Der Nießbrauch bei Immobilien

Der Begriff des Nießbrauchs ist ein Begriff aus dem Immobilienrecht. Dieser findet ebenso Anwendung in den Systemen des Zivilrechts. Es handelt sich um eine Art Eigentumsrecht, bei dem einer Partei das “Nutzungsrecht“ an einer Immobilie eingeräumt wird.  In der Regel erfolgt dies für einen festgelegten Zeitraum (z. B. zu Lebzeiten einer anderen Person). Der Nießbraucher kann Einkünfte aus der Immobilie erzielen, indem er sie vermietet oder anderweitig nutzt, kann aber nicht über die Immobilie verfügen oder sie verkaufen, solange sie unter einem Nießbrauch steht. Dieses Recht obliegt allein dem Eigentümer, dem Nießbrauchgeber. Der Nießbrauch findet nicht nur bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken Anwendung, sondern auch bei Waren, Wertpapieren oder Fahrzeugen.
Das Nießbrauchrecht wird in seiner klassischen Form am meisten dann eingetragen, wenn Eigentümer ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an ihre Enkel vermachen, der Eigentümer aber bis zum Ableben bzw. Auszug weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben möchten

Zuwendungsnießbrauch

Bei dieser Art des Nießbrauchs bleibt eine Immobilie im Besitz des Eigentümers. Dieser räumt jedoch einer anderen Person ein Nießbrauchrecht für die Immobilie ein.
Beispiel: Ein Mann besitzt eine vermietete Eigentumswohnung, für die er seiner Tochter ein Nießbrauchrecht einräumt. Diese könnte dann entweder selbst in der Immobilie wohnen oder sie vermieten und die Einnahmen generieren.

Vorbehaltsnießbrauch

Hierbei verändert sich das Eigentumsverhältnis der Immobilie zwar, der Vorbesitzer erhält aber ein Nießbrauchrecht.
Beispiel: Ein Mann besitzt eine vermietete Eigentumswohnung, die er aus steuerlichen Gründen an die Tochter weitergeben möchte – sie wird dann als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Dank Nießbrauch kann der Vater die Mieteinnahmen aber weiterhin selbst nutzen. Bei ­einer nicht vermieteten Immobilie hätte der Vater ein lebenslanges Wohnrecht.

Nachrangiger Nießbrauch

Diese Variante entspricht nahezu dem Vorbehaltsnießbrauch – es wird aber zusätzlich festgelegt, auf wen das Nießbrauchrecht nach dem Ableben des Vorbesitzers übergeht.

Das Nießbrauchrecht ähnelt zwar dem Wohnrecht, jedoch endet es nicht mit dem Auszug aus der Immobilie, wie es bei einem Wohnrecht der Fall ist. Nießbrauch- sowie Wohnrecht werden beide im Grundbuch eingetragen. Weder Nießbrauch- noch Wohnrecht können vererbt werden, bleiben aber nach einem Eigentumswechsel bestehen.

Bei einem Eigentumswechsel gibt es einen wesentlichen Unterschied zwischen dem Nießbrauchrecht und dem Wohnrecht: Während die berechtigten Personen eine Immobilie beim Wohnrecht lediglich nutzen und bewohnen dürfen, haben sie beim Nießbrauchrecht auch noch die Möglichkeit, die entsprechenden Räume zu vermieten und Mieteinnahmen daraus zu generieren. Im Gegenzug muss für die Instandhaltung der Immobilie Sorgen getragen werden.

Der Nießbraucher genießt viele Vorteile, ist aber auch gleichzeitig für die Instandhaltung und Versicherung der Immobilie verantwortlich. Die laufenden Unterhaltskosten sowie kleine Reparaturen – etwa Erneuerungen von Türklinken oder das Streichen der Fassade – sind von ihm zu tragen. Für größere Umbauarbeiten und Modernisierungen, wie die Erneuerung des Daches oder den Austausch von Heizungsanlagen, ist der neue Eigentümer zuständig.

Hier einige Beispiele:

Ihre Kosten als Nießbraucher:

• Grundsteuer
• Schornsteinfeger
• Straßenreinigung
• Kleinere Reparaturen
• Gemeindeabgaben
• Versicherungen

Kosten des neuen Eigentümers:

• Heizungserneuerung
• Dacherneuerung
• Anlieger- und Erschließungskosten

Diese gesetzlich vorgegebene Verteilung kann jedoch anderweitig und individuell geregelt werden. Auch hier gibt es zwei Sonderfälle:

Bruttonießbrauch: Es wird vorab geregelt, dass der Nießbraucher nicht für die Kosten und Lasten sowie für die Erhaltung der Immobilie aufkommen muss.

Nettonießbrauch: Es wird vorab vereinbart, dass der bisherige Eigentümer die Immobilie an eine andere Person zwar überträgt, aber weiterhin die Kosten für Renovierungsarbeiten oder andere außerordentliche Lasten übernimmt. Der neue Eigentümer hat somit eine niedrigere Belastung.

Nießbrauch mit Vermietung

Im Falle einer Vermietung durch den Nießbraucher, müssen die Mieteinnahmen durch diesen versteuert werden. Dafür kann er aber auch ihm anfallende Kosten – wie Grundsteuer, Renovierungskosten, Versicherungen und die Gebühr für den Schornsteinfeger – als Werbungskosten geltend machen. Der Eigentümer wiederum kann größere Kosten, zum Beispiel für Sanierungen, nicht als Werbungskosten geltend machen, da er keine Einkünfte bzw. Mieteinnahmen aus der Immobilie bezieht.

Steuern des Nießbrauchs

Wenn ein Nießbraucher sein Nutzungsrecht an einem Grundstück auf eine andere Person überträgt, kann eine Grunderwerbssteuer fällig werden. Diese muss vom Erwerber entrichtet werden. Schenkungen zwischen Ehegatten oder Eltern und ihren Kindern sind von der Grunderwerbsteuer befreit.

Nutzt der Nießbraucher seine Immobilie zur Erzielung von Einkünften, z. B. zur Vermietung, so muss er auf seine Einkünfte aus dieser Art der Nutzung Einkommensteuer zahlen. Im Gegenzug kann er jedoch Aufwendungen für die Instandhaltung geltend machen. Die Kosten des neuen Eigentümers können nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden, da er selbst keine Mieteinnahmen aus der Immobilie erzielt.

Beendigung des Nießbrauchsrechts

Generell endet das Nießbrauchrecht mit dem Ableben des Nießbrauchers. Allerdings kann auch im Vorfeld ein fester Zeitpunkt vereinbart werden, zu dem das Nießbrauchrecht endet. Alternativ kann es mittels Löschungsbewilligung durch einen Notar aufgelöst werden. Weder der Verkauf noch das Vererben des Nießbrauchrechtes sind möglich – jedoch kann die Ausübung des Nießbrauchs an eine andere Person übertragen werden.

Der Wert errechnet sich aus mehreren Faktoren gleichzeitig, wie der Lebenserwartung des Nießbrauchers, den möglichen Mieteinnahmen der Immobilie und dem Kapitalwert. Letzterer leitet sich aus dem Alter und Geschlecht des Nießbrauchers ab und kann beim Bundesministerium der Finanzen eingesehen werden. Grundsätzlich wird der Wert eines Nießbrauches mit folgender Formel ermittelt: Kapitalwert des Nießbrauchs = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor bzw. Vervielfältiger

Schritt 1: Jahreswert ermitteln

Als Erstes wird der jährliche Ertrag durch Vermietung beziehungsweise durch die Ersparnisse der Miete bei Selbstnutzung berechnet: Bei Selbstnutzung: Miete für eine vergleichbare Immobilie x 12 = Jahreswert Bei Vermietung: Jahresmiete = Jahreswert

Für die Verdeutlichung der Rechnung ziehen wir ein Beispiel hinzu. In unserem Beispiel liegt der Wert der Immobilie bei 500.000 Euro. Die Monatsmiete einer vergleichbaren Immobilie liegt bei 2.500 Euro im Monat.

12 x eingesparte Monatsmiete in Höhe von 2.500 Euro = 30.000 Euro

Schritt 2: Vervielfältiger ermitteln

Der Vervielfältiger ermittelt sich aus den Jahren, in denen das Nießbrauchrecht genutzt wird. Dies kann entweder vertraglich für eine bestimmte Dauer festgelegt werden oder wird bei dem lebenslangen Nießbrauch aus der Lebenserwartung (Alter + Geschlecht) ermittelt. Der Wert für das folgende Beispiel wurde aus der offiziell veröffentlichten Tabelle des Bundesministeriums der Finanzen abgelesen.

Die Immobilie in unserem Beispiel gehört einer 71-jährigen Frau. Daher geht es in unserem Rechenbeispiel wie folgt weiter. 71-jährige Frau: Lebenserwartung 16,24 Jahre: Vervielfältiger = 10,8

Schritt 3: Kapitalwert ermitteln

Jahreswert x Vervielfältiger = Kapitalwert des Nießbrauchs Beispiel: 30.000 Euro x 10,8 = 324.000 Euro

Der Wert des Nießbrauches in unserem Fall liegt also bei 324.000 Euro.

Der Wert des Nießbrauchs wird beispielsweise dann ausgerechnet, wenn bei der Schenkung der Immobilie an Erben eine Schenkungssteuer berechnet werden muss. Der Wert des Nießbrauchs wird dann in die Berechnung einbezogen. Bei der Berechnung der Steuern wird dann der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Wert der Immobilie abgezogen. Bei unserem Beispiel betrug der Wert der Immobilie 500.000. Davon werden dann 324.000 (Wert des Nießbrauchs) abgezogen. Der Wert, der für die Berechnung der Steuern demnach zu beachten ist, liegt nun bei 176.000 Euro.

Beim ersten Modell der Immobilienverrentung, der Leibrente, wird die Immobilie an einen neuen Eigentümer verkauft, der ehemalige Eigentümer erhält jedoch ein lebenslanges Recht, sein Haus oder seine Wohnung zu bewohnen. Der Verkaufserlös aus der Immobilie wird nicht als Einmalzahlung ausgezahlt, sondern in Form von monatlichen Beträgen. Der große Vorteil dieses Modells besteht darin, dass keine monatlichen Mietzahlungen und Instandhaltungskosten anfallen; allerdings darf das Haus nicht weiter vermietet werden (z. B. wenn sich die Bewohner für einen Umzug in ein Pflegeheim entscheiden). Die monatlichen Zahlungen sind stark alters- und geschlechtsabhängig. Außerdem gibt es keine Möglichkeit, einen Rückkauf zu veranlassen, um dadurch bei einem späteren Gesamtverkauf an der Wertsteigerung beteiligt zu sein.

Der Immobilien-Teilverkauf ist mit einem Nießbrauchrecht verbunden. Aus diesem Grund ähneln sich die beiden Modelle in vielen Punkten. Bei dem Immobilien-Teilverkauf verkaufen Sie Anteile Ihrer Immobilie, erhalten dafür neue Liquidität und können somit Ihr Vermögen aus der Immobilie freisetzen. Sie erhalten, im Gegenzug einer monatlichen Nutzungsgebühr, ein Nießbrauchrecht, mit welchem Sie die Immobilie wie gewohnt nutzen können oder vermieten dürfen. Anders als bei einem alleinstehenden Nießbrauch Modell behalten Sie bei einem Immobilien-Teilverkauf zu 100 % Entscheidungshoheit und partizipieren weiterhin an der Wertentwicklung der Immobilie. Sie können die verkauften Anteile Ihrer Immobilie jederzeit zurückkaufen. Zudem erhalten Ihre Erben ein Vorkaufsrecht.

Fazit: Bei der Wahl des Modells der Immobilienverrentung sollte man seine Lebenssituation und seine Wünsche berücksichtigen. Jedes Modell hat seine eigenen Vor- und Nachteile, daher ist es wichtig, sich vor der Entscheidung gründlich zu informieren. Wenn Sie Fragen haben, können Sie uns jederzeit gerne kontaktieren.

Nachfolgend haben wir Ihnen die drei Modelle in einer übersichtlichen Tabelle dargestellt, mit der Sie auf einen Blick erkennen können, welche Vorteile für Sie überwiegen.

Wer Kapital aus seiner Immobilie freisetzen, aber gleichzeitig darin wohnen bleiben möchte, kann mit Engel & Völkers LiquidHome gleich doppelt profitieren. Eigentümer können bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie verkaufen, sich durch die Auszahlung des Kaufpreises neue Wünsche erfüllen, den Lebensstandard erhöhen oder eine Schenkung an die Erben vornehmen. Im Grundbuch wird ein lebenslanges Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie festgehalten, sodass weiterhin alle Räume genutzt, frei gestaltet oder auch vermietet werden können. Der Verkauf des Teils erfolgt nur an einen stillen Teilhaber, eine rein juristische Person, in diesem Falle Engel & Völkers LiquidHome. Das Leben genießen die Besitzer als wirtschaftliche Eigentümer. Eigentümer können so nicht nur das Vermögen ihrer Immobilie freisetzen und trotzdem darin wohnen bleiben, sie können die Immobilie auch vermieten und die Einnahmen für sich beanspruchen.

Das Nießbrauchrecht wird bei einem Teilverkauf mit Engel & Völkers LiquidHome in der zweiten Abteilung im Grundbuch eingetragen. Dies sichert die Eigentümer vollständig gegen Risiken des Miteigentümers ab, wie beispielsweise eine Insolvenz von Engel & Völkers LiquidHome. Außerdem gilt das Nießbrauchrecht für beide Eheleute. Auch beim Versterben eines Partners kann der andere also weiterhin in der Immobilie wohnen bzw. Sie vermieten. Erst wenn beide Ehepartner verstorben sind, erlischt das Nießbrauchrecht.

Bei einem Teilverkauf mit Nießbrauch bleiben Sie, wie oben beschrieben, alleiniger wirtschaftlicher Eigentümer. Dies bedeutet, dass Sie zu 100 % Entscheidungshoheit genießen. Allerdings bedeutet dies auch, dass jegliche Renovierungs-, Sanierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen von Ihnen durchgeführt werden. Die Kosten für diese Maßnahmen werden von Ihnen getragen.

Top Tipp: Engel & Völkers LiquidHome beteiligt sich an dem Wertzuwachs der Maßnahmen, welche Sie an Ihrer Immobilie umsetzen möchten. So profitieren Sie nicht nur von einer höheren Auszahlungssumme, sondern auch von einem höheren Verkaufspreis bei einem möglichen späteren Gesamtverkauf.