Erbschaftssteuer bei Immobilien: Steuersätze und Freibeträge

• Bei Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie wird in der Regel Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig.
• Das Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) legt die Bedingungen für die Erbschaftssteuer bei Immobilien fest.
• Freibeträge variieren zwischen 20.000 und 500.000 Euro, abhängig von der Beziehung zum Erblasser.
• In bestimmten Fällen, wie bei selbst genutztem Wohneigentum von Ehepartnern oder Kindern, kann eine Befreiung von der Erbschaftssteuer möglich sein.
• Neben allgemeinen Freibeträgen können nahe Verwandte auch einen Vorsorgefreibetrag in Anspruch nehmen.

Die Erbschaftssteuer bei Immobilien ist ein signifikanter Aspekt, den Erben in Deutschland berücksichtigen müssen. Diese Steuer tritt in Kraft, wenn der Wert der geerbten Immobilie die im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz definierten Freibeträge übersteigt. Der fällige Steuerbetrag basiert auf dem Verkehrswert der Immobilie, der normalerweise durch einen unabhängigen Gutachter ermittelt wird. Der Erbschaftsvorgang selbst, der sowohl eine emotionale als auch finanzielle Komponente hat, führt oft zu Überlegungen über die Zukunft der Immobilie – ob sie verkauft, vermietet oder selbst genutzt werden soll.

Die Steuerpflicht entsteht für jede Person, die einen Vermögensgegenstand, wie eine Immobilie, aus einem Nachlass erhält. Das zuständige Finanzamt wird durch Meldepflichten anderer Behörden wie Nachlassgerichte, Standesämter und Banken über den Sterbefall informiert und ermittelt daraufhin die Steuerschuld unter Berücksichtigung gesetzlicher Freibeträge. Diese komplexe und oft emotionale Situation fordert von den Erben nicht nur die Trauerbewältigung, sondern auch eine Auseinandersetzung mit steuerlichen und verwaltungstechnischen Fragen rund um das geerbte Vermögen, insbesondere bei Immobiliennachlässen.

Die Erbschaftssteuer auf Immobilien wird durch eine Kombination aus Freibeträgen und Steuersätzen bestimmt, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und dem Wert des geerbten Vermögens richten. Die Freibeträge variieren stark in Abhängigkeit von der Nähe der Verwandtschaft zum Verstorbenen und sind so gestaffelt, dass enge Familienangehörige deutlich höhere Freibeträge genießen.

Nachdem das Finanzamt den zutreffenden Freibetrag vom Wert der Immobilie abgezogen hat, wird die Erbschaftssteuer auf den verbleibenden Betrag berechnet. Gemäß § 19 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) variieren die Steuersätze in Abhängigkeit von der Höhe dieses Restbetrags und der Zugehörigkeit zu einer der drei Erbschaftssteuerklassen. Die nachstehende Tabelle veranschaulicht die verschiedenen Steuersätze für die jeweiligen Restbeträge in den unterschiedlichen Erbschaftssteuerklassen:

Bei der Ermittlung der Erbschaftssteuer für eine Immobilie berücksichtigt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie, die zugehörige Steuerklasse, den Freibetrag sowie den anzuwendenden Steuersatz. Die Berechnung der Steuerlast erfolgt daraufhin. Im nachfolgenden Beispiel wird die steuerliche Belastung dargestellt, die entsteht, wenn ein Kind nach dem Ableben des Erblassers das Erbe antritt:

Verkehrswert der Immobilie: 600.000 Euro

Freibetrag für Kind (Steuerklasse I): 400.000 Euro

= zu versteuernder Gesamtbetrag: 200.000 Euro

Steuerbelastung (15 %): 30.000 Euro

In der aktuellen Vermögenslage vieler deutscher Haushalte sind Immobilienwerte im Bereich von 350.000 € bis 600.000 € keine Seltenheit. Durch eine schrittweise Übertragung des Vermögens zu Lebzeiten kann die später anfallende Erbschaftssteuer für Immobilien deutlich reduziert werden.

Um das richtige Vorgehen bei der Erbschaftssteuer zu verstehen, sollten die Vorgaben des Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetzes (ErbStG) beachtet werden. Der Ablauf gliedert sich in mehrere Schritte:

1. Entscheidung über die Annahme des Erbes:

Zunächst müssen Sie entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Bei Annahme ist eine Meldung an das Finanzamt erforderlich, bei Ablehnung nicht.

2. Meldung an das Finanzamt:

Innerhalb von drei Monaten nach dem Erbfall muss das Erbe beim Finanzamt gemeldet werden. Für diese Meldung ist ein formloses Schreiben mit detaillierten Angaben zum Erblasser und zum Erben erforderlich.

3. Prüfung durch das Finanzamt:

Das Finanzamt entscheidet, ob eine Erbschaftssteuererklärung notwendig ist. Falls ja, müssen Sie die entsprechenden Formulare ausfüllen und ein Verzeichnis des Nachlasses erstellen.

4. Einreichen der Erbschaftssteuererklärung:

Wenn vom Finanzamt gefordert, müssen Sie eine detaillierte Steuererklärung einreichen, die sowohl grundlegende Informationen als auch spezifische Angaben zur Erbschaft enthält.

5. Prüfung der Angaben durch das Finanzamt:

Das Finanzamt überprüft Ihre Angaben und entscheidet, ob und wie viel Erbschaftssteuer gezahlt werden muss, basierend auf dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert des Erbes.

Es ist wichtig zu beachten, dass das Finanzamt bis zu vier Jahre Zeit hat, um Ihre Angaben zu prüfen. Nach dieser Frist verjährt die Erbschaftssteuer. Versuchen Sie nicht, die Erbschaft zu verheimlichen, da dies als Steuerhinterziehung gewertet werden kann. Banken und andere Behörden sind verpflichtet, dem Finanzamt relevante Informationen zu übermitteln.

Eine steuerfreie Vererbung des Familienheims ist unter bestimmten Bedingungen möglich, vor allem für Selbstnutzer. Um diese Steuervorteile in Anspruch nehmen zu können, muss das Familienheim bis zum Zeitpunkt des Erbfalls vom Erblasser bewohnt worden sein und auch vom Erben als Hauptwohnsitz genutzt werden.

Die Kriterien für die Steuerfreiheit:

• Ehepartner: Ehepartner erben das Familienheim steuerfrei, ohne Einschränkungen bezüglich der Größe oder des Werts der Immobilie.
• Kinder: Auch Kinder können das Familienheim steuerfrei erben, wobei hier keine Wertbegrenzung besteht. Allerdings ist die steuerfreie Wohnfläche auf 200 Quadratmeter limitiert; Flächen darüber hinaus werden anteilig besteuert, falls der Freibetrag überschritten wird.
• Zeitnahe Selbstnutzung: Falls die Immobilie zum Zeitpunkt der Erbschaft noch nicht vom Erben bewohnt wird, muss die Selbstnutzung unverzüglich beginnen, typischerweise innerhalb von sechs Monaten.
• Wichtig bei der Nutzung als Familienheim: Die Immobilie muss den Lebensmittelpunkt der Familie bilden. Eine Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnsitz qualifiziert nicht für die Steuerfreiheit, und es können lediglich die regulären Freibeträge geltend gemacht werden.
• 10 Jahre Behaltenspflicht: Der Erbe ist verpflichtet, mindestens zehn Jahre in der geerbten Immobilie zu wohnen. Ein vorzeitiger Verkauf oder Auszug innerhalb dieses Zeitraums führt zur Nachforderung der vollen Erbschaftssteuer, abzüglich der Freibeträge. Ausnahmen von dieser Regel gelten bei schwerwiegenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit.

Anfang des Jahres 2023 trat eine bedeutende Änderung in der Erbschaftssteuer in Kraft, speziell bei der steuerlichen Bewertung und Wertermittlung von Immobilien. Ab dem 1. Januar 2023 wird die Besteuerung von Immobilien stärker an ihre aktuellen Marktwerte angelehnt sein. Aufgrund des signifikanten Wertanstiegs vieler Immobilien in den letzten Jahren wird dies zu einem deutlichen Anstieg der Steuerlast führen.

Bisherige Bewertungsmethoden wie das Vergleichswertverfahren, das sich an den Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien orientiert, oder das Sachwertverfahren, das auf einem Sachwertfaktor basiert, werden angepasst. Der Sachwertfaktor, der den geschätzten Wert der Immobilie bestimmt, wird je nach Region von bisher 0,5 – 1,5 auf 0,8 – 1,8 erhöht, was zu einer entsprechenden Steigerung des Immobilienwerts und somit der Erbschaftssteuer führt.

Diese Erhöhung mag zunächst gering erscheinen, hat jedoch bei genauerer Betrachtung große Auswirkungen. Beispielsweise könnte der Wert eines 2004 erbauten Einfamilienhauses von 500.000 Euro auf 785.000 Euro steigen, was bei einer Vererbung in Steuerklasse 1 fast 50.000 Euro mehr an Steuern nach sich ziehen würde.

Zusammenfassend sind ab 2023 folgende Veränderungen relevant:

• Anpassung des Sachwertfaktors: Er soll die tatsächliche Marktlage widerspiegeln und wird mit dem Bodenwert und dem Restwert der Immobilie multipliziert.
• Verlängerte Nutzungsdauer: Die Nutzungsdauer wird von 70 auf 80 Jahre angehoben, was die Alterswertminderung verringert und den Restwert der Immobilie erhöht.
• Einführung des Regionalfaktors: Dieser neue Faktor wird insbesondere den Restwert von Immobilien in begehrten Gegenden, wie München oder Frankfurt, weiter steigern.

Wenn Sie eine vermietete Immobilie erben, wie beispielsweise ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung, gewährt das Finanzamt einen Steuernachlass von 10 Prozent. Das bedeutet, dass die Erbschaftssteuer lediglich auf 90 Prozent des Wertes der Immobilie erhoben wird.

Um dies zu veranschaulichen: Angenommen, das Finanzamt berechnet für eine unvermietete Immobilie eine Erbschaftssteuer von 50.000 Euro. Bei einer vermieteten Immobilie würde diese Steuerlast um 5.000 Euro reduziert, sodass nur 45.000 Euro Erbschaftssteuer zu zahlen wären.

Der Hauptunterschied zwischen Schenkung und Erbe liegt in der Art und Weise der Vermögensübertragung. Eine Schenkung ermöglicht die Übertragung von Vermögen bereits zu Lebzeiten des Schenkers, während beim Erbe die Vermögensübertragung erst nach dem Tod des Erblassers erfolgt. Bei einer Schenkung gibt der Schenker einen Teil seines Vermögens schon vor seinem Ableben an den Beschenkten weiter. Dies bedeutet rechtlich, dass im Gegensatz zum Erbe, wo der Eigentumsübergang erst mit dem Ableben des Erblassers eintritt, bei einer Schenkung die Übertragung des Eigentums bereits zu Lebzeiten des Schenkers stattfindet. Ein Schenker sollte sich dabei der Tatsache bewusst sein, dass er mit Abschluss der Schenkung sämtliche Rechte am geschenkten Vermögen verliert. Eine Rückforderung des verschenkten Vermögens ist nur unter sehr speziellen und seltenen Umständen möglich. Trotzdem kann eine Schenkung aufgrund der möglichen Nutzung hoher steuerlicher Freibeträge, die alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden können, eine attraktive Option darstellen.

Der Immobilien-Teilverkauf stellt für Immobilieneigentümer eine attraktive Möglichkeit dar, einen Teil ihres Immobilienvermögens in flüssige Mittel umzuwandeln. Bis zu 50 Prozent des Immobilienwerts können so in Geld konvertiert werden, wobei dem Verkäufer ein Nießbrauchrecht an der gesamten Immobilie eingeräumt wird. Bei diesem Modell wird Engel & Völkers LiquidHome zum stillen Miteigentümer, was bedeutet, dass wir zwar Anteile erwerben, aber keine Nutzungs- oder Gestaltungsrechte an der Immobilie haben. Das Nießbrauchrecht wird rechtlich abgesichert, indem es im Grundbuch vermerkt und durch eine Sicherheitsgarantie vor potenziellen Risiken wie einer Insolvenz des Teilkäufers geschützt wird. Beide Parteien, Verkäufer und Käufer, werden als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Wichtige Aspekte des Immobilien-Teilverkaufs

• Verfügbarkeit der Auszahlungssumme: Nach dem Teilverkauf erhält der Verkäufer eine Auszahlungssumme, die ihm ermöglicht, das bisher in der Immobilie gebundene Kapital für persönliche Bedürfnisse oder Wünsche zu verwenden.

• Erhalt des Eigenheims: Der Verkäufer kann weiterhin die gesamte Immobilie bewohnen und nutzen, einschließlich der Möglichkeit, Anpassungen wie einen barrierefreien Umbau vorzunehmen.

• Mieteinnahmen: Bei einer Vermietung der Immobilie stehen dem Verkäufer die Mieteinnahmen zu, abzüglich eventueller Nutzungsentgelte.

Falls der Ehepartner des Teilverkäufers nicht im Grundbuch eingetragen ist, wird ihm dennoch das Nießbrauchrecht gewährt. Zudem sichert Engel & Völkers LiquidHome den Erben des Verkäufers ein Erstankaufsrecht für den verkauften Immobilienanteil zu. Diese Regelung erlaubt es dem Verkäufer, über einen Teil seines Vermögens zu verfügen, ohne den Erben die Kontrolle über die Immobilie zu entziehen.

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Die Erbschaftssteuer wird relevant, wenn eine Immobilie vererbt wird, und richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie, der Steuerklasse, den Freibeträgen und den Steuersätzen. Diese Steuersätze variieren je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und dem Wert des Erbteils nach Abzug der Freibeträge.

Ein wichtiger Aspekt ist die Möglichkeit der steuerfreien Vererbung des Familienheims unter bestimmten Bedingungen, insbesondere für Ehepartner und Kinder. Zudem sind die jüngsten Änderungen in der Erbschaftssteuer im Jahr 2023 hervorzuheben, die eine Neubewertung der Immobilienwerte nach aktuellen Marktpreisen vorsehen, was zu einer potenziellen Erhöhung der Steuerlast führt.

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