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Veröffentlicht am 09. August 2022

Rückmietkauf: Was genau ist das?

Was ist der Rückmietkauf? Wie läuft so etwas ab? Was sind die Vor- und Nachteile? Welche Alternativen zum Rückmietkauf gibt es? Wir klären Sie auf.

Viele Immobilieneigentümer sehnen sich besonders im Alter nach mehr Liquidität, möchten gleichzeitig aber nicht auf das geliebte Zuhause verzichten. Ein Verkauf kommt demnach nicht infrage. Wie also neues Kapital schaffen? Eine Möglichkeit bietet der Rückmietkauf, auch Sales-and-Leaseback-Model genannt. Bei dem Rückmietkauf veräußern die Eigentümer Ihre Immobilie an einen Käufer, bleiben aber weiterhin darin wohnen und zahlen eine monatliche Miete an den Käufer. Doch wie genau läuft ein Rückmietkauf ab? Ist es ein vorteilhaftes Modell für Immobilieneigentümer oder ist es auch mit Nachteilen verbunden? Wir möchten Ihnen das Modell Rückmietkauf näher bringen und Alternativen aufzeigen, damit Sie eine informierte Entscheidung treffen und so die für Sie beste Option wählen können.

Was ist ein Rückmietkauf?

Bei einem Rückmietkauf, auch Rückmietverkauf, verkauft der Eigentümer die Immobilie vollständig an einen Käufer. Er ist somit nicht länger der Eigentümer der Immobilie und der neue Eigentümer (der Käufer) wird in das Grundbuch eingetragen. Im Zuge des Verkaufs allerdings vertraglich festgehalten, dass der vorherige Eigentümer die Immobilie weiter bewohnen darf. Er wird also Mieter der Immobilie.

Was gibt es bei einem Rückmietkauf zu beachten?

Bei einem Rückmietverkauf ändert sich also nichts an der Wohnsituation, allerdings ist der Eigentümer nun an die Pflichten und Rechte eines üblichen Mieters gebunden. Da die Situation aber doch eine andere ist, da der Mieter schließlich der vorherige Eigentümer der Immobilie ist, verhält es sich bei einigen Dingen doch anders. Beispielsweise sollte im Vertrag festgehalten werden, dass der Käufer (Vermieter) keinen Eigenbedarf einreichen und so eine Kündigung aussprechen darf. Dies bedeutet aber keinesfalls, dass der Vermieter aus anderen Gründen, z. B. aufgrund von Zahlungsverzug, dem Mieter nicht kündigen darf.

Aber es sollte auch an die Zukunft gedacht werden, damit Sie nicht unverhofft ohne Zuhause dastehen. Wie verhält es sich zum Beispiel bei einer Insolvenz seitens des Käufers? In diesen Fällen kommt es in der Regel zu einer Zwangsversteigerung. Daher sollten alle möglichen Szenarien gut durchdacht werden und für jede dieser Situationen sollte im Vertrag festgehalten werden, was dann passiert. Bei dem Beispiel der Zwangsversteigerung sollte vereinbart werden, dass der Mieter weiterhin in der Immobilie wohne bleiben darf.

Unser Tipp: Lassen Sie den Vertrag für einen Rückmietkauf genauestens von einem Rechtsanwalt prüfen. Außerdem sollten Sie darauf achten, dass das Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt wird. Dieses Gutachten bildet später die Grundlage für den Verkaufspreis und die monatlichen Mietzahlungen. Vermeiden Sie daher unbedingt, sich hier von einem potenziellen Käufer täuschen zu lassen, indem Sie Ihre Immobilie von einem Experten begutachten lassen.

Rückmietkauf: die Vorteile

Neue Liquidität freisetzen: Ein Eigentümer kann sein Immobilienvermögen freisetzen, ohne einen Kredit bei der Bank aufnehmen zu müssen.

Zu Hause wohnen bleiben: Obwohl Sie Ihre Immobilie verkaufen, können Sie bei dem Modell des Rückmietverkaufes wie zuvor in Ihrer Immobilie wohnen bleiben. An Ihrer Lebenssituation muss sich demnach nichts weiter ändern.

Instandhaltung werden übernommen: Da der Käufer zum Vermieter wird, muss dieser sich von nun an um etwaige Instandhaltungen und Renovierungsarbeiten kümmern. Auch die Kosten muss dieser von nun an tragen. Diese fallen also für Sie als Mieter weg.

Rückmietkauf: die Nachteile

Plötzlich wieder Mieter: Menschen kaufen sich eine Immobilie, um endlich Eigentümer einer Immobilie zu sein und die Tage der Miete hinter sich lassen zu können. Mit dem Rückmietverkauf gehen Sie allerdings wieder ein Mietverhältnis ein. Mit allen Rechten und Pflichten, die damit verbunden sind.

Entscheidungsfreiheit wird (zum Teil) abgegeben: Die meisten Anliegen, beispielsweise ein Klima- oder altersgerechter Umbau, müssen vom Vermieter abgesegnet werden.

Mietzahlungen: Was einst Ihnen gehörte, ist nun Eigentum von jemand anderem. Um darin weiterhin wohnen zu dürfen, müssen Sie eine monatliche Miete zahlen.

Je höher der Verkaufserlös, desto höher die Miete: Normalerweise erfreut man sich an einem hohen Marktwert der eigenen Immobilie, denn dies bedeutet auch, dass ein höherer Verkaufspreis erzielt wird. Doch bei einem Rückmietverkauf heißt das auch, dass die monatliche Miete höher ausfällt.

Keine Partizipation an der Wertsteigerung: Bei einem Rückmietkauf veräußern Sie die gesamte Immobilie an einen Käufer. Daher profitieren Sie auch nicht an einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie.

Keine Vererbung möglich: Da die Immobilie Ihren Eigentümer wechselt, können Sie die Immobilie nicht an mögliche Erben vermachen.

Welche Käufer gibt es?

Verglichen zu anderen Modellen der Immobilienverrentung gibt es für den Rückmietkauf noch nicht so viele Anbieter auf dem Markt.

  • Privatpersonen: Wie bei anderen Käufen von Immobilien auch sehen manche Menschen den Rückmietkauf als Option für eine Art Kapitalanlage. Der Kauf einer Immobilie ist heutzutage immer noch eine gute Altersvorsorge und auch als Option für einen späteren Einzug von einem selbst oder der Kinder.

  • Familienangehörige: Mit einem Rückmietkauf können Sie eventuell Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer vermeiden.

  • Unternehmen: Es gibt mittlerweile auch einige Unternehmen, die den Rückmietkauf anbieten.

Unser Tipp: Vergleichen Sie die Anbote unterschiedlicher Unternehmen und wählen Sie das für Ihre Lebenssituation beste Anbot aus.

Alternativen zum Rückmietkauf

Eine gute Alternative zum Rückmietkauf bietet der Immobilien-Teilverkauf. Besonders im Alter sehnen sich Menschen nach mehr Liquidität, wollen aber Ihre Eigenständigkeit und Flexibilität beibehalten. Bei einem Teilverkauf veräußern Eigentümer bis zu 50 Prozent Ihrer Immobilie, ohne das geliebte Zuhause verlassen zu müssen. Doch anders als bei einem Rückmietkauf können Sie bei einem Teilverkauf Ihre Immobilie auch vermieten und die Mieteinnahmen komplett für sich beanspruchen. Dies ist möglich, da Ihnen bei einem Teilverkauf ein Nießbrauch in das Grundbuch eingetragen wird. Sollten Sie also merken, dass das Haus zu groß wird, können Sie ausziehen, sich mit dem Kapital aus dem Teilverkauf eine Wohnung leisten und Ihr vorheriges Zuhause vermieten.

Ein weiterer Unterschied ist, dass Eigentümer auch nach abgeschlossenem Teilverkauf weiterhin an der Wertsteigerung der Immobilie teilhaben und davon in der Zukunft profitieren können. Wenn Sie sich eines Tages für einen Gesamtverkauf entscheiden sollten, erzielen Sie mit der Versteigerung einen höheren Verkaufspreis.

Da Sie, anders als bei einem Rückmietkauf, Eigentümer der Immobilie bleiben, können Sie auch weiterhin frei über Ihre Immobilie entscheiden. Sollten Sie Ihr Zuhause also gerne renovieren oder sanieren lassen, ist dies problemlos möglich.

Wie Engel & Völkers LiquidHome Sie bei Renovierungen oder Sanierungen unterstützt, lesen Sie in diesem Artikel: Das Engel & Völkers LiquidHome Investitionsmodell

Sie können sich selbstverständlich auch in Zukunft einmal umentscheiden. Dies ist bei dem Modell des Teilverkaufs kein Problem: Ein Rückkauf oder Gesamtverkauf ist immer möglich.

Weitere Vorteile des Immobilien-Teilverkaufs finden Sie hier: Immobilien-Teilverkauf: Was ist das?