Eine Anschlussfinanzierung ist ein neues Darlehen, das Immobilienbesitzer aufnehmen, wenn die Zinsbindungsfrist ihres ursprünglichen Kredits endet, um die verbleibende Restschuld zu refinanzieren.
Anschlussfinanzierung bezieht sich auf die Neugestaltung der Finanzierung einer Immobilie nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist eines bestehenden Hypothekendarlehens. Typischerweise wird bei der ursprünglichen Finanzierung eines Immobilienkaufs oder -baus ein Darlehen mit einem festen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum aufgenommen, oft für 5, 10 oder 15 Jahre.
Wenn diese Zinsbindungsfrist endet, bleibt normalerweise noch eine Restschuld übrig. Die Anschlussfinanzierung ist die Fortsetzung der Tilgung dieser Restschuld unter neuen Konditionen. Sie bietet Immobilienbesitzern die Möglichkeit, von aktuellen Zinssätzen zu profitieren und sich gegebenenfalls günstigere Zinsen zu sichern. Dies kann durch ein neues Darlehen bei der bestehenden Bank oder durch Umschuldung zu einem anderen Kreditgeber erfolgen.
Wenn die Zinsbindungsfrist endet, bleibt normalerweise noch eine Restschuld übrig. Die Anschlussfinanzierung ist die Fortsetzung der Tilgung dieser Restschuld unter neuen Konditionen. Sie bietet Immobilienbesitzern die Möglichkeit, von aktuellen Zinssätzen zu profitieren und sich gegebenenfalls günstigere Zinsen zu sichern. Dies kann durch ein neues Darlehen bei der bestehenden Bank oder durch Umschuldung zu einem anderen Kreditgeber erfolgen.
Zinssatz: Abhängig von der aktuellen Zinssituation, kann der neue Zinssatz niedriger, gleich oder höher als der ursprüngliche Zinssatz sein.
Darlehenssumme: Sie entspricht in der Regel der verbleibenden Restschuld.
Laufzeit und Tilgungsrate: Diese können neu verhandelt werden, um sie an die aktuelle finanzielle Situation des Darlehensnehmers anzupassen.
Eine frühzeitige Planung und der Vergleich verschiedener Angebote sind entscheidend, um günstige Konditionen zu sichern und die Gesamtkosten des Darlehens zu optimieren.
Immobilien werden in der Regel überwiegend über Darlehen finanziert. Neben dem klassischen Bankdarlehen kommen auch Förderkredite, beispielsweise der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) zum Einsatz.
Gegenstand des Darlehens sind die Darlehenshöhe, die monatliche Rat und die Verzinsung des Darlehens. Die häufigste Form bei der Verzinsung ist die Vereinbarung eines Festzinssatzes. Hierbei wird ein Zinssatz für die gesamte Laufzeit vereinbart, gängige Laufzeiten sind 5, 10 oder 15 Jahre.
Nähert sich der Ablauf der Zinsbindungsfrist, ist eine Anschlussfinanzierung der Immobilie erforderlich. Die Darlehenshöhe entspricht der Restschuld. Problematischer wird es bei dem neuen Zinssatz. Hier orientieren sich die Banken an dem dann gültigen Zinsniveau. Je nach der Zinsentwicklung während der festgeschriebenen Frist kann das Zinsniveau im Vergleich zur ursprünglichen Finanzierung gesunken, gleich oder gestiegen sein. Die beiden ersten Varianten sind für die Kreditnehmer unproblematisch. Kritisch wird es, wenn das Zinsniveau gestiegen ist. Für die Anschlussfinanzierung gelten dann die aktuellen Zinsen.
Die Erstfinanzierung erfolgt zum Zeitpunkt des Kaufes einer Immobilie oder vor dem Baubeginn eines Wohnhauses. Zentraler Punkt der Darlehensfinanzierung ist bei einem Festzinssatz die Zinsbindungsfrist. Die Festlegung der Zinsbindungsfrist sollte sich nach dem vorherrschenden Zinsniveau orientieren.
Nähert sich die Zinsbindungsfrist dem Ende, ist eine Anschlussfinanzierung für die Immobilie erforderlich. Wurde ein Teil der Gesamtfinanzierung mittels eines Förderprogramms der KfW, so ist auch hier eine KfW Anschlussfinanzierung notwendig.
Eine Anschlussfinanzierung ist ein neuer Darlehensvertrag, in dem die Darlehenshöhe, die monatliche Rate sowie die Verzinsung neu vereinbart werden. In der Regel wird auch hier ein Festzinssatz für eine bestimmte Laufzeit vereinbart.
Ursprungssumme: 500.000 Euro, Monatsrate 2.500 Euro, Zinssatz 4 % fest für 10 Jahre.
Die Restschuld nach Ablauf der 10-jährigen Zinsbindungsfrist beträgt rund 377.500 Euro.
Das neue Darlehen bezieht sich auf die Restschuld von 377.000 Euro. Da die Anschlussfinanzierung zu aktuellen Zinsen erfolgt, besteht große Unsicherheit über das dann herrschende Zinsniveau.
Die größte Unsicherheit ist, wie bereits erwähnt, das dann herrschende Zinsniveau. In Relation zum ursprünglichen Zinssatz gibt es drei Möglichkeiten.
Erstens kann der Zinssatz der Anschlussfinanzierung deutlich unter dem Zins der Erstfinanzierung liegen, im Beispiel 4 %.
Die zweite Variante ist, dass das Zinsniveau etwa gleich geblieben ist.
Die dritte und ungünstigste Möglichkeit ist, dass der Zinssatz der Anschlussfinanzierung deutlich höher ist.
Im letzteren Fall kommt es auf die Zinshöhe an. Sollte das Darlehen wie ursprünglich vorgesehen getilgt werden, kann es zu einer Erhöhung der Rate kommen. Hierüber muss dann zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung neu verhandelt werden. Für die Festlegung einer neuen Zinsbindungsfrist ist demnach das dann aktuelle Zinsniveau maßgebend. Generell gilt, dass die Zinsbindung in Phasen niedriger Zinsen möglichst lange sein sollte. Hier empfehlen sich Zinsbindungen von 10 Jahre und länger. Umgekehrt gilt, dass bei hohen Zinsen die Zinsbindung nicht länger als 10 Jahre sein sollte.
Steht eine Anschlussfinanzierung für ein Haus oder eine Wohnung an, so ist ein Teilverkauf eine sinnvolle Option. Allerdings kommt es immer auf die jeweilige Situation an. Bei einem Teilverkauf einer Immobilie verkauft der Eigentümer einen Anteil der Immobilie an eine Gesellschaft, üblich ist ein Anteil von bis zu 50%.
Nachfolgende Aspekte sollten berücksichtigt werden:
Das sind nur einige Aspekte, die maßgebend sind für eine solide Anschlussfinanzierung in Kombination mit einem Teilverkauf. In all diesen Beispielen spielt das verfügbare Nettoeinkommen eine wichtige Rolle, bei den genannten Ereignissen ist dies gesunken. Das könnte dazu führen, dass die monatliche Rate ein großes Loch in die Haushaltskasse reißt.
Sollte dies vermieden werden, ist ein Teilverkauf der Immobilie eine gute Alternative. Der Erlös aus dem Teilverkauf kann dann für eine Teiltilgung verwendet werden. Der Vorteil dabei ist, dass die Restschuld sich deutlich verringert. Somit kann auch die Kreditrate reduziert werden.
Es ist jedoch zu beachten, dass bei einem Teilverkauf monatlich ein Entgelt für die Nutzung des verkauften Anteils zu zahlen ist. Je nach verfügbaren Nettoeinkommen sollte daher ein Teil des Verkaufserlöses für die monatliche Nutzungsgebühr aufgehoben werden. Die Darlehensrate plus Nutzungsgebühr sollten innerhalb des verfügbaren Nettoeinkommens liegen.
Das Prozedere für den dann zu finanzierenden Kreditbetrag ist das Gleiche wie bei einer vollständigen Anschlussfinanzierung.
Die große Unsicherheit bei Anschlussfinanzierungen ist die Unsicherheit über die aktuellen Zinsen zu diesem Zeitpunkt. Eine Möglichkeit, um hierbei das Risiko zu verringern, ist der Einsatz eines Forward-Darlehens.
Bei dieser speziellen Darlehensform wird schon vor Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung für das Haus oder die Wohnung vorgenommen. Der Zeitpunkt, wann dies erfolgen kann, ist abhängig von den jeweiligen Bankbedingungen. In der Regel können Forward-Darlehen zwischen drei und sechs Jahren vor der Fälligkeit abgeschlossen werden.
Ob diese vorgezogene Anschlussfinanzierung sinnvoll ist, hängt vom Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt sowie den Erwartungen der zukünftigen Zinsentwicklung ab. Wird mit weiter steigenden Zinsen gerechnet, ist der Abschluss eines Forward-Darlehens ratsam. Ist das aktuelle Zinsniveau hoch und ist mit einer Reduzierung zu rechnen, sollte auf eine vorgezogene Anschlussfinanzierung verzichtet werden. Letztendlich gibt es keine Garantie, dass der Abschluss eines Forward-Darlehens eine gute Wahl war. Erst bei Ablauf der Zinsbindungsfrist kann eine genaue Beurteilung erfolgen. Ist der aktuelle Zinssatz niedriger als der des Forward-Darlehens, war die Entscheidung richtig. Liegt das aktuelle Zinsniveau darunter, wäre ein Verzicht auf eine vorgezogene Anschlussfinanzierung die bessere Wahl gewesen.
Es kommt daher auf Erfahrungswerte bezüglich der zukünftigen Zinsentwicklung an. Bevor solch eine Entscheidung getroffen wird, sollten Auskünfte von Bankmitarbeitern und unabhängigen Beratern eingeholt werden. Darüber hinaus ist ein Forward-Darlehen-Vergleich immer ratsam.
Bei Forward-Darlehen liegt der vereinbarte Zinssatz über dem Zinssatz zum Zeitpunkt des Abschlusses. Üblich ist ein Aufschlag für jeden Monat vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist. Dieser Aufschlag wird von jeder Bank kalkuliert. Dieser Aufschlag dient dazu, das Risiko der Bank zu reduzieren. Weitere Kosten für Forward-Darlehen fallen nicht an.
Bei Förderkrediten der KfW besteht die Möglichkeit von Forward-Darlehen nicht. Ein Prolongationsangebot wird seitens der KfW erst kurz vor Ende der Zinsbindung vorgelegt. Somit kann eine Anschlussfinanzierung bei der KfW erst nach Ablauf erfolgen. Eine Möglichkeit ist, dass die Anschlussfinanzierung für KfW-Kredite nicht bei der KfW erfolgt, sondern über eine Bank. Dann kann mittels eines Forward-Darlehens die Anschlussfinanzierung frühzeitig gesichert werden. Es gelten die gleichen Rahmenbedingungen wie bei einer Anschlussfinanzierung eines Bankdarlehens.
Bei Abschluss der Darlehensaufnahme ist der Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung bekannt. Somit können auch schon zu diesem Zeitpunkt Punkte im Kreditvertrag vereinbart werden, die großen Einfluss auf die Anschlussfinanzierung haben. Ein Punkt ist beispielsweise die Vereinbarung von Sonderzahlungen.
Sonderzahlungen können zusätzlich zur regulären Darlehensrate erfolgen. Die Vereinbarung einer solchen Zahlung ist nicht verpflichtend. Sie bieten dem Darlehensnehmer die Möglichkeit, zusätzliche Zahlungen zu leisten. Ob diese erbracht werden oder nicht, liegt in der Entscheidung des Darlehensnehmers.
Da Sonderzahlungen für die Planungssicherheit der Bank nachteilig sind, wird die Höhe meistens begrenzt. Üblich ist, dass während der Laufzeit maximale Sonderzahlungen von 10 % der Darlehenssumme möglich sind. Der genaue Betrag ist jedoch verhandelbar. Bei der Zinsfestsetzung seitens der Bank werden solche Sondertilgungsmöglichkeiten berücksichtigt. Sie führen zu einem Zinsaufschlag. Je höher die mögliche Sonderzahlung, umso höher der Darlehenszins.
Eine weitere Kombination zur Optimierung einer Anschlussfinanzierung ist die Kombination des Darlehens mit einem Anschlussprodukt. Ein solch geeigneter Baustein ist der Bausparvertrag. Der Vorteil hierbei ist, dass der Zinssatz für das Bauspardarlehen schon beim Abschluss feststeht. Somit besteht Zinssicherheit für die gesamte Darlehenslaufzeit. Gerade in Phasen niedriger Zinsen ist diese Kombination optimal. Die Zinsen für das Bauspardarlehen sind in diesen Phasen ebenfalls niedrig. Steht dann die Anschlussfinanzierung an, wird das Bankdarlehen durch das Bauspardarlehen abgelöst. Wichtig bei dieser Kombination ist, dass das Bauspardarlehen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung bereitsteht.
Bausparverträge funktionieren so, dass in einer Ansparphase ein monatlicher Sparbetrag auf den Bausparvertrag eingezahlt wird. Bei Erreichen gewisser Kriterien kann dann das Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden. Die Höhe des Bausparvertrages sollte im Idealfall der Höhe der Restschuld entsprechen. Die Tilgung der restlichen Darlehenssumme erfolgt dann einerseits aus dem Guthaben des Bausparvertrages und dem restlichen Bauspardarlehen.
Eine weitere Strategie kann die Umschuldung von bestehenden Darlehen sein. Anschlussfinanzierungen sind per se nicht negativ zu sehen. Sie können immer den Vorteil von günstigeren Umschuldungen bieten. Sind bei einer Anschlussfinanzierung die aktuellen Zinsen niedriger als die ursprünglichen Darlehenszinsen, ist eine Umschuldung immer vorteilhaft. Bei jeder Umschuldung sollten immer mehrere Kreditangebote eingeholt werden. Das ist zwar mit Mehraufwand verbunden, lohnt sich jedoch meistens. Gerade Fremdbanken bieten für Neukunden günstigere Zinsen an. Hausbanken, meistens Sparkassen und Volksbanken, sind da eher zurückhaltend. Die Kundenbindung bei diesen Instituten ist oftmals sehr hoch, somit sind günstige Zinsangebote vielfach nicht nötig.
Wie bereits erwähnt, bestehen bei Anschlussfinanzierungen immer Chancen und Risiken. Die Chancen bestehen darin, dass der aktuelle Zinssatz der Anschlussfinanzierung niedriger ist. Umgekehrt besteht das Risiko, dass der aktuelle Zinssatz höher ist.
Um diese Unsicherheit zu reduzieren, sollte die Zinsentwicklung im Vorfeld verfolgt werden. War bei der ursprünglichen Finanzierung der Zinssatz sehr hoch, kann es normalerweise nur besser werden. Wurde das Darlehen in einer Phase niedriger Zinsen aufgenommen, ist die Wahrscheinlichkeit höherer Zinsen sehr hoch. Lag der damalige Zinssatz in einem mittleren Bereich, kann eine Verbesserung, eine Verschlechterung oder eine Beibehaltung eintreten. In letzterem Fall ist die Marktbeobachtung wichtig. Hierdurch können frühzeitig Tendenzen über zukünftige Zinsentwicklungen gewonnen werden.
War der ursprüngliche Zinssatz niedrig, ist die Kombination mit einem Bausparvertrag sinnvoll. War er dagegen sehr hoch, ist diese Kombination nicht sinnvoll. Hier ist die Aufnahme eines Forward-Darlehens die bessere Option. Lag der Zinssatz im mittleren Bereich und deuten sich Zinssteigerungen an, eignen sich sowohl Forward-Darlehen als auch ein nachträglicher Abschluss eines Bausparvertrages. Die Höhe muss dann allerdings so angepasst werden, dass das Bauspardarlehen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung vorhanden ist. Zeichnen sich dagegen längerfristige Zinssenkungen an, sollte die Anschlussfinanzierung zum Ende der Zinsbindung erfolgen.
Eine weitere Chance der Anschlussfinanzierung ist, dass die monatliche Rate an die persönlichen Verhältnisse neu angepasst werden kann. Meistens hat sich das Nettoeinkommen erhöht, dann kann die Rate dementsprechend erhöht werden. Sind andere Belastungen eingetreten, ist eine Ratensenkung möglich. Es ist wie immer ein Abwägen der jeweiligen Möglichkeiten entscheidend.
Sind die Risiken einer Anschlussfinanzierung sehr hoch, sollte die Möglichkeit eines Teilverkaufs der Immobilie berücksichtigt werden. Hierdurch können diese erheblich reduziert werden. Der Vorteil ist, dass der bisherige Eigentümer die Immobilie weiter nutzen kann.
Es gibt zahlreiche Beispiele, bei denen Immobilienbesitzer ihre Situation durch einen Teilverkauf verbessert haben. Gerade wenn das Nettoeinkommen deutlich sinkt, können die Erlöse aus dem Teilverkauf die finanzielle Gesamtsituation deutlich verbessern.
Es gibt aber auch Negativbeispiele bei Anschlussfinanzierungen. Eine Kombination von steigenden Zinsen und gesunkenem Nettoeinkommen kann in einer Zwangsversteigerung enden.
Wichtig ist, dass im Vorfeld der Anschlussfinanzierung eine sorgfältige Abwägung über bestehende Möglichkeiten erfolgt. Somit können Fehler vermieden werden. Zudem gilt es immer, aus Fehlern zu lernen. Dies können eigene Fehlentscheidungen sein, aber auch Fehler von Bekannten oder Verwandten.
Momentan ist der Immobilienmarkt durch steigende Zinsen geprägt. Finanzierungen sind deutlich teurer geworden. Dies führt dazu, dass Immobilienprojekte zurückgestellt oder ganz aufgegeben wurden. Anschlussfinanzierungen, die jetzt anstehen, sind deutlich teurer geworden als noch vor einem Jahr. Hier wäre der Abschluss von frühzeitigen Forward-Darlehen ratsam gewesen.
Anschlussfinanzierungen gehören zu jeder Immobilienfinanzierung. Daher sollten sie sorgfältig vorbereitet werden. Dadurch wird das Gelingen deutlich verbessert.
Fazit
Steht eine Anschlussfinanzierung an, sollten folgende Punkte beachtet werden:
Wer diese Punkte beachtet, braucht keine Angst vor der Anschlussfinanzierung zu haben.
Bitte beachten Sie, dass die Inhalte dieses Ratgebers ausschließlich zu allgemeinen Informationszwecken dienen. Während wir uns bemühen, die Informationen aktuell und korrekt zu halten, übernehmen wir keine Verantwortung oder Haftung für Entscheidungen, die auf Grundlage dieser Informationen getroffen werden. Dieser Ratgeber ersetzt keine professionelle Beratung. Wir empfehlen Ihnen, für spezifische Anliegen oder rechtliche Fragestellungen stets qualifiziertes Fachpersonal zu konsultieren.
Fragen & Antworten
Wie hoch sind die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung?
Das lässt sich nicht genau sagen. Es kommt immer auf die Zinsentwicklung an. Gegen Ende der Zinsbindungsfrist wird das Risiko steigender Zinsen immer geringer. Es ist immer ratsam, die Zinsentwicklung zu beobachten oder fachliche Informationen einzuholen.
Wie läuft eine Anschlussfinanzierung ab?
Am einfachsten ist sie, wenn sie bei der gleichen Bank erfolgt. Vor dem Ende der Zinsbindung unterbreitet die Bank ein Prolongationsangebot. Die Basis für diese Anschlussfinanzierung sind die aktuellen Zinsen. Sollte die Anschlussfinanzierung bei einer fremden Bank erfolgen, ist frühzeitig eine Kontaktaufnahme ratsam. Die Bearbeitung dauert hier etwas länger. Die Kreditwürdigkeit sowie die Objektunterlagen müssen geprüft werden. Erfolgt eine Darlehenszusage, übernimmt die Bank die Ablösung bei der bisherigen Bank.
Ist eine Anschlussfinanzierung teurer als die Erstfinanzierung?
Das hängt ebenfalls vom jeweiligen Zinssatz ab. Ein weiterer Aspekt ist, dass das Restdarlehen aufgrund von Tilgungen niedriger ist. Entscheidend sind immer diese beiden Faktoren.
Wann lohnt sich eine Anschlussfinanzierung speziell für Immobilienteilbesitzer?
Bei einem Teilverkauf bleibt der bisherige Eigentümer Mitbesitzer der Immobilie. Aus dem Verkaufserlös kann ein Teil der Restschuld sofort getilgt werden. Die Restschuld verringert sich dadurch deutlich, niedrigere Darlehensraten sind dadurch möglich.
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