Die Immobilienverrentung schafft im Alter finanziellen Spielraum durch Kapitalfreisetzung bei weiterer Nutzung des Eigenheims.
Der Großteil des Vermögens steckt gerade bei Immobilienbesitzern im eigenen Haus oder in der Eigentumswohnung. Wird im Alter ein größerer Finanzbedarf für Maßnahmen an der Immobilie oder zur Verbesserung der finanziellen Situation erforderlich, erscheint der Verkauf der Immobilie oftmals als einzige Lösung hierfür.
Eine viel bessere Alternative ist die Immobilienverrentung. Hierbei wird die Immobilie verwertet und als Gegenleistung erhält der bisherige Eigentümer eine Geldleistung. Der große Vorteil im Gegensatz zu einem Verkauf ist, dass der Verkäufer weiterhin die Wohnung nutzen darf. Gerade dieser Aspekt ist es, der die Modelle der Immobilienverrentung so interessant macht.
Die Basis aller Modelle zur Verrentung einer Immobilie ist, dass die Immobilie verkauft oder belastet wird und der bisherige Eigentümer die Immobilie weiter nutzen kann. Bei der Auszahlung des Gegenwertes gibt es verschiedene Varianten.
Wie jede andere Leibrente ist auch die Immobilienrente an das Leben des Verkäufers gebunden. Der Verkäufer verkauft seine Immobilie und erhält im Gegenzug vom Käufer eine monatliche Leibrente, während er gleichzeitig ein Wohnrecht behält.
Die Immobilienrente kann lebenslang oder zeitlich befristet vereinbart werden. Die Wahl hängt von den individuellen Bedürfnissen des Verkäufers ab, wobei eine sorgfältige Abwägung ohne spätere Änderungsmöglichkeit erfolgen muss.
Die lebenslange Leibrente, bei der der Verkäufer bis zu seinem Lebensende in der Immobilie wohnen bleibt und eine Rente bezieht, ist der häufigste Fall. Für Paare wird die Rente an das länger lebende Mitglied angepasst, was die Rentenhöhe beeinflusst.
Eine zeitlich befristete Leibrente definiert einen festen Zeitraum für die Rentenzahlungen. Nach dessen Ablauf endet die Zahlung und der Immobilienverkauf ist komplett abgewickelt.
Für die Berechnung der Leibrente sind wichtige Parameter zu beachten. Der wichtigste Faktor ist der Wert der Immobilie. Dieser wird in der Regel durch unabhängige Sachverständige ermittelt. Von dem ermittelten Immobilienwert ist der Gegenwert des Wohnrechtes abzuziehen. Als Rest bleibt der Wert der Verrentung übrig. Der zweite wichtige Faktor ist das Alter des Verkäufers bzw. weiterer berechtigter Personen.
Für die Rentenberechnung wird der Rentenfaktor des Statistischen Bundesamtes zugrunde gelegt. Maßgebend hierfür ist die durchschnittliche Lebenserwartung für Männer und Frauen. Das Statistische Bundesamt ermittelt und veröffentlicht sogenannte Sterbetafeln. Als Faustregel gilt: je länger die Rentenbezugsdauer, umso geringer die Rente. Bei Paaren gilt die Besonderheit, dass die Lebenserwartung von Frauen höher ist als die von Männern.
Bei dem tilgungsfreien Darlehen, oftmals auch Umkehrhypothek genannt, wird die Immobilie im Gegensatz zur Leibrente nicht verkauft. Der Eigentümer erhält ein Darlehen, meist von Versicherungsgesellschaften, Banken oder darauf spezialisierten Gesellschaften. Im Gegenzug wird im Grundbuch eine Hypothek zugunsten des Darlehensgebers eingetragen. Die Besitzer können bis an ihr Lebensende mietfrei in ihrer Immobilie wohnen.
Anders als bei typischen Darlehen erfolgt hier keine monatliche Ratenzahlung. Die vollständige Tilgung erfolgt hier durch den späteren Verkaufserlös der Immobilie. Diese Form der Immobilienverrentung eignet sich besonders für ältere Personen. Aufgrund der gesetzlichen Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist die Aufnahme von Darlehen durch ältere Menschen kaum noch möglich. Stehen Umbauarbeiten an oder soll das Geld anderweitig verwendet werden, ist die Aufnahme eines tilgungsfreien Darlehens eine sinnvolle Möglichkeit.
Wie bei jedem anderen Darlehen wird ein Kreditzins mit einer bestimmten Zinsbindungsfrist vereinbart. Die anfallenden Kreditzinsen werden dem Darlehensbetrag zugeschlagen, somit erhöht sich die Kreditschuld mit zunehmender Laufzeit.
Die Darlehensgeber haben ein Interesse daran, dass die Tilgung durch den späteren Verkauf der Immobilie gesichert ist. Daher erfolgt hier ebenfalls die Wertermittlung durch einen unabhängigen Sachverständigen. Von diesem Wert erfolgt dann ein Abschlag für zukünftige Wertminderungen. Für die Darlehenshöhe spielt das Alter der Eigentümer ebenfalls eine zentrale Rolle. Die Faustregel hierbei lautet: je älter die Eigentümer, umso höher die Darlehenssumme.
Bei dieser Kombination erfolgt der vollständige Verkauf der Immobilie an den Käufer. Gleichzeitig wird im Grundbuch das Nießbrauchrecht zugunsten des Verkäufers eingetragen. Der Verkäufer kann die Wohnung weiterhin lebenslang benutzen.
Dieses Modell der Immobilienverrentung wird sehr oft im Zuge der vorweggenommenen Vererbung gewählt. Der Vorteil dabei ist, dass die Schenkungssteuer reduziert werden kann. Der Wert des Nießbrauchs wird vom Wert der Immobilie abgezogen. Käufer sind dann die Erben.
Wie bei den vorherigen Modellen erfolgt auch hier in einem ersten Schritt die Wertfestsetzung, üblicherweise durch einen Sachverständigen. Maßgebend hierfür sind der Umfang des Nießbrauchrechts sowie das Alter der begünstigten Person oder Personen. Die Differenz zwischen dem Immobilienwert und dem Kapitalisierungswert des Nießbrauchs ist der Verkaufspreis.
Beim Nießbrauchrecht wird zwischen verschiedenen Arten unterschieden. Diese sind:
Dem bisherigen Eigentümer wird bei der Übertragung der eigenen Immobilie bereits vorbehaltlich ein Nutzungsrecht gegenüber dem neuen Eigentümer eingeräumt. Der Vorbehaltsnießbrauch geht bei Abschluss der Übertragung in ein festes Nutzungsrecht über.
Hier wird bei der Bestellung des Nießbrauches zusätzlich festgelegt, ob nach dem Tod des Erblassers eine Person ein Nießbrauchrecht am Nachlassobjekt erhält. Es ist demnach eine erweiterte Form des Vorbehaltsnießbrauchs.
Es handelt sich um einen Zuwendungsnießbrauch, wenn beispielsweise an einem Grundstück ein Nießbrauch bestellt wird, der dazu führt, dass der Nießbraucher als Begünstigter der Vermietung und Verpachtung gegenüber Dritten hervorgeht. Salopp gesagt, kann der Nießbrauchsberechtigte die Immobilie auch weitervermieten und Mieteinnahmen kassieren.
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Der Hauptaspekt der Immobilienverrentung ist das Freisetzen eines Teils des in der Immobilie gebundenen Kapitals, um im Alter finanzielle Bedürfnisse zu decken oder Kapital für andere Zwecke verfügbar zu machen.
Um Kapital freizusetzen, muss ein Eigentumsanteil übertragen oder die Immobilie belastet werden. Bei der Leibrente und dem Verkauf mit Nießbrauchrecht findet eine vollständige Eigentumsübertragung statt.
Beim Teilverkauf wird nur ein Teil des Eigentums verkauft, während bei einem tilgungsfreien Darlehen keine Eigentumsübertragung erfolgt, sondern eine Grundschuld eingetragen wird.
Alle Modelle erlauben dem Verkäufer, in der Immobilie zu wohnen. Ein besonderer Vorteil des Nießbrauchrechts gegenüber dem Wohnrecht ist die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten und Mieteinnahmen zu generieren.
Hierfür gibt es keine Pauschalaussage; es kommt immer auf die jeweilige Situation des Immobilieneigentümers an. Die nachfolgenden Beispiele zeigen, welche Variante geeignet ist. Eine weitere wichtige Frage der Immobilienverrentung ist, ab welchem Alter sie sinnvoll ist.
Da keine direkten Erben vorhanden sind, ist die Möglichkeit der Vererbung irrelevant. Hier eignen sich die unbefristete Leibrente, das tilgungsfreie Darlehen und der Immobilien-Teilverkauf.
Hier gilt das Gleiche wie bei ledigen Personen. Der einzige Unterschied bei der Leibrente ist, dass für die Rentenberechnung die Person mit der längsten Lebenserwartung maßgebend ist.
Hier kann der Aspekt der Vererbung sehr wichtig sein. Hier bieten sich das tilgungsfreie Darlehen sowie der Verkauf mit Nießbrauchrecht. Als Käufer können hier die Kinder auftreten. Durch die Verrechnung des Nießbrauchrechts können Erbschaftssteuern vermieden oder gesenkt werden. Beim tilgungsfreien Darlehen haben die Erben die Möglichkeit, das Darlehen zu tilgen.
Hier ist es wichtig, dass sowohl der bisherige Eigentümer als auch die weitere Person nach dessen Tod die Immobilie weiterhin nutzen können. Der Verkauf mit einem nachrangigen Nießbrauchrecht ist hier die optimale Immobilienverrentung. Möglich wäre auch der Immobilien-Teilverkauf, dann allerdings mit einem erweiterten Wohnrecht.
Auch hier gibt es keine pauschale Antwort. Wenn bei Renteneintritt das Einkommen deutlich niedriger ausfällt, kann eine Immobilienverrentung ab diesem Zeitpunkt sinnvoll sein.
Ein anderer Zeitpunkt kann sein, wenn größere Umbauten anstehen. Beispielsweise der Einbau eines altersgerechten Bades oder die Neueindeckung des Dachs. Solche Baumaßnahmen erfordern einen hohen Kapitalbedarf. Durch einen Immobilien-Teilverkauf oder ein tilgungsfreies Darlehen wird sofort ein größerer Finanzbetrag verfügbar.
Fazit
Der Ausgangspunkt ist immer die Überlegung: “ Wie kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?” Bei dieser Frage steht der vollständige Verkauf im Mittelpunkt. Das ist jedoch nicht immer die beste Lösung; eine echte Alternative kann die Immobilienverrentung sein.
Der zentrale Punkt bei der Frage ist jedoch, dass die Immobilie weiterhin bewohnt werden kann. Bei allen dargestellten Modellen ist diese Möglichkeit vorhanden. Jedes Modell hat seine Vorteile und Nachteile. Bei der Wahl der geeigneten Form kommt es daher auf die jeweilige Situation an. Es ist daher wichtig, die jeweiligen Modelle genau zu verstehen.
Bitte beachten Sie, dass die Inhalte dieses Ratgebers ausschließlich zu allgemeinen Informationszwecken dienen. Während wir uns bemühen, die Informationen aktuell und korrekt zu halten, übernehmen wir keine Verantwortung oder Haftung für Entscheidungen, die auf Grundlage dieser Informationen getroffen werden. Dieser Ratgeber ersetzt keine professionelle Beratung. Wir empfehlen Ihnen, für spezifische Anliegen oder rechtliche Fragestellungen stets qualifiziertes Fachpersonal zu konsultieren.
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