Miteigentum: Das Wichtigste in Kürze

Veröffentlicht am 28.12.2023

Miteigentum bei Immobilien: Das steckt dahinter. Besitzen mehrere Personen eine gemeinsame Immobilie, spricht man von Miteigentum – wir erläutern die wichtigsten Fragen.

Eine Eigentumswohnung oder ein Haus kann dann als Miteigentum gelten, wenn es nicht nur einem Eigentümer, sondern zwei oder mehreren Personen gehört. Ob Bruchteilseigentum oder Gesamthandseigentum: Wir erklären, welche Unterschiede es gibt, wie sich Miteigentum auflösen lässt und gehen abschließend auf das Thema Miteigentum beim Immobilien-Teilverkauf der Immobilie ein.

Besitzen Sie eine Immobilie als Alleineigentümer, können Sie frei ohne und Rücksprache mit anderen Personen entscheiden, wie Sie diese nutzen. Ob Sie selbst darin wohnen, ob Sie sich für eine Vermietung entscheiden, die Immobilie gegen eine Leibrente verkaufen oder sie an einen Angehörigen verschenken, bleibt allein Ihnen überlassen. Teilen Sie sich einen Besitz jedoch mit mindestens einer weiteren Person, sind Sie Miteigentümer – dies kann bei Immobilien ebenso der Fall sein wie bei Wertpapieren. Bei Immobilien gibt es verschiedene Formen von Miteigentum.

Diese Form des Miteigentums kommt dann zum Tragen, wenn eine Immobilie zu gleichen Teilen unter mehreren Personen aufgeteilt wird. Dies kann beispielsweise bei Ehepaaren oder Geschwistern der Fall sein, wenn eine Immobilie gemeinsam gekauft wird und alle Käufer als gleichberechtigte Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Ob zwei, drei, vier oder fünf Teile: Jeder Bruchteilseigentümer kann frei über sein Eigentum entscheiden und erhält dafür ein dingliches Recht. Der Verkauf der gesamten Immobilie ist nur nach gemeinschaftlicher Absprache möglich.

In diesem Szenario, das häufig bei Erbschaften und daraus resultierenden Erbgemeinschaften eintritt, wird die Immobilie ebenfalls unter mehreren Parteien aufgeteilt. Hier werden Sie sozusagen unfreiwillig Teil einer Eigentümergemeinschaft. In diesem Fall können die Miteigentümer jedoch nicht ganz so frei über ihren jeweiligen Anteil entscheiden – denn über die Immobilie kann nur gesamtheitlich und in Absprache mit den übrigen Erben entschieden werden. Bei Unstimmigkeiten hilft meist nur die Auflösung der Erbengemeinschaft. Mehr dazu

Wer Alleineigentümer eines großen Wohnhauses ist, kann sich dafür entscheiden, lediglich einen Teil davon als Eigentumswohnung zu verkaufen. Der Käufer der Wohnung wird dann nicht Miteigentümer, sondern erwirbt ein Sondereigentum, welches im Grundbuch vermerkt wird. Folglich kann er die Wohnung dann selbst bewohnen, vermieten oder beleihen – denn er ist Alleineigentümer eines bestimmten Bereiches.

Als Bruchteilseigentümer haben Sie jederzeit das Recht, die Gemeinschaft aufzuheben und den Verkauf des Objektes zu verlangen. Im Falle einer Erbgemeinschaft dürfen Erben ihren Anteil, nicht aber die gesamte Immobilie, verkaufen – die anderen Miterben haben in diesem Fall grundsätzlich ein Vorkaufsrecht. Generell ist auch anzumerken, dass die Chancen, nur einen Bruchteil einer Immobilie zu verkaufen, eher schlecht stehen – es sei denn, es handelt sich um einen Immobilien-Teilverkauf (mehr dazu weiter unten). Möchten Sie eine Gesamthandsgemeinschaft auflösen, müssen sie zunächst eine Auseinandersetzung der Gemeinschaft verlangen – anschließend folgt in der Regel eine Teilungsversteigerung.

Viele Eigentümer entscheiden sich für einen Teilverkauf des Hauses über Engel & Völkers LiquidHome, um Kapital aus den eigenen vier Wänden freizusetzen und mehr finanziellen Spielraum zu erhalten. Dabei werden maximal 50 Prozent der Immobilie verkauft, diese darf dank Nießbrauchrecht aber weiterhin wie gewohnt und in vollem Umfang bewohnt, gestaltet und genutzt werden. Engel & Völkers LiquidHome wird als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen, hält sich aber als stiller Teilhaber im Hintergrund. Immobilienbesitzer behalten weiterhin die Entscheidungshoheit über ihr Zuhause sowie sämtliche Rechte als wirtschaftliche Eigentümer.