Immobilienkredit: Wie funktioniert ein Darlehen?

Veröffentlicht am 01.08.2022

Der Weg zum Immobilienkredit: Alle wichtigen Informationen und Einzelheiten über den Ablauf zum Darlehen für Immobilien erfahren Sie hier.

Egal, ob Sie sich eine bestehende Immobilie kaufen möchten oder eine neue Immobilie bauen lassen wollen: Die meisten Menschen benötigen für diese Lebensentscheidungen einen Finanzierungspartner, der Ihnen das Geld dafür (zum Teil) leihen kann. Doch um so einen Immobilienkredit zu erhalten, bedarf es einer guten Vorbereitung. Dazu gehört auch, sich über die verschiedenen Schritte im Klaren zu sein und zu wissen, wie so ein Prozess abläuft. Aus diesem Grund haben wir Ihnen wichtige Informationen hier zusammengestellt, um einen ersten Überblick über so ein Darlehen zu erhalten.

Stimmen die Finanzen?

Um einen Immobilienkredit für den Kauf einer bestehenden Immobilie oder für den Bau einer neuen Immobilie zu erhalten, müssen Sie sich über Ihre bestehenden Finanzen Gedanken machen. Denn nur wer über sichere finanzielle Mittel verfügt, wird von einem Finanzierungspartner akzeptiert.

Als Einkommensnachweis verlangt die Bank von Ihnen Lohnabrechnungen Ihres derzeitigen Arbeitgebers und/oder die Steuerbescheide der letzten drei Jahre. Bei einer Baufinanzierung für Selbstständige benötigt die Bank eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung und die Einkommensteuerbescheide der letzten drei Jahre. Die Bank wird auch fragen, ob Sie über Ersparnisse verfügen, die Sie in Form von Eigenkapital in die Finanzierung Ihrer Immobilie einbringen können. Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto weniger Geld müssen Sie bei der Bank zur Finanzierung aufnehmen. Sie sollten sich daher schon vor dem Termin mit dem Finanzierungsinstitut Gedanken über Ihre finanziellen Möglichkeiten machen.

Die Bank berechnet das Einkommen, das Ihnen im Monat nach Abzug aller Ausgaben und Nebenkosten zur Verfügung steht. Anhand dieses Haushaltsnettoeinkommens ermittelt sie die mögliche monatliche Rate, die Sie sich in Ihrer finanziellen Situation leisten können, unter Berücksichtigung einer Pauschale für die Lebenshaltungskosten. Die Bank unterbreitet Ihnen dann ein erstes Angebot mit verschiedenen Zins- und Tilgungsfestschreibungen. Ist eines davon für Sie geeignet, prüft sie Ihre Bonität, um festzustellen, wie wahrscheinlich es ist, dass Sie die Raten für den Kredit zahlen können.

Wie finde ich ein passgenaues Angebot?

Eine Möglichkeit, das für Sie richtige Angebot für einen Immobilienkredit zu finden, ist die Inanspruchnahme der Dienste eines Finanzierungsvermittlers. Ein persönlicher Berater prüft sorgfältig Ihre finanzielle Situation und berät Sie, welche Bank für Sie die beste ist. Er prüft außerdem jegliche Unterlagen, die für einen Kreditantrag erforderlich sind, und gibt Auskunft über Ihre aktuellen Schulden und Ihr Einkommen. Wenn Sie sich für eine bestimmte Bank entschieden haben, hilft Ihnen Ihr persönlicher Berater bei der Beantragung des Kredits und achtet darauf, dass Ihr Antrag vollständig ist, denn das erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass Ihr Kreditantrag von der Bank angenommen wird.

Sollten Sie sich gegen einen Finanzierungsvermittler entscheiden, sollten Sie sich vorab diese Fragen stellen:

• Wie schnell kann der Immobilienkredit ausbezahlt werden?
• Wie hoch ist die Tilgung?
• Gibt es zusätzliche Kosten, die anfallen?
• Welche Unterlagen werden benötigt?
• Was wird die Bank vorab prüfen?
• Ist der Immobilienkredit verlängerbar?
• Wann ist die erste Rate fällig?
• Unter welchen Umständen kann der Kredit gekündigt werden?
• Wie sieht die Zinsbindung aus?
• Wie hoch ist der effektive Jahreszins?
• Sind Sondertilgungen möglich?
• Wie hoch ist die Restschuld?
• Ist eine Versicherung vonnöten? Wenn ja, welche

Immobilienkredit: kommen weitere Kosten auf mich zu?

Bevor Sie einen Kreditvertrag unterschreiben, sollten Sie die Zahlen genauestens überprüfen. Sie müssen einschätzen können, wie sich die Dinge entwickeln, wenn sich Ihr Leben ändert. Werden Sie sich alles noch leisten können? Achten Sie nicht nur auf den effektiven Zinssatz, sondern auch auf alle Gebühren und Kosten, die mit dem Kredit verbunden sind. So können unter anderem Bereitstellungsgebühren (eine Gebühr, die Ihre Bank für die Ermittlung des Immobilienwerts einer Eigentumswohnung erhebt) oder Teilauszahlungszuschläge (eine Gebühr, die Ihre Bank für die Verzögerung zwischen der Zusage und der tatsächlichen Auszahlung des Kredits erhebt) anfallen. Ihre Bank kann auch Gebühren für die Feststellung erheben, ob Sie die Voraussetzungen für einen Kredit erfüllen oder nicht. Solche Kosten können den Gesamtbetrag, den Sie an Ihre Bank zurückzahlen müssen, erheblich erhöhen. Es lohnt sich also, genau hinzuschauen, zu verhandeln und keinen Vertrag zu unterschreiben, wenn Sie nicht sicher sind, dass er für Sie geeignet ist.

Wie läuft der Termin beim Notar ab?

Sie haben sich für ein Angebot entschieden und die Bank gibt Ihnen grünes Licht. Der Kauf einer Immobilie ist in Deutschland nur mit einem Notar gültig. So führt der nächste Schritt also zum Notar, um dort den Vertrag zu unterschreiben. In diesem Termin wird der Notar den Vertrag laut vorlesen und Sie bekommen eine letzte Möglichkeit Fragen zu stellen. Wenn der Vertrag unterschrieben ist, kümmert sich der Notar anschließend um die Beantragung des Eintrags im Grundbuch. Weitere Dokumente, die eventuell anfallen, z. B. Löschungsbewilligungen, Unbedenklichkeitsbescheinigungen usw. werden auch von dem Notar an das Grundbuchamt übermittelt. Sobald alles beisammen ist, kommt es zur Eintragung ins Grundbuch.

Wie funktioniert die Auszahlung des Immobilienkredites?

Die Auszahlung eines Hypothekendarlehens hängt von zwei Faktoren ab: der Fälligkeit des Kaufpreises und der Eintragung der Grundschuld. Die Bank zahlt den Darlehensbetrag erst aus, wenn Sie dem Notar die Fälligkeit des Kaufpreises mitgeteilt haben und das Grundbuchamt die Eintragung Ihrer Grundschuld bestätigt hat. Bei manchen Grundbuchämtern kann das Verfahren länger dauern als erwartet, sodass eine notarielle Rangbestätigung dort vorübergehend als Nachweis für die Eintragung gelten kann.

Bei Bauprojekten stellen die Finanzierungsinstitute nicht die gesamte Finanzierung eines Projekts auf einmal bereit. Vielmehr gewähren sie finanzielle Unterstützung entsprechend dem Baufortschritt. Dementsprechend müssen Sie Ihrem Finanzierungsinstitut laufend Nachweise über die einzelnen Bauabschnitte vorlegen. Neben der obligatorischen Eintragung im Grundbuch müssen Sie gegebenenfalls weitere Unterlagen zu den einzelnen Bauabschnitten vorlegen. Dazu können Rechnungen, Quittungen und andere Nachweise über die ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten gehören. Sobald Sie diese Unterlagen eingereicht haben und sie von Ihrem Kreditgeber genehmigt wurden, wird dieser die Mittel für den jeweiligen Bauabschnitt auszahlen.

Alternative zum Immobilienkredit

Neben der Möglichkeit, Teile vorhandener Immobilien an Engel & Völkers LiquidHome zu verkaufen, wie es bei einem klassischen Immobilien-Teilverkauf der Fall ist, gibt es auch die Möglichkeit, gemeinsam den Immobilienbestand auszubauen. So gibt es auch die Option, partnerschaftlich einen Immobilienkauf zu realisieren. Hier beteiligt sich Engel & Völkers LiquidHome lediglich als Anteilseigner mit maximal 50 % an der Immobilie – und der Eigentümer muss seinen Anteil nicht fremdfinanzieren.