Die Immobilie als Kapitalanlage: Wann es sich lohnt
7 minvom 01.01.2024
Ein Immobilien-Teilverkauf mit Engel & Völkers LiquidHome beginnt mit einem zentralen Schritt: der professionellen Bewertung Ihrer Immobilie. Nur auf Grundlage eines fundierten Immobilienwerts kann ein fairer Teilverkauf erfolgen.
In diesem Gastbeitrag erfahren Sie von Philipp Hermecke, Sachverständiger für Immobilienbewertung, wie die Wertermittlung abläuft, welche Unterlagen dafür notwendig sind und welche Rolle der Gutachter dabei spielt. Sie erhalten einen transparenten Überblick über alle Schritte – vom ersten Schätzwert bis hin zum Ortstermin.
Im ersten Schritt wird durch Engel & Völkers LiquidHome mittels automatisierter Wertermittlungsdatenbanken eine Schnellbewertung vorgenommen. Daraus resultierend erhalten beide Parteien, eine erste Idee des Immobilienwerts.
Um diese erste Idee zum Immobilienwert zu verfestigen, wird im nächsten Schritt ein erfahrener, unabhängiger und zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung hinzugezogen. Nachfolgend wird dieser der Einfachheit halber als Gutachter bezeichnet.
Einen Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert gibt es nicht. Mit beiden Begriffen ist der Immobilienwert gemeint.
Im § 194 Baugesetzbuch heißt es:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage [...] zu erzielen wäre.“
Dennoch werden beide Begriffe oft unterschiedlich wahrgenommen. Dem Marktwert wird eine größere Nähe zum erzielbaren Kaufpreis nachgesagt, während der Verkehrswert häufig als theoretischer Wert gilt. Wichtig ist: Es gibt keinen rechtlichen Unterschied.
Der Gesetzgeber kennt insbesondere das umfassende Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Dieses wird bei rechtlichen, behördlichen oder steuerlichen Anliegen benötigt.
In der Praxis werden oft kompaktere Kurzgutachten verwendet. Auch diese stützen sich auf § 194 BauGB, enthalten aber weniger beschreibende Elemente. Der Vorteil: geringere Kosten bei gleichbleibender Wertermittlungsqualität.
Im Teilverkauf übernimmt Engel & Völkers LiquidHome die Kosten für das Gutachten. Die Honorare der Gutachter liegen meist im vierstelligen Eurobereich.
Darüber hinaus fallen behördliche Auskünfte an, zum Beispiel:
Auch diese Kosten übernimmt Engel & Völkers LiquidHome.
Der Gutachter benötigt möglichst viele Objektunterlagen. Ohne diese müsste er sich auf eigene Einschätzungen und Angaben des Eigentümers verlassen. Dadurch könnten wichtige Kennzahlen – etwa die Wohnfläche – falsch erfasst werden.
Unterlagen:
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern:
Bei Mehrfamilienhäusern / Zinshäusern:
Bei Eigentumswohnungen:
Ein wichtiger Bestandteil des Gutachtens für Eigentumswohnungen sind die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Diese zeigen, ob Sanierungen geplant oder beschlossen sind. Reicht die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft nicht aus, kann eine Sonderumlage den Wert der Immobilie beeinflussen.
Die Teilungserklärung regelt die Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Der Aufteilungsplan zeigt, welcher Bereich zu welcher Wohnung gehört – durch die Nummerierung wird das Eigentum visuell zugeordnet. Diese Unterlagen lassen sich bei der Hausverwaltung, dem Grundbuchamt oder dem beurkundenden Notar anfordern.
Das durch Engel & Völkers LiquidHome beauftragte Gutachterbüro nimmt direkt Kontakt zur Terminvereinbarung auf. Der Termin findet in der Regel innerhalb von zwei Wochen statt.
Dauer eines Ortstermins:
Bei vermieteten Objekten ist eine offene Kommunikation mit Mietparteien hilfreich, damit der Gutachter Zugang zu allen Räumen erhält. Eine fehlende Begehung kann sonst das Vorhaben gefährden. Dies ist sowohl für Engel & Völkers LiquidHome als auch für die finanzierende Bank von Bedeutung.
Beim Ortstermin werden vom Gutachter Fotos erstellt. Bevor der Gutachter mit dem Fotografieren beginnt, wird hier sowohl beim Eigentümer als auch bei der Mietpartei um Erlaubnis gebeten.
Dabei findet nicht jedes Foto seinen Weg ins Gutachten. Lediglich eine repräsentative Auswahl wird ins Gutachten eingearbeitet werden. Die Fotos werden danach vom Gutachter archiviert und nach der gesetzlichen Aufbewahrungsfrist gelöscht.
Das Gutachten mitsamt Fotos erhält im nächsten Schritt Engel & Völkers LiquidHome. Diese überreichen das Gutachten an den Eigentümer und erst wenn beide Seiten sich dazu entscheiden den Teilverkauf abzuschließen, geht das Gutachten an die finanzierende Bank.
Darüber hinaus werden die Fotos weder veröffentlicht noch an Dritte Unbefugte weitergegeben.
Die Immobilienbewertung bildet die Grundlage für einen fairen Teilverkauf. Engel & Völkers LiquidHome sorgt für eine strukturierte, nachvollziehbare Wertermittlung und übernimmt alle damit verbundenen Kosten. Ihre Mitwirkung – insbesondere bei den Unterlagen – ist dabei ein entscheidender Erfolgsfaktor.
Philipp Hermecke | Geschäftsführer
Gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung ZIS Sprengnetter Zert (S)
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3 Komplexe Wohn- und Gewerbeimmobilien
Philipp Hermecke begleitet mit seiner langjährigen Erfahrung Eigentümerinnen und Eigentümer bei der fundierten Wertermittlung ihrer Immobilie. Als Geschäftsführer der WertAtlas GmbH ist er bereits seit 2021 im Bereich Teilverkauf aktiv – und somit von Anfang an dabei. Gemeinsam mit seinem Team hat er seither tausende Kunden durch den Teilverkauf begleitet.
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