Lebenslanges Wohnrecht: Unterschied zum Nießbrauchrecht und wichtige Fakten

Veröffentlicht am 13.03.2025

Lebenslanges Wohnrecht: alle Fakten im Überblick. Alles zu Ablauf, Berechnung, Rechten und Pflichten beim Immobilienverkauf erfahren Sie hier.

Sie können Ihre Immobilie zu Lebzeiten veräußern oder vererben und dennoch selbst bis an Ihr Lebensende darin wohnen. Hierfür bietet sich die Option des lebenslangen Wohnrechts an. Diese Vereinbarung ermöglicht es Ihnen, Ihre vertraute Umgebung zu bewahren und gleichzeitig erbrechtliche Ansprüche frühzeitig zu regeln. Im folgenden Beitrag erfahren Sie mehr darüber, in welchen Situationen das lebenslange Wohnrecht sinnvoll ist und wie es unkompliziert vereinbart werden kann.

• Wohnrecht: Vertragliche Berechtigung zum Bewohnen einer Immobilie oder bestimmter Bereiche ohne Eigentumsansprüche

• Lebenslanges Wohnrecht: Ermöglicht die Nutzung der Immobilie bis zum Ableben der Berechtigten

• Rechtliche Grundlage: Paragraph 1093 BGB

• Im Grundbuch vermerkt, Löschung nur mit Zustimmung der berechtigten Personen

• Häufige Anwendung bei Schenkungen

• Ziel: Eltern das Wohnen gestatten, Eigentum auf Kinder übertragen

Das lebenslange Wohnrecht gewährt einer Person das Recht, lebenslang in einer bestimmten Immobilie zu wohnen, auch wenn die Person nicht der Eigentümer ist. Dieses Recht kann durch einen notariellen Vertrag oder testamentarische Verfügung entstehen und beinhaltet spezifische Rechte und Pflichten für den Wohnberechtigten. Es bleibt bestehen, bis bestimmte Bedingungen eintreten, wie der Tod des Wohnberechtigten oder die Aufhebung des Wohnrechts durch vertragliche Vereinbarungen.

Beim Hausverkauf mit Wohnrecht werden sämtliche Rechte und Pflichten laut Paragraph 1093 BGB vertraglich festgehalten und notariell beglaubigt.

• Nutzungsrecht: Erlaubt es dem Berechtigten, die entsprechenden Räume bis an sein Lebensende zu nutzen und zu bewohnen. Wird dies nur für einen Teil einer Immobilie vereinbart, dürfen Gemeinschaftsräume ebenfalls genutzt werden.

• Aufnahmerecht: Erlaubt es (nicht-ehelichen) Lebenspartnern, Kindern oder Pflegepersonal in den Räumlichkeiten zu wohnen.

• Besichtigungsrecht: Erfordert die Erlaubnis des Berechtigten, bevor der neue Eigentümer die Immobilie begutachtet.

Ein Wohnrecht ermöglicht es einer Person, in einer Immobilie zu wohnen, ohne dass der Eigentümer für Verbrauchskosten aufkommen muss. Ohne klare vertragliche Vereinbarung muss die Person mit dem Wohnrecht diese Kosten eigenständig tragen, während der Eigentümer für verbrauchsunabhängige Kosten wie Grundsteuern und Versicherungen aufkommt.

Das lebenslange Wohnrecht gilt für die Person oder Personen, denen es ausdrücklich gewährt wurde. In der Regel wird das Wohnrecht durch eine vertragliche Vereinbarung oder testamentarische Verfügung festgelegt. Die Berechtigten können entweder die Eigentümer der Immobilie sein, denen das Wohnrecht zugeordnet wird, oder es kann einer anderen Person zugestanden werden, unabhängig vom Eigentum an der Immobilie.

Ein lebenslanges Wohnrecht kann in Betracht gezogen werden, wenn ältere Personen finanzielle Sicherheit suchen, während sie in ihrer eigenen Immobilie leben. Es kann auch für Familienmitglieder interessant sein, um das Wohnrecht für pflegebedürftige Angehörige sicherzustellen, da es ihnen erlaubt, in ihrer vertrauten Umgebung zu bleiben.

Die Nutzung der Immobilie ohne Mietzahlung stellt einen geldwerten Vorteil dar, der steuerlich relevant sein kann. Der Wert des Wohnrechts wird anhand der fiktiven Jahreskaltmiete und des Kapitalwerts ermittelt. Der Kapitalwert richtet sich nach dem Alter und Geschlecht der berechtigten Person und basiert auf amtlichen Sterbetafeln.

Berechnungsformel:

Fiktive Jahreskaltmiete × Kapitalwert = Wert des Wohnrechts

Beispielrechnung:

• Eine 70-jährige Frau mit einer fiktiven Jahreskaltmiete von 7.000 € und einem Kapitalwert von 11,171 hat ein Wohnrecht im Wert von 78.197 €.
• Ein 70-jähriger Mann mit einer fiktiven Jahreskaltmiete von 7.000 € und einem Kapitalwert von 10,040 hat ein Wohnrecht im Wert von 70.280 €.

Auswirkungen auf den Immobilienverkauf:

Der ermittelte Wohnwert wird beim Verkauf vom Immobilienwert abgezogen.

Beispiel: Eine Immobilie mit einem Marktwert von 300.000 €

• Wert des Wohnrechts für eine 70-jährige Frau: 78.197 €
• Verbleibender Immobilienwert für den Verkauf: 221.803 €

• Wert des Wohnrechts für einen 70-jährigen Mann: 70.280 €
• Verbleibender Immobilienwert für den Verkauf: 229.720 €

Für Senioren kann das lebenslange Wohnrecht zunehmend problematisch sein, da es die Vermietung der Immobilie ausschließt. In Situationen wie dem Wunsch nach Veränderung oder altersbedingten Umzügen können fehlende Mieteinnahmen die Finanzierung neuer Lebenssituationen erschweren. Als zukunftssichere Alternative bietet sich das Nießbrauchrecht an, da es nicht nur das Bewohnen, sondern auch Vermieten ermöglicht, was finanzielle Flexibilität und Unterstützung bei Veränderungen im Alter bietet.

Die Immobilie als Altersvorsorge in Form des Teilverkaufs mit Nießbrauch ist eine innovative Lösung, die sowohl Verkäufern als auch Käufern einzigartige Vorteile bietet. Bei einem Teilverkauf wird ein Teil der Immobilie veräußert, während der Teilverkäufer gleichzeitig das Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie behält. Dieses Recht ermöglicht es dem Verkäufer, weiterhin in der Immobilie zu leben oder bestimmte Erträge daraus zu ziehen.

Vorteile des Teilverkaufs mit Nießbrauchrecht:

• Finanzielle Flexibilität für den Verkäufer: Durch den Teilverkauf kann der Verkäufer einen Teil des Immobilienwerts liquidieren und gleichzeitig das Nießbrauchrecht für den veräußerten Teil behalten. Das bietet finanzielle Flexibilität, insbesondere wenn größere Projekte, wie ein Hausanbau oder eine energetische Sanierung anstehen.
• Klare Aufteilung der Nutzungsrechte: Das Nießbrauchrecht gewährt dem Verkäufer nicht nur das Wohnrecht, sondern auch das Recht auf Erträge aus dem verkauften Teil der Immobilie. Dies kann für ältere Verkäufer besonders interessant sein, die von den Mieteinnahmen profitieren möchten.
• Flexibilität für den Wohnberechtigten: Das Nießbrauchrecht ermöglicht es dem Verkäufer, die Immobilie in dem festgelegten Umfang zu nutzen. Diese Flexibilität kann den sich ändernden Bedürfnissen und Umständen des Verkäufers gerecht werden.
• Erleichterte Abwicklung beim Verkauf der gesamten Immobilie: Sollte der Verkäufer oder seine Ersatzrückkaufsberechtigte später die gesamte Immobilie verkaufen wollen, erleichtert das Nießbrauchrecht den Verkaufsprozess, da klare Regelungen bezüglich der Nutzungsrechte bestehen.

Der Teilverkauf mit Nießbrauchrecht bietet somit eine innovative Möglichkeit, die Interessen von Verkäufern und Käufern zu vereinen, indem er finanzielle Flexibilität mit klaren Regelungen für die Nutzung der Immobilie kombiniert.

Das Wohnrecht gewährt das Recht, eine Immobilie lebenslang zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Es eignet sich besonders für Menschen, die in ihrer vertrauten Umgebung bleiben möchten, ohne die Verantwortung des Eigentums zu tragen. Allerdings erlaubt es nicht, Erträge aus der Immobilie zu erzielen oder über sie zu verfügen.

Das Nießbrauchsrecht hingegen bietet deutlich mehr Vorteile. Neben dem Wohnrecht umfasst es auch das Recht, die Immobilie wirtschaftlich zu nutzen – zum Beispiel durch Vermietung. Zudem bleibt man wirtschaftlicher Eigentümer, das bedeutet: Man behält das ausschließliche Nutzungsrecht an der Immobilie und kann weiterhin über sie entscheiden. Ein weiterer Vorteil ist die Partizipation an einer künftigen positiven Wertentwicklung der Immobilie, sodass mögliche Wertsteigerungen nicht verloren gehen.

Insgesamt sollte die Wahl zwischen Wohnrecht und Nießbrauchsrecht gut überlegt sein. Das Nießbrauchsrecht bietet jedoch deutlich mehr Flexibilität und finanzielle Vorteile, insbesondere für Menschen, die ihre Immobilie weiterhin selbstbestimmt nutzen und wirtschaftlich von ihr profitieren möchten.