Die Immobilie als Altersvorsorge: Pro und Contra

Altersvorsorge aus Stein: Planen mit Weitsicht

In jungen Jahren ein Eigenheim bauen und im Alter mietfrei darin wohnen – das klingt nach der perfekten Altersvorsorge. Hinzukommt, dass die Null-Zins-Politik der EZB (Europäische Zentralbank) Baufinanzierungen so günstig und attraktiv wie nie macht. Jedoch gibt es hier einiges zu beachten – und mietfrei bedeutet nicht gleich kostenlos. Wir verraten 3 wichtige Punkte beim Kauf einer Immobilie als Altersvorsorge.

1. Instandhaltungsrücklage:

Als Eigentümer zahlen Sie zwar keine Miete, jedoch müssen Sie für die Instandhaltung Ihrer Immobilie aufkommen, Renovierungs- und Sanierungsarbeiten vornehmen, die Grundsteuer zahlen und kommunale Abgaben leisten. Für all diese Investitionen sollte frühzeitig eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden – so können plötzlich aufkommende Kosten Sie später nicht finanziell aus der Bahn werfen. Die Empfehlung für eine 150 Quadratmeter große Immobilie liegt zwischen 85 und 470 Euro im Monat. Und: Die Immobilie sollte bis zum Eintritt ins Rentenalter vollständig abbezahlt sein – nur dann eignet sie sich als Altersvorsorge.

2. Lage:

Ob Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen oder diese vermieten möchten – die Lage ist das A und O und sollte sorgfältig ausgewählt werden.

Sie nutzen Ihre Immobilie selbst: Überlegen Sie sich, an welchem Ort Sie dauerhaft leben möchten und achten Sie darauf, dass Ihnen ausreichend Einkaufsmöglichkeiten, eine bestmögliche ärztliche Versorgung sowie eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel zur Verfügung stehen. Auch die Nähe zu Verwandten und Freunden ist ein wichtiger Punkt.

Sie vermieten Ihre Immobilie: Dann sollten Sie auch hier eine attraktive Lage und eine optimale Infrastruktur wählen, welche entsprechend höhere Mieteinnahmen rechtfertigt. Mit etwas Glück und Weitsicht könnten Sie dann von einer späteren Wertsteigerung profitieren.

3. Barrierefreiheit:

Wer bis ins Rentenalter in seiner Immobilie wohnen bleiben möchte, sollte frühzeitig spätere Bedürfnisse einkalkulieren – auch wenn diese zum Zeitpunkt des Hauskaufes oder Hausbaus noch kein Thema sind. Konkret heißt das: Gibt es ausreichend breite Türen? Sind die Böden rutschfest? Was ließe sich später einfach umbauen? Wie groß muss die Immobilie wirklich sein und könnte ein großer Garten später vielleicht eher zur Last werden? Ein Haus mit Einliegerwohnung, bei dem der nicht genutzte Teile vermietet werden kann, stellt hier ebenfalls eine gute Option dar.

Pro und Contra der Immobilien-Altersvorsorge

Wer seine Immobilie als Altersvorsorge nutzen möchte, kann aus mehreren Modellen wählen. Nachfolgend wollen wir diese einmal näher beleuchten:

1. Die dauerhaft vermietete Immobilie

Wer nicht vorhat, selbst in seiner Immobilie zu wohnen, kann diese auch als reines Renditeobjekt nutzen und sie dauerhaft vermieten. Durch die Mieteinnahmen kann die Rente später aufgestockt werden – jedoch macht das nur Sinn, wenn die Immobilie zu diesem Zeitpunkt bereits vollständig abbezahlt ist.

Pro: Durch die monatlichen Mieteinnahmen lässt sich die Grundrente aufstocken. Bei einer guten Lage und Ausstattung der Wohnung kann sich dies lohnen.

Contra: Mieteinnahmen müssen versteuert werden und sollten zudem deutlich höher sein als die eigenen Mietausgaben – andernfalls wäre es ein Verlustgeschäft. Außerdem kommen Sie als Eigentümer für die Instandhaltung, Reparaturen und Sanierungen, die Grundsteuer und kommunale Abgaben auf und haben einen gewissen Verwaltungsaufwand.

2. Das abbezahlte Eigenheim

Keine Mietkosten, viel Sicherheit und endlich Ruhe: Das abbezahlte Eigenheim ist der Traum vieler Rentner. Wer dieses Modell der Altersvorsorge nutzen möchte, sollte die Immobilie möglichst früh kaufen und abbezahlen, sodass die Finanzierung bis zum Rentenalter getilgt ist. Andernfalls können die Kosten für den Kredit im Rentenalter das Gegenteil bewirken und zur finanziellen Belastung werden.

Pro: Sie leben in Ihren eigenen vier Wänden, haben freie Gestaltungsmöglichkeiten und zahlen keine Miete. Wer vorausschauend plant, kann sein Zuhause barrierefrei (um)bauen, sodass es auch im Alter den größten Komfort bietet. Bei einem Umzug ins Seniorenheim könnte die Immobilie auch vermietet oder an die Kinder übergeben werden.

Contra: Mietfrei ist nicht gleich kostenfrei. Ausgaben für Instandhaltung, Grundsteuer und Sanierungsarbeiten müssen einkalkuliert werden. Und: Als Eigentümer kommen viele Pflichten auf einen zu, die im Alter schnell zu viel werden können.

3. Der Verkauf auf Rentenbasis

Wer ein Eigenheim besitzt, gleichzeitig aber eine geringe Rente bezieht, denkt früher oder später wahrscheinlich über einen Hausverkauf nach. Doch die eigenen vier Wände zu verlassen, kann gerade im Alter schmerzhaft sein. Eine Option stellt die Leibrente dar, bei der das Haus gegen monatliche Rentenzahlungen an einen neuen Eigentümer verkauft wird.

Pro: Durch ein lebenslanges Wohnrecht darf der ehemalige Eigentümer bis zu seinem Ableben in seiner Immobilie wohnen bleiben. Die monatliche Rente wird aufgestockt und Pflichten, wie Instandhaltung oder Grundsteuer, entfallen.

Contra: Durch den Verkauf an einen neuen Eigentümer wird der ehemalige Besitzer – abgesehen vom Wohnrecht – auch von sämtlichen Rechten entbunden. Die Immobilie kann weder weitervermietet noch vererbt werden.

4. Der Teilverkauf mit Nießbrauchrecht

Eine weitere Option, um die Rente im Alter aufzustocken, ist der Teilverkauf über Engel & Völkers LiquidHome. Bei diesem Modell werden maximal 50 Prozent der Immobilie verkauft, der Verkäufer bleibt aber wirtschaftlicher Eigentümer und hat mehr Rechte als bei einer klassischen Immobilienrente. Die vereinbarte Verkaufssumme wird sofort ausgezahlt, sodass auch größere Investitionen auf einmal getätigt werden können.

Pro: Beim Teilverkauf mit Nießbrauch behalten Verkäufer nicht nur ein lebenslanges Wohnrecht, sondern zusätzlich das so genannte Nießbrauchrecht. Dieses ermöglicht es Ihnen, die Immobilie weiterhin frei zu nutzen, zu gestalten oder sogar zu vermieten – beispielsweise beim Umzug in eine Seniorenresidenz. Nicht nur, dass die verkauften Anteile zurückgekauft werden können. Sie profitieren auch von einer potentiellen Wertsteigerung der Immobilie, wenn Sie diese komplett verkaufen möchten.

Contra: Als wirtschaftlicher Eigentümer haben Sie mehr Rechte, aber auch mehr Pflichten. Im Gegenzug für das Nießbrauch- und Wohnrecht zahlen Sie eine monatliche Nutzungsgebühr und sind für die Instandhaltung Ihrer Immobilie zuständig.

Fazit: Ist ein Haus eine gute Altersvorsorge?

Wem der Kauf von Aktien oder das Abschließen einer Lebensversicherung zu heikel sind oder wer auf mehrere Standbeine setzen möchte, ist mit einer Immobilien-Altersvorsorge gut beraten. Fakt ist: Die gesetzliche Rente reicht vielen Menschen schon jetzt nicht zum Leben – und dennoch sinkt sie immer weiter ab. Während sie im Jahr 2000 noch bei über der Hälfte des letzten Gehaltes lag, rechnen Experten für 2030 mit einem Anteil von gerade mal 43 Prozent. Das monatliche Einkommen durch Mieteinnahmen aufzustocken oder schon früh auf ein Eigenheim zu sparen, ist also prinzipiell eine gute Idee. Laut Statistischem Bundesamt zahlen ältere Immobilienbesitzer monatlich im Schnitt rund 500 Euro weniger als Mieter. Wichtig ist es jedoch, beim Immobilienkauf vorausschauend zu handeln, potentielle Risiken möglichst gering zu halten und sich gut beraten zu lassen. Unsere Experten stehen Ihnen gerne zur Seite.