Immobilien-Teilverkauf

Wohnen wie immer.
Leben wie neu.
Wandeln Sie gebundenes Immobilienvermögen
in freie Liquidität um und bleiben Sie zu 100%
"wirtschaftlicher Eigentümer"

Immobilien Leibrente

Die eigene Immobilie war in der Vergangenheit oftmals die wichtigste Altersvorsorge. Insbesondere die ältere Generation hat großen Wert auf die abgezahlte Immobilie gelegt. Auch heute ist es noch immer ein Ziel, in den eigenen 4-Wänden den wohlverdienten Ruhestand genießen zu können.

Insbesondere in den letzten 10 Jahren sind die Preise für Immobilien stark gestiegen, sodass viele Eigentümer ein erhebliches Vermögen besitzen. Leider aber sind diese vorhandenen Werte außerhalb der Wohnmöglichkeit nur schwer nutzbar. Sollte also im Alter die laufende Liquidität gering sein und somit der Lebensstandard nicht gehalten werden können oder vorhandene Wünsche wie Reisen, Anschaffungen, mögliche Erneuerungen in und an der Immobilie -wie Küche oder Badezimmer- oder auch nötige Renovierungen nicht realisierbar sein, bietet sich eine „Immobilienverrentung“ an.

Neben dem Immobilien-Teilverkauf und der Umkehrhypothek stellt die sogenannte Leibrente eine weitere Option der Schaffung der Liquidität aus der eigenen Immobilie dar. Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer gegen eine monatliche Rentenzahlung seine Immobilie komplett an einen Anbieter oder eine Privatperson.

Was versteht man unter einer Immobilien-Leibrente?

Die Leibrente ist ein Modell der Immobilien-Verrentung. Dabei wird das Eigenheim an einen neuen Besitzer verkauft, wobei es mehrere Besonderheiten gibt:

  1. Die Verkäufer erhalten ein lebenslanges Wohnrecht und dürfen bis ans Lebensende in ihrem Zuhause bleiben.
  2. Die vereinbarte Verlaufssumme wird nicht als Einmalzahlung, sondern in Form von monatlichen Rentenbeträgen ausgezahlt.

So lässt der Ruhestand sich entspannt in den eigenen vier Wänden gestalten, das monatliche Einkommen wird erhöht und man hat weniger Pflichten – denn mit dem Verkauf gibt man auch die Verantwortung für die Instandhaltung, den damit verbundenen Aufwand und die Kosten (z. B. für Sanierungsmaßnahmen, Grundsteuer etc.) ab.

Da der Verkäufer (ursprünglicher Eigentümer) in seinem Haus wohnen bleiben möchte, erhält dieser neben der monatlichen Rentenzahlung ein lebenslanges Wohnrecht an seiner früheren Immobilie. Zahlungen seinerseits müssen dafür nicht erfolgen.

Wie funktioniert die Immobilien-Leibrente?

Bei Vertragsabschluss eines Immobilienverkaufs mit Leibrente gilt in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht für die ehemaligen Eigentümer. Das bedeutet, dass sie bis zu ihrem Ableben in ihrem Zuhause wohnen bleiben dürfen und monatliche Rentenzahlungen erhalten. Sie dürfen das Objekt aber nicht mehr vermieten oder vererben – dies steht fortan nur den neuen Besitzern zu. Sonderfall: Es besteht auch die Möglichkeit, eine abgekürzte Leibrente zu vereinbaren. Bei der Leibrente auf Zeit wird ein festes Datum vereinbart, an dem die Rentenzahlungen enden – der Kaufpreis gilt dann als getilgt, das Wohnrecht bleibt aber bestehen. In diesem Beitrag erläutern wir die Unterschiede und Besonderheiten der Leibrenten-Modelle.

Berechnung der Immobilien-Leibrente

Ist ein Käufer gefunden, wird der Verkehrswert der Immobilie durch einen Gutachter ermittelt. Hier spielen Lage, Ausstattung, Größe und Zustand der Immobilie eine große Rolle. Da die Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht erhalten, können die neuen Eigentümer die Immobilie vorerst weder selbst bewohnen noch diese vermieten – dafür wird in der Regel ein Abschlag fällig, um den sich die Verkaufssumme dann reduziert. Ebenfalls wichtig für die Berechnung der Leibrente, sind das Alter und das Geschlecht der Verkäufer.

Hier gilt: Je höher die Lebenserwartung, desto geringer die monatlichen Rentenbeträge. Das Modell der Immobilien-Leibrente lohnt sich daher nur für ältere Eigentümer – außerdem haben Frauen eine höhere Lebenserwartung und erhalten daher ebenfalls geringere Beträge. Wie die Berechnung der Leibrente genau funktioniert, erklären wir hier.

Sollte zum Beispiel ein 65jähriger Mann sein Haus mit einem Wert von 500.000 Euro verrenten wollen, so läge die monatliche Rentenzahlung unter 500 Euro. Bei einem 75 Jahre alten Mann hingegen steigt diese Rentenzahlung auf ca. 1.200 Euro. Für Frauen sind die Verrentungsberechnungen leider ungünstiger, da Frauen grundsätzlich eine längere Lebenserwartung als Männer haben.

Immobilien-Leibrente Vorteile und Nachteile

Größter Vorteil der Leibrente ist, dass man als Verkäufer bis zum Lebensende eine vertraglich fest vereinbarte Summe als monatlichen Zahlungsbetrag erhält und sich auch um mögliche Instandhaltungen an der Immobilie nicht kümmern muss. Dieses Modell bietet daher insbesondere überaus sicherheitsorientierten Personen eine mögliche Option der Verrentung der eigenen Immobilie.

Nachteil des Leibrenten-Modells ist, dass in die kalkulatorische Rentenzahlung erhebliche Abschläge einfließen müssen, um das Langlebigkeitsrisiko zu minimieren. Dadurch liegt die monatliche Rentenzahlung oftmals unter den Erwartungen. Weiterer Nachteil ist die relativ starre Konstruktion dieses Verrentungsmodells. Bei einer Leibrente kann man immer „nur“ das ganze Haus veräußern und kann diese Entscheidung auch nicht mehr umkehren. So ist das Leibrenten-Modell recht unflexibel und lässt sich nicht auf den möglichen individuellen Bedarf des Eigentümers anpassen.

Dadurch, dass man seine ganze Immobilie für eine Leibrente veräußern muss, profitiert man auch nicht von möglichen zukünftigen Wertsteigerungen.

Wertentwicklung Immobilien

Auch ein Rückkauf durch mögliche Erben ist in diesem Verrentungsmodell nicht umsetzbar.

Problematisch ist es ebenso, wenn weitere Investitionen am Haus getätigt werden. Zukünftig gehen diese automatisch in die Wertsteigerung des Käufers über.

Beim Leibrenten-Modell ist insbesondere auf die vertragliche Gestaltung zu achten. Wichtig ist beispielsweise, dass eine Mindestanzahl an Raten gezahlt wird, die auch bei einem früheren Versterben an die Erben ausgezahlt werden müssen. Nur so sichert man ab, dass bei einem unerwartet frühen Tod der Käufer nicht übermäßig bevorteilt wird. Besondere Wichtigkeit hat zudem die Eintragung des Wohnrechtes im Grundbuch. Denn sollte der Leibrentenanbieter insolvent werden und eine mögliche Verwertung des Hauses drohen, müsste der Verkäufer im schlechtesten Fall doch das gewohnte Umfeld verlassen. Es ist daher ratsam, sich bei der Bewertung des Vertragswerkes bestenfalls professionelle Unterstützung zur Beurteilung hinzu zu ziehen und einen Rechtsberater einzubinden.

Lohnt sich eine Immobilien-Leibrente?

Eine Immobilien-Leibrente kann eine Option für ältere Eigentümer sein, die ihre Rente aufbessern und im Eigenheim wohnen bleiben möchten, dieses aber nicht mehr vermieten oder vererben wollen. Für jüngere Immobilienbesitzer macht eine Verrentung weniger Sinn, da die Rentenbeträge hier weniger attraktiv sind. Faustregel: Je höher die Lebenserwartung, desto niedriger die Auszahlung.

Ein Vorteil ist, dass man als Eigentümer auch alle Pflichten abgibt – gerade älteren Eigentümern, denen die Verantwortung und Last irgendwann zu groß wird, kommt kann das entgegenkommen. Aber: Der Verkauf mit Leibrente ist endgültig – ist das Haus verkauft, kann diese Entscheidung nicht rückgängig gemacht und das Eigenheim nicht mehr vererbt werden. Im Gegensatz zum Immobilien-Teilverkauf geht eine Leibrente also mit deutlich weniger Flexibilität, Selbstbestimmtheit und Rechten einher – auch von einer zukünftigen Wertsteigerung der Immobilie profitieren die ehemaligen Eigentümer bei einer Verrentung nicht mehr. Es ist ratsam, sich bei der Bewertung des Vertragswerkes bestenfalls professionelle Unterstützung zur Beurteilung zu holen und einen Rechtsberater einzubinden.

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