Ist ein Immobilienteilverkauf erfolgt, müssen Erben klären, wie es mit dem bestehenden Vertrag weitergeht. In diesem Beitrag erklären wir die nächsten Schritte verständlich und kompakt.
Der Tod eines Hauseigentümerteils ist ein einschneidendes Ereignis. Wenn bereits ein Teilverkauf an Engel & Völkers LiquidHome stattgefunden hat, stellt sich für die Hinterbliebenen die Frage: Wie geht es mit dem Vertrag weiter? Welche Schritte sind notwendig, um den Prozess zu regeln?
Mit dem Tod des Teilverkäufers geht dessen gesamtes Vermögen, also auch der verbliebene Anteil an der Immobilie, auf die Erben über. Das Erbrecht ist im fünften Buch des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt, konkret in den §§ 1922 ff. BGB. Die Erben treten in die Rechte und Pflichten des bestehenden Vertrags mit Engel & Völkers LiquidHome ein.
Das bedeutet:
Im Unterschied zum Todesfall eines Partners, bei dem oft die weitere Nutzung der Immobilie im Vordergrund steht, geht es nach dem Tod aller Nießbrauchberechtigten meist um die ordentliche Auflösung des Modells.
Wenn der Teilverkäufer stirbt, übernehmen die Erben den Vertrag. Der Nießbrauch bleibt bestehen, wenn noch jemand berechtigt ist. Ist niemand mehr da, kann verkauft oder zurückgekauft werden.
Ein anschauliches Beispiel zeigt, wie klar geregelt der Ablauf ist:
Herr und Frau Schneider entschieden sich für einen Teilverkauf ihres Hauses, um zusätzliche finanzielle Mittel für den Ruhestand zu erhalten. Durch das vertraglich gesicherte, insolvenzfeste Nießbrauchrecht konnten sie ihr Zuhause weiterhin selbst bewohnen oder bei Bedarf vermieten.
Nach dem Tod von Herrn Schneider blieb Frau Schneider als Nießbrauchberechtigte weiterhin im Haus. Erst nach ihrem Tod trat der Erbfall vollständig ein. Ihre Kinder erbten den verbliebenen Anteil an der Immobilie.
Da Tochter Frau Meier im Vertrag als Ersatzrückkaufsberechtigte benannt war, konnte sie den Anteil von Engel & Völkers LiquidHome innerhalb eines Monats zurückkaufen – zum aktuellen Verkehrswert. So blieb das Haus im Familienbesitz.
Hätte keine Ersatzrückkaufsberechtigte Person im Vertrag gestanden, hätte Engel & Völkers LiquidHome den Gesamtverkauf der Immobilie angestoßen, mit dem Ziel, einen aus Sicht der Erben optimalen Kaufpreis zu erzielen.
Dieses Beispiel zeigt: Durch klare Regelungen im Vertrag und offene Kommunikation lassen sich auch herausfordernde Situationen wie ein Todesfall strukturiert und rechtssicher gestalten.
Das Nießbrauchrecht erlischt grundsätzlich mit dem Tod der berechtigten Person.
Gab es jedoch mehrere Nießbrauchberechtigte, beispielsweise Ehepartner, bleibt das Nießbrauchrecht für die überlebende Person bestehen. Diese kann die Immobilie weiterhin selbst bewohnen oder vermieten – und führt das Teilverkaufsmodell zu den bestehenden Bedingungen fort. Der Nießbrauch wird grundsätzlich auf Lebenszeit des Nießbrauchers eingeräumt und steht unter bestimmten auflösenden Bedingungen, etwa dem Tod beider Nießbraucher, einem längerfristigen Zahlungsverzug, einer unzulässigen Verfügung über den Miteigentumsanteil oder einem notariell beurkundeten Verkauf oder Rückkauf. Mehrere Nießbrauchberechtigte schulden die vereinbarte Nutzungsgebühr (einschließlich etwaiger Anpassungen) als Gesamtschuldner für die Dauer ihres Nießbrauchrechts. Die Verpflichtung zur Zahlung besteht bis zum Eingang des Verkaufserlöses fort. Miet- oder Pachterlöse verbleiben bis dahin beim Nießbraucher oder – nach dessen Tod – bei den Erben. Nach Wegfall des Nießbrauchs ist die Immobilie unverzüglich, spätestens jedoch einen Monat vor Übergabe an den Käufer, zu räumen – sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde.
Das Nießbrauchrecht endet mit dem Tod – es sei denn, es gibt noch eine andere berechtigte Person. Diese kann weiterhin dort wohnen oder vermieten und muss die Nutzungsgebühr zahlen. Bei mehreren Berechtigten haften alle gemeinsam.
Nach dem Todesfall müssen die Erbinnen und Erben folgende Schritte beachten:
Mit diesen Dokumenten kann eine Berichtigung des Grundbuchs beantragt werden. Wichtig: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchänderung kostenfrei möglich. Danach fallen Notar- und Gerichtsgebühren an.
Nach dem Todesfall: Sterbeurkunde besorgen, Erbschein oder Testament vorlegen und Grundbuch berichtigen (innerhalb von 2 Jahren kostenlos). Engel & Völkers LiquidHome muss informiert werden.
Die Erbfolge richtet sich nach den gesetzlichen Vorgaben oder einem Testament. Grundsätzlich erben:
Auch der Ehepartner hat einen gesetzlichen Erbanspruch, je nach ehelichem Güterstand und vorhandenen weiteren Erben. Ein "Berliner Testament" kann den Ehegatten als Alleinerben einsetzen, Pflichtteile anderer Erbberechtigter bleiben davon jedoch unberührt.
Ja. Mit dem Tod eines Eigentümers tritt der Erbfall ein. Die Erben müssen den Todesfall durch Vorlage einer Sterbeurkunde nachweisen. Der verbliebene Anteil an der Immobilie geht dann entsprechend der Erbfolge auf die Erben über – wie bei einer vollständigen Vererbung eines Hauses oder einer Wohnung. In manchen Fällen setzen sich die Erben (als neue Eigentümer) und eine nießbrauchberechtigte Person (die nicht Miteigentümer war) zunächst darüber auseinander, wie künftig mit der Immobilie umgegangen werden soll. Wird eine Einigung erzielt, kann der Teilverkaufsvertrag entsprechend fortgeführt oder aufgelöst werden. Bleibt der Nießbrauch bestehen, wird das Modell zu den vereinbarten Bedingungen weitergeführt. Wird keine Einigung erzielt, kann sich die Abwicklung verzögern.
Wer erbt, richtet sich nach Gesetz oder Testament. Kinder, Eltern oder Großeltern – je nach Konstellation. Auch Ehepartner erhalten einen Anteil. Der Immobilienanteil geht automatisch an die Erben über.
Aus vertraglicher Sicht wird von einer konstruktiven Zusammenarbeit ausgegangen. Die Erbinnen und Erben sollten mit Engel & Völkers LiquidHome kooperieren, insbesondere um gemeinsam eine Lösung für Rückkauf oder Gesamtverkauf zu finden.
Ein Rückkaufsrecht besteht grundsätzlich immer für die Teilverkäufer selbst: Sie können ihren Anteil jederzeit zurückkaufen, solange sie Nießbraucher sind (sogenanntes "jederzeitiges Rückkaufsrecht"). Dieses Rückkaufsrecht ist höchstpersönlich, nicht übertragbar und endet mit dem Tod des Nießbrauchers.
Um dennoch eine Rückübertragung im Todesfall zu ermöglichen, können Eigentümer eine oder mehrere Personen als sogenannte Ersatzrückkaufsberechtigte benennen. Diese werden vertraglich im Wege eines echten Vertrags zugunsten Dritter (§ 328 BGB) eingesetzt. Die Benennung muss notariell erfolgen und wird mit Zugang bei Engel & Völkers LiquidHome wirksam. Ersatzrückkaufsberechtigte erhalten ein höchstpersönliches, nicht übertragbares und nicht vererbliches Rückkaufsrecht für den verkauften Anteil im Todesfall der Eigentümer.
Ja, die Teilverkäufer selbst haben dieses Recht, solange sie leben. Für die Zeit nach dem Tod können sie eine oder mehrere Personen als Ersatzrückkaufsberechtigte benennen. Diese dürfen dann den Anteil zurückkaufen – aber nur, wenn sie im Vertrag stehen.
Nur wenn sie im Vertrag ausdrücklich als Ersatzrückkaufsberechtigte benannt wurden.
Das Rückkaufsrecht ist nicht automatisch an die Erben gebunden – auch wenn diese rechtlich das Eigentum erben. Die vertragliche Regelung sieht vor, dass ausschließlich die namentlich genannten Ersatzrückkaufsberechtigten den Anteil innerhalb eines Monats nach offizieller Mitteilung zurückkaufen dürfen. Dies dient der rechtssicheren und zügigen Abwicklung.
Wichtig:
Das Rückkaufsrecht gilt nur für den Anteil von Engel & Völkers LiquidHome.
Es besteht eine Frist von einem Monat zur Ausübung durch uns
Voraussetzung ist ein gültiger Erbnachweis sowie die eindeutige Benennung als Ersatzrückkaufsberechtigter in der Vertragsdokumentation.
Sind keine Ersatzrückkaufsberechtigten im Vertrag benannt, ist ein Rückkauf durch Erben vertraglich nicht vorgesehen. In diesem Fall erfolgt der nächste Schritt über den angestoßenen Gesamtverkauf.
Ja, die Teilverkäufer selbst haben dieses Recht, solange sie leben. Für die Zeit nach dem Tod können sie eine oder mehrere Personen als Ersatzrückkaufsberechtigte benennen. Diese dürfen dann den Anteil zurückkaufen – aber nur, wenn sie im Vertrag stehen.
Entscheiden sich die Erben für den Gesamtverkauf oder wird das Rückkaufsrecht nicht ausgeübt, begleitet Engel & Völkers LiquidHome den Verkaufsprozess. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger erstellt ein Gutachten zur Wertermittlung. Auf dieser Basis wird der Marktauftritt vorbereitet.
Nach der Einigung mit einem Käufer wird der Kaufvertrag erstellt und notariell beurkundet. Nach Zahlung des Kaufpreises und Grundbucheintrag erfolgt die Auszahlung an die Erbinnen und Erben.
Wenn kein Rückkauf erfolgt, wird die gesamte Immobilie verkauft. Engel & Völkers LiquidHome begleitet den Prozess – vom Gutachten über den Käufer bis zur Auszahlung des Erlöses an die Erben.
Nach dem Tod eines Teilverkäufers gibt es klare gesetzliche und vertragliche Regelungen. Engel & Völkers LiquidHome begleitet die Erbinnen und Erben transparent durch diesen Prozess. Während beim Tod eines Partners oft die Weiternutzung des Eigenheims im Vordergrund steht, ist nach dem Versterben aller Berechtigten häufig eine Auflösung des Modells durch Rückkauf oder Gesamtverkauf das Ziel.
Ein Rückkauf durch Erbinnen und Erben ist nur möglich, wenn sie vertraglich als Ersatzrückkaufsberechtigte vorgesehen wurden.
Über 50.000 Personen haben bereits mit Engel & Völkers LiquidHome Kontakt aufgenommen, um mehr Informationen über den Immobilien-Teilverkauf zu erhalten.
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