestens 0,5 - 1 Prozent des später ermittelten Verkehrswertes.

Diese Faktoren spielen bei den Kosten des Gutachtens eine Rolle:

• Um welche Art von Gutachten handelt es sich?
• Welche Qualifikationen bringt der Gutachter mit?
• Wo befindet sich das Objekt?
• Wie groß ist das Objekt?

Gut zu wissen: Wenn Sie sich für einen Teilverkauf bei Engel & Völkers LiquidHome entscheiden, werden jegliche Kosten für einen Gutachter von uns übernommen.

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)

• Auszug aus der Flurkarte (nicht älter als drei Monate)
• Bauzeichnungen der Immobilie (bemaßter Grundriss)
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (Bauordnungsamt)
• Wohnflächenberechnung
• Modernisierungsnachweise (Rechnungen von Arbeiten am und im Haus)
• Zusätzliche Unterlagen bei Eigentumswohnungen, Denkmälern, Erbbaurecht oder ähnlichem

• Bei der Beantragung eines Gutachtens ist es wichtig, dass Sie wissen, warum Sie das Gutachten anfordern und wofür Sie es benötigen: Reicht ein Kurzgutachten oder muss es gerichtsfest sein?

• Stellen Sie fest, was für einen Sachverständigen Sie beauftragen müssen – Kann es ein Makler sein oder muss er ein öffentlich bestellter Gutachter sein?

• Geben Sie Ihrem Sachverständigen ausreichend Zeit für die Erstellung seines Gutachtens. Vergewissern Sie sich außerdem, dass alle relevanten Dokumente zur Verfügung stehen.

• Klären Sie die Honorar- und Abrechnungsmodalitäten vor Auftragserteilung.

Viele Immobilienportale bieten kostenlose Online-Bewertungen an. Doch wie genau sind diese?

• Online-Wertermittlungen liefern eine erste Orientierung, sind aber oft ungenau, da sie keine individuellen Merkmale der Immobilie berücksichtigen.
• Professionelle Gutachten bieten eine detaillierte Analyse, die auch rechtlich Bestand hat.

Wer eine gerichtsfeste Bewertung benötigt, sollte unbedingt ein fachmännisches Gutachten in Auftrag geben.

Es kann vorkommen, dass der ermittelte Verkehrswert Ihrer Immobilie niedriger ausfällt als erwartet. Dies kann verschiedene Gründe haben, z. B. eine veraltete Ausstattung, ungünstige Marktbedingungen oder fehlende Modernisierungsmaßnahmen. Doch es gibt einige Möglichkeiten, um den Wert Ihrer Immobilie zu steigern oder eine realistischere Bewertung zu erhalten.

Eine der effektivsten Methoden, um den Immobilienwert zu erhöhen, sind gezielte Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen.

Mögliche Maßnahmen zur Wertsteigerung:

• Renovierungen: Frische Wandfarben, neue Bodenbeläge oder eine moderne Küche können den Wert positiv beeinflussen.

• Energetische Sanierungen: Der Einbau neuer Fenster, eine bessere Dämmung oder eine moderne Heizungsanlage verbessern nicht nur den Energieausweis, sondern erhöhen auch die Attraktivität der Immobilie.

• Badezimmermodernisierung: Ein modernes Bad zählt zu den wichtigsten Kriterien für potenzielle Käufer.

• Garten- und Außenbereich aufwerten: Ein gepflegter Garten oder eine ansprechend gestaltete Terrasse können den Eindruck der Immobilie erheblich verbessern.

Falls Sie Zweifel an der ersten Wertermittlung haben oder das Gefühl haben, dass wichtige Faktoren nicht ausreichend berücksichtigt wurden, kann es sinnvoll sein, eine zweite Bewertung durch einen anderen Gutachter vornehmen zu lassen.

Warum lohnt sich ein zweites Gutachten?

• Eine unabhängige Einschätzung durch einen weiteren Experten

• Eventuell wurden wertsteigernde Aspekte übersehen

• Möglichkeit, den Durchschnittswert aus zwei Gutachten zu nutzen

Manchmal ist nicht die Immobilie das Problem, sondern die Marktlage. Immobilienpreise unterliegen Schwankungen, die von Angebot und Nachfrage beeinflusst werden.

Wann ist ein guter Zeitpunkt für den Verkauf?

Steigende Immobilienpreise in der Region? Warten Sie ab, um einen besseren Preis zu erzielen.

Niedrige Zinsen? Käufer können sich teurere Immobilien leisten, was die Nachfrage erhöht.

Saisonale Unterschiede beachten: Immobilien lassen sich oft im Frühjahr oder Herbst besser verkaufen.

Manchmal kann ein niedriger Verkehrswert auch darauf zurückzuführen sein, dass nicht alle relevanten Dokumente vorlagen. Um sicherzustellen, dass Ihre Immobilie korrekt bewertet wird, sollten Sie folgende Unterlagen bereithalten:

• Baugenehmigungen und Umbaupläne – Diese zeigen, ob wertsteigernde Maßnahmen offiziell genehmigt wurden.
• Nachweise über energetische Maßnahmen – Dämmung, neue Fenster oder eine moderne Heizungsanlage können den Wert erhöhen.
• Grundsteuerbescheide – Wichtige Informationen zur steuerlichen Einordnung der Immobilie.

Eine vollständige Dokumentation kann helfen, den Verkehrswert Ihrer Immobilie realistischer abzubilden.

Eine professionelle Verkehrswertermittlung ist unverzichtbar für einen erfolgreichen Immobilienverkauf oder eine fundierte Finanzierungsentscheidung. Durch gezielte Maßnahmen können Sie den Wert Ihrer Immobilie aktiv steigern und so einen besseren Preis erzielen.