Immobilienrente: Die Modelle im Vergleich

Veröffentlicht am 19.07.2021

Die Sicherheit der eigenen vier Wände, aber gleichzeitig nicht ausreichend Geld zum Leben: Vor dieser Herausforderung stehen im Alter viele Immobilieneigentümer. Eine Lösung, um gebundenes Kapital verfügbar zu machen und dennoch zu Hause wohnen zu bleiben: Die Immobilienrente, bei der das Eigenheim entweder komplett oder nur teilweise verkauft wird. Wir erläutern die verschiedenen Modelle samt Vor- und Nachteilen.

Immobilienrente: Was bedeutet das?

Eine Immobilie zu besitzen, bietet gerade im Alter viel Sicherheit – da das Vermögen jedoch im Eigenheim verbaut ist, bietet es keinen finanziellen Schutz, wenn beispielsweise plötzlich hohe Rechnungen auftauchen oder große Investitionen fällig werden. Muss eine Pflegekraft eingestellt werden, stehen Sanierungsmaßnahmen für mehr Barrierefreiheit an oder möchten sich Eigentümer einen großen Reisetraum erfüllen, wird Liquidität benötigt – und die kann durch eine Immobilienrente erzielt werden. Im Gegensatz zum kompletten Verkauf des Eigenheims oder der Aufnahme eines Kredites bietet die Verrentung einen wesentlichen Vorteil: Eigentümer können nicht nur Kapital aus ihrer Immobilie freisetzen, sondern behalten auch ein lebenslanges Wohnrecht. Ob Immobilien-Teilverkauf, Umkehrhypothek, Verkauf mit Nießbrauchrecht oder Leibrente: Wir erklären, was es mit den verschiedenen Modellen der Immobilienrente auf sich hat und welche Option die beste Wahl ist.

• Der Immobilien-Teilverkauf
• Der Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht
• Die Immobilien-Leibrente
• Die Umkehrhypothek

Der Immobilien-Teilverkauf

Eine ganz neue Variante der Immobilienrente ist der Teilverkauf, bei dem lediglich bis zu 50 Prozent der Immobilie an einen stillen Teilhaber verkauft werden – bei Engel & Völkers LiquidHome sind auch 15 Prozent, 30 Prozent oder alle Werte dazwischen möglich. Die vereinbarte Verkaufssumme richtet sich nach dem aktuellen Marktwert, wird durch einen Gutachter ermittelt und sofort ausgezahlt. Eigentümer erhalten zudem ein Nießbrauchrecht, welches im Grundbuch vereinbart wird und ihnen neben einem lebenslangen Wohnrecht auch viele weitere Freiheiten zusichert. Im Gegenzug zahlen Verkäufer ein sogenanntes Nutzungsentgelt an den neuen Eigentümer – diese jährliche Gebühr liegt (je nach Laufzeit) bei etwa 5,5 Prozent des Teilverkaufspreises. Außerdem müssen Instandhaltungsmaßnahmen weiterhin getragen werden.
Das Besondere: Durch das Nießbrauchrecht bleiben Verkäufer wirtschaftliche Eigentümer. So können sie ihre Immobilie nicht nur weiterhin zu 100 Prozent gestalten und nutzen, sondern diese – etwa beim Umzug in eine Seniorenresidenz – auch vermieten und Mieteinnahmen daraus erwirtschaften. Steigt die Immobilie im Wert, können sie ebenfalls davon profitieren und das Eigenheim komplett verkaufen.

Berechnung

Sie interessieren sich für den Immobilien-Teilverkauf über Engel & Völkers LiquidHome und möchten wissen, wie viele Anteile Sie für Ihre Wunschauszahlung verkaufen müssten? Dank unserem Online-Rechner benötigen Sie nur wenigen Klicks. Als Grundlage dient der Verkehrswert Ihres Eigentums – liegen diese Daten nicht vor, wenden Sie sich direkt an uns, um eine erste unverbindliche Einschätzung zu erhalten.

Vorteile

• Faire und auf dem Verkehrswert basierende Berechnung der Auszahlung
• Lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht
• Neues Kapital für größere Anschaffungen ohne Kreditaufnahme
• Mehr Rechte, wie die Vermietung oder Umgestaltung des Eigenheimes
• Rückkauf durch Verkäufer oder Erben jederzeit möglich (Vorkaufsrecht)
• Weiterer Teilverkauf bis zu maximal 50 Prozent auch später möglich

Nachteile

• Zahlung einer Nutzungsgebühr an den neuen Eigentümer
• Mehr Pflichten und Kosten, zum Beispiel für die Instandhaltung

Der Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht

Das Nießbrauchrecht lässt sich auch bei einem Komplettverkauf von Immobilien anwenden. Es unterscheidet sich nur insofern vom Teilverkauf, als dass die ganze Immobilie verkauft wird. Häufig entscheiden sich Eigentümer dafür, wenn sie ihre Wohnung oder ihr Haus noch zu Lebzeiten an ihre Erben weitergeben möchten. Denn: Die Schenkungssteuer reduziert sich in diesem Fall um den Wert des Nießbrauchs. Hier gibt es drei Möglichkeiten:

Zuwendungsnießbrauch: Der Eigentümer behält seine Immobilie und erteilt einer anderen Person ein Nießbrauchrecht – diese kann sie dann selbst bewohnen oder vermieten.

Vorbehaltsnießbrauch: Die Immobilie wechselt zwar den Eigentümer, der Vorbesitzer erhält aber ein Nießbrauchrecht. Dadurch kann er weiterhin Mieteinnahmen aus der Immobilie einstreichen oder diese selbst lebenslang bewohnen.

Nachrangiger Nießbrauch: Diese Variante funktioniert wie der Vorbehaltsnießbrauch – es wird aber zusätzlich festgelegt, auf wen das Nießbrauchrecht nach dem Ableben des Vorbesitzers übergeht.

Vorteile:

• Sämtliche Nutzungsrechte an der Immobilie bleiben bestehen
• Neues Kapital für größere Anschaffungen
• Keine weiteren monatlichen Kosten außer der Instandhaltungskosten
• Steuerliche Vorteile, wenn der Besitz zu Lebzeiten an die Erben übergeben wird

Nachteile:

• Sämtliche Instandhaltungskosten müssen weiterhin übernommen werden
• Keine festen monatlichen Rentenzahlungen
• Komplettverkauf. Kein späterer Verkauf oder Vererben der Immobilie möglich
• Das Nießbrauchrecht selbst ist nicht vererbbar

Die Immobilien-Leibrente

Die in Deutschland bekannteste Option ist die Leibrente, bei der das Haus gegen monatliche Rentenzahlungen an einen neuen Eigentümer verkauft wird. Hier gibt es zwei Varianten: Einerseits die Leibrente bis ans Lebensende, bei der der Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht sowie wiederkehrende Zahlungen in Form einer Immobilienrente erhält. Andererseits die Leibrente auf Zeit. Der Hauptunterschied zum Immobilien-Teilverkauf: Das Eigentum wird komplett und endgültig verkauft – dafür muss der neue Besitzer aber auch sämtliche Instandhaltungskosten zahlen.

Hausverkauf mit Leibrente

Beim klassischen Modell, dem Hausverkauf mit Leibrente, erhält der Verkäufer die Rentenzahlungen bis an sein Lebensende. Diese Version ist besonders gut geeignet, wenn Eltern ihre Immobilie auf ihr Kind übertragen und trotzdem darin wohnen bleiben möchten.

Hausverkauf mit Zeitrente

Das Prinzip ist ähnlich, jedoch wird beim Hausverkauf mit Zeitrente vorab eine Laufzeit – zum Beispiel über 15 oder 20 Jahre – vereinbart. Nach Ablauf dieser Zeitspanne werden die Zahlungen eingestellt und der Kaufpreis gilt als getilgt.

Berechnung

Der Betrag der monatlichen Rente ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu zählen Alter und Geschlecht des Eigentümers – hier gilt: je höher die Lebenserwartung, desto geringer die Rentenzahlungen – Verkehrswert, Zustand, Ausstattung und Lage der Immobilie sowie die Rentenfaktoren des Statistischen Bundesamtes. Ausgehend davon wird der Verkehrswert der Immobilie durch einen unabhängigen Experten ermittelt. Generell bekommen Frauen aufgrund ihrer höheren Lebenserwartungen niedrigere Beträge als Männer – denn natürlich wollen die neuen Eigentümer möglichst viel Gewinn erzielen.

Vorteile:

• Lebenslanges Wohnrecht, auch für Lebenspartner und Pflegepersonal
• Neue finanzielle Freiheit ohne Risiko oder Kreditaufnahme
• Weniger Pflichten und keine Kosten für die Instandhaltung
• Keine monatlichen Zahlungen oder kommunale Abgaben (z. B. für Miet- oder Eigentumswohnung)

Nachteile:

• Immobilie darf nicht vermietet werden (zum Beispiel beim Umzug ins Pflegeheim)
• Monatliche Zahlungen hängen stark von Alter und Geschlecht ab
• Weniger Rechte, keine Entscheidungsfreiheit
• Endgültig Entscheidung, kein Rückkauf möglich
• Nach dem Verkauf ist kein Vererben möglich

Die Umkehrhypothek

Sie ist auch als Reverse Mortgage bekannt, wird in Deutschland aber sehr selten genutzt: Die zeitlich begrenzte Umkehrhypothek, bei der ältere Immobilieneigentümer ihr schuldenfreies Eigenheim mit einem Darlehen beleihen. Als Kreditgeber fungieren Versicherungsgesellschaften, Banken oder Sparkassen, die den Eigentümern einen Kredit ohne Tilgung auszahlen und sich dafür eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Die vorigen Besitzer dürfen bis an ihr Lebensende in ihrem Zuhause wohnen bleiben und müssen keine Nutzungsgebühr oder Miete zahlen. Versterben sie, wird das Darlehen aus dem Verkaufserlös der Immobilie auf einen Schlag getilgt – und zwar zuzüglich Zinsen. Im Gegensatz zu einem normalen Kredit wird die Summe der Schuld bei der Umkehrhypothek also von Jahr zu Jahr größer – daher auch der Name.

Vorteile:

• Verkäufer bleiben wirtschaftliche Eigentümer
• Mehr Liquidität, ohne aus der Immobilie ausziehen zu müssen

Nachteile:

• Verschuldung wie bei einem normalen Kredit
• Schuldenlast steigt jährlich an

Fazit: Das beste Modell der Immobilienrente

Die Verrentung bietet vielen Immobilienbesitzern eine gute Möglichkeit, das monatliche Einkommen aufzustocken oder liquide Mittel für größere Investitionen freizusetzen, gleichzeitig aber nicht auf die gewohnte Umgebung verzichten zu müssen. Welches Modell ist nun aber das geeignetste? Feststeht: Wer sich weiterhin viel Flexibilität, Selbstbestimmtheit und Rechte wünscht, ist mit einem Immobilien-Teilverkauf am besten beraten. Nicht nur, dass (Teil-)Verkäufer hier als wirtschaftliche Eigentümer weiterhin über Gestaltung, Renovierung und Nutzung aller Räume entscheiden und im Alltag auf nichts verzichten müssen. Sie können die verkauften Anteile auch jederzeit auf bis zu 50 Prozent aufstocken oder von einer späteren Wertsteigerung ihrer Immobilie profitieren. Das ist bei den anderen Modellen mit Komplettverkauf nicht möglich.