Immobilien-Teilverkauf

Wohnen wie immer.
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Umkehrhypothek

Eine Variante, um auf in der Immobilie gebundene Liquidität zugreifen zu können, ist die sogenannte „Umkehrhypothek“.

Diese besondere Form der Finanzierung, die ihren Ursprung in den USA hat, wird vor allem dort, aber auch in einigen europäischen Ländern, so insbesondere in Großbritannien genutzt. Vielfach gerade von älteren Immobilieneigentümern - und im Englischen „Reverse Mortgage“ genannt – wird diese Form der Immobilienverrentung angewandt.

Die Umkehrhypothek stellt für Immobilienbesitzer im Rentenalter eine Möglichkeit dar, die - möglichst schuldenfreie - eigene Immobilie mit einer Hypothek zu beleihen und sich hierfür eine monatliche Rente oder einen einmaligen Betrag auszahlen zu lassen.

Bei der Umkehrhypothek nimmt ein Darlehensgeber, in der Regel eine Versicherungsgesellschaft, Bank oder Sparkasse, die Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen und lässt sich dafür eine Grundschuld im Grundbuch des Immobilieneigentümers eintragen.

Der Immobilieneigentümer bleibt nach der Darlehensaufnahme unverändert in seinem bekannten Umfeld wohnen.

Gegenüber einer normalen Hypothek zahlt der Immobilieneigentümer jedoch weder Zinsen noch Tilgung. Diese für ein Darlehen ansonsten üblichen Zahlungen werden bei der Umkehrhypothek bis zu dem Zeitpunkt gestundet, zu dem die Immobilieneigentümer versterben oder sich für einen Auszug aus der Immobilie entscheiden. Die Immobilie wird dann verkauft und das Darlehen wird aus dem Verkaufserlös der Immobilie zurückgezahlt.

Anders als bei einer „normalen“ Hypothek – bei der der Darlehensnehmer laufend Zinsen und Tilgung leistet und bei der die Darlehensschuld folglich immer geringer wird, bis diese zuletzt vollständig an den Darlehensgeber zurückgezahlt wurde – wird bei einer Umkehrhypothek die Darlehensschuld mit zunehmender Laufzeit also immer größer. Hierbei besteht also das Risiko, dass die Darlehenshöhe zum Zeitpunkt eines späteren Verkaufs den dann erzielbaren Verkaufspreis für die Immobilie überschreitet und das Darlehen nicht allein aus dem Verkaufserlös zurückgeführt werden kann.

Darlehensverläufe

In Deutschland konnte sich das Modell der Umkehrhypothek bislang nicht durchsetzen. Zudem gibt es aktuell kaum Anbieter am Markt, die Immobilieneigentümern dieses Angebot unterbreiten können. Dennoch bietet die Umkehrhypothek den Immobilieneigentümern den großen Vorteil der Flexibilität und Selbstbestimmtheit, denn sie können jederzeit frei über ihre Immobilie und einen etwaigen Verkauf entscheiden.

Unterschiede zwischen Umkehrhypothek und Teilverkauf

Flexibilität und Selbstbestimmtheit bietet allerdings insbesondere auch der Teilverkauf der Immobilie, ohne dass dies jedoch mit einer stark anwachsenden Verschuldung verbunden ist. Vergleichbar mit der Umkehrhypothek kann der Kunde beim Immobilien-Teilverkauf seine Wunschauszahlung frei wählen.

In diesem Modell erfolgt im Gegensatz zur Umkehrhypothek jedoch keine Darlehensaufnahme, sondern es wird ein Teil der Immobilie verkauft. Der Immobilieneigentümer als Teilverkäufer erhält hierfür einen Kaufpreis, ohne dass es zu einer Verschuldung kommt. An dem verkauften Teil der Immobilie erhält der Teilverkäufer zudem ein Nießbrauchrecht für das er eine Nutzungsgebühr entrichtet.

Das Nießbrauchrecht wird für den Teilverkäufer im Rahmen des Teilverkaufs im Grundbuch eingetragen. Der Teilverkäufer kann selbstverständlich unverändert in seinem Haus oder seiner Wohnung wohnen und - mit Ausnahme von sehr wesentlichen Entscheidungen, z.B. Umbaumaßnahmen, die einer Baugenehmigung bedürfen, auch weiterhin vollständig frei über seine Immobilie verfügen. Der Teilverkauf „fühlt sich“ somit nicht wirklich wie ein Verkauf an.

Bei einem späteren Verkauf der Immobilie – dessen Zeitpunkt bei der Wahl des Modells Teilverkauf immer vom Teilverkäufer als wirtschaftlichem Eigentümer bestimmt wird - profitiert der Teilverkäufer ebenfalls von der Wertsteigerung des unverkauften Anteils! Bei entsprechender Wertsteigerung wird der Verkaufserlös gemäß den Anteilsverhältnissen zwischen den dann gemeinschaftlich verkaufenden Miteigentümern aufgeteilt, ohne dass Darlehenszinsen mit Zinsesszinsen zu berücksichtigen sind.