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Umkehrhypothek


Umkehrhypothek aufnehmen und so finanzielle Mittel zur freien Verfügung schaffen, ohne das eigene Zuhause verlassen zu müssen.

Die Umkehrhypothek

Eine Variante, um auf in der Immobilie gebundene finanzielle Mittel zugreifen zu können, ist die sogenannte „Umkehrhypothek“. Diese besondere Form der Finanzierung, die ihren Ursprung in den USA hat, wird vor allem dort, aber auch in einigen europäischen Ländern, wie insbesondere in Großbritannien, genutzt. Vielfach gerade von älteren Immobilieneigentümern - und im Englischen „Reverse Mortgage“ genannt – wird diese Form der Immobilienverrentung angewandt. Die Umkehrhypothek stellt für Immobilienbesitzer im Rentenalter eine Möglichkeit dar, die - möglichst schuldenfreie - eigene Immobilie mit einer Hypothek zu beleihen und sich hierfür eine monatliche Rente oder einen einmaligen Betrag auszahlen zu lassen.

Inhaltsverzeichnis


Was ist die Umkehrhypothek?

Bei der Umkehrhypothek nimmt ein Darlehensgeber, der in der Regel eine Versicherungsgesellschaft, Bank oder Sparkasse ist, die Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen und lässt sich dafür eine Grundschuld im Grundbuch des Immobilieneigentümers eintragen. Der Immobilieneigentümer bleibt nach der Darlehensaufnahme unverändert in seinem bekannten Umfeld wohnen.
Gegenüber einer normalen Hypothek zahlt der vorherige Immobilieneigentümer jedoch weder Zinsen noch Tilgung. Diese für ein Darlehen ansonsten üblichen Zahlungen, werden bei der Umkehrhypothek bis zu dem Zeitpunkt gestundet, zu dem die Immobilieneigentümer versterben oder sich für einen Auszug aus der Immobilie entscheiden. Die Immobilie wird dann verkauft und das Darlehen sowie Stundung der Zinsen und Tilgung werden aus dem Verkaufserlös der Immobilie zurückgezahlt.  

Anders als bei einer „normalen“ Hypothek – bei der Darlehensnehmer laufend Zinsen und Tilgung leistet und bei der die Darlehensschuld folglich immer geringer wird, bis diese zuletzt vollständig an den Darlehensgeber zurückgezahlt wurde – wird bei einer Umkehrhypothek die Darlehensschuld mit zunehmender Laufzeit also immer größer. Hierbei besteht also das Risiko, dass die Darlehenshöhe zum Zeitpunkt eines späteren Verkaufs den dann erzielbaren Verkaufspreis für die Immobilie überschreitet und das Darlehen nicht allein aus dem Verkaufserlös zurückgeführt werden kann.

Rechenbeispiel Umkehrhypothek

Die Höhe der monatlichen Zahlung für eine Umkehrhypothek hängt von der privaten Situation des Kreditnehmers ab. Auch wenn Sie zu dem Schluss gekommen sind, dass die Umkehrhypothek eine für Sie gute Lösung zur Liquiditätsgenerierung ist, lässt sich die Höhe der monatlichen Zahlung nicht berechnen. Die Kreditgeber kalkulieren unterschiedliche Abschläge und Risikofaktoren in ihre Darlehen ein, sodass es unmöglich ist, eine eigene Höhe der Hypothek bzw. der Auszahlung zu ermitteln. Die Höhe der Auszahlung hängt dabei auch vom Immobilienwert ab, welcher wiederum von verschiedenen Faktoren, wie Lage und Zustand der Immobilie abhängig ist. Damit Sie dennoch ein erstes Verständnis für die Rechnung bekommen, führen wir hier ein Beispiel auf:

  • Immobilienwert: 200.000 Euro
  • Risikoabschlag des Darlehensgebers: 25 Prozent
  • Darlehenshöhe zu Ihrer Verfügung: 150.000 Euro*
  • Laufzeit des Darlehens: 19 Jahre
  • Zinssatz: 6 Prozent
  • = Einmalzahlung: 50.000 Euro / monatliche Rente: 340 Euro

* Bedeutet nicht, dass 150.000 Euro ausgezahlt werden, sondern dass das Darlehen am Laufzeitende nicht mehr als 150.000 Euro betragen darf


Die Vor- und Nachteile der Umkehrhypothek

In Deutschland konnte sich das Modell der Umkehrhypothek bislang nicht durchsetzen. Zudem gibt es aktuell kaum Anbieter am Markt, die Immobilieneigentümern dieses Angebot unterbreiten können. Die Umkehrhypothek ist wohl das unbeliebteste Modell der Immobilienverrentung. Es ist mit einigen Risiken verbunden, was mitunter dazu führt, dass die Auszahlungsbeträge für die meisten Eigentümer und Eigentümerinnen sehr gering sind. Dennoch bietet die Umkehrhypothek den Immobilieneigentümern den großen Vorteil der Flexibilität und Selbstbestimmtheit, denn sie können jederzeit frei über ihre Immobilie und einen etwaigen Verkauf entscheiden.

Die Vorteile der Umkehrhypothek

  • an der bisherigen Wohnsituation muss sich nichts ändern
  • Verkäufer bleiben wirtschaftliche Eigentümer
  • neue Liquidität

Die Nachteile der Umkehrhypothek

  • Verschuldung wie bei einem normalen Kredit
  • Schuldenlast steigt jährlich an
  • Gebühren von Gutachter, Notar, Grundschuld müssen selbst getragen werden
  • Immobilie ist nicht länger vererbbar
  • Liquiditätsgenerierung vergleichsweise gering

Für wen eignet sich die Umkehrhypothek?

Umkehrhypotheken sind eine spezielle Lösung, die nur für eine bestimmte Zielgruppe  geeignet ist. Nur wenige Menschen kommen für Umkehrhypotheken infrage, da sie voraussetzen, dass Sie niemandem die Immobilie vererben möchten. Wenn Sie in Ihrem Haus wohnen bleiben wollen, bereits im Rentenalter sind und keine Erben vorhanden sind, kommt eine Umkehrhypothek möglicherweise für Sie infrage. Allerdings lohnt es sich, vorab andere Modelle der Immobilienverrentung zu analysieren und die für Sie beste Option zu wählen.


Modelle der Immobilienverrentung im Vergleich

Bei dem Teilverkauf werden Anteile der Immobilie (bis zu 50 %) veräußert und im Gegenzug erhalten Verkäufer neue Liquidität. Eigentümer können somit Ihr Vermögen aus der Immobilie freisetzen und erhalten, im Gegenzug einer monatlichen Nutzungsgebühr, ein Nießbrauchrecht, mit welchem Sie die Immobilie wie gewohnt nutzen können oder vermieten dürfen. Anders als bei einem alleinstehenden Nießbrauch Modell behalten Eigentümer bei einem Immobilien-Teilverkauf zu 100 % Entscheidungshoheit und partizipieren weiterhin an der Wertentwicklung der Immobilie. Sie können die verkauften Anteile der Immobilie jederzeit zurückkaufen und mögliche Erben erhalten ein Vorkaufsrecht.

Bei dem Modell der Leibrente wird die Immobilie an einen neuen Eigentümer verkauft, der ehemalige Eigentümer erhält jedoch ein lebenslanges Recht, sein Haus oder seine Wohnung zu bewohnen. Der Verkaufserlös aus der Immobilie wird nicht als Einmalzahlung ausgezahlt, sondern in Form von monatlichen Beträgen. Der große Vorteil dieses Modells besteht darin, dass keine monatlichen Mietzahlungen und Instandhaltungskosten anfallen; allerdings darf das Haus nicht weiter vermietet werden (z. B. wenn sich die Bewohner für einen Umzug in ein Pflegeheim entscheiden). Die monatlichen Zahlungen sind stark alters- und geschlechtsabhängig. Nachteil des Leibrenten-Modells ist, dass in die kalkulatorische Rentenzahlung erhebliche Abschläge einfließen müssen, um das Langlebigkeitsrisiko zu minimieren. Dadurch liegt die monatliche Rentenzahlung oftmals unter den Erwartungen. Weiterer Nachteil ist die relativ starre Konstruktion dieses Verrentungsmodells. Bei einer Leibrente kann man immer „nur“ das ganze Haus veräußern und kann diese Entscheidung auch nicht mehr umkehren. So ist das Leibrenten-Modell recht unflexibel und lässt sich nicht auf den möglichen individuellen Bedarf des Eigentümers anpassen. Dadurch, dass man seine ganze Immobilie für eine Leibrente veräußern muss, profitiert man auch nicht von möglichen zukünftigen Wertsteigerungen.

Fazit: Bei der Wahl des Modells einer Immobilienverrentung sollten Eigentümer die eigene Lebenssituation und Wünsche berücksichtigen. Jedes Modell hat eigene Vor- und Nachteile, daher ist es wichtig, sich vor der Entscheidung gründlich zu informieren. Sollten Sie Fragen zu den Verrentungsmodellen haben, können Sie uns jederzeit gerne kontaktieren.

Nachfolgend haben wir Ihnen die drei Modelle in einer Tabelle dargestellt, mit der Sie ganz einfach erkennen können, welche Vorteile für Sie überwiegen.

EigenschaftenLeibrenteNießbrauchTeilverkaufUmkehrhypothek
Lebenslanges Wohnrecht
Monatliche Nutzungsgebühr×××
Zahlung der Instandhaltungskosten××
Vermietung bei Umzug××
Vererben möglich×××
Rückkaufmöglichkeit×××
Nutzungs- und Gestaltungsfreiheit××
Monatliche Rentenzahlungen××
Einmalige Auszahlung×
Volle Kostentransparenz
Partizipation an der Wertentwicklung×××
Ankauf zum aktuellen Verkehrswert ohne Abzüge×××

Eine passgenaue Alternative: Der Immobilien-Teilverkauf

Flexibilität und Selbstbestimmtheit bietet allerdings insbesondere auch der Teilverkauf der Immobilie, ohne dass dies jedoch mit einer stark anwachsenden Verschuldung verbunden ist. Vergleichbar mit der Umkehrhypothek kann der Kunde beim Immobilien-Teilverkauf seine Wunschauszahlung im Rahmen der Ankaufskriterien frei wählen.

In diesem Modell erfolgt im Gegensatz zur Umkehrhypothek jedoch keine Darlehensaufnahme, sondern es wird ein Teil der Immobilie verkauft. Der Immobilieneigentümer als Teilverkäufer erhält hierfür einen Kaufpreis, ohne dass es zu einer Verschuldung kommt. An dem verkauften Teil der Immobilie erhält der Teilverkäufer zudem ein Nießbrauchrecht, für das er eine Nutzungsgebühr entrichtet.

Das Nießbrauchrecht wird für den Teilverkäufer im Rahmen des Teilverkaufs im Grundbuch eingetragen. Der Teilverkäufer kann selbstverständlich unverändert in seinem Haus oder seiner Wohnung wohnen und - mit Ausnahme von sehr wesentlichen Entscheidungen, z.B. Umbaumaßnahmen, die einer Baugenehmigung bedürfen, auch weiterhin vollständig frei über seine Immobilie verfügen. Der Teilverkauf „fühlt sich“ somit nicht wirklich wie ein Verkauf an.

Bei einem späteren Verkauf der Immobilie – dessen Zeitpunkt bei der Wahl des Modells Teilverkauf immer vom Teilverkäufer als wirtschaftlichem Eigentümer bestimmt wird - profitiert der Teilverkäufer ebenfalls von der Wertsteigerung des unverkauften Anteils! Bei entsprechender Wertsteigerung wird der Verkaufserlös gemäß den Anteilsverhältnissen zwischen den dann gemeinschaftlich verkaufenden Miteigentümern aufgeteilt, ohne dass Darlehenszinsen mit Zinseszinsen zu berücksichtigen sind.


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Häufige Fragen

Fragen und Antworten zum Immobilien-Teilverkauf


Ein Teilverkauf ist ab 100.000 Euro Ankaufswert bzw. einem Marktwert der Immobilie ab 200.000 Euro möglich. Insofern hängt es i.d.R. vom Wert der Immobilie ab. Bei einer Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro wäre das ein Anteil von 20%. Die Obergrenze beim Ankauf ist auf 50% der Immobilie beschränkt, im Wert in Euro aber grundsätzlich offen.

Für Eigentümer im Alter von 55plus endet das Nießbrauchrecht beim Teilverkauf erst mit dem Ableben des Nießbrauchers. Sie können also bis an Ihr Lebensende in Ihren eigenen vier Wänden wohnen oder diese vermieten – je nachdem, was besser zu Ihren Vorstellungen und Bedürfnissen passt. Bei jüngeren Interessenten gibt es seitens Engel & Völkers LiquidHome eine Mindestvertragslaufzeit von 20 Jahren. Sie können die Partnerschaft aber jederzeit durch einen Verkauf beenden.

Ja, Sie können jederzeit Ihren verkauften Anteil zurück erwerben. Die Preisfindung erfolgt nach demselben Mechanismus wie für den Ankauf durch Engel & Völkers LiquidHome. Wünschen Sie einen Rückkauf, wird Engel & Völkers LiquidHome einen zertifizierten und neutralen Gutachter beauftragen. Auf Basis des neuen Gutachtens. können Sie den Anteil zurückkaufen, mindestens aber zu demjenigen Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten, den Engel & Völkers LiquidHome gezahlt hat. Vertraglich wird bei einem Rückkauf (ob an Sie oder an Ihre Erben) eine Abwicklungsvergütung i.H.v. 3% inkl. 19% Umsatzsteuer auf den Immobilienwert fällig. Bei einem Verkauf an Dritte wird eine Abwicklungsvergütung i.H.v. 5,5% inkl. 19% Umsatzsteuer auf den Immobilienwert fällig. Diese Abwicklungsvergütung enthält bereits den Verkäuferanteil der Maklercourtage.

Nachdem der Gutachter Ihre Immobilie bewertet, wird Engel & Völkers LiquidHome Ihnen ein Angebot zum Teilankauf unterbreiten. Für den Fall, dass Sie mit den angebotenen Konditionen einverstanden sind, wird Ihr Kundenberater von Engel & Völkers LiquidHome einen Notartermin mit Ihnen abstimmen. Vor der Beurkundung wird der Notar Ihnen das komplette Vertragswerk mit ausreichend Vorlauf zukommen lassen. Sie haben dann selbstverständlich die Möglichkeit, dieses in Ruhe zu prüfen und hierfür ggf. auch (auf eigene Kosten) rechtliche und steuerliche Berater heranzuziehen. Bei dem Notartermin wird das gesamte Vertragswerk verlesen. Die Beurkundung nimmt erfahrungsgemäß ca. 90 Minuten in Anspruch. Nach Unterzeichnung der Teilverkaufsvereinbarung wird der Notar mit der Abwicklung der Urkunde beauftragt, d.h. er holt etwaig erforderliche Verzichts- und Genehmigungserklärungen ein und stellt die Anträge an das Grundbuchamt auf Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Grundschuld zur Finanzierung der Kaufpreiszahlung sowie nach erfolgter Kaufpreiszahlung, auf Eigentumsumschreibung am erworbenen Miteigentumsanteil durch die EV LiquidHome Beteiligungen GmbH & Co. KG und Eintragung des Nießbrauchrechts zu Ihren Gunsten.

Bei dem Immobilien-Teilverkauf von Engel & Völkers LiquidHome handelt es sich nicht um einen Kredit, den ältere Menschen in der Regel nur dann erhalten, wenn sie genügend Finanzleistung mitbringen. Der Immobilieneigentümer verschuldet sich beim Teilverkauf seines Hauses also nicht, sondern erhält mehr Liquidität und zusätzliche finanzielle Mittel, um seine Wünsche zu erfüllen. Im Gegensatz zur Leibrente oder dem Nießbrauch ist der Kunde auch weiterhin anteiliger Eigentümer und auch zukünftig an einer möglichen Wertsteigerung seiner Immobilie beteiligt. Beim vollständigen Verkauf der Immobilie müsste er ausziehen, beim Teilverkauf kann er aber weiterhin in seinem Zuhause wohnen bleiben und zahlt lediglich eine monatliche Nutzungsgebühr. Zudem kann der Kunde - oder später seine Erben - den veräußerten Anteil jederzeit zurückkaufen.

Nicht zwingend. Allerdings sollte Ihre Immobilie größtenteils abbezahlt sein, wenn Sie über einen Teilverkauf nachdenken. Ist beispielsweise nur ein kleiner Anteil eines Darlehens offen, kann dieser nach Absprache mit dem Verkaufspreis verrechnet werden – gerne beraten wir Sie hier persönlich und individuell.

Bei selbstgenutzten Immobilien (im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangen Jahren) fällt der Regel nach, innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren zwischen Anschaffung und gewinnbringender Veräußerung, keine Spekulationssteuer an. – In jedem Fall gilt diese Auskunft jedoch nicht als Steuerrechtliche Beratung und ist unverbindlich. Eine Steuerrechtliche Beratung kann nur durch einen Steuerberater erfolgen.

Weitere Fragen und Antworten
Der Haupteingang, zu dem Engel & Völkers Bürogebäude in der Hafencity.

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