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Veröffentlicht am 3. Mai 2021

Die Immobilie als Kapitalanlage: Wann es sich lohnt

Die Immobilie als Kapitalanlage: So lohnt es sich. Machen Immobilien als Kapitalanlage 2021 Sinn? Wie finde ich geeignete Anlageimmobilien? Das sollten Sie wissen.

Lohnt es sich in der aktuellen Zeit, in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren? Ist eine Eigentumswohnung eine gute Altersvorsorge? Und vor allem: Was sollte man beachten, wenn man Immobilien als profitable Geldanlage nutzen möchte? Alles rund ums Thema Anlageimmobilien erfahren Sie hier.

Ist es sinnvoll, in Immobilien zu investieren?

Dank der Europäischen Zentralbank (EZB) befinden sich die Zinsen aktuell auf einem historischen Tiefpunkt. Die sehr attraktiven Darlehenskonditionen der Banken sprechen ganz klar für die Investition in Immobilien als Kapitalanlage. Betongold statt Aktienfonds: Auch der trotz Corona stabil bleibende Immobilienmarkt ist ein Vorteil – denn wer seine Anlageimmobilie vermietet, wird auch in naher Zukunft rentable Mieteinnahmen einstreichen können.

Möchten Sie Immobilien als Kapitalanlage nutzen, haben wir noch zwei Tipps:

  1. Bei den aktuell sehr niedrigen Zinsen für Baufinanzierungen kann eine möglichst lange Sollzinsbindung sinnvoll sein – so profitieren Sie lange davon und können sich vor zukünftig steigenden Zinsen „schützen“.

  2. Bilden Sie einen Puffer. Denn wird eine Immobilie vermietet, sollten unbedingt Verschleißerscheinungen einkalkuliert werden. Um den Wert Ihres Eigentumes zu erhalten, müssen früher oder später Renovierungen und Sanierungen vorgenommen werden.

Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Generell lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage immer dann, wenn die Rendite günstig ausfällt. Bei der Berechnung sollten sowohl der Mietpreismultiplikator als auch die Nettomietrendite beachtet werden.

Der Mietpreismultiplikator beschreibt, wie viele Jahresnettokaltmieten benötigt werden, um die Immobilie samt Nebenkosten zu finanzieren. Hier müssen auch Renovierungs- und Verwaltungskosten mit eingerechnet werden. Ein Faktor von 20 gilt als sehr günstig, 25 als üblich und 30 als obere Grenze.

Beispiel: Eine Immobilie hat einen Kaufpreis von 300.000 Euro und die Mieten in der Gegend betragen durchschnittlich 1.000 Euro im Monat (12.000 Euro im Jahr). Die Berechnung sieht dann wie folgt aus: 300.000 / 12.000 = Mietpreismultiplikator: 25. Es würde also 25 Jahre dauern, um den Kaufpreis durch Mieteinnahmen zu amortisieren.

Die Nettomietrendite berücksichtigt auch Nebenkosten (z. B. Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbssteuer) und ist essenziell, um die Rendite einer Immobilie realistisch einschätzen zu können. Sie sollte bei mindestens 3,5 bis 4 Prozent liegen – die Bruttorendite wiederum sollte mindestens 5 Prozent betragen. Zur Berechnung dient folgende Formel:

(Jahresnettokaltmiete – jährliche Kosten für Rücklagen und nicht umlegbare Nebenkosten) x 100 / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) = Nettorendite

Stellen Sie unbedingt ein realistisches Rendite-Risiko-Profil auf – Mieteinnahmen können sinken, Wohnungen können leer stehen und es können unerwartete Kosten, wie Sanierungsarbeiten oder größere Reparaturen, auftreten. Da die Rechnungen sehr komplex sind, lohnt sich die Beratung durch einen Immobilienmakler.

Übrigens: Wer eine Immobilie als Kapitalanlage nutzt, kann einige Kosten beim Finanzamt geltend machen. Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notarkosten für die Grundbucheintragung, Renovierungs- und Sanierungskosten oder sogar Verpflegung von Handwerkern. Wer seine Immobilie nach frühestens zehn Jahren gewinnbringend verkauft, muss den Wertzuwachs nicht versteuern.

Kapitalanlage: Welche Immobilien eignen sich?

Soll die Immobilie – ob Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus – vermietet werden, gilt: Je besser die Lage, die Verkehrsanbindung, die Infrastruktur, die Ausstattung und der Zustand einer Immobilie, desto höhere Einnahmen lassen sich dadurch generieren. Folglich ist auch der Gewinn höher. Versetzen Sie sich am besten in die Lage Ihrer potenziellen Mieter: Gibt es attraktive Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Cafés, Spielplätze oder auch Kitas? Ist alles vorhanden, was man für ein angenehmes Leben benötigt? Gibt es ausreichend Parkplätze oder Garagen? Versuchen Sie außerdem einzuschätzen, wie sich die Umgebung in Zukunft entwickeln wird. Werden all Ihre Vorstellungen erfüllt, sind in der Regel auch die Kaufpreise höher und die Renditen geringer – wer eine höhere Rendite generieren möchte, muss eventuell etwas spekulativer vorgehen und ein Risiko eingehen.

Wohnungen als Anlageimmobilie: Besonders lukrativ kann der Erwerb eines Mehrfamilienhauses mit mehreren Wohnungen sein. Jedoch ist dies nicht nur mit einem höheren Kaufpreis, sondern auch mit wesentlich mehr Verwaltungsaufwand verbunden. Ein weiterer möglicher Nachteil können Leerstände oder nicht zahlende Mieter sein. Realistischer für die meisten Menschen ist der Kauf einer einzelnen Wohnung als Kapitalanlage – hier halten sich Kosten und Aufwand in Grenzen.

Häuser als Anlageimmobilie: Abgesehen von Mehrfamilienhäusern eignen sich natürlich auch Einfamilien- oder Doppelhäuser als Kapitalanlage. Je nach Lage kann die Rendite zwar etwas geringer als bei einer Wohnung ausfallen, beim späteren Verkauf kann jedoch mit einem höheren Gewinn gerechnet werden.

Gewerbeimmobilien eignen sich als Anlageimmobilien eher weniger. Hier schwanken die Marktpreise am stärksten, was sich auch aktuell beobachten lässt. Der Trend hin zum Home Office macht Gewerbeimmobilien nicht gerade attraktiver.

Wie finde ich eine passende Anlageimmobilie?

Die Suche nach der richtigen Lage, die Bewertung des Zustandes und nicht zuletzt die Prüfung des Kaufpreises: Es ist nicht nur sehr zeitintensiv, die richtige Anlageimmobilie zu finden. Es gibt auch viele Stolperfallen und Fragen, die sich als Laie nicht so einfach beantworten lassen. Um das Risiko eines Wertverlustes zu minimieren, sollten Sie sich unbedingt von einem kompetenten Experten beraten lassen. Unsere erfahrenen Immobilienmakler helfen Ihnen dabei, eine geeignete Immobilie als Kapitalanlage oder zur Altersvorsorge zu finden und stehen Ihnen bei allen Schritten zur Seite.

Immobilie zur Altersvorsorge: Das Eigenheim als Puffer

Eine Immobilie war schon immer die beste Altersvorsorge – das wird sich auch in naher Zukunft nicht ändern. Wer in die eigenen vier Wände investiert, genießt zum einen ein großes Stück Sicherheit – denn was könnte beruhigender sein, als ein schönes Eigenheim, in dem man für den Rest seines Lebens wohnen kann!? Zum anderen ist das verbaute Kapital aber auch eine finanzielle Absicherung, welche später im Alter die Rente aufstocken kann. Ob mit einem Immobilien-Teilverkauf oder Hausverkauf auf Rentenbasis: Wer liquide Mittel aus seinem Eigentum lösen möchte, hat hier mehrere Optionen. Unsere Immobilienmakler von Engel & Völkers LiquidHome beraten Sie gerne ganz individuell und klären über die verschiedenen Modelle auf.

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