Teilverkauf bei vermieteten Immobilien: Möglichkeiten und Grenzen

Viele Eigentümer im fortgeschrittenen Alter besitzen vermietete Häuser oder Wohnungen. Wer über zusätzliches Geld für Renovierungen, die Unterstützung der Familie oder zur Aufstockung der Rente nachdenkt, stellt sich oft die Frage: Wie lässt sich Kapital aus einer vermieteten Immobilie lösen, ohne sie vollständig zu verkaufen?

Der Teilverkauf kann hier eine passende Möglichkeit sein. Engel & Völkers LiquidHome erklärt, wie ein Teilverkauf bei vermieteten Objekten funktioniert, worauf man achten sollte – und welche Grenzen es gibt.

Beim Teilverkauf veräußert der Eigentümer bis zu 50 % seines Hauses oder seiner Wohnung. Er bleibt weiterhin Miteigentümer – und behält durch ein insolvenzfestes Nießbrauchrecht das alleinige Nutzungsrecht an der gesamten Immobilie.

Das bedeutet konkret:

Die Immobilie kann weiterhin vermietet werden. Alle Mieteinnahmen verbleiben vollständig bei Ihnen als Eigentümer. Auch die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag bleiben in Ihrer Verantwortung. Engel & Völkers LiquidHome als Teilkäufer wird nicht Teil des Mietverhältnisses.

Beim Teilverkauf veräußern Eigentümer bis zu 50 % ihres Hauses und erhalten dafür eine einmalige Auszahlung. Im Gegenzug entrichten sie eine monatliche Nutzungsgebühr für den verkauften Anteil an Engel & Völkers LiquidHome.

Mietverträge bleiben bestehen

Ein laufender Mietvertrag bleibt vom Teilverkauf unberührt.

„Kauf bricht nicht Miete“ – das heißt: Der Mieter genießt weiterhin vollen Mieterschutz.

Mieteinnahmen bleiben beim Eigentümer

Durch das Nießbrauchrecht bleibt der Verkäufer wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie.

Er behält alle Mieteinnahmen und entscheidet weiterhin über die Nutzung.

Laufende Kosten trägt der Verkäufer

Die Instandhaltungspflicht verbleibt in der Regel vollständig beim Verkäufer – auch für den verkauften Anteil.

Engel & Völkers LiquidHome kann sich auf Wunsch an bestimmten Maßnahmen beteiligen. In einem solchen Fall erhöht sich die Nutzungsgebühr.

Befindet sich die Immobilie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft – kurz WEG – gelten besondere Regelungen. Eine WEG liegt zum Beispiel vor, wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen und sich gemeinsam mit anderen Eigentümerinnen und Eigentümern das Eigentum an bestimmten Teilen des Gebäudes teilen. Dazu zählen unter anderem das Dach, die Fassade, Treppenhäuser oder gemeinschaftlich genutzte Außenflächen.

Nießbrauch statt Wohnrecht

Das Nießbrauchrecht erlaubt es dem Eigentümer, das Objekt weiterhin selbst zu bewohnen oder zu vermieten. Es wird im Grundbuch eingetragen und bleibt auch im Insolvenzfall des Käufers bestehen.

Auszahlung und Nutzungsgebühr

Der Eigentümer erhält eine Einmalzahlung – zum Beispiel 150.000,00 € für 30 % der Immobilie – und zahlt im Gegenzug eine monatliche Nutzungsgebühr von 619,00 €, basierend auf einem jährlichen Satz von zum Beispiel 4,95 %. In unserem Beispielrechner wird von einer Fixierung über 10 Jahre (4,95 % p.a.) ausgegangen.

Laufende Verpflichtungen

Der Verkäufer trägt weiterhin:

• Kosten für Instandhaltung und Reparaturen
• Betriebskosten wie Grundsteuer und Versicherungen
• mögliche Modernisierungen

Die Mieteinnahmen können zur Deckung dieser Ausgaben genutzt werden – das sollte vorab geprüft werden.

Ein Teilverkauf ist langfristig ausgelegt. Der Teilverkäufer kann aber jederzeit seinen Anteil zurückkaufen oder den Gesamtverkauf der Immobilie anstoßen. Er kann zudem einen Ersatzrückkaufsberechtigten benennen, der im Todesfall des Teilverkäufers berechtigt ist, den verkauften Anteil zurückzukaufen.

Ein Teilverkauf bei vermieteten Immobilien ermöglicht es, einen Teil des Immobilienwerts in Geld umzuwandeln, ohne das Haus oder die Wohnung vollständig abzugeben. Der Eigentümer behält die Handhabe über die gesamte Immobilie – einschließlich aller Mieteinnahmen.