Denkmalschutz bei Immobilien: Wichtiges im Überblick

Veröffentlicht am 07.09.2022

Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, sind mit einigen Rechten und Pflichten seitens der EigentümerInnen verbunden. Wichtige Informationen erfahren Sie hier.

Jeder sieht das ehrwürdige Haus mit großem Erkennungswert, das aufgrund seiner Bedeutung geschützt wurde. Doch nur Wenige wissen: Tatsächlich gibt es vieles, was EigentümerInnen beachten sollten, damit die Handlungen bei der Nutzung des Denkmals keine Strafe nach sich ziehen. In diesem Artikel erklären wir Ihnen die wichtigsten Punkte, die es bei Immobilien mit Denkmalschutz zu beachten gibt.

Immobilie unter Denkmalschutz: Was genau heißt das?

Denkmalschutz ist ein in Deutschland gesetzlich verankertes Instrument, um die kulturelle und immaterielle Vielfalt zu bewahren. Das Denkmalschutzgesetz bezieht sich auf Bestandteile der öffentlichen Hand (Bauten von Staat, Gemeinden sowie Ländern bzw. Teilen davon), auf Kulturgüter aus Privatbesitz und auf Baudenkmale. Die Zuständigkeit liegt beim jeweiligen Bundesland. Auch bei den Rechten der EigentümerInnen gibt es je nach Bundesland Unterschiede.

Woher weiß ich, ob eine Immobilie unter Denkmalschutz steht?

Um herauszufinden, ob eine Immobilie unter Denkmalschutz steht, können Sie sich an die Untere Denkmalschutzbehörde in Ihrer Gemeinde wenden. Der untere Denkmalschutz wird durch die Eintragung in die Denkmalliste dieser Behörde gewährleistet. Diese Immobilie darf ohne Genehmigung der Behörde weder abgerissen noch baulich verändert werden. Sie können sich außerdem bei Ihrer Behörde erkundigen, welche Häuser derzeit neu in die Liste aufgenommen werden.

Immobilien unter Denkmalschutz: Rechte & Pflichten

Denkmalgeschützte Gebäude sind mit finanziellen Vorteilen, aber auch mit Verpflichtungen verbunden. Die Renovierung eines denkmalgeschützten Gebäudes muss von der Denkmalschutzbehörde genehmigt werden, aber es ist nicht immer einfach, eine solche Genehmigung zu erhalten. Wenn Sie zum Beispiel alte, schlecht isolierte Fenster durch moderne Kunststofffenster ersetzen wollen, werden Sie keine Genehmigung erhalten, weil sie nicht zum Erscheinungsbild des Gebäudes passen.

Für Eigentümer von denkmalgeschützten Gebäuden ist es nicht ratsam, ihre Genehmigungspflicht zu ignorieren und einfach ohne Genehmigung mit den Renovierungsarbeiten zu beginnen. Die Landesdenkmalschutzgesetze legen fest, inwieweit ungenehmigte Veränderungen am Gebäude geahndet werden. Eigentümer müssen mit Abrissverfügungen, hohen Geldstrafen von bis zu 500.000 Euro und im Extremfall sogar mit Enteignung rechnen.

Denkmalgeschützte Immobilien: Vor- und Nachteile

Sollten Sie überlegen eine Immobilie zu kaufen, welche unter Denkmalschutz steht, gibt es Vor- und Nachteile, die Sie beachten sollten.

Vorteile:

• Die Immobilie ist einzigartig und ist in der Regel von historischer und architektonischer Bedeutung
• EigentümerInnen können von steuerlichen Vorteilen profitieren
• Als VermieterInnen können Sie höhere Mieten verlangen
• EigentümerInnen von Immobilien unter Denkmalschutz werden vom Staat mit attraktiven Förderungen unterstützt

• Immobilien mit Denkmalschutz rentieren sich in der Regel als Langzeitinvestition, da sie häufig mit einer hohen Wertsteigerung verbunden sind

Nachteile:

• Die geltenden Sanierungsauflagen sind sehr streng
• Als EigentümerInnen sind Sie stets für die Instandhaltung des Gebäudes verpflichtet
• Aufwand und Kosten für Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sind meist größer als bei Immobilien, die nicht unter Denkmalschutz stehen
• Sollten Sie Ihre Meinung ändern und einen schnellen Wiederverkauf anstreben, kann dies zu finanziellen Verlusten führen

Immobilien unter Denkmalschutz und ihre Steuern

Nicht nur wir finden, dass Immobilien unter Denkmalschutz schön anzusehen sind. Auch der Staat möchte diese Gebäude erhalten und daher wird die Instandhaltung dieser Immobilien steuerlich begünstigt.

Wenn Sie planen, die Immobilie selbst zu nutzen, können Sie insgesamt 90 Prozent der Renovierungs- und Modernisierungskosten abschreiben. Die Kosten werden über zehn Jahre mit einem jährlichen Satz von neun Prozent abgeschrieben. Den Kaufpreis des alten Gebäudes und des Grundstücks selbst können Sie jedoch nicht abschreiben. Steuerlich begünstigt sind Aufwendungen, die der Erhaltung oder Nutzung des Gebäudes dienen.

Wenn Sie die Immobilie vermieten, können Sie bis zu 100 Prozent der Renovierungs- und Modernisierungskosten abschreiben. In den ersten acht Jahren können Sie jährlich neun Prozent geltend machen, in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent. Anders als bei selbst genutztem Wohneigentum ist bei einer Vermietung auch die Abnutzung mit 2,5 Prozent pro Jahr absetzbar.

Für Investoren, die vom Steuerbonus profitieren wollen, bietet sich der Kauf einer Denkmalimmobilie in Ostdeutschland an. Das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Kaufpreis sollte bei steuerbegünstigten Denkmalimmobilien das 24-fache der Jahresmieteinnahmen als Kaufpreis betragen. Käufer sollten unbedingt die Immobilie vor Ort besichtigen.

Bitte beachten Sie, dass wir Sie in steuerlichen Angelegenheiten nicht beraten dürfen. Alle steuerlich relevanten Fragestellungen sollten Sie mit Ihrem Steuerberater bezogen auf Ihren speziellen Einzelfall besprechen. Wir bitten um Verständnis, dass wir für Ihre u.U. auch steuerlich motivierten Entscheidungen keine Haftung übernehmen können.

Teilverkauf von denkmalgeschützten Immobilien

Denkmalgeschützte Gebäude sind sehr gefragt und erzielen hohe Preise. Dies gilt insbesondere für den derzeitigen Boom bei Wohnimmobilien, EigentümerInnen können also auch in Zukunft mit einer enormen Wertsteigerung rechnen. Mit einem Teilverkauf können Sie einen Teil des Immobilienvermögens auszahlen lassen, können aber wie zuvor in Ihrer Immobilie weiter wohnen oder sie vermieten. Die freigesetzte Liquidität können Sie dann beispielsweise für Renovierungsarbeiten nutzen. Der Teilverkauf und das damit verbundene Nießbrauchrecht bedeutet, dass weder die Kontrolle über das Gebäude beeinträchtigt wird, noch dass die EigentümerInnen gezwungen werden, ihre Immobilie zu verlassen. Dadurch ist es möglich, das Gebäude zu renovieren und gleichzeitig finanziell flexibel zu bleiben.