Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?

Veröffentlicht am 01.03.2021

Steuer Immobilienverkauf: Das sollten Sie wissen. Wann ist der Hausverkauf steuerfrei? Kann man die Spekulationssteuer umgehen? Wir klären Sie auf.

Sie besitzen eine Immobilie und möchten diese gewinnbringend verkaufen? Wer über einen Hausverkauf nachdenkt – etwa, weil die Immobilienpreise sich gut entwickelt haben, die Verantwortung für das Haus im Alter zu groß geworden ist oder neue Liquidität benötigt wird – sollte sich vorab über sämtliche Gebühren und Kosten informieren. Dazu gehören auch die Steuern beim Immobilienverkauf, die mitunter sehr unterschiedlich ausfallen können. Wir geben Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Wie wird der Immobilienverkauf versteuert?

Auch wenn sich damit im besten Fall eine gute Summe erzielen lässt: Ein Hausverkauf bringt Kosten mit sich. Wer seine Immobilie veräußert, muss den Gewinn beim Finanzamt unter Umständen versteuern – jedoch gibt es hier große Unterschiede. Möchten Sie beim Immobilienverkauf Steuern sparen, sollten Sie sich vorab folgende Fragen stellen:

• Wurde die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft?
• Wurde die Immobilie in den letzten drei Jahren selbst bewohnt?
• Wurden in den letzten fünf Jahren weniger als zwei weitere Immobilien verkauft?

Gute Nachrichten für alle Immobilienbesitzer, die diese drei Fragen mit ja beantworten können: Für den Hausverkauf müssen Sie keine Steuern zahlen. Haben Sie Ihr Eigentum jedoch vor weniger als zehn Jahren erworben, in den letzten drei Jahren nicht selbst bewohnt oder innerhalb von fünf Jahren mehr als zwei weitere Immobilien verkauft, sieht es etwas anders aus. In diesen Fällen greift nicht nur die Spekulationssteuer, es kann auch eine Gewerbesteuer fällig werden. Nachfolgend schauen wir uns alle Beispiele genauer an.

Wie berechnet sich die Spekulationssteuer?

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie, die Sie vor weniger als zehn Jahren erworben haben, müssen Sie den Gewinn versteuern, da Sie sich innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist befinden. Diese beginnt mit dem Tag der Beurkundung des Kaufvertrages durch einen Notar – und endet mit dem Abschluss des neuen Kaufvertrages.

Auch wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufes sowie den beiden vorangegangenen Kalenderjahren nicht selbst bewohnt haben, müssen Sie eine Spekulationssteuer zahlen.

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach der Höhe der Einkommenssteuer und kann daher stark variieren: Wer ein hohes Einkommen bezieht, zahlt automatisch eine höhere Spekulationssteuer als ein Verkäufer mit einem niedrigen Gehalt. Versteuert wird lediglich der Spekulationsgewinn. Dieser wird ermittelt, indem die Anschaffungskosten (Kaufpreis) und die Werbungskosten (Grunderwerbssteuer, Notargebühren etc.) vom Verkaufserlös abgezogen werden. Liegt das Ergebnis bei unter 600 Euro, entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls.

Die Drei-Objekt-Grenze

Haben Sie innerhalb der letzten fünf Jahre mehr als drei Immobilien verkauft, wird dies vom Gesetzgeber als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft. In diesem Fall kann dann ebenfalls eine Gewerbesteuer nach § 15 EStG fällig werden. Sie ist nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbssteuer, die einmalig vom Käufer zu tragen ist und zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt.

Greift die Spekulationssteuer, können einige der Kosten zumindest beim Finanzamt geltend gemacht werden. Die Gebühren für einen Gutachter, eine Immobilienanzeige, den Grundbucheintrag sowie Makler- und Notarkosten beispielsweise stellen Werbungskosten dar, die vom zu versteuernden Gewinn abgezogen werden können.

Spekulationssteuer und Erbschaft

Auch bei einer Erbschaft beginnt der erste Tag der Spekulationsfrist mit der Beurkundung des Kaufvertrages – nicht mit dem Antritt des Erbes. Das heißt: Die Spekulationsfrist wird mit vererbt. Hat der ehemalige Eigentümer die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, muss der Erbe keine Spekulationssteuer zahlen. Das Haus kann also nach Ablauf der Zehnjahresfrist steuerfrei verkauft werden – bei den meisten Erbschaften ist dies der Fall.

Aber Vorsicht: Die Spekulationssteuer ist nicht gleichzusetzen mit der Erbschaftssteuer. Ob diese fällig wird, hängt vom Freibetrag des Erben ab. Bei Ehepartnern liegt dieser beispielsweise bei 500.000 Euro, Kinder (auch Stief- und Adoptivkinder) haben einen Freibetrag von 400.000 Euro und bei Eltern bzw. Großeltern liegt die Grenze bei 100.000 Euro – Beträge oberhalb dieser Grenzen unterliegen der Erbschaftssteuer.

Wann ist der Hausverkauf steuerfrei?

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und Steuern sparen? Nachfolgend fassen wir noch einmal alle Szenarien und Tipps zusammen, mit denen Sie die Spekulationssteuer umgehen können:

1. Die Zehnjahresfrist: Sie haben Ihre (vermietete) Immobilie vor über zehn Jahren erworben

2. Die Eigennutzung: Sie haben Ihre Immobilie im Jahr des Verkaufes sowie den beiden vorigen Kalenderjahren selbst bewohnt

3. Das Erbe: Sie möchten eine geerbte Immobilie verkaufen, die vor mehr als zehn Jahren erworben wurde

4. Die Drei-Objekt-Grenze: Sie haben in den letzten fünf Jahren nicht mehr als zwei weitere Immobilien verkauft

5. Der Verkaufserlös ist niedrig: Bei Gewinnen unter 600 Euro entfällt die Steuer

Steuern beim Immobilien Teilverkauf

Falls Sie Kapital aus Ihrer Immobilie freisetzen, diese aber nicht verlassen möchten, stellt der Immobilien-Teilverkauf über Engel & Völkers LiquidHome eine gute Alternative dar. Beim Thema Steuern gelten hier dieselben Gesetze und Regelungen wie beim klassischen Hausverkauf: Auch hier greift die Zehnjahresfrist und Sie sind auf der sicheren Seite, wenn Sie die obigen Punkte beachten.