Grundbuch: Wichtige Fakten, einfach erklärt

Veröffentlicht am 15.01.2024

Grundbuch: Alle Fakten, einfach erklärt. Was steht im Grundbuch? Welche Gebühren zahlen Käufer? Was ist eine Abteilung? Das Wichtigste auf einen Blick

Ob Hausverkauf, Immobilien-Teilverkauf oder Erwerb einer neuen Eigentumswohnung: Ändert sich der Eigentümer eines Objektes, kommt das Grundbuch ins Spiel. Doch welche Informationen werden hier eigentlich festgehalten? Wer kann das Grundbuch wann einsehen, welche Kosten entstehen bei der Eintragung und was gilt es zu beachten? Alle Fakten zum Thema Grundbuch im Überblick.

Wenn es um Immobilien geht, gehört das Grundbuch zu den wichtigsten Dokumenten überhaupt – denn was im Grundbuch steht, ist Gesetz. In dem wichtigen juristischen Dokument werden Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und Immobilien festgehalten. Jedes Grundstück ist dabei einem Grundbuchbezirk zugeordnet und hat ein eigenes Grundbuchblatt, welches wiederum vom jeweiligen Grundbuchamt verwaltet wird.

Jedes Grundbuch ist in mehrere Teile gegliedert: Am Anfang steht die Aufschrift mit dem zuständigen Amtsgericht, dem Grundbuchbezirk, dem sogenannten Grundbuchblatt, welches mit einer Aktennummer vergleichbar ist. Es folgt das Bestandsverzeichnis mit sämtlichen Informationen zur Lage, Bebauung und Größe des Grundstückes. Nach dem Bestandsverzeichnis beinhaltet das Grundbuch die drei Abteilungen mit folgenden Daten:

• Abteilung 1: Eigentumsverhältnisse
• Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen des Grundstückes, so z.B. Leitungs- oder auch Nießbrauchsrecht (falls vorhanden)
• Abteilung 3: Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden (falls vorhanden)

Schauen wir uns die Grundbuch-Abteilungen einmal genauer an:

In Abteilung 1 werden die Eigentumsverhältnisse amtlich festgehalten. Hier wird also der Eigentümer des Grundstückes und der dazugehörigen Immobilie namentlich und mit seinem Geburtsdatum eindeutig identifizierbar aufgeführt. Nur, wer hier namentlich eingetragen ist, ist Eigentümer eines Grundbesitzes. Gibt es mehrere Eigentümer, werden auch die jeweiligen Anteile hier festgehalten.

In Abteilung 2 des Grundbuches werden Leitungs- und Wegerechte, aber auch Erbbau- , Nutzungs- und Nießbrauchrechte vermerkt. Dieser Bereich ist also besonders wichtig und interessant für den Immobilien-Teilverkauf über Engel & Völkers LiquidHome – denn hier wird das vertraglich vereinbarte lebenslange Wohnrecht im Rahmen des Nießbrauchrecht rechtssicher eingetragen. Auch wenn Sie nur bis zu 50 Prozent Ihres Eigentums verkaufen, behalten Sie dank entsprechendem Grundbucheintrag 100 Prozent Ihrer Nutzungsrechte und bleiben so wirtschaftlicher Eigentümer.

Abteilung 3 des Grundbuches spielt dann eine Rolle, wenn Finanzierungsrechte vorliegen. Dies ist in vielerlei Hinsicht relevant für Kaufinteressenten: Das Einsehen des Grundbuches vor Vertragsabschluss verschafft ihnen einen Überblick über eventuell vorhandene Pfandrechte, Grundschulden oder Hypotheken. Diese sollten durch den Verkäufer immer gelöscht werden, sodass das Objekt lastenfrei ist und ein Käufer keine vom Verkäufer grundbuchlich gesicherten Schulden übernimmt. Und: Nimmt ein Käufer zur Finanzierung der Immobilie ein Darlehen bei einer Bank auf, kann diese sich durch die Eintragung einer Grundschuld in Abteilung 3 schützen – denn bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kann das Kreditinstitut Zwangsvollstreckungsmaßnahmen veranlassen und so die offenen Zahlungsbeträge einholen.

Das Grundbuch ist ein beschränkt öffentliches Register, in dem bundesweit jedes Grundstück in einem eigenständigen Grundbuchblatt registriert ist. Es kann jederzeit vom Eigentümer oder von Berechtigten der Rechte in Abteilung 2 und 3 eingesehen werden.

Während es bis 2009 tatsächlich nur ein haptisches und sehr umfangreiches Buch, in Form von einzelnen Akten für jedes Grundstück, gab, werden die jeweiligen Grundbuchblätter mittlerweile elektronisch geführt und nur noch die beim Amtsgericht eingereichten Unterlagen in Papierform verwahrt.. Online können die Daten über das Justizportal abgerufen werden. Egal, ob haptisch oder digital: Gebühren werden in jedem Fall fällig – mehr dazu unter dem Punkt „Grundbucheintrag: Kosten und Gebühren“.

• Grundbucheinsicht für Käufer

Interessieren Sie sich für eine Immobilie, ist es üblich, sich vom Verkäufer oder Makler des Objektes zunächst einen Grundbuchauszug aushändigen zu lassen. So kann bereits im Vorfeld geprüft werden, ob Belastungen oder Rechte Dritter vorliegen und diese den Kauf beeinflussen können. Alternativ ist es möglich, sich gegen Gebühren einen Grundbuchauszug vom Notar oder direkt beim Grundbuchamt aushändigen zu lassen – allerdings nur mit ausdrücklicher und nachweisbarer Zustimmung des Eigentümers. Wichtig: Achten Sie darauf, dass die Daten möglichst auf dem neuesten Stand und nicht älter als 14 Tage sind – andernfalls könnten bereits neue Belastungen hinzugekommen sein.

• Grundbucheinsicht für Verkäufer

Eigentümer von Immobilien können jederzeit – gegen eine entsprechende Gebühr – einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt anfordern. Auch im Grundbuch festgehaltenen berechtigten Personen, wie Lebenspartnern oder Erben, steht dieses Recht zu.

Vertragsabschluss

Der erste Schritt zur Grundbucheintragung ist die Beurkundung und Unterzeichnung des Kaufvertrages beider Parteien vor einem Notar.

Auflassungsvormerkung

Im zweiten Schritt wird die Auflassungsvormerkung, welche dem Käufer als Sicherheit für seinen Kaufanspruch dient – denn bis zur endgültigen Eintragung im Grundbuch kann einige Zeit vergehen - eingetragen. Die Auflassungsvormerkung hindert den Eigentümer die Immobilie anderweitig unter Ausschluss des Käufers zu verkaufen.

Grundschuldbestellung

Sollten Sie eine Finanzierung bei einer Bank in Anspruch nehmen, wird Ihnen das Darlehen erst zur Verfügung gestellt, wenn die Eintragung der Grundschuld für den Finanzierungspartner sichergestellt ist. Das entsprechende Formular zur Grundbuchbestellung sollten Sie daher bereits zur Vertragsunterzeichnung von der Bank erhalten haben.

Auszahlung des Kaufpreises

Sobald alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen zur Zahlung des Kaufpreises vorliegen, wird der Notar den Käufer hierüber informieren und ihn zur Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer auffordern. Die Grunderwerbsteuer, die vom Käufer an das Finanzamt gezahlt werden muss, wird dann ebenfalls zeitnah fällig.

Eigentumsumschreibung

Nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises) beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung. Der neue Eigentümer wird rechtssicher im Grundbuch eingetragen. Als wirtschaftlicher und neuer Eigentümer haben Sie natürlich auch Pflichten. Eine davon ist die Gebäudeversicherung. Entweder Sie übernehmen die vorhandene Versicherung und informieren den Anbieter über den Eigentümerwechsel oder Sie kündigen die Versicherung und schließen eine neue ab.

Die Kosten für einen Grundbucheintrag richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie, also dem so genannten Geschäftswert. Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld bei einer Finanzierung hängen von der Höhe des Darlehens ab. Außerdem werden Gebühren für den Notar fällig, welcher sich um den kompletten Ablauf der Beurkundung und auch die Eintragungen im Grundbuch kümmert. Die Höhe der Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind nicht willkürlich, sondern sind in der Gebührenordnung des Gerichts- und Notarkostengesetzes festgehalten. Insgesamt sollten Sie 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für diese Kosten einkalkulieren.

Das Grundbuch selbst kann natürlich nicht gelöscht werden – sehr wohl aber bestimmte Einträge darin. Beim Verkauf einer Immobilie wird zunächst der ehemalige Eigentümer aus dem Grundbuch gelöscht und der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen.

Auch eine Grundschuld kann gelöscht werden. Denn: Selbst, wenn eine Grundschuld abbezahlt ist, verschwindet der Eintrag in Abteilung 3 nicht automatisch. Die Bank muss dafür zunächst eine Löschungsbewilligung ausstellen. Diese wird einem Notar übergeben, der mit dem Antrag des Eigentümers die entsprechende Änderung vornimmt. Auch hier fallen Gebühren beim Notar und beim Grundbuchamt an – generell etwa 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe. Danach ist die Immobilie wieder frei von dieser Last. Sie müssen die vorherige Last aber auch nicht zwingend löschen, sondern können sich die Löschung erst einmal sparen – im wahrsten Sinne des Wortes: Nehmen Sie zu einem späteren Zeitpunkt – zum Beispiel für Umbaumaßnahmen – erneut eine Finanzierung g in Anspruch, können Sie den vorhandenen Eintrag nutzen und so zusätzliche Gebühren vermeiden.

Liegen Löschungsbewilligungen vor, können auch bestehende Nießbrauch- und Nutzungsrechte jederzeit auf Antrag des Eigentümers durch einen Notar gelöscht werden. Auch hier fallen für die Änderung im Grundbuch Gebühren an.