Haus gegen Rente: Die Immobilien Leibrente als Altersvorsorge

Veröffentlicht am 25.11.2020

Mehr Geld im Alter: Die Leibrente als Altersvorsorge. Die eigene Immobilie verkaufen, trotzdem darin wohnen und monatliche Zahlungen erhalten.

Eine Immobilie zu besitzen, kann in Bezug auf die Altersvorsorge ein großer Vorteil sein – doch laut der Deutschen Seniorenliga müssen mindestens zwei Millionen Eigentümer ab 65 Jahren mit höchstens 1000 Euro im Monat auskommen. Ein angenehmer Lebensstandard lässt sich damit kaum halten – schon gar nicht, wenn unerwartete Kosten aufkommen. Die Lösung kann eine Immobilien Leibrente sein – das Haus oder die Wohnung wird verkauft, doch die ursprünglichen Besitzer dürfen weiter darin wohnen und erhalten eine monatliche Zahlung. Wir verraten alles, was Sie über die Immobilien-Rente wissen müssen.

Definition: Was bedeutet Leibrente?

Die Eigentumswohnung oder das Haus verkaufen, trotzdem bis ans Lebensende darin wohnen bleiben und eine monatliche Rente erhalten: So funktioniert die Leibrente. Bei diesem Modell wird das komplette Objekt verkauft und der Betrag wird in wiederkehrenden Raten an den ehemaligen Eigentümer ausgezahlt. Die Zahlungen erfolgen monatlich, quartalsweise oder jährlich – auch größere Einmalzahlungen sind möglich. Dem ehemaligen Besitzer wird außerdem ein – in der Regel lebenslanges – Wohnrecht eingeräumt, sodass sich im Alltag nicht viel ändert. Der Wert für dieses Wohnrecht wird vom Kaufpreis der Immobilie abgezogen.

Ein Vorteil gegenüber des Nießbrauchrechtes: Die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie muss der neue Eigentümer übernehmen. Dafür darf der ehemalige Eigentümer die Räume aber auch nur selbst nutzen und nicht weitervermieten.

Die Modelle der Immobilien Leibrente

Leibrente bis ans Lebensende

Bei diesem Modell wird das Eigentum verkauft, wobei der Verkäufer bis ans Lebensende in seiner Immobilie wohnen darf. Er erhält eine lebenslange (meist monatliche) Rente, die mit dem Ertragswert versteuert werden muss. Die Leibrente errechnet sich, indem der Wert des Wohnrechts und die Kosten der Instandhaltung vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen werden. Auch Alter und Geschlecht des Verkäufers spielen hier eine Rolle.

Leibrente auf Zeit

Eine andere Variante ist die Zeitrente: Hier wird ein Zeitraum vereinbart, in dem die monatliche Rente gezahlt wird. Dies können zum Beispiel 10, 15 oder 20 Jahre sein. Danach gilt der Kaufpreis als getilgt – der Verkäufer behält aber dennoch ein lebenslanges Wohnrecht. Die Kaufsumme kann vom Käufer per Einmalzahlung oder in Raten gezahlt werden.

Bei dieser Variante gibt es noch die aufgeschobene Zeitrente, bei der die Zahlungen erst zu einem späteren Zeitpunkt beginnen – zum Beispiel, wenn der Verkäufer noch arbeitet und noch nicht sofort auf die Leibrente angewiesen ist. Bei der verlängerten Leibrente wird ein fester Zeitraum vereinbart, über den die Rente gezahlt wird – dies kann auch über sein Ableben hinausgehen. Nach seinem Tod würden die Zahlungen an die Erben übergehen. Bei der abgekürzten Leibrente wiederum enden die Zahlungen nach einem vereinbarten Zeitpunkt – verstirbt der Verkäufer früher, werden diese eingestellt und nicht an die Erben weitergegeben.

Für wen lohnt sich eine Leibrente?

Die Leibrente ermöglicht es älteren Eigentümern, sich den Wert ihrer Immobilie in Form einer lebenslangen Rente auszahlen zu lassen. Für Ruheständler ab 60 Jahren kann die Immobilien Leibrente eine gute Möglichkeit sein, mehr Kapital für das alltägliche Leben zu haben, sich kleinere Wünsche zu erfüllen oder Schulden abzubezahlen. Es wird Vermögen aus den eigenen vier Wänden frei, ohne dass diese verlassen werden müssen. Das sorgt für Beständigkeit und Sicherheit. Auch für Menschen, die ihr Vermögen zu Lebzeiten selbst aufbrauchen möchten, weil beispielsweise keine Erben vorhanden sind, ist die Verrentung der Immobilie sehr gut geeignet.

Hier einige Gründe, die für eine Leibrente sprechen:

• Erhöhung der Rente: Durch eine Immobilien Leibrente steht monatlich mehr Geld zur Verfügung. Ob unerwartete Kosten oder Kleinigkeiten, die das Leben schöner machen: Die Rente lässt sich so einfach aufstocken.

• Gewohnte Umgebung: Das Schöne bei der Leibrente: Die gewohnte Umgebung muss nicht aufgegeben werden, denn durch das lebenslange Wohnrecht darf man in der geliebten Wohnung bleiben.

• Leben ohne Schulden: Schulden zu haben, ist kein schönes Gefühl – und schon gar nicht möchte man diese an seine Erben weitergeben. Durch eine aufgestockte Rente lassen sich diese abbezahlen, ohne dass im Alltag gespart werden muss.

• Weniger Verpflichtungen:Ob Reparaturen, Sanierungsarbeiten oder Versicherungen: Der neue Eigentümer muss diese Kosten zahlen und sich um die Instandhaltung der Immobilie kümmern. Das kann eine große Erleichterung sein.

• Leibrente statt Schenkung:Es ist auch möglich, die Immobilie beispielsweise an die Kinder zu verkaufen und sich von ihnen eine Leibrente auszahlen zu lassen. Auf diese Weise entfällt die Schenkungssteuer.

Immobilien Leibrente berechnen: So geht's

Der Betrag der monatlichen Rente ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu zählen Alter und Geschlecht des Eigentümers (Lebenserwartung), Verkehrswert, Zustand, Ausstattung und Lage der Immobilie sowie die Rentenfaktoren des Statistischen Bundesamtes. Ausgehend davon wird der Verkehrswert der Immobilie durch einen unabhängigen Experten ermittelt.

Immobilienverrentung Rechner: Beispiel einer Leibrente

Eine 65-jährige Rentnerin hat laut Statistischem Bundesamt eine Lebenserwartung von weiteren 21 Jahren (252 Monate). Sie besitzt ein Haus mit einem Verkehrswert von 350.000 Euro, welches für monatlich 800 Euro vermietet werden könnte.

350.000 Euro - (252 Monate x 800 Euro) = 148.400

Da der Käufer die Immobilie nicht selbst nutzen kann, werden 10 % abgezogen. Daraus ergibt sich folgende Rechnung:

148.400 Euro – 10 % = 133.560 Euro

Diese Summe wird nun durch die Lebenserwartung in Monaten geteilt: 133.560 Euro / 252 Monate = 530 Euro

Die monatliche Leibrente würde in diesem Beispiel demnach bei 530 Euro liegen.

Mit dem notariellen Abschluss des Kaufvertrags wird die Summe der Raten und das Wohnrecht des Verkäufers im Grundbuch eingetragen.

Besteuerung der Leibrente

Versteuert werden muss lediglich der Ertragsanteil der Leibrente. Dieser errechnet sich aus dem Alter des Empfängers. Hier gilt: Je höher das Alter, desto weniger Steuern. Liegt der Steuersatz bei einem 65-jährigen Eigentümer noch bei 18 Prozent, so sind es bei einem 75-jährigen nur noch 11 Prozent und bei einem 88-jährigen Verkäufer 4 Prozent.