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Leibrente

Immobilie verkaufen, aber mit einem lebenslangen Wohnrecht im Zuhause wohnen bleiben und monatliche Zahlungen erhalten.

Die Leibrente: Haus gegen Rente

Die eigene Immobilie war in der Vergangenheit oftmals die wichtigste Altersvorsorge. Insbesondere die ältere Generation hat großen Wert auf die abbezahlte Immobilie gelegt. Auch heute ist es noch immer ein Ziel, in den eigenen 4-Wänden den wohlverdienten Ruhestand genießen zu können. Insbesondere in den letzten 10 Jahren sind die Preise für Immobilien enorm gestiegen, sodass viele Eigentümer ein erhebliches Vermögen besitzen. Leider aber sind diese vorhandenen Werte außerhalb der Wohnmöglichkeit nur schwer nutzbar. Sollte also im Alter die laufende Liquidität gering sein und somit der Lebensstandard nicht gehalten werden können oder vorhandene Wünsche wie Reisen, Anschaffungen, mögliche Erneuerungen in und an der Immobilie -wie Küche oder Badezimmer- oder auch nötige Renovierungen nicht realisierbar sein, bietet sich eine „Immobilienverrentung“ an. Neben dem Immobilien-Teilverkauf und der Umkehrhypothek stellt die sogenannte Leibrente eine weitere Option der Schaffung der Liquidität aus der eigenen Immobilie dar. Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer gegen eine monatliche Rentenzahlung seine Immobilie komplett an einen Anbieter oder eine Privatperson.

Inhaltsverzeichnis

  1. Wie funktioniert der Immobilien-Teilverkauf?
  2. Der Immobilien-Teilverkauf: erklärt in einfachen Schritten
  3. Die Berechnung eines Teilverkaufs
  4. Nach dem Teilverkauf
  5. Der Immobilien-Teilverkauf und seine Vorteile
  6. Modelle der Immobilienverrentung im Vergleich
  7. Für wen eignet sich der Immobilien-Teilverkauf?
  8. Der richtige Partner für Ihren Immobilien-Teilverkauf
  9. Wichtige Themen rund um den Immobilien-Teilverkauf
  10. Häufig gestellte Fragen rund um den Teilverkauf

Was ist eine Leibrente?

Eine Immobilie zu besitzen, kann in Bezug auf die Altersvorsorge ein großer Vorteil sein – doch laut der Deutschen Seniorenliga müssen mindestens zwei Millionen Eigentümer ab 65 Jahren mit höchstens 1000 Euro im Monat auskommen. Ein angenehmer Lebensstandard lässt sich damit kaum halten – schon gar nicht, wenn unerwartete Kosten aufkommen. Die Lösung kann eine Immobilien-Leibrente sein. Die Leibrente ist ein beliebtes Modell der Immobilienverrentung. Dabei wird das Eigenheim an einen neuen Besitzer verkauft, wobei es mehrere Besonderheiten gibt:

  1. Die Verkäufer erhalten ein lebenslanges Wohnrecht und dürfen bis ans Lebensende in ihrem Zuhause bleiben.
  2. Die vereinbarte Verkaufssumme wird nicht als Einmalzahlung, sondern in Form von monatlichen Rentenbeträgen ausgezahlt.

So lässt der Ruhestand sich entspannt in den eigenen vier Wänden gestalten, das monatliche Einkommen wird erhöht und man hat weniger Pflichten – denn mit dem Verkauf gibt man auch die Verantwortung für die Instandhaltung, den damit verbundenen Aufwand und die Kosten (z. B. für Sanierungsmaßnahmen, Grundsteuer etc.) ab. Da der Verkäufer (ursprünglicher Eigentümer) in seinem Haus wohnen bleiben möchte, erhält dieser neben der monatlichen Rentenzahlung ein lebenslanges Wohnrecht an seiner früheren Immobilie. Zahlungen seinerseits müssen dafür nicht erfolgen.

Die Varianten der Leibrente

Häufig wird das Modell der Leibrente ohne zeitliche Begrenzung und für den Rest des Lebens genutzt. Doch es gibt auch andere Varianten, die nur für einen vereinbarten Zeitraum bestehen.

Leibrente bis ans Lebensende

Dies ist die am meist genutzte Form der Rentenversicherung, da sie bis zum Tod des Begünstigten Zahlungen leistet. Bei der Schätzung der verbleibenden Lebenszeit des Immobilienbesitzers orientieren sich die Anbieter an der statistischen Lebenserwartung. Stirbt der Rentenempfänger früher als berechnet, erhalten etwaige Erben keine Entschädigung. Auch von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie profitieren Verkäufer nicht.

Leibrente auf Zeit

Im Vergleich zur lebenslangen Immobilienrente wird die zeitlich befristete Rente über einen festen Zeitraum gezahlt. Der zeitlich begrenzte Charakter dieses Produkts verringert das finanzielle Risiko für den Anbieter, da das Ende der Rentenzahlungen nicht allein vom Leben des Verkäufers abhängt. Stattdessen können die Berechnungen auf der Grundlage eines bestimmten Enddatums vorgenommen werden. Stirbt der Verkäufer vor dem Ende seines Lebens, gibt es keinen Unterschied in der Auszahlung. Möchte er, dass die Zahlungen im Todesfall an seine Erben gehen, kann er sich für eine verlängerte Immobilien-Leibrente entscheiden. Je nach Anbieter und Vereinbarung können die verbleibenden Auszahlungen auch in Form einer pauschalen Auszahlung an die Erben erfolgen.

Bei dieser Variante gibt es noch die aufgeschobene Zeitrente, bei der die Zahlungen erst zu einem späteren Zeitpunkt beginnen – zum Beispiel, wenn der Verkäufer noch arbeitet und noch nicht sofort auf die Leibrente angewiesen ist. Bei der verlängerten Leibrente wird ein fester Zeitraum vereinbart, über den die Rente gezahlt wird – dies kann auch über sein Ableben hinausgehen. Nach seinem Tod würden die Zahlungen an die Erben übergehen. Bei der abgekürzten Leibrente wiederum enden die Zahlungen nach einem vereinbarten Zeitpunkt – verstirbt der Verkäufer früher, werden diese eingestellt und nicht an die Erben weitergegeben.

Leibrente auf das Leben zweier Personen

Leibrenten können für zwei Personen, statt nur für eine abgeschlossen werden. Ein gebräuchlicher Name für diese Form der Leibrente ist „verbundene Leibrente“, ein anderer ist „Leibrente auf verbundene Leben“. Sie wird in der Regel an beide Personen bis zu ihrem vereinbarten Enddatum gezahlt.

Wie funktioniert die Leibrente?

Bei Vertragsabschluss eines Immobilienverkaufs mit Leibrente gilt in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht für die ehemaligen Eigentümer. Das bedeutet, dass sie bis zu ihrem Ableben in ihrem Zuhause wohnen bleiben dürfen und monatliche Rentenzahlungen erhalten. Sie dürfen das Objekt aber nicht mehr vermieten oder vererben – dies steht fortan nur den neuen Besitzern zu. Sonderfall: Es besteht auch die Möglichkeit, eine abgekürzte Leibrente zu vereinbaren. Bei der Leibrente auf Zeit wird ein festes Datum vereinbart, an dem die Rentenzahlungen enden – der Kaufpreis gilt dann als getilgt, das Wohnrecht bleibt aber bestehen.

Höhe der Leibrente

Die Höhe der Leibrente setzt sich aus drei verschiedenen Aspekten zusammen:

  • Der Immobilienwert
  • Die erwartete Lebensdauer
  • Abschläge

Wie genau die Leibrente berechnet wird, erklären wir im nächsten Kapitel.

Höhe des Kaufpreises

Die Höhe des Kaufpreises kann nicht pauschal erklärt werden, denn es spielen viele verschiedene Faktoren mit hinein. Eine vereinfachte Regel können Sie jedoch anwenden: Je höher die Lebenserwartung, desto länger bleiben die Bewohner in der Immobilie wohnen. Daraus ergibt sich ein geringerer Kaufpreis, da die Rentenzahlungen, die bei einer höheren Lebenserwartung über einen längeren Zeitraum gezahlt werden müssen, vom Verkaufspreis abgezogen werden.

Todesfall des Rentenberechtigten

Nach dem Ableben des Leibrentenempfängers endet die Pflicht zur Zahlung für den Verkäufer. Ausgenommen davon sind die Zeitrenten. Verstirbt der Empfänger vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit, muss der Käufer die Zahlungen an die Erben leisten.

Wohnhäuser

Wie wird die Leibrente berechnet?

Ist ein Käufer gefunden, wird der Verkehrswert der Immobilie durch einen Gutachter ermittelt. Hier spielen Lage, Ausstattung, Größe und Zustand der Immobilie eine große Rolle. Da die Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht erhalten, können die neuen Eigentümer die Immobilie vorerst weder selbst bewohnen noch diese vermieten – dafür wird in der Regel ein Abschlag fällig, um den sich die Verkaufssumme dann reduziert. Ebenfalls wichtig für die Berechnung der Leibrente sind das Alter und das Geschlecht der Verkäufer.

Hier gilt: Je höher die Lebenserwartung, desto geringer die monatlichen Rentenbeträge. Das Modell der Immobilien-Leibrente lohnt sich daher nur für ältere Eigentümer – außerdem haben Frauen eine höhere Lebenserwartung und erhalten daher ebenfalls geringere Beträge. Sollte zum Beispiel ein 65-jähriger Mann sein Haus mit einem Wert von 500.000 Euro verrenten wollen, so läge die monatliche Rentenzahlung unter 500 Euro. Bei einem 75 Jahre alten Mann hingegen steigt diese Rentenzahlung auf ca. 1.200 Euro. Für Frauen sind die Verrentungsberechnungen leider ungünstiger, da Frauen grundsätzlich eine längere Lebenserwartung als Männer haben.

Immobilienverrentung Rechner: Beispiel einer Leibrente

Eine 65-jährige Rentnerin hat laut Statistischem Bundesamt eine Lebenserwartung von weiteren 21 Jahren (252 Monate). Sie besitzt ein Haus mit einem Verkehrswert von 350.000 Euro, welches für monatlich 800 Euro vermietet werden könnte. 350.000 Euro - (252 Monate x 800 Euro) = 148.400 Da der Käufer die Immobilie nicht selbst nutzen kann, werden 10 % abgezogen. Daraus ergibt sich folgende Rechnung: 148.400 Euro – 10 % = 133.560 Euro Diese Summe wird nun durch die Lebenserwartung in Monaten geteilt: 133.560 Euro / 252 Monate = 530 Euro Die monatliche Leibrente würde in diesem Beispiel demnach bei 530 Euro liegen. Mit dem notariellen Abschluss des Kaufvertrags wird die Summe der Raten und das Wohnrecht des Verkäufers im Grundbuch eingetragen.

Die Leibrente und ihre Steuern

Die Leibrente und ihre steuerliche Behandlung ist in § 22 EStG geregelt und gehört zu den sonstigen Einkünften. Die Empfänger der Zahlungen aus der Leibrente müssen auf den Ertragsanteil Einkommensteuer zahlen. Wie die Höhe der Leibrente ist auch der Ertragsanteil vom Alter des Leibrentenempfängers abhängig. In der folgenden Tabelle können Sie erkennen, wie der Prozentsatz mit steigendem Alter abnimmt.

Anfallende Steuern je nach Alter des Leibrentenempfängers

Alter in JahrenSteuersatz in Prozent
65 bis 6618
6717
6816
69 bis 7015
7114
72 bis 7313
7412
7511
76 bis 7710

Quelle: Einkommenssteuergesetz

Die Vorteile der Leibrente

Neue Liquidität: Monatliche Zahlungen bis ans Lebensende

Lebenslanges Wohnrecht: im eigenen Zuhause wohnen bleiben

Instandhaltungskosten müssen nicht vom Verkäufer getragen werden

Finanziell profitieren bei einer höher als erwarteter Lebensdauer

Modelle der Immobilienverrentung im Vergleich

Der Immobilien-Teilverkauf ist mit einem Nießbrauchrecht verbunden. Daher ähneln sich die beiden Modelle in vielen Punkten. Bei dem Immobilien-Teilverkauf werden Anteile der Immobilie veräußert und im Gegenzug erhalten Verkäufer dafür neue Liquidität. Eigentümer können somit Ihr Vermögen aus der Immobilie freisetzen und erhalten, im Gegenzug einer monatlichen Nutzungsgebühr, ein Nießbrauchrecht, mit welchem Sie die Immobilie wie gewohnt nutzen können oder vermieten dürfen. Anders als bei einem alleinstehenden Nießbrauch Modell behalten Eigentümer bei einem Immobilien-Teilverkauf zu 100 % Entscheidungshoheit und partizipieren weiterhin an der Wertentwicklung der Immobilie. Sie können die verkauften Anteile Ihrer Immobilie jederzeit zurückkaufen. Zudem erhalten Ihre Erben ein Vorkaufsrecht.

Bei dem Modell der Leibrente wird die Immobilie an einen neuen Eigentümer verkauft, der ehemalige Eigentümer erhält jedoch ein lebenslanges Recht, sein Haus oder seine Wohnung zu bewohnen. Der Verkaufserlös aus der Immobilie wird nicht als Einmalzahlung ausgezahlt, sondern in Form von monatlichen Beträgen. Der große Vorteil dieses Modells besteht darin, dass keine monatlichen Mietzahlungen und Instandhaltungskosten anfallen; allerdings darf das Haus nicht weiter vermietet werden (z. B. wenn sich die Bewohner für einen Umzug in ein Pflegeheim entscheiden). Die monatlichen Zahlungen sind stark alters- und geschlechtsabhängig. Nachteil des Leibrenten-Modells ist, dass in die kalkulatorische Rentenzahlung erhebliche Abschläge einfließen müssen, um das Langlebigkeitsrisiko zu minimieren. Dadurch liegt die monatliche Rentenzahlung oftmals unter den Erwartungen. Weiterer Nachteil ist die relativ starre Konstruktion dieses Verrentungsmodells. Bei einer Leibrente kann man immer „nur“ das ganze Haus veräußern und kann diese Entscheidung auch nicht mehr umkehren. So ist das Leibrenten-Modell recht unflexibel und lässt sich nicht auf den möglichen individuellen Bedarf des Eigentümers anpassen. Dadurch, dass man seine ganze Immobilie für eine Leibrente veräußern muss, profitiert man auch nicht von möglichen zukünftigen Wertsteigerungen.

Alle Vor- und Nachteile der Leibrente im Überblick:

Hausverkauf auf Rentenbasis: Vorteile

  • Besonders attraktiv für ältere Immobilienbesitzer: Mit dem Verkauf gehen auch die Verantwortung und sämtliche Verpflichtungen für die Immobilie an den neuen Eigentümer über. Dazu gehören beispielsweise die Instandhaltung, kommunale Abgaben und Renovierungsarbeiten.
  • Ein weiterer Vorteil ist die Tatsache, die gewohnte Umgebung nicht verlassen zu müssen und sich so ein Stück Sicherheit zu bewahren.
  • Finanziell ist der Hausverkauf auf Rentenbasis ebenfalls reizvoll: Die monatliche Rente wird aufgestockt, wodurch mehr Geld für das alltägliche Leben zur Verfügung steht.

Hausverkauf auf Rentenbasis: Nachteile

  • Wer sein Haus gegen eine Leibrente verkauft, verliert sämtliche Rechte an der Immobilie – außer das Wohnrecht.
  • Da das Haus einen neuen Eigentümer hat, kann es nicht an die Erben übergehen – diese verlieren jeglichen Anspruch an der Immobilie.
  • Auch ein Vermieten der Immobilie ist – anders als beim Hausverkauf mit Nießbrauchrecht – nicht möglich. Mit dem Auszug des Verkäufers erlischt sein Wohnrecht.

Fazit: Bei der Wahl des Modells der Immobilienverrentung sollten Eigentümer die eigene Lebenssituation und Wünsche berücksichtigen. Jedes Modell hat eigene Vor- und Nachteile, daher ist es wichtig, sich vor der Entscheidung gründlich zu informieren. Sollten Sie Fragen zu den Verrentungsmodellen haben, können Sie uns jederzeit gerne kontaktieren.

Nachfolgend haben wir Ihnen die drei Modelle in einer Tabelle dargestellt, mit der Sie ganz einfach erkennen können, welche Vorteile für Sie überwiegen.

EigenschaftenLeibrenteNießbrauchTeilverkauf
Lebenslanges Wohnrecht
Monatliche Nutzungsgebühr××
Zahlung der Instandhaltungskosten×
Vermietung bei Umzug×
Vererben möglich××
Rückkaufmöglichkeit××
Nutzungs- und Gestaltungsfreiheit×
Monatliche Rentenzahlungen××
Einmalige Auszahlung×
Volle Kostentransparenz
Partizipation an der Wertentwicklung××
Ankauf zum aktuellen Verkehrswert ohne Abzüge××

Für wen eignet sich die Leibrente?

Eine Immobilien-Leibrente kann eine Option für ältere Eigentümer sein, die ihre Rente aufbessern und im Eigenheim wohnen bleiben möchten, dieses aber nicht mehr vermieten oder vererben wollen. Für jüngere Immobilienbesitzer ergibt eine Verrentung weniger Sinn, da die Rentenbeträge hier weniger attraktiv sind. Faustregel: je höher die Lebenserwartung, desto niedriger die Auszahlung.

Ein Vorteil ist, dass man als Eigentümer auch alle Pflichten abgibt – gerade älteren Eigentümern, denen die Verantwortung und Last einmal zu groß wird, kann das entgegenkommen. Aber: Der Verkauf mit Leibrente ist endgültig – ist das Haus verkauft, kann diese Entscheidung nicht rückgängig gemacht und das Eigenheim nicht mehr vererbt werden. Im Gegensatz zum Immobilien-Teilverkauf geht eine Leibrente also mit deutlich weniger Flexibilität, Selbstbestimmtheit und Rechten einher – auch von einer zukünftigen Wertsteigerung der Immobilie profitieren die ehemaligen Eigentümer bei einer Verrentung nicht mehr. Es ist ratsam, sich bei der Bewertung des Vertragswerkes bestenfalls professionelle Unterstützung zur Beurteilung zu holen und einen Rechtsberater einzubinden.

Hier einige Gründe, die für eine Leibrente sprechen:

Erhöhung der Rente: Durch eine Immobilien Leibrente steht monatlich mehr Geld zur Verfügung. Ob unerwartete Kosten oder Kleinigkeiten, die das Leben schöner machen: Die Rente lässt sich so einfach aufstocken.

Gewohnte Umgebung: Das Schöne bei der Leibrente: Die gewohnte Umgebung muss nicht aufgegeben werden, denn durch das lebenslange Wohnrecht darf man in der geliebten Wohnung bleiben.

Leben ohne Schulden: Schulden zu haben, ist kein schönes Gefühl – und schon gar nicht möchte man diese an seine Erben weitergeben. Durch eine aufgestockte Rente lassen sich diese abbezahlen, ohne dass im Alltag gespart werden muss.

Weniger Verpflichtungen: Ob Reparaturen, Sanierungsarbeiten oder Versicherungen: Der neue Eigentümer muss diese Kosten zahlen und sich um die Instandhaltung der Immobilie kümmern. Das kann eine große Erleichterung sein.

Leibrente statt Schenkung: Es ist auch möglich, die Immobilie beispielsweise an die Kinder zu verkaufen und sich von ihnen eine Leibrente auszahlen zu lassen. Auf diese Weise entfällt die Schenkungssteuer.

Der Immobilien-Teilverkauf: eine passende Alternative?

Eine Alternative zum Leibrentenmodell ist der Immobilien-Teilverkauf. Bei diesem Modell der Immobilienrente verkaufen Eigentümer bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie und erhalten so neue Liquidität, um sich langersehnte Wünsche zu erfüllen, Renovierungen vorzunehmen, die Enkel zu unterstützen, Investitionen zu tätigen und vieles mehr. Der Verkäufer erhält ein Nießbrauchrecht auf die gesamte Immobilie, was bedeutet er kann diese bis zu seinem Lebensende bewohnen oder sie vermieten.

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Häufige Fragen

Fragen und Antworten zum Immobilien-Teilverkauf

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