
Der Nießbrauch bei Immobilien
Bleiben Sie wirtschaftlicher Eigentümer Ihrer Immobilie, auch wenn Sie diese verkaufen oder an Ihre Familie vererben.
Der Nießbrauch bei Immobilien
Wer ein Einfamilienhaus, ein Reihenhaus oder eine Wohnung besitzt, steht eines Tages vor der Frage, was nach dem eigenen Ableben mit der Immobilie passieren soll. Je früher Eigentümer sich mit diesem Thema beschäftigen, desto besser – denn hier gibt es einiges zu beachten. Wer seine Immobilie zum Beispiel noch zu Lebzeiten an einen neuen Eigentümer überschreibt, aber weiterhin alle Rechte und Annehmlichkeiten behalten möchte, sollte sich ausreichend über den Nießbrauch bei Immobilien informieren. Wir geben Ihnen Antworten auf die hierbei wichtigsten Fragen.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist ein Nießbrauch?
- Welche Arten von Nießbrauch gibt es?
- Nießbrauchrecht vs. Wohnrecht: Was sind die Unterschiede?
- Rechte und Pflichten
- Wie wird der Nießbrauch berechnet?
- Das Nießbrauchrecht und dessen Vorteile
- Die Modelle der Immobilienverrentung im Vergleich
- Teilverkauf mit Nießbrauchrecht
- Magazinbeiträge zum Thema Immobilienverrentung
- Fragen und Antworten zum Nießbrauchrecht
Was ist ein Nießbrauch?
Der Begriff des Nießbrauchs ist ein Begriff aus dem Immobilienrecht. Dieser findet ebenso Anwendung in den Systemen des Zivilrechts. Es handelt sich um eine Art Eigentumsrecht, bei dem einer Partei das “Nutzungsrecht“ an einer Immobilie eingeräumt wird. In der Regel erfolgt dies für einen festgelegten Zeitraum (z. B. zu Lebzeiten einer anderen Person). Der Nießbraucher kann Einkünfte aus der Immobilie erzielen, indem er sie vermietet oder anderweitig nutzt, kann aber nicht über die Immobilie verfügen oder sie verkaufen, solange sie unter einem Nießbrauch steht. Dieses Recht obliegt allein dem Eigentümer, dem Nießbrauchgeber. Der Nießbrauch findet nicht nur bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken Anwendung, sondern auch bei Waren, Wertpapieren oder Fahrzeugen.
Das Nießbrauchrecht wird in seiner klassischen Form am meisten dann eingetragen, wenn Eigentümer ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an ihre Enkel vermachen, der Eigentümer aber bis zum Ableben bzw. Auszug weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben möchten
Welche Arten von Nießbrauch gibt es?
Zuwendungsnießbrauch
Bei dieser Art des Nießbrauchs bleibt eine Immobilie im Besitz des Eigentümers. Dieser räumt jedoch einer anderen Person ein Nießbrauchrecht für die Immobilie ein.
Beispiel: Ein Mann besitzt eine vermietete Eigentumswohnung, für die er seiner Tochter ein Nießbrauchrecht einräumt. Diese könnte dann entweder selbst in der Immobilie wohnen oder sie vermieten und die Einnahmen generieren.
Vorbehaltsnießbrauch
Hierbei verändert sich das Eigentumsverhältnis der Immobilie zwar, der Vorbesitzer erhält aber ein Nießbrauchrecht.
Beispiel: Ein Mann besitzt eine vermietete Eigentumswohnung, die er aus steuerlichen Gründen an die Tochter weitergeben möchte – sie wird dann als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Dank Nießbrauch kann der Vater die Mieteinnahmen aber weiterhin selbst nutzen. Bei einer nicht vermieteten Immobilie hätte der Vater ein lebenslanges Wohnrecht.
Nachrangiger Nießbrauch
Diese Variante entspricht nahezu dem Vorbehaltsnießbrauch – es wird aber zusätzlich festgelegt, auf wen das Nießbrauchrecht nach dem Ableben des Vorbesitzers übergeht.
Nießbrauchrecht vs. Wohnrecht: Was sind die Unterschiede?
Das Nießbrauchrecht ähnelt zwar dem Wohnrecht, jedoch endet es nicht mit dem Auszug aus der Immobilie, wie es bei einem Wohnrecht der Fall ist. Nießbrauch- sowie Wohnrecht werden beide im Grundbuch eingetragen. Weder Nießbrauch- noch Wohnrecht können vererbt werden, bleiben aber nach einem Eigentumswechsel bestehen.
Bei einem Eigentumswechsel gibt es einen wesentlichen Unterschied zwischen dem Nießbrauchrecht und dem Wohnrecht: Während die berechtigten Personen eine Immobilie beim Wohnrecht lediglich nutzen und bewohnen dürfen, haben sie beim Nießbrauchrecht auch noch die Möglichkeit, die entsprechenden Räume zu vermieten und Mieteinnahmen daraus zu generieren. Im Gegenzug muss für die Instandhaltung der Immobilie Sorgen getragen werden.
Rechte und Pflichten
Der Nießbraucher genießt viele Vorteile, ist aber auch gleichzeitig für die Instandhaltung und Versicherung der Immobilie verantwortlich. Die laufenden Unterhaltskosten sowie kleine Reparaturen – etwa Erneuerungen von Türklinken oder das Streichen der Fassade – sind von ihm zu tragen. Für größere Umbauarbeiten und Modernisierungen, wie die Erneuerung des Daches oder den Austausch von Heizungsanlagen, ist der neue Eigentümer zuständig.
Hier einige Beispiele:
Ihre Kosten als Nießbraucher:
- Grundsteuer
- Schornsteinfeger
- Straßenreinigung
- Kleinere Reparaturen
- Gemeindeabgaben
- Versicherungen
Kosten des neuen Eigentümers:
- Heizungserneuerung
- Dacherneuerung
- Anlieger- und Erschließungskosten
Diese gesetzlich vorgegebene Verteilung kann jedoch anderweitig und individuell geregelt werden. Auch hier gibt es zwei Sonderfälle:
Bruttonießbrauch: Es wird vorab geregelt, dass der Nießbraucher nicht für die Kosten und Lasten sowie für die Erhaltung der Immobilie aufkommen muss.
Nettonießbrauch: Es wird vorab vereinbart, dass der bisherige Eigentümer die Immobilie an eine andere Person zwar überträgt, aber weiterhin die Kosten für Renovierungsarbeiten oder andere außerordentliche Lasten übernimmt. Der neue Eigentümer hat somit eine niedrigere Belastung.
Nießbrauch mit Vermietung
Im Falle einer Vermietung durch den Nießbraucher, müssen die Mieteinnahmen durch diesen versteuert werden. Dafür kann er aber auch ihm anfallende Kosten – wie Grundsteuer, Renovierungskosten, Versicherungen und die Gebühr für den Schornsteinfeger – als Werbungskosten geltend machen. Der Eigentümer wiederum kann größere Kosten, zum Beispiel für Sanierungen, nicht als Werbungskosten geltend machen, da er keine Einkünfte bzw. Mieteinnahmen aus der Immobilie bezieht.
Steuern des Nießbrauchs
Wenn ein Nießbraucher sein Nutzungsrecht an einem Grundstück auf eine andere Person überträgt, kann eine Grunderwerbssteuer fällig werden. Diese muss vom Erwerber entrichtet werden. Schenkungen zwischen Ehegatten oder Eltern und ihren Kindern sind von der Grunderwerbsteuer befreit.
Nutzt der Nießbraucher seine Immobilie zur Erzielung von Einkünften, z. B. zur Vermietung, so muss er auf seine Einkünfte aus dieser Art der Nutzung Einkommensteuer zahlen. Im Gegenzug kann er jedoch Aufwendungen für die Instandhaltung geltend machen. Die Kosten des neuen Eigentümers können nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden, da er selbst keine Mieteinnahmen aus der Immobilie erzielt.
Beendigung des Nießbrauchsrechts
Generell endet das Nießbrauchrecht mit dem Ableben des Nießbrauchers. Allerdings kann auch im Vorfeld ein fester Zeitpunkt vereinbart werden, zu dem das Nießbrauchrecht endet. Alternativ kann es mittels Löschungsbewilligung durch einen Notar aufgelöst werden. Weder der Verkauf noch das Vererben des Nießbrauchrechtes sind möglich – jedoch kann die Ausübung des Nießbrauchs an eine andere Person übertragen werden.

Wie wird der Nießbrauch berechnet?
Der Wert errechnet sich aus mehreren Faktoren gleichzeitig, wie der Lebenserwartung des Nießbrauchers, den möglichen Mieteinnahmen der Immobilie und dem Kapitalwert. Letzterer leitet sich aus dem Alter und Geschlecht des Nießbrauchers ab und kann beim Bundesministerium der Finanzen eingesehen werden. Grundsätzlich wird der Wert eines Nießbrauches mit folgender Formel ermittelt: Kapitalwert des Nießbrauchs = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor bzw. Vervielfältiger
Schritt 1: Jahreswert ermitteln
Als Erstes wird der jährliche Ertrag durch Vermietung beziehungsweise durch die Ersparnisse der Miete bei Selbstnutzung berechnet: Bei Selbstnutzung: Miete für eine vergleichbare Immobilie x 12 = Jahreswert Bei Vermietung: Jahresmiete = Jahreswert
Für die Verdeutlichung der Rechnung ziehen wir ein Beispiel hinzu. In unserem Beispiel liegt der Wert der Immobilie bei 500.000 Euro. Die Monatsmiete einer vergleichbaren Immobilie liegt bei 2.500 Euro im Monat.
12 x eingesparte Monatsmiete in Höhe von 2.500 Euro = 30.000 Euro
Schritt 2: Vervielfältiger ermitteln
Der Vervielfältiger ermittelt sich aus den Jahren, in denen das Nießbrauchrecht genutzt wird. Dies kann entweder vertraglich für eine bestimmte Dauer festgelegt werden oder wird bei dem lebenslangen Nießbrauch aus der Lebenserwartung (Alter + Geschlecht) ermittelt. Der Wert für das folgende Beispiel wurde aus der offiziell veröffentlichten Tabelle des Bundesministeriums der Finanzen abgelesen.
Die Immobilie in unserem Beispiel gehört einer 71-jährigen Frau. Daher geht es in unserem Rechenbeispiel wie folgt weiter. 71-jährige Frau: Lebenserwartung 16,24 Jahre: Vervielfältiger = 10,8
Schritt 3: Kapitalwert ermitteln
Jahreswert x Vervielfältiger = Kapitalwert des Nießbrauchs Beispiel: 30.000 Euro x 10,8 = 324.000 Euro
Der Wert des Nießbrauches in unserem Fall liegt also bei 324.000 Euro.
Der Wert des Nießbrauchs wird beispielsweise dann ausgerechnet, wenn bei der Schenkung der Immobilie an Erben eine Schenkungssteuer berechnet werden muss. Der Wert des Nießbrauchs wird dann in die Berechnung einbezogen. Bei der Berechnung der Steuern wird dann der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Wert der Immobilie abgezogen. Bei unserem Beispiel betrug der Wert der Immobilie 500.000. Davon werden dann 324.000 (Wert des Nießbrauchs) abgezogen. Der Wert, der für die Berechnung der Steuern demnach zu beachten ist, liegt nun bei 176.000 Euro.
Das Nießbrauchrecht und dessen Vorteile
Sämtliche Nutzungsrechte an der Immobilie bleibt bestehen
Neues Kapital für größere Anschaffung
Keine weiteren monatlichen Kosten außer den Instandhaltungskosten
Steuerliche Vorteile, wenn der Besitz zu Lebzeiten an die Erben übergeben wird
Die Modelle der Immobilienverrentung im Vergleich
Beim ersten Modell der Immobilienverrentung, der Leibrente, wird die Immobilie an einen neuen Eigentümer verkauft, der ehemalige Eigentümer erhält jedoch ein lebenslanges Recht, sein Haus oder seine Wohnung zu bewohnen. Der Verkaufserlös aus der Immobilie wird nicht als Einmalzahlung ausgezahlt, sondern in Form von monatlichen Beträgen. Der große Vorteil dieses Modells besteht darin, dass keine monatlichen Mietzahlungen und Instandhaltungskosten anfallen; allerdings darf das Haus nicht weiter vermietet werden (z. B. wenn sich die Bewohner für einen Umzug in ein Pflegeheim entscheiden). Die monatlichen Zahlungen sind stark alters- und geschlechtsabhängig. Außerdem gibt es keine Möglichkeit, einen Rückkauf zu veranlassen, um dadurch bei einem späteren Gesamtverkauf an der Wertsteigerung beteiligt zu sein.
Der Immobilien-Teilverkauf ist mit einem Nießbrauchrecht verbunden. Aus diesem Grund ähneln sich die beiden Modelle in vielen Punkten. Bei dem Immobilien-Teilverkauf verkaufen Sie Anteile Ihrer Immobilie, erhalten dafür neue Liquidität und können somit Ihr Vermögen aus der Immobilie freisetzen. Sie erhalten, im Gegenzug einer monatlichen Nutzungsgebühr, ein Nießbrauchrecht, mit welchem Sie die Immobilie wie gewohnt nutzen können oder vermieten dürfen. Anders als bei einem alleinstehenden Nießbrauch Modell behalten Sie bei einem Immobilien-Teilverkauf zu 100 % Entscheidungshoheit und partizipieren weiterhin an der Wertentwicklung der Immobilie. Sie können die verkauften Anteile Ihrer Immobilie jederzeit zurückkaufen. Zudem erhalten Ihre Erben ein Vorkaufsrecht.
Fazit: Bei der Wahl des Modells der Immobilienverrentung sollte man seine Lebenssituation und seine Wünsche berücksichtigen. Jedes Modell hat seine eigenen Vor- und Nachteile, daher ist es wichtig, sich vor der Entscheidung gründlich zu informieren. Wenn Sie Fragen haben, können Sie uns jederzeit gerne kontaktieren.
Nachfolgend haben wir Ihnen die drei Modelle in einer übersichtlichen Tabelle dargestellt, mit der Sie auf einen Blick erkennen können, welche Vorteile für Sie überwiegen.
Eigenschaften | Leibrente | Nießbrauch | Teilverkauf |
---|---|---|---|
Lebenslanges Wohnrecht | ✓ | ✓ | ✓ |
Monatliche Nutzungsgebühr | × | × | ✓ |
Zahlung der Instandhaltungskosten | × | ✓ | ✓ |
Vermietung bei Umzug | × | ✓ | ✓ |
Vererben möglich | × | × | ✓ |
Rückkaufmöglichkeit | × | × | ✓ |
Nutzungs- und Gestaltungsfreiheit | × | ✓ | ✓ |
Monatliche Rentenzahlungen | ✓ | × | × |
Einmalige Auszahlung | × | ✓ | ✓ |
Volle Kostentransparenz | ✓ | ✓ | ✓ |
Partizipation an der Wertentwicklung | × | × | ✓ |
Ankauf zum aktuellen Verkehrswert ohne Abzüge | × | × | ✓ |
Teilverkauf mit Nießbrauchrecht
Wer Kapital aus seiner Immobilie freisetzen, aber gleichzeitig darin wohnen bleiben möchte, kann mit Engel & Völkers LiquidHome gleich doppelt profitieren. Eigentümer können bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie verkaufen, sich durch die Auszahlung des Kaufpreises neue Wünsche erfüllen, den Lebensstandard erhöhen oder eine Schenkung an die Erben vornehmen. Im Grundbuch wird ein lebenslanges Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie festgehalten, sodass weiterhin alle Räume genutzt, frei gestaltet oder auch vermietet werden können. Der Verkauf des Teils erfolgt nur an einen stillen Teilhaber, eine rein juristische Person, in diesem Falle Engel & Völkers LiquidHome. Das Leben genießen die Besitzer als wirtschaftliche Eigentümer. Eigentümer können so nicht nur das Vermögen ihrer Immobilie freisetzen und trotzdem darin wohnen bleiben, sie können die Immobilie auch vermieten und die Einnahmen für sich beanspruchen.
Das Nießbrauchrecht wird bei einem Teilverkauf mit Engel & Völkers LiquidHome in der zweiten Abteilung im Grundbuch eingetragen. Dies sichert die Eigentümer vollständig gegen Risiken des Miteigentümers ab, wie beispielsweise eine Insolvenz von Engel & Völkers LiquidHome. Außerdem gilt das Nießbrauchrecht für beide Eheleute. Auch beim Versterben eines Partners kann der andere also weiterhin in der Immobilie wohnen bzw. Sie vermieten. Erst wenn beide Ehepartner verstorben sind, erlischt das Nießbrauchrecht.
Bei einem Teilverkauf mit Nießbrauch bleiben Sie, wie oben beschrieben, alleiniger wirtschaftlicher Eigentümer. Dies bedeutet, dass Sie zu 100 % Entscheidungshoheit genießen. Allerdings bedeutet dies auch, dass jegliche Renovierungs-, Sanierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen von Ihnen durchgeführt werden. Die Kosten für diese Maßnahmen werden von Ihnen getragen.
Top Tipp: Engel & Völkers LiquidHome beteiligt sich an dem Wertzuwachs der Maßnahmen, welche Sie an Ihrer Immobilie umsetzen möchten. So profitieren Sie nicht nur von einer höheren Auszahlungssumme, sondern auch von einem höheren Verkaufspreis bei einem möglichen späteren Gesamtverkauf.
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Magazinbeiträge zum Thema Immobilienverrentung
In unseren Magazinbeiträgen finden Sie viele spannende Themen rund um Immobilien.
Häufige Fragen
Fragen und Antworten zum Nießbrauchrecht
Für Eigentümer im Alter von 55plus endet das Nießbrauchrecht beim Teilverkauf erst mit dem Ableben des Nießbrauchers. Sie können also bis an Ihr Lebensende in Ihren eigenen vier Wänden wohnen oder diese vermieten – je nachdem, was besser zu Ihren Vorstellungen und Bedürfnissen passt. Bei jüngeren Interessenten gibt es seitens Engel & Völkers LiquidHome eine Mindestvertragslaufzeit von 20 Jahren. Sie können die Partnerschaft aber jederzeit durch einen Verkauf beenden.
Der wesentliche und aus Sicht von Engel & Völkers LiquidHome auch wichtigste Unterschied liegt darin, dass im Gegensatz zu den Angeboten der Mitbewerber, kein kompletter Eigentumswechsel stattfindet. Die Immobilie bleibt zu mindestens 50% in Ihrem Eigentum. Außerdem kann nur beim Teilverkauf der Auszahlungsbetrag frei gewählt werden. Insgesamt bestehen beim Teilverkauf eine große Flexibilität und Selbstbestimmtheit. Ein weiterer Unterschied zu den anderen Modellen ist, dass keine Abschläge bei der Bewertung vorgenommen werden. Der Ankauf findet immer zum Verkehrswert statt. Engel & Völkers LiquidHome zeichnet sich durch eine kundenfreundliche Flexibilität und absolute Transparenz aus, die so nur beim Teilverkaufsmodel zu finden ist.
Das Nießbrauchsrecht bei Immobilien bezeichnet, dass eine Person Anteil an einer fremden Immobilie hat und aus dieser in irgendeiner Form „Profit“ zieht, ohne selbst Eigentümer der Immobilie zu sein. In diesem speziellen Fall erhalten Sie einen Nießbrauch auf den von Engel & Völkers LiquidHome erworbenen Teil, denn der andere Teil befindet sich unverändert in Ihrem Besitz. Im umgangssprachlichen Bereich ist hier die bereits oben erwähnte Bezeichnung des “Nutznießers” geläufig. Dem Eigentümer werden dabei allgemein drei grundlegende Rechte an dem Gegenstand eingeräumt: Durch die Übertragung von einem Nießbrauchrecht an eine andere Person gehen gewissermaßen die ersten beiden Rechte zur Nutzung und zur Fruchtziehung auf diese über, sodass der Eigentümer lediglich das grundsätzliche Verfügungsrecht für sich behält. Das bloße Eigentum bleibt also von dem eingeräumten Nießbrauchrecht unberührt.
Der Nießbrauch bezeichnet das Fruchtziehungs- und Nutzungsrecht an der Immobilie. Dieses Recht gilt unabhängig davon, ob der Kunde die Immobilie selbst bewohnt. Anders als das reine Wohnrecht, dieses erlischt mit Auszug aus der Immobilie und bezieht sich allein auf die Nutzung, nicht aber auf das Fruchtziehungsrecht. So kann der Kunde mit Hilfe des Nießbrauchs auch zu einem späteren Zeitpunkt aus der Immobilie ausziehen, diese vermieten und die gesamten Einkünfte aus Vermietung vereinnahmen.
Im Grundbuch werden sogenannte „dingliche Rechte“ eingetragen und zwecks Übersichtlichkeit in Abteilungen gegliedert. Diese sind: Abteilung I: Eintragung der Eigentumsverhältnisse – hier werden wir nach Teilankauf ebenfalls als Miteigentümer vermerkt. Abteilung II: Lasten und Beschränkungen – hier werden unterschiedliche Vermerke vorgenommen, wie z.B. Wegerechte, aber auch Wohn- und Nießbrauchrechte. Ihr Nießbrauch an dem verkauften Anteil Ihrer Immobilie wird hier eingetragen. Abteilung III: Hier werden Hypotheken und Grundschulden eingetragen. Im Zuge des Teilverkaufs bevollmächtigen Sie uns eine Grundschuld in Höhe des Kaufpreises zuzüglich Nebenkosten in dieser Abteilung einzutragen. Siehe auch Fragen und Antworten zum Grundbuch Ziffer 1.7.

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