Nutzungsgebühr beim Teilverkauf

• Definition der Nutzungsgebühr: Finanzielle Verpflichtung für das Recht, die Immobilie nach dem Teilverkauf weiterzunutzen.

• Höhe der Nutzungsgebühr: Bei Engel & Völkers LiquidHome liegt sie bei etwa 4,95 % p. a. des Teilverkaufspreises.
• Berechnungsgrundlage: Die Nutzungsgebühr ist primär abhängig von der Höhe der Wunschauszahlungssumme.
• Vertragliche Festlegung: Die Nutzungsgebühr, die im Zusammenhang mit dem Teilverkauf steht, wird für eine Dauer von zehn Jahren festgelegt, danach wird diese neu berechnet.
• Anpassung der Nutzungsgebühr: Kann unter bestimmten Umständen angepasst werden, z.B. bei signifikanten Zinsänderungen oder bei Beteiligung des Teilkäufers im Rahmen von Instandhaltungsmaßnahmen.
• Vorteile der Nutzungsgebühr: Ermöglicht dem Verkäufer die weitere Nutzung der Immobilie bei gleichzeitiger Freisetzung eines Teils des Immobilienvermögens.

Ein Immobilien-Teilverkauf ist eine innovative Finanzierungslösung, die es Eigentümern ermöglicht, einen Teil ihrer Immobilie zu verkaufen, während sie weiterhin das Recht behalten, in dieser zu wohnen und sie zu nutzen. Bei diesem Modell verkauft der Eigentümer einen prozentualen Anteil seines Eigentums an einen Investor oder ein Unternehmen, den sogenannten Teilkäufer, behält aber ein lebenslanges Wohnrecht. Der Verkäufer erhält im Gegenzug eine sofortige Auszahlung, die einen Teil des Immobilienwertes repräsentiert, und gewinnt dadurch an Liquidität, ohne sein Zuhause verlassen zu müssen.

Die Nutzungsgebühr nimmt eine Schlüsselposition im Rahmen des Immobilien-Teilverkaufs ein und stellt ein wesentliches Element der finanziellen Vereinbarung zwischen dem Immobilieneigentümer und dem Käufer dar. Diese Gebühr ermöglicht es dem Eigentümer, weiterhin in seiner Immobilie zu wohnen und sie zu nutzen, obwohl ein Teil des Eigentums verkauft wurde. Gleichzeitig bietet sie dem Käufer, wie beispielsweise Engel & Völkers LiquidHome, eine Form der Rendite auf das investierte Kapital.

Wesentliche Aspekte der Nutzungsgebühr:

• Finanzielle Kompensation: Die Nutzungsgebühr dient als finanzielle Kompensation für den Käufer, da dieser den erworbenen Immobilienanteil nicht selbst nutzen kann. Sie ist vergleichbar mit einer Miete, die der Eigentümer zahlt, um weiterhin in der Immobilie leben zu können. Bei Engel & Völkers LiquidHome liegt dieser Satz spezifisch bei 4,95 % p. a.
• Berechnungsgrundlage: Die Höhe der Nutzungsgebühr basiert auf dem Verkaufspreis des verkauften Immobilienanteils. Sie wird als Prozentsatz des durch den Teilverkauf erzielten Betrags festgelegt und kann für einen bestimmten Zeitraum fixiert werden, um Planungssicherheit für beide Parteien zu gewährleisten.
• Anpassung und Flexibilität: Nach Ablauf der festgelegten Periode kann die Nutzungsgebühr angepasst werden, um auf Veränderungen im Markt oder in den Lebensumständen des Eigentümers zu reagieren. Diese Flexibilität trägt dazu bei, dass der Teilverkauf eine langfristig tragfähige Lösung für beide Seiten bleibt.
• Sicherung des Wohnrechts: Für den Eigentümer ist die Nutzungsgebühr der Preis für die Sicherung seines Wohnrechts. Sie ermöglicht es ihm, einen Teil seines Vermögens zu liquidieren, ohne ausziehen zu müssen, und bietet eine finanzielle Grundlage für die Verwirklichung persönlicher Ziele oder die Absicherung des Lebensstandards im Alter.
• Risikomanagement: Die Vereinbarung einer Nutzungsgebühr trägt zum Risikomanagement bei, indem sie klare finanzielle Verhältnisse schafft und potenzielle Konflikte zwischen Eigentümer und Käufer minimiert. Sie sorgt für Transparenz und Vertrauen, was essenziell für den Erfolg des Teilverkaufsprozesses ist.

Die Berechnung der Nutzungsgebühr beim Immobilien-Teilverkauf ist ein entscheidender Schritt, der die finanziellen Verpflichtungen des Verkäufers gegenüber dem Käufer definiert. Diese Gebühr wird als Prozentsatz des Verkaufspreises des verkauften Immobilienanteils festgelegt. Bei einer Zusammenarbeit mit Engel & Völkers LiquidHome beträgt dieser Prozentsatz spezifisch 4,95 %. Dieser Satz spiegelt den Wert wider, den der Käufer für die Möglichkeit erhält, einen Teil der Immobilie zu besitzen, ohne sie physisch nutzen zu können.

Beispiel zur Veranschaulichung:

Nehmen wir an, ein Eigentümer entscheidet sich, 50 % seiner Immobilie, die einen Gesamtwert von 400.000 Euro hat, über Engel & Völkers LiquidHome zu verkaufen. Der Verkaufspreis für diesen Anteil basiert auf dem aktuellen Marktwert, was bedeutet, dass der Eigentümer 200.000 Euro für den verkauften Anteil erhält. Die Nutzungsgebühr, die der Eigentümer jährlich zahlen muss, berechnet sich dann wie folgt:

Nutzungsgebühr = Verkaufspreis × Prozentsatz = 200.000 Euro × 4,95 % = 9.900 Euro pro Jahr

Diese jährliche Nutzungsgebühr von 9.900 Euro wird dann durch 12 Monate geteilt, um die monatliche Zahlung zu ermitteln, die in diesem Beispiel 825 Euro beträgt. Diese Gebühr ermöglicht es dem Eigentümer, weiterhin in der Immobilie zu leben und sie zu nutzen.

Die Nutzungsgebühr ist nicht für die gesamte Dauer des Nießbrauchrechts festgelegt. Sie kann angepasst werden, um Veränderungen im wirtschaftlichen Umfeld oder in den Lebensumständen des Eigentümers Rechnung zu tragen. Die Anpassung erfolgt in der Regel nach einer vorab festgelegten Periode, die zwischen dem Eigentümer und Engel & Völkers LiquidHome vereinbart wurde. Diese Festlegung beträgt 10 Jahre.

Beispiel zur Anpassung:

Angenommen, die Nutzungsgebühr wurde ursprünglich für einen Zeitraum von 10 Jahren fixiert. Nach Ablauf dieser Zeit wird eine Anpassung basierend auf aktuellen Marktbedingungen und dem 3-Monats-Euribor vorgenommen. Wenn der Euribor steigt, könnte dies zu einer Erhöhung der Nutzungsgebühr führen. Bleibt der Euribor jedoch negativ oder bei null, ändert sich die Nutzungsgebühr nicht.

Die vertragliche Festlegung der Nutzungsgebühr beim Immobilien-Teilverkauf ist ein entscheidender Schritt, der sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer langfristige Sicherheit und Klarheit schafft. Diese Festlegung definiert die Höhe der Nutzungsgebühr, die der Eigentümer für das Recht zahlt, die Immobilie weiterhin zu nutzen, nachdem ein Teil davon verkauft wurde. Die Bedeutung dieser vertraglichen Vereinbarung liegt in der Schaffung einer transparenten und vorhersehbaren finanziellen Grundlage für beide Parteien.

Die Bedeutung der vertraglichen Festlegung

Die vertragliche Festlegung der Nutzungsgebühr bietet eine solide Basis für die finanzielle Planung und das Management der Immobilie. Sie legt genau fest, wie viel der Verkäufer jährlich oder monatlich für die Nutzung der Immobilie zahlen muss, und schützt ihn vor unerwarteten Kostensteigerungen, die durch Marktschwankungen oder Änderungen im Zinsniveau entstehen könnten. Für den Käufer, wie beispielsweise Engel & Völkers LiquidHome, garantiert sie eine vorhersehbare Rendite aus der Investition.

Vorteile einer langfristigen Planungssicherheit

Die langfristige Planungssicherheit, die durch die vertragliche Festlegung der Nutzungsgebühr erreicht wird, bietet zahlreiche Vorteile:

• Finanzielle Vorhersehbarkeit: Verkäufer können ihre finanzielle Zukunft besser planen, da sie die genaue Höhe der Nutzungsgebühr kennen, die sie über einen festgelegten Zeitraum zahlen müssen. Dies erleichtert die Budgetierung und finanzielle Planung, insbesondere für ältere Eigentümer, die auf eine stabile finanzielle Situation angewiesen sind.
• Schutz vor Marktschwankungen: Durch die Fixierung der Nutzungsgebühr für einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise 10 Jahre, sind Eigentümer vor plötzlichen Anstiegen der Gebühr aufgrund von Marktschwankungen oder steigenden Zinsen geschützt. Dies bietet eine zusätzliche Sicherheitsebene in einer oft unvorhersehbaren Wirtschaft.
• Transparenz und Vertrauen: Eine klare vertragliche Vereinbarung über die Nutzungsgebühr fördert Transparenz und baut Vertrauen zwischen dem Verkäufer und dem Käufer auf. Beide Parteien haben eine klare Vorstellung von ihren Rechten und Pflichten, was zu einer reibungsloseren und zufriedenstellenderen Geschäftsbeziehung führt.
• Anpassungsfähigkeit: Obwohl die Nutzungsgebühr für einen bestimmten Zeitraum festgelegt ist, können in der Vereinbarung Bedingungen für ihre Anpassung nach Ablauf dieses Zeitraums vorgesehen werden. Dies ermöglicht eine gewisse Flexibilität, um auf langfristige Veränderungen in den Lebensumständen des Eigentümers oder auf dem Immobilienmarkt zu reagieren.

Die Anpassung der Nutzungsgebühr im Kontext des Immobilien-Teilverkaufs ist ein flexibles Instrument, das darauf abzielt, die Interessen beider Parteien – des Verkäufers und des Käufers – ausgewogen zu berücksichtigen. Besonders im Umgang mit außergewöhnlichen Instandhaltungen und öffentlichen Lasten zeigt sich die Bedeutung dieser Anpassungsfähigkeit.

Szenarien für eine Anpassung der Nutzungsgebühr

Eine Anpassung der Nutzungsgebühr kann erforderlich werden, wenn außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen oder öffentliche Lasten anfallen, an den sich der Teilkäufer, dem Wunsch des Teilverkäufers nach, beteiligt. Solche Situationen umfassen beispielsweise die Notwendigkeit einer Dachsanierung, der Erneuerung der Heizung oder Elektroleitungen sowie die Konfrontation mit Anlieger-, Erschließungs-, Umlegungs- und Ausgleichsbeträgen.

Umgang mit außergewöhnlichen Instandhaltungen und öffentlichen Lasten

Um eine gerechte Lösung für beide Seiten zu gewährleisten, bietet der Käufer – in diesem Fall Engel & Völkers LiquidHome – an, sich durch die Zahlung eines Zuschusses an den Kosten für außergewöhnliche Instandhaltungen und außergewöhnliche öffentliche Lasten zu beteiligen. Diese Beteiligung erfolgt entsprechend des Miteigentumsanteils des Käufers und führt zu einer entsprechenden Anpassung der Nutzungsgebühr. Diese Vorgehensweise stellt sicher, dass die finanzielle Last solcher unvorhergesehenen Ereignisse fair zwischen den Parteien verteilt wird.

Der Teilverkäufer hat jedoch die Wahl, ob er diese Kosten allein tragen möchte oder die Beteiligung des Käufers in Anspruch nimmt. Entscheidet sich der Teilverkäufer dazu, außergewöhnliche öffentliche Lasten oder Instandhaltungen selbstständig zu finanzieren, kann dies zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen. In einem solchen Fall wird der Teilverkäufer durch einen Investitionsanteil am Verkaufserlös beteiligt, was einen Anreiz schafft, in die Qualität und den Wert der Immobilie zu investieren. In diesem Fall erhöht sich die Nutzungsgebühr nicht.

Warum muss man bei Immobilien-Teilverkauf eine Nutzungsgebühr zahlen?

Die Nutzungsgebühr wird für die Bestellung des Nießbrauchs auf den von Engel & Völkers LiquidHome erworbenen Anteil erhoben. Dafür sind Sie im Gegenzug ausschließlicher und alleiniger Nutzer und Nutznießer der Immobilie und des Grundstückes.

Wovon hängt die Höhe der Nutzungsgebühr ab?

Die Höhe der Nutzungsgebühr ist primär abhängig von der Höhe der Wunschauszahlungssumme.

Was passiert, wenn ich die Nutzungsgebühr für den Nießbrauch nicht zahlen kann?

Die Zahlung der Nutzungsgebühr ist ein wichtiger Bestandteil des Vertrages. Da auch Engel & Völkers LiquidHome für die Refinanzierung der Ankäufe ihre Verpflichtungen erfüllen muss, kann die Nutzungsgebühr im Fall des Verzugs des Teilverkäufers nicht unbefristet Bestand haben. Befindet sich der Teilverkäufer mit der Zahlung der Nutzungsgebühr für mehr als drei Moonate in Verzug und verstreicht eine schriftlich gesetzte Nachfrist von 90 Bankarbeitstagen fruchtlos, kann Engel & Völkers LiquidHome die Löschung des Nießbrauchs verlangen. Engel & Völkers LiquidHome erhält hierfür allerdings nicht im Vorwege eine Löschungsbewilligung vom Teilverkäufer. Der Nießbrauch wird auflösend bedingt vereinbart. Die Löschung des Nießbrauchs überwacht der beurkundende Notar und er darf diese nur durch sogenannte Eigenurkunde feststellen, wenn die Löschungsgründe unzweifelhaft nachgewiesen sind und der Teilverkäufer keine Nachweise für die vertragsgemäße Zahlung der Nutzungsgebühr liefert.

Was passiert, wenn ich früher ausziehe, als die zeitliche Fixierung der Nutzungsgebühr vereinbart wurde?

Nichts, Sie haben jederzeit die Entscheidungshoheit, Ihre Immobilie zu verkaufen. Natürlich berechnen wir Ihnen dafür keine Kosten.

Wird die Nutzungsgebühr höher oder niedriger, wenn die mögliche zeitliche Fixierung kürzer oder länger ist?

Die Nutzungsgebühr ist auf zehn Jahre fixiert und wird nach Ablauf dieses Zeitraums neu berechnet. Die Höhe der neuen Nutzungsgebühr hängt von der Zinsentwicklung ab. Es kann deshalb sein, dass sich die Nutzungsgebühr dann erhöht oder auch vermindert.

Der Immobilien-Teilverkauf, gekoppelt mit der Nutzungsgebühr, bietet eine lebenslange Sicherung des Wohnrechts für den Verkäufer. Die Möglichkeit, die Nutzungsgebühr für einen festgelegten Zeitraum zu fixieren, bietet eine langfristige Planungssicherheit, die für ältere Eigentümer besonders wertvoll ist. Zudem ermöglicht die Anpassungsfähigkeit der Nutzungsgebühr eine flexible Reaktion auf veränderte Marktbedingungen oder persönliche Umstände, was den Teilverkauf zu einer nachhaltigen Option für Eigentümer macht, die finanzielle Liquidität benötigen, ohne ihre Lebensqualität zu beeinträchtigen.

Die vertragliche Festlegung und die Möglichkeit zur Anpassung der Nutzungsgebühr reflektieren ein tiefes Verständnis für die Bedürfnisse und Sorgen von Immobilieneigentümern. In einer Zeit, in der finanzielle Flexibilität und Sicherheit zunehmend wichtiger werden, zeigt der Immobilien-Teilverkauf, wie innovative Lösungen traditionelle Herausforderungen im Immobilienmarkt überwinden können.

Bitte beachten Sie, dass die Inhalte dieses Ratgebers ausschließlich zu allgemeinen Informationszwecken dienen. Während wir uns bemühen, die Informationen aktuell und korrekt zu halten, übernehmen wir keine Verantwortung oder Haftung für Entscheidungen, die auf Grundlage dieser Informationen getroffen werden. Dieser Ratgeber ersetzt keine professionelle Beratung. Wir empfehlen Ihnen, für spezifische Anliegen oder rechtliche Fragestellungen stets qualifiziertes Fachpersonal zu konsultieren.