Die Umkehrhypothek

Die Umkehrhypothek stellt für Immobilieneigentümer eine Option dar, finanzielle Mittel zu erschließen, wobei die Immobilie als Sicherheit dient. Folgend sind die wichtigsten Punkte dazu aufgeführt:

• Grundprinzip: Eine Immobilie wird als Sicherheit für einen Kredit genutzt, der meist regelmäßig ausgezahlt wird, ohne dass monatliche Zins- und Tilgungszahlungen erforderlich sind.

• Funktionsweise: Die Kreditauszahlung erfolgt entweder einmalig oder als monatliche Rente. Die Rückzahlung des Darlehens inklusive Zinsen wird zu einem späteren Zeitpunkt fällig.
• Berechnung: Die maximale Kredithöhe hängt vom Wert der Immobilie und der Lebenserwartung des Kreditnehmers ab, wobei Risikoabschläge und Zinskosten einbezogen werden.
• Vorteile: Erhöhung der Liquidität ohne Notwendigkeit zum Umzug und ohne monatliche Rückzahlungen während der Laufzeit.
• Nachteile: Hohe Rückzahlungssumme aufgrund angesammelter Zinskosten, Risiko für die Erben, im Vergleich zu herkömmlichen Krediten oft ungünstige Konditionen und eine im Vergleich zum Immobilienverkauf niedrigere Auszahlung.
• Alternativen: Der Immobilien-Teilverkauf bietet eine Möglichkeit, Teile der Immobilie zu verkaufen, während der Verkäufer weiterhin darin wohnt und ein Nießbrauchrecht erhält.

Bei der Umkehrhypothek nimmt ein Darlehensgeber, der in der Regel eine Versicherungsgesellschaft, Bank oder Sparkasse ist, die Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen und lässt sich dafür eine Grundschuld im Grundbuch des Immobilieneigentümers eintragen. Der Immobilieneigentümer bleibt nach der Darlehensaufnahme unverändert in seinem bekannten Umfeld wohnen.

Abgrenzung Umkehrhypothek bei Immobilien

Im Gegensatz zu einer “normalen” Hypothek, bei der man regelmäßig Zinsen und Tilgung zahlt und die Schulden dadurch kleiner werden, wächst bei einer Umkehrhypothek die Schuld über die Zeit an. Hierbei besteht also das Risiko, dass die Darlehenshöhe zum Zeitpunkt eines späteren Verkaufs den dann erzielbaren Verkaufspreis für die Immobilie überschreitet und das Darlehen nicht allein aus dem Verkaufserlös zurückgeführt werden kann. Stundung der Zinsen und Tilgung werden aus dem Verkaufserlös der Immobilie zurückgezahlt.

Die Umkehrhypothek ermöglicht es Eigentümern, ihre abbezahlte Immobilie im Alter finanziell zu nutzen, indem sie als Sicherheit für einen Kredit dient. Dieser Kredit kann entweder als Einmalzahlung oder in Form einer monatlichen Rente ausgezahlt werden, wobei keine laufenden Zins- oder Tilgungszahlungen anfallen. Stattdessen sammeln sich die Zinsen an und die Rückzahlung des gesamten Darlehens erfolgt erst bei Verkauf der Immobilie, bei Ablauf der Kreditlaufzeit, beim Auszug oder Tod des Darlehensnehmers. Diese Finanzierungsform, die in verschiedenen Modellen wie dem Baukredit für Rentner oder als Immobilienrente angeboten wird, bewahrt das Wohnrecht des Eigentümers und ermöglicht eine flexible Handhabung der eigenen finanziellen Ressourcen im Alter. Jedoch ist sie mit dem Risiko verbunden, dass die angesammelten Zinsen die Rückzahlungssumme erhöhen und bei unzureichendem Verkaufserlös die Erben belasten können.

Bei der Umkehrhypothek bieten sich verschiedene Auszahlungsmodelle an, die je nach individueller Situation und Bedürfnissen der Eigentümer angepasst werden können. Folgende Optionen stehen zur Auswahl:

1. Einmalzahlung: Eigentümer können sich für eine einmalige Auszahlung der gesamten Kreditsumme entscheiden, ähnlich einer klassischen Hypothek. Diese Option wird allerdings selten gewählt, da sie in der Praxis weniger üblich ist.
2. Feste monatliche Zahlungen über einen bestimmten Zeitraum: In diesem Modell vereinbaren die Eigentümer mit der Bank, monatliche Auszahlungen für einen festgelegten Zeitraum zu erhalten. Diese Variante ist beliebt, da sie eine planbare Einkommensquelle bis zum Ende des vereinbarten Zeitraums bietet.
3. Lebenslange monatliche Zahlungen: Die am häufigsten gewählte Option ist die Vereinbarung einer lebenslangen monatlichen Rente. Hierbei erhalten die Eigentümer eine feste monatliche Rate, die bis zu ihrem Lebensende ausgezahlt wird, ohne dass ein konkretes Laufzeitende festgelegt ist.

Die Umkehrhypothek richtet sich vornehmlich an älterer Immobilieneigentümer, die ihre abbezahlte Immobilie als Mittel zur finanziellen Aufbesserung ihrer Rente nutzen möchten, ohne die Absicht zu haben, die Immobilie zu vererben. Ideal ist diese Option für Personen, die im Rentenalter sind, keinen Erben hinterlassen wollen oder müssen und den Wunsch haben, weiterhin in ihrem Eigenheim zu leben. Da die Umkehrhypothek mit geringen Rentenzahlungen und bestimmten Risiken verbunden ist, empfiehlt es sich, vor einer Entscheidung die verschiedenen Modelle der Immobilienverrentung sorgfältig zu prüfen und zu vergleichen. Insbesondere für diejenigen, die finanzielle Engpässe im Alter erleben und ihre Wohnsituation nicht verändern möchten, kann die Umkehrhypothek eine passende Lösung bieten, um den Lebensstandard zu erhalten und das lebenslange Wohnrecht zu sichern.

Die Höhe der monatlichen Zahlung für eine Umkehrhypothek hängt von der privaten Situation des Kreditnehmers ab. Auch wenn Sie zu dem Schluss gekommen sind, dass die Umkehrhypothek eine für Sie gute Lösung zur Liquiditätsgenerierung ist, lässt sich die Höhe der monatlichen Zahlung nicht berechnen. Die Kreditgeber kalkulieren unterschiedliche Abschläge und Risikofaktoren in ihre Darlehen ein, sodass es unmöglich ist, eine eigene Höhe der Hypothek bzw. der Auszahlung zu ermitteln. Die Höhe der Auszahlung hängt dabei auch vom Immobilienwert ab, welcher wiederum von verschiedenen Faktoren, wie Lage und Zustand der Immobilie abhängig ist. Damit Sie dennoch ein erstes Verständnis für die Rechnung bekommen, führen wir hier ein Beispiel auf:

Immobilienwert: 200.000 Euro

Risikoabschlag des Darlehensgebers: 25 Prozent

Darlehenshöhe zu Ihrer Verfügung: 150.000 Euro*

Laufzeit des Darlehens: 19 Jahre

Zinssatz: 6 Prozent

= Einmalzahlung: 50.000 Euro / monatliche Rente: 340 Euro

* Bedeutet nicht, dass 150.000 Euro ausgezahlt werden, sondern dass das Darlehen am Laufzeitende nicht mehr als 150.000 Euro betragen darf

In Deutschland konnte sich das Modell der Umkehrhypothek bislang nicht durchsetzen. Zudem gibt es aktuell kaum Anbieter am Markt, die Immobilieneigentümern dieses Angebot unterbreiten können. Die Umkehrhypothek ist wohl das unbeliebteste Modell der Immobilienverrentung. Es ist mit einigen Risiken verbunden, was mitunter dazu führt, dass die Auszahlungsbeträge für die meisten Eigentümer und Eigentümerinnen sehr gering sind. Dennoch bietet die Umkehrhypothek den Immobilieneigentümern den großen Vorteil der Flexibilität und Selbstbestimmtheit, denn sie können jederzeit frei über ihre Immobilie und einen etwaigen Verkauf entscheiden.

Vorteile der Umkehrhypothek:

• Erhalt der Wohnsituation: Eigentümer können in ihrem Zuhause bleiben, ohne umziehen zu müssen.
• Wirtschaftliche Eigentümerschaft: Trotz der Beleihung bleibt der Eigentümer wirtschaftlich im Besitz seiner Immobilie.
• Neue Liquidität: Die Umkehrhypothek ermöglicht eine einmalige Auszahlung oder monatliche Renten, was die finanzielle Flexibilität im Alter erhöht.
• Keine laufenden Zahlungen: Es fallen keine monatlichen Zins- und Tilgungszahlungen an, was die Liquidität weiter verbessert.
• Lebenslanges Wohnrecht: Eigentümer genießen ein lebenslanges Wohnrecht und somit Sicherheit und Planbarkeit.
• Selbstbestimmtheit: Die Entscheidung über einen etwaigen späteren Verkauf der Immobilie bleibt beim Eigentümer.

Nachteile der Umkehrhypothek:

• Ansteigende Schuldenlast: Die Schulden können aufgrund der Zinsansammlung über die Zeit anwachsen.
• Zusätzliche Kosten: Eigentümer müssen die Gebühren für Gutachter, Notar und die Eintragung der Grundschuld selbst tragen.
• Eingeschränkte Vererbbarkeit: Die Möglichkeit, die Immobilie zu vererben, kann eingeschränkt sein, insbesondere wenn der Rückzahlungsbetrag den Verkaufserlös übersteigt.
• Risiko für Erben: Sollte der Kreditnehmer sehr lange leben und der Immobilienwert nicht wie erwartet steigen, könnten die Erben mit einer finanziellen Belastung konfrontiert werden.
• Ungünstige Konditionen: Die Konditionen der Umkehrhypothek sind oft schlechter als bei anderen Darlehensformen, da die Banken ein höheres Risiko tragen.
• Geringe Auszahlung: Im Vergleich zum potenziellen Verkaufserlös der Immobilie kann die durch die Umkehrhypothek generierte Liquidität relativ niedrig ausfallen.

Immobilien-Teilverkauf

Beim Teilverkauf werden bis zu 50 % der Immobilienanteile verkauft, wodurch Verkäufer neue Liquidität erhalten. Dies ermöglicht Eigentümern, Vermögen aus ihrer Immobilie freizusetzen und gleichzeitig, gegen eine monatliche Nutzungsgebühr, ein Nießbrauchrecht zu erhalten. Dieses Recht erlaubt es ihnen, die Immobilie wie gewohnt zu nutzen oder zu vermieten. Ein wesentlicher Vorteil des Teilverkaufs gegenüber anderen Modellen ist, dass Eigentümer die volle Entscheidungshoheit behalten und an der Wertentwicklung der Immobilie teilhaben. Zudem besteht die Möglichkeit, die verkauften Anteile jederzeit zurückzukaufen, und mögliche Erben erhalten ein Vorkaufsrecht.

Leibrente

Das Leibrentenmodell beinhaltet den Verkauf der Immobilie an einen neuen Eigentümer, wobei der ehemalige Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht erhält. Der Verkaufserlös wird nicht als Einmalzahlung, sondern in Form von monatlichen Beträgen ausgezahlt. Ein Vorteil dieses Modells ist, dass keine Miet- oder Instandhaltungskosten anfallen, allerdings ist eine Weitervermietung nicht möglich. Die Höhe der monatlichen Zahlungen hängt stark vom Alter und Geschlecht ab. Ein Nachteil der Leibrente ist, dass die Rentenzahlungen aufgrund des Langlebigkeitsrisikos oft niedriger ausfallen als erwartet. Zudem ist das Modell relativ unflexibel, da die gesamte Immobilie verkauft werden muss und eine Rückgängigmachung der Entscheidung nicht möglich ist. Dadurch profitieren Eigentümer auch nicht von zukünftigen Wertsteigerungen der Immobilie.

Nachfolgend haben wir Ihnen die drei Modelle in einer Tabelle dargestellt, mit der Sie ganz einfach erkennen können, welche Vorteile für Sie überwiegen.

Flexibilität und Selbstbestimmtheit bietet insbesondere der Teilverkauf der Immobilie, ohne dass dies mit einer stark anwachsenden Verschuldung verbunden ist. Vergleichbar mit der Umkehrhypothek kann der Kunde beim Immobilien-Teilverkauf seine Wunschauszahlung im Rahmen der Ankaufskriterien frei wählen.

Keine Darlehensaufnahme beim Teilverkauf

In diesem Modell erfolgt im Gegensatz zur Umkehrhypothek jedoch keine Darlehensaufnahme, sondern es wird ein Teil der Immobilie verkauft. Der Immobilieneigentümer als Teilverkäufer erhält hierfür einen Kaufpreis, ohne dass es zu einer Verschuldung kommt. An dem verkauften Teil der Immobilie erhält der Teilverkäufer zudem ein Nießbrauchrecht, für das er eine Nutzungsgebühr entrichtet.

Nießbrauchrecht und Entscheidungsfreiheit

Das Nießbrauchrecht wird für den Teilverkäufer im Rahmen des Teilverkaufs im Grundbuch eingetragen. Der Teilverkäufer kann selbstverständlich unverändert in seinem Haus oder seiner Wohnung wohnen und - mit Ausnahme von sehr wesentlichen Entscheidungen, z.B. Umbaumaßnahmen, die einer Baugenehmigung bedürfen, auch weiterhin vollständig frei über seine Immobilie verfügen. Der Teilverkauf „fühlt sich“ somit nicht wirklich wie ein Verkauf an.

Profitieren von Wertsteigerungen

Bei einem späteren Verkauf der Immobilie – dessen Zeitpunkt bei der Wahl des Modells Teilverkauf immer vom Teilverkäufer als wirtschaftlichem Eigentümer bestimmt wird - profitiert der Teilverkäufer ebenfalls von der Wertsteigerung des unverkauften Anteils! Bei entsprechender Wertsteigerung wird der Verkaufserlös gemäß den Anteilsverhältnissen zwischen den dann gemeinschaftlich verkaufenden Miteigentümern aufgeteilt, ohne dass Darlehenszinsen mit Zinseszinsen zu berücksichtigen sind.

Die Umkehrhypothek ermöglicht es älteren Immobilieneigentümern, ihr Eigenheim zu beleihen, um eine monatliche Rente oder einen Einmalbetrag zu erhalten, bietet jedoch auch Nachteile wie steigende Schulden durch Zinsen und Risiken für die Erben. Als Alternative bietet der Immobilien-Teilverkauf die Möglichkeit, Teile der Immobilie zu veräußern, während man ein Wohnrecht behält und an Wertsteigerungen teilhaben kann, was mehr Entscheidungsfreiheit und geringere finanzielle Risiken mit sich bringt.

Die Wahl zwischen Umkehrhypothek und Alternativen hängt von den persönlichen und finanziellen Umständen des Eigentümers ab. Der Teilverkauf erscheint als die vorteilhaftere Langzeitoption durch geringere Risiken und die Chance auf Wertsteigerungen. Eine gründliche Prüfung aller Optionen und gegebenenfalls professionelle Beratung sind essenziell, um eine Entscheidung zu treffen, die den Lebensstandard im Alter optimiert und das Erbe schützt.

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