Immobiliengutachten: Inhalt und Kosten

• Wertermittlung: In einem Gutachten muss der ermittelte Wert bestimmt sein; das sind Verkehrswert, Sachwert oder Ertragswert.

• Faktoren für die Wertermittlung: Basis für die Bewertung sind der Zustand, die Ausstattung, der Bodenwert sowie die Lage des Objektes.
• Arten von Immobiliengutachten: Wird ein Kurzgutachten oder ein Vollgutachten benötigt?
• Kosten Immobiliengutachten: Beim Kurzgutachten beginnen sie meistens bei 500 Euro, bei ausführlichen Vollgutachten liegen die Preise zwischen 0,5 % und 1,5 % des Immobilienwertes.
• Arten von Immobiliengutachter: Es gibt unabhängige Immobiliengutachter, öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter oder Sachverständige sowie staatlich anerkannte Gutachter oder Sachverständige.

• Kauf- und Verkaufsentscheidungen: Sie helfen Käufern und Verkäufern, den Marktwert einer Immobilie zu verstehen, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

• Finanzierung und Kreditvergabe: Banken und Kreditgeber verlangen oft eine Bewertung, um den Wert der Immobilie als Sicherheit für Hypotheken oder Kredite zu bestimmen.
• Steuerliche Bewertung: Für die Berechnung von Grundsteuern oder Erbschaftssteuern kann eine Bewertung erforderlich sein, um den fairen Marktwert festzustellen.
• Versicherung: Versicherungsgesellschaften benötigen eine Bewertung, um den Wiederbeschaffungswert einer Immobilie für Versicherungspolicen korrekt zu bestimmen.
• Rechtliche Streitigkeiten: Bei Scheidungen, Erbschaftsstreitigkeiten oder anderen rechtlichen Auseinandersetzungen kann eine Bewertung erforderlich sein, um den Wert von Immobilienvermögen gerecht aufzuteilen.
• Investitionsanalyse: Investoren nutzen Bewertungen, um die Rentabilität und das Potenzial von Immobilieninvestitionen zu beurteilen.

Im Hinblick auf die Auswirkungen der gutachterlichen Wertermittlung ist es wichtig, dass der Gutachter für Immobilien verantwortungsbewusst handelt. Dies erfordert hohe Anforderungen an die Qualität und die Arbeitsweise des Gutachters. Der Zuständigkeitsbereich geht aber weit über die reine Wertermittlung hinaus, zu den weiteren Aufgaben eines Immobiliengutachters gehören:

• Sorgfältige Marktanalyse: Der Gutachter muss den aktuellen Immobilienmarkt gründlich analysieren, um vergleichbare Verkaufsdaten, Mietpreise und andere marktrelevante Informationen zu sammeln.
• Objektive Bewertung: Die Bewertung muss objektiv erfolgen, frei von persönlichen Interessen oder dem Einfluss von Auftraggebern.
• Transparenz: Der Gutachter muss seine Methoden und Annahmen im Gutachten klar darlegen, sodass die Bewertung nachvollziehbar und überprüfbar ist.
• Aktualität: Die verwendeten Daten und Informationen müssen aktuell sein, um eine genaue Bewertung des gegenwärtigen Marktwertes zu gewährleisten.
• Fachwissen und Kompetenz: Der Gutachter muss über umfassendes Wissen in den Bereichen Immobilienmarkt, Bewertungsmethoden und relevantes Recht verfügen.
• Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und Standards: Die Arbeit muss den lokalen, nationalen und gegebenenfalls internationalen Vorschriften und Standards entsprechen.
• Vertraulichkeit: Sensible Informationen über die Immobilie und den Auftraggeber müssen vertraulich behandelt werden.
• Unparteilichkeit: Der Gutachter muss unparteiisch handeln und darf keine Interessenkonflikte haben, die seine Bewertung beeinflussen könnten.
• Dokumentation und Berichterstattung: Der Gutachter ist verantwortlich für die Erstellung eines detaillierten und verständlichen Gutachtens, das alle relevanten Informationen und Bewertungsergebnisse enthält.
• Fortbildung: Um auf dem neuesten Stand der Bewertungsmethoden und -vorschriften zu bleiben, muss sich der Gutachter kontinuierlich weiterbilden.
• Haftung: Der Gutachter kann für Fehler in seiner Bewertung rechtlich zur Verantwortung gezogen werden, insbesondere wenn diese zu finanziellen Verlusten führen.

Je nach Anforderungen an den Gutachter werden drei Arten unterschieden:

• Freie Immobiliengutachter
• Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter
• Staatlich anerkannte Immobiliengutachter

Freie Immobiliengutachter

Gutachter ist kein rechtlich geschützter Begriff. Demnach kann jeder als Gutachter auftreten und seine Leistungen anbieten.

Unabhängige Immobiliengutachter, auch als freie Gutachter bezeichnet, benötigen keinen rechtlich anerkannten Nachweis über dessen Qualifikation. Daher ist es bei der Auswahl eines solchen freien Gutachters besonders wichtig, dessen Erfahrungen zu hinterfragen.

Kriterien hierfür sind der berufliche Hintergrund, wie lange er die Tätigkeit schon ausübt und wie Beurteilungen ausfielen. Oftmals ist die Mundpropaganda sehr wichtig, dies gilt besonders für Immobiliengutachter in der Nähe. Die Gutachten von freien Immobiliengutachtern werden von Gerichten und Behörden nicht anerkannt.

Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter

Bei den öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen sind die Anforderungen höher. Sie müssen ihre Qualifikation durch die Ablegung einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer (IHK) nachweisen. Über die erfolgreiche Ablegung wird ein anerkanntes Zertifikat ausgestellt, und er darf einen Stempel mit dem entsprechenden Nachweis führen.

Zur Vorbereitung auf diese Prüfung werden entsprechende IHK Kurse und Lehrgänge angeboten. Diese können seitens der IHK oder oftmals auch von Universitäten angeboten werden. Deren Gutachten werden von Gerichten anerkannt.

Staatlich anerkannte Immobiliengutachter

Bei einem staatlich anerkannten Immobiliengutachter für Immobilien sind die Anforderungen noch höher. Sie haben ihre Qualifikationen ebenfalls durch das Ablegen einer Prüfung vor der IHK nachgewiesen. Durch die öffentliche Bestellung und Zuordnung zu einer Landesbehörde wird deren Qualifikation nochmals hervorgehoben. Die Gutachten von solchen Gutachtern haben vor Gericht und staatlichen Behörden Bestand.

Die Kosten für Immobiliengutachten spielen immer eine wichtige Rolle. Bis 2019 galt hier der § 34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Ab 2019 ist die gesetzliche Grundlage weggefallen. Jeder Gutachter kann daher die Preise selber festlegen. Beide Parteien können den Preis auch aushandeln.

Für die Preisfestsetzung kommt es immer auf die Art des Immobiliengutachtens an. Wird nur ein einfaches Kurzgutachten benötigt, sind die Kosten niedriger als bei sehr ausführlichen Immobiliengutachten. Ein Richtwert für solche Kurzgutachten ist, dass sie ab 500 Euro beginnen.

Bei sogenannten Vollgutachten ist das anders. Diese sind deutlich umfänglicher als Kurzgutachten. Das hat natürlich seinen Preis. Die Kosten für Immobiliengutachten dieser Art orientieren sich am ermittelten Wert, sie liegen in der Regel zwischen 0,5 % und 1,5 %.

Die Kosten eines Gutachtens für Immobilien hängen wesentlich von der Dauer der Gutachtenerstellung ab. Bei Gewerbeimmobilien ist der Aufwand deutlich höher als bei Wohnimmobilien. Aber auch hier gibt es sehr große Unterschiede. Wenn Baupläne vorhanden sind, ist der Aufwand geringer, als wenn diese nicht vorhanden sind.

Ein Unterschied ist auch die Art des Immobiliengutachters. Unabhängige Immobiliengutachter haben meistens niedrigere Preise als zertifizierte Immobiliengutachter. Letztere haben eine Ausbildung absolviert und lassen sich dies auch vergüten. Immer wenn die Gutachten vor Gericht oder Behörden Bestand haben müssen, ist der Arbeitsaufwand wesentlich höher.

Die Kosten für ein Immobiliengutachten zahlt ausschließlich der Auftraggeber.

Tipp: Die Einholung mehrerer Angebote kann sich lohnen.

Je nach Verwendungszweck des Immobiliengutachtens wird nach Kurzgutachten und Vollgutachten unterschieden. Was ist der Unterschied bei diesen beiden Arten?

Kurzgutachten

Ein Kurzgutachten ist, wie der Name schon sagt, kürzer gefasst. Die Wertermittlung basiert auf deutlich weniger Faktoren, zudem ist das Immobiliengutachten weniger detailliert. Wichtig für den Immobiliensachverständigen ist, dass der Grund für das Gutachten bekannt ist. Dies kann den Umfang der Begutachtung deutlich eingrenzen, somit auch die Kosten für Immobiliengutachten.

Die wesentlichen Punkte bei einem Kurzgutachten sind:

• Auftragsbeschreibung für das Gutachten

• Auflistung der vorgelegten Unterlagen
• Auskünfte von Behörden bezüglich fehlender Unterlagen
• Stichpunktartige Beschreibung der Immobilie
• Auflistung der erkennbaren Mängel
• Daten des Grundstücks sowie des Bodenrichtwertes
• einige Fotos von außen und innen
• Darstellung des Bewertungsverfahrens

Der Umfang eines Kurzgutachtens hängt von dem Auftrag ab. In der Regel besteht ein Kurzgutachten aus 10 bis 20 Seiten. Kurzgutachten werden oftmals für den Verkauf einer Immobilie benötigt oder für außergerichtliche Einigungen. Ein Makler-Exposé ist ein sehr vereinfachtes Kurzgutachten.

Vollgutachten

Wird ein Gutachten für rechtliche Bewertungen, für Versicherungszahlungen oder für ein Gericht benötigt, ist die Erstellung eines umfänglichen Vollgutachtens erforderlich. Vollgutachten dürfen nur von einem staatlich anerkannten Immobiliengutachter erstellt werden.

Gründe für Vollgutachten können nachfolgende Punkte sein:

• Vorlage bei Gericht oder Finanzamt
• Zwangsversteigerung
• Scheidungen oder Erbschaften mit Rechtsstreit
• Wertgutachten für Gewerbeimmobilien
• Wertgutachten für Mehrfamilienhäuser

Eine abschließende Aufzählung, was Vollgutachten beinhalten muss, gibt es nicht. Hier kommt es auf die Auftragsbeschreibung an. Der Immobiliengutachter prüft nicht nur die vorhandenen Unterlagen auf Richtigkeit, er überprüft und dokumentiert alle wichtigen Details des Objektes.

Vollgutachten beinhaltet in der Regel folgende Punkte:

• Beschreibung des Auftrages: Genannt werden hier die Auftraggeber sowie der Grund für die Gutachtenerstellung.
• Darstellung der Vorgehensweise: Der Gutachter beschreibt seine Vorgehensweise bei der Erstellung des Gutachtens.
• Vorhandene Unterlagen: Die vorhandenen Unterlagen werden aufgelistet.
• Eingeholte Angaben von Behörden: Hier werden die eingeholten Auskünfte bei Behörden oder sonstigen Institutionen dargestellt.

• Lage der Immobilie sowie Grundstücksdaten: Für die Wertermittlung ist die Lage der Immobilie sehr entscheidend. In einem Vollgutachten wird das eigentliche Grundstück genau beschrieben. Kriterien hierfür sind Größe, Geländeform, Ebene oder Hanglage, Pflegezustand usw. Darüber hinaus wird beschrieben, wo sich das Grundstück befindet, beispielsweise in einem ruhigen Wohngebiet. Weitere Kriterien sind Verkehrsanbindungen, Besonderheiten der Stadt oder Gemeine, beispielsweise das Vorhandensein von Schulen, Ärzten oder Einkaufszentren. All diese Faktoren sind neben dem Bodenrichtwert wichtig für die Bewertung des Grundstückes.
• Erschließungszustand des Grundstückes: Kriterien hierfür sind der Anschluss an Wasser, Gas, Glasfaser, Telefonleitungen, Kanal usw. Fehlen wichtige Infrastruktur-Anschlüsse, wirkt es sich wertmindernd aus.
• Baulicher Zustand der Immobilie: Der bauliche Zustand der Immobilie ist das Herzstück für die Wertermittlung. Hier wird dargestellt, um welche Art der Immobilie es sich handelt, beispielsweise eine frei stehende Immobilie oder Reihenhaus. Die Anzahl der Etagen sowie die Wohnfläche sind wichtig. Auch die Ausstattung wird sehr detailliert beschrieben. Neben dem Vorhandensein bestimmter Ausstattungsgegenstände kommt es auf deren Zustand an.
• Aufzählung der vorhandenen Mängel: In einem Vollgutachten werden alle sofort erkennbaren sowie nicht sichtbaren Mängel aufgelistet. Hierzu wird die Bausubstanz genau geprüft sowie die Einrichtungen auf Funktionsweise überprüft. Viele Mängel sind nur aufgrund besonderer Prüfverfahren erkennbar. Alle Mängel werden ausführlich beschrieben.
• Energieklassifizierung: Das ist für eine Immobilienbewertung ein wichtiger Aspekt. Der sogenannte Energieausweis gibt Auskunft über die Isolierung der Immobilie sowie weitere energetische Besonderheiten.
• Besonderheiten der Immobilie oder des Grundstückes: Hier werden alle anderen wichtigen Aspekte aufgeführt, die für die Bewertung maßgebend sind.
• Fotos: Im Gegensatz zum Kurzgutachten verfügt das Vollgutachten über eine große Zahl an Fotos. Alle sichtbaren Mängel werden durch Bilder dokumentiert. Bilder zum Grundstück sowie Bilder der Immobilie von außen gehören zur Dokumentation. Alle Räume, Flure und Treppenhäuser werden ebenfalls in Bildern festgehalten.

Für die Bewertung gibt es drei Standardverfahren. Diese sind:

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichsverfahren ist ein Verfahren, auf das Immobilienmakler gerne zurückgreifen. Sie haben gute Kenntnisse, welche Verkaufspreise bei vergleichbaren Objekten erzielt wurden. Insbesondere eignet sich dieses Verfahren für Mietwohnungen.

Werden Wohnhäuser nach diesem Verfahren bewertet, muss eine Vergleichbarkeit vorliegen. In den Kommunen gibt es Vorschriften, welche Haustypen in bestimmten Wohngegenden zugelassen sind. Darüber hinaus sind die Grundstücke oftmals gleich groß. Somit sind wichtige Wertkriterien identisch. Ebenfalls ist die Nachfrage nach Immobilien in einer bestimmten Wohngegend ein wichtiger Aspekt bei dem Vergleichsverfahren. Insgesamt kann der Verkehrswert anhand von identischen Kriterien aus früheren Verkäufen annähernd bestimmt werden.

Makler kennen sich in ihrem Tätigkeitsgebiet gut aus und wissen, welcher Wert realistisch ist.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren orientiert sich daran, was eine vergleichbare Immobilie zum Bewertungsstichtag kosten würde. Hier kommt es nicht auf den Verkehrswert an, sondern rein auf die Kosten.

Die Gesamtkosten bestehen aus den Kosten für das Grundstück sowie den Kosten für die Errichtung einer gleichwertigen Immobilie.

Die Grundstückskosten sind durch den Bodenrichtwert weitestgehend festgelegt. Zudem kommt es dann auf den Wert der Außenanlagen an. Sind Garagen oder Carports vorhanden, sind Wege gepflastert oder mit Schotter aufgefüllt; all diese Aspekte sind für die Wertermittlung des Grundstückes wichtig.

Für die Kostenermittlung der Immobilie ist deren Größe und Ausstattung entscheidend. Hier werden die Materialkosten sowie die Arbeitskosten berücksichtigt.

Beim Sachwertverfahren werden die Grundstückskosten sowie die Immobilienkosten addiert. Entscheidend ist, dass ein Objekt von gleicher Güte und Zustand kosten würde. Um die Abnutzung zu bewerten, werden Abschläge von den Baukosten vorgenommen.

Ertragswertverfahren

Bei diesem Verfahren geht es darum, den Wert des Ertrages bei Renditeobjekten zu ermitteln. Das typische Beispiel hierfür ist die Wertermittlung einer Mietimmobilie. Wichtige Faktoren für die Wertermittlung sind die Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten, die Bodenwertverzinsung, die Restnutzungsdauer sowie der Bodenwert.

Der Ertragswert berechnet sich nach folgendem Schema:

Jährliche Mieteinnahmen (Basis sind ortsübliche Mieten)

./. Jährliche Bewirtschaftungskosten (nicht auf Mieter umlegbare Kosten)

= Reinertrag

./. Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)

= Gebäudereinertrag

x Vervielfältiger (Faktor abhängig von der Restnutzungsdauer)

= Gebäudeertragswert

+ Bodenwert

= Ertragswert

Dieses Berechnungsschema kann noch um Sonderfaktoren erweitert werden. Der Liegenschaftszins kann bei Behörden erfragt werden. Für den Vervielfältiger gibt es Tabellen.

Der Ablauf für die Erstellung eines Gutachtens ist immer gleich. Zunächst einmal muss genau festgelegt sein, um welche Art des Immobiliengutachtens es sich handelt. Ein weiterer Aspekt ist, wofür das Immobiliengutachten benötigt wird.

Wenn diese Punkte bestimmt sind, geht es an die eigentliche Erstellung des Gutachtens. Hierfür benötigt der Immobiliengutachter bestimmte Unterlagen. Sind diese nicht mehr vollständig vorhanden, bedarf es Auskünfte von Behörden oder anderen Institutionen.

Wichtige Unterlagen sind:

• Baupläne oder Bauzeichnungen
• Flurkarte
• Grundbuchauszug
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Energieausweis
• Besonderheiten wie beispielsweise Denkmalschutz-Bescheid

Wenn die Unterlagen vorliegen, erfolgt meistens eine Begehung der Immobilie. Hierbei werden die notwendigen Fotos angefertigt. Auflistung vorhandener Mängel. Wenn diese objektbezogenen Werte vorliegen, erfolgt die Beurteilung der Wohngegend sowie die Beurteilung der Kommune.

Je nach Bewertungsverfahren bedarf es der Ermittlung weiterer wichtiger Faktoren. Wenn alle Unterlagen vorliegen, erfolgt die Auswertung anhand dieser Daten. Das Ergebnis ist die Ermittlung des benötigten Verkehrswertes oder des Ertragswertes.

Deckblatt

Das fertige Gutachten hat meistens denselben Aufbau. Auf dem Deckblatt wird der Auftrag des Gutachtens beschrieben und der zuständige Immobiliengutachter vermerkt. Neben den persönlichen Angaben wird auch die Qualifikation des Gutachters angegeben.

Kurzfassung

Hier wird in kurzer Form beschrieben, wer der Auftraggeber ist und was begutachtet werden soll. Dann erfolgt in einem Inhaltsverzeichnis der Aufbau des Gutachtens.

Beschreibung des Grundstücks und der Immobilie

Hier geht es um die Bestandsaufnahme des Grundstückes. Faktoren sind Grundstücksgröße, Lage des Grundstücks sowie vorhandene Außenanlagen.

Der zweite Aspekt ist die Immobilie. In dem Gutachten wird auf den Zustand sowie die Mängel eingegangen. Bei einem Kurzgutachten werden die wichtigsten Faktoren der Immobilie dargestellt; bei Vollgutachten erfolgt dies sehr detailliert. In dem Gutachten sind Bilder zur Veranschaulichung enthalten.

Wertermittlung

Die Auswahl des geeigneten Immobilienbewertungsverfahrens hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter der Immobilientyp, der Bewertungszweck und die verfügbaren Daten. Hier ist eine kurze Übersicht über die gängigsten Bewertungsverfahren und wann sie typischerweise angewendet werden:

Vergleichswertverfahren:

Anwendung: Vor allem bei Wohnimmobilien wie Häusern und Wohnungen.

Grund: Es basiert auf dem Vergleich mit kürzlich verkauften, ähnlichen Objekten in der gleichen Lage. Dieses Verfahren wird angewendet, wenn ausreichend Vergleichsdaten verfügbar sind.

Ertragswertverfahren:

Anwendung: Hauptsächlich bei vermieteten oder verpachteten Immobilien, wie Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden oder Einzelhandelsflächen.

Grund: Es bewertet den Wert einer Immobilie basierend auf den erzielbaren Mieteinnahmen und berücksichtigt dabei die zukünftigen Ertragsaussichten. Dieses Verfahren eignet sich, wenn die Immobilie Einkommen generiert.

Sachwertverfahren:

Anwendung: Bei speziellen Immobilien, für die keine Vergleichsobjekte existieren oder die nicht primär zur Erzielung von Einkommen dienen, wie zum Beispiel bei Industrieanlagen, Spezialimmobilien oder in manchen Fällen bei Einfamilienhäusern.

Grund: Es basiert auf den Herstellungskosten der Immobilie (Bodenwert plus Bauwert) und wird angewendet, wenn die Kosten für die Wiederherstellung oder den Neubau relevant sind.

Immobiliengutachten sind essentiell für eine Vielzahl von Anlässen, darunter Kauf- und Verkaufsentscheidungen, Finanzierungen, steuerliche Bewertungen, Versicherungsfälle sowie rechtliche Streitigkeiten. Sie bieten eine objektive Bewertung des Marktwertes, des Sachwertes oder des Ertragswertes einer Immobilie, basierend auf Faktoren wie Zustand, Ausstattung, Bodenwert und Lage.

Es wird zwischen Kurzgutachten und Vollgutachten unterschieden, wobei die Kosten je nach Umfang und Art des Gutachtens variieren. Während Kurzgutachten bereits ab 500 Euro erhältlich sind, orientieren sich die Preise für Vollgutachten am Immobilienwert und liegen zwischen 0,5 % und 1,5 %. Die Auswahl des Gutachters sollte sorgfältig erfolgen, wobei Qualifikationen, Erfahrung und die Art der Zertifizierung (freie, öffentlich bestellte und vereidigte oder staatlich anerkannte Gutachter) zu berücksichtigen sind.

Die Bewertungsmethoden – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren – werden je nach Immobilientyp und Bewertungszweck angewendet. Ein Immobiliengutachten umfasst nicht nur die reine Wertermittlung, sondern auch eine detaillierte Analyse des Marktes, der Immobilie und ihres Umfelds, um eine fundierte und nachvollziehbare Bewertung zu gewährleisten.

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