Die Leibrente

Neben dem Immobilien-Teilverkauf und der Umkehrhypothek stellt die sogenannte Leibrente eine weitere Option der Schaffung der Liquidität aus der eigenen Immobilie dar. Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer gegen eine monatliche Rentenzahlung seine Immobilie komplett an einen Anbieter oder eine Privatperson.

• Umwandlung von Immobilienkapital in monatliche Rente
• Lebenslanges Wohnrecht garantiert
• Monatliche Rentenzahlungen statt Einmalzahlung
• Übertragung der Instandhaltungsverantwortung auf den neuen Eigentümer
• Lebenslange Leibrente: Zahlungen bis zum Tod des Empfängers
• Zeitlich befristete Leibrente: festgelegter Zahlungszeitraum
• Aufgeschobene/verlängerte Leibrente: späterer Beginn oder Verlängerung über den Tod hinaus
• Leibrente für zwei Personen: Zahlungen bis zum Tod des zuletzt Verstorbenen

Eine Immobilie zu besitzen, kann in Bezug auf die Altersvorsorge ein großer Vorteil sein – doch laut der Deutschen Seniorenliga müssen mindestens zwei Millionen Eigentümer ab 65 Jahren mit höchstens 1000 Euro im Monat auskommen. Ein angenehmer Lebensstandard lässt sich damit kaum halten – schon gar nicht, wenn unerwartete Kosten aufkommen. Die Lösung kann eine Leibrente sein. Die Leibrente ist ein beliebtes Modell der Immobilienverrentung. Dabei wird das Eigenheim an einen neuen Besitzer verkauft, wobei es mehrere Besonderheiten gibt:

• Die Verkäufer erhalten ein lebenslanges Wohnrecht und dürfen bis ans Lebensende in ihrem Zuhause bleiben.
• Die vereinbarte Verkaufssumme wird nicht als Einmalzahlung, sondern in Form von monatlichen Rentenbeträgen ausgezahlt.

So lässt der Ruhestand sich entspannt in den eigenen vier Wänden gestalten. Das monatliche Einkommen wird erhöht und man hat weniger Pflichten – denn mit dem Verkauf gibt man auch die Verantwortung für die Instandhaltung, den damit verbundenen Aufwand und die Kosten (z. B. für Sanierungsmaßnahmen, Grundsteuer etc.) ab.

Bei Vertragsabschluss eines Immobilienverkaufs mit Leibrente gilt in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht für die ehemaligen Eigentümer. Das bedeutet, dass sie bis zu ihrem Ableben in ihrem Zuhause wohnen bleiben dürfen und monatliche Rentenzahlungen erhalten. Sie dürfen das Objekt aber nicht mehr vermieten oder vererben – dies steht fortan nur den neuen Besitzern zu. Sonderfall: Es besteht auch die Möglichkeit, eine abgekürzte Leibrente zu vereinbaren. Bei der Leibrente auf Zeit wird ein festes Datum vereinbart, an dem die Rentenzahlungen enden – der Kaufpreis gilt dann als getilgt, das Wohnrecht bleibt aber bestehen.

Höhe der Leibrente

Die Höhe der Leibrente setzt sich aus drei verschiedenen Aspekten zusammen:

• Der Immobilienwert
• Die erwartete Lebensdauer

• Abschläge

Wie genau die Leibrente berechnet wird, erklären wir im nächsten Kapitel.

Höhe des Kaufpreises

Die Höhe des Kaufpreises kann nicht pauschal erklärt werden, denn es spielen viele verschiedene Faktoren mit hinein. Eine vereinfachte Regel können Sie jedoch anwenden: Je höher die Lebenserwartung, desto länger bleiben die Bewohner in der Immobilie wohnen. Daraus ergibt sich ein geringerer Kaufpreis, da die Rentenzahlungen, die bei einer höheren Lebenserwartung über einen längeren Zeitraum gezahlt werden müssen, vom Verkaufspreis abgezogen werden.

Todesfall des Rentenberechtigten

Nach dem Ableben des Leibrentenempfängers endet die Pflicht zur Zahlung für den Verkäufer. Ausgenommen davon sind die Zeitrenten. Verstirbt der Empfänger vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit, muss der Käufer die Zahlungen an die Erben leisten.

Häufig wird das Modell der Leibrente ohne zeitliche Begrenzung und für den Rest des Lebens genutzt. Doch es gibt auch andere Varianten, die nur für einen vereinbarten Zeitraum bestehen.

Leibrente bis ans Lebensende

Dies ist die am meist genutzte Form der Rentenversicherung, da sie bis zum Tod des Begünstigten Zahlungen leistet. Bei der Schätzung der verbleibenden Lebenszeit des Immobilienbesitzers orientieren sich die Anbieter an der statistischen Lebenserwartung. Stirbt der Rentenempfänger früher als berechnet, erhalten etwaige Erben keine Entschädigung. Auch von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie profitieren Verkäufer nicht.

Leibrente auf Zeit

Im Vergleich zur lebenslangen Immobilienrente wird die zeitlich befristete Rente über einen festen Zeitraum gezahlt. Der zeitlich begrenzte Charakter dieses Produkts verringert das finanzielle Risiko für den Anbieter, da das Ende der Rentenzahlungen nicht allein vom Leben des Verkäufers abhängt. Stattdessen können die Berechnungen auf der Grundlage eines bestimmten Enddatums vorgenommen werden. Stirbt der Verkäufer vor dem Ende seines Lebens, gibt es keinen Unterschied in der Auszahlung. Möchte er, dass die Zahlungen im Todesfall an seine Erben gehen, kann er sich für eine verlängerte Immobilien-Leibrente entscheiden. Je nach Anbieter und Vereinbarung können die verbleibenden Auszahlungen auch in Form einer pauschalen Auszahlung an die Erben erfolgen.

Bei dieser Variante gibt es noch die aufgeschobene Zeitrente, bei der die Zahlungen erst zu einem späteren Zeitpunkt beginnen – zum Beispiel, wenn der Verkäufer noch arbeitet und noch nicht sofort auf die Leibrente angewiesen ist. Bei der verlängerten Leibrente wird ein fester Zeitraum vereinbart, über den die Rente gezahlt wird – dies kann auch über sein Ableben hinausgehen. Nach seinem Tod würden die Zahlungen an die Erben übergehen. Bei der abgekürzten Leibrente wiederum enden die Zahlungen nach einem vereinbarten Zeitpunkt – verstirbt der Verkäufer früher, werden diese eingestellt und nicht an die Erben weitergegeben.

Leibrente auf das Leben zweier Personen

Leibrenten können für zwei Personen, statt nur für eine abgeschlossen werden. Ein gebräuchlicher Name für diese Form der Leibrente ist „verbundene Leibrente“, ein anderer ist „Leibrente auf verbundene Leben“. Sie wird in der Regel an beide Personen bis zu ihrem vereinbarten Enddatum gezahlt.

Ist ein Käufer gefunden, wird der Verkehrswert der Immobilie durch einen Gutachter ermittelt. Hier spielen Lage, Ausstattung, Größe und Zustand der Immobilie eine große Rolle. Da die Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht erhalten, können die neuen Eigentümer die Immobilie vorerst weder selbst bewohnen noch diese vermieten – dafür wird in der Regel ein Abschlag fällig, um den sich die Verkaufssumme dann reduziert. Ebenfalls wichtig für die Berechnung der Leibrente sind das Alter und das Geschlecht der Verkäufer.

Hier gilt: je höher die Lebenserwartung, desto geringer die monatlichen Rentenbeträge. Das Modell der Immobilien-Leibrente lohnt sich daher nur für ältere Eigentümer – außerdem haben Frauen eine höhere Lebenserwartung und erhalten daher ebenfalls geringere Beträge.

Sollte zum Beispiel ein 65-jähriger Mann sein Haus mit einem Wert von 500.000 Euro verrenten wollen, so läge die monatliche Rentenzahlung unter 500 Euro. Bei einem 75 Jahre alten Mann hingegen steigt diese Rentenzahlung auf ca. 1.200 Euro. Für Frauen sind die Verrentungsberechnungen leider ungünstiger, da Frauen grundsätzlich eine längere Lebenserwartung als Männer haben.

Immobilienverrentung Rechner: Beispiel einer Leibrente

Eine 65-jährige Rentnerin hat laut Statistischem Bundesamt eine Lebenserwartung von weiteren 21 Jahren (252 Monate). Sie besitzt ein Haus mit einem Verkehrswert von 350.000 Euro, welches für monatlich 800 Euro vermietet werden könnte.

350.000 Euro - (252 Monate x 800 Euro) = 148.400

Da der Käufer die Immobilie nicht selbst nutzen kann, werden 10 % abgezogen. Daraus ergibt sich folgende Rechnung:

148.400 Euro – 10 % = 133.560 Euro

Diese Summe wird nun durch die Lebenserwartung in Monaten geteilt:

133.560 Euro / 252 Monate = 530 Euro

Die monatliche Leibrente würde in diesem Beispiel demnach bei 530 Euro liegen. Mit dem notariellen Abschluss des Kaufvertrags wird die Summe der Raten und das Wohnrecht des Verkäufers im Grundbuch eingetragen.

Die Höhe der Leibrente, die Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilie erhalten, wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Diese Faktoren bestimmen, wie viel monatliche Rente aus der Immobilienverrentung fließt und sind entscheidend für die Bewertung des Angebots. Hier sind die wichtigsten Einflussgrößen:

Wert der Immobilie: Der aktuelle Marktwert der Immobilie ist die Grundlage für die Berechnung der Leibrente. Lage, Zustand, Größe und Ausstattung der Immobilie spielen hier eine wesentliche Rolle.

Alter und Geschlecht des Verkäufers: Die erwartete Lebensdauer des Verkäufers hat einen direkten Einfluss auf die Höhe der Leibrente. Jüngere Verkäufer erhalten in der Regel niedrigere monatliche Zahlungen, da von einer längeren Auszahlungsdauer ausgegangen wird. Statistisch gesehen haben Frauen eine höhere Lebenserwartung als Männer, was ebenfalls in die Berechnung einfließt.

Abschläge für das Wohnrecht: Da die Verkäufer in der Immobilie wohnen bleiben, wird ein Abschlag für das lebenslange Wohnrecht berechnet. Dieser Abschlag verringert den Betrag, der als Grundlage für die Leibrentenzahlungen dient.

Kalkulation des Anbieters: Verschiedene Anbieter können unterschiedliche Kalkulationsmodelle verwenden, die auf ihren Erfahrungen, Risikobewertungen und dem aktuellen Zinsumfeld basieren. Dies kann zu Abweichungen in den angebotenen Leibrenten führen.

Vertragliche Gestaltung: Die spezifischen Bedingungen des Leibrentenvertrags, wie z.B. die Vereinbarung einer Mindestlaufzeit oder die Anpassung der Rentenzahlungen an die Inflation, können die Höhe der Zahlungen beeinflussen.

Steuerliche Aspekte: Obwohl dies nicht direkt die Höhe der Leibrente beeinflusst, sollten steuerliche Auswirkungen berücksichtigt werden, da sie die Nettoeinnahmen aus der Leibrente beeinflussen können.

Ja, die aus einer Leibrente resultierenden Einkünfte sind in Deutschland steuerpflichtig. Die steuerliche Behandlung der Leibrente fällt unter die Kategorie der sonstigen Einkünfte gemäß § 22 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Entscheidend für die Besteuerung ist der sogenannte Ertragsanteil der Rente, der vom Alter des Rentenberechtigten zum Zeitpunkt des Rentenbeginns abhängt.

Die Leibrente gehört zu den sonstigen Einkünften. Die Empfänger der Zahlungen aus der Leibrente müssen auf den Ertragsanteil Einkommensteuer zahlen. Wie die Höhe der Leibrente ist auch der Ertragsanteil vom Alter des Leibrentenempfängers abhängig. In der folgenden Tabelle können Sie erkennen, wie der Prozentsatz mit steigendem Alter abnimmt.

Anfallende Steuern je nach Alter des Leibrentenempfängers

ie Leibrente ist eine attraktive Option für Immobilieneigentümer, die im Alter zusätzliche Einkünfte generieren möchten, und für Käufer, die auf alternative Weise in Immobilien investieren wollen. Doch sowohl für Verkäufer als auch für Käufer bringt dieses Modell spezifische Vor- und Nachteile mit sich.

Vorteile:

• Finanzielle Sicherheit: Regelmäßige, verlässliche Auszahlungen erhöhen die Liquidität.
• Wohnrecht: Lebenslanges Wohnrecht im Eigenheim, gesichert durch Eintragung im Grundbuch.
• Instandhaltung: Die Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie übernimmt der Käufer.
• Schuldenfreiheit: Möglichkeit zur Ablösung bestehender Kredite ohne neue Schulden.
• Rentengarantiezeit: Festlegung einer Garantiezeit, in der die Erben bei vorzeitigem Versterben des Verkäufers die Restzahlungen erhalten.

Nachteile:

• Verlust des Eigentums: Vollständige Aufgabe der Eigentumsrechte an der Immobilie.
• Keine Wertsteigerung: Kein Profit aus möglichen zukünftigen Wertsteigerungen der Immobilie.
• Eingeschränkte Flexibilität: Wohnrecht ohne Möglichkeit der Vermietung, was bei einem Umzug in ein Pflegeheim finanzielle Nachteile bringen kann.
• Risiko: Hauptteil des Risikos liegt beim Verkäufer, insbesondere bei vorzeitigem Ableben.
• Steuerliche Belastung: Ein Teil der Leibrente ist einkommensteuerpflichtig.

Eine Immobilien-Leibrente kann eine Option für ältere Eigentümer sein, die ihre Rente aufbessern und im Eigenheim wohnen bleiben möchten, dieses aber nicht mehr vermieten oder vererben wollen. Für jüngere Immobilienbesitzer ergibt eine Verrentung weniger Sinn, da die Rentenbeträge hier weniger attraktiv sind. Faustregel: je höher die Lebenserwartung, desto niedriger die Auszahlung.

Die Entscheidung, im Alter das in der eigenen Immobilie gebundene Kapital zu nutzen, ist für viele Eigentümer ein wichtiger Schritt zur finanziellen Absicherung. Neben der Leibrente gibt es weitere Modelle wie den Nießbrauch und den Teilverkauf, die unterschiedliche Vor- und Nachteile bieten. In diesem Artikel vergleichen wir diese drei Modelle, um Ihnen eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu bieten.

Der Teilverkauf ist mit einem Nießbrauchrecht verbunden. Daher ähneln sich die beiden Modelle in vielen Punkten. Bei dem Immobilien-Teilverkauf werden Anteile der Immobilie veräußert und im Gegenzug erhalten Verkäufer dafür neue Liquidität. Eigentümer können somit Ihr Vermögen aus der Immobilie freisetzen und erhalten, im Gegenzug einer monatlichen Nutzungsgebühr, ein Nießbrauchrecht, mit welchem Sie die Immobilie wie gewohnt nutzen können oder vermieten dürfen. Anders als bei einem alleinstehenden Nießbrauch Modell behalten Eigentümer bei einem Immobilien-Teilverkauf zu 100 % Entscheidungshoheit und partizipieren weiterhin an der Wertentwicklung der Immobilie. Sie können die verkauften Anteile Ihrer Immobilie jederzeit zurückkaufen. Zudem erhalten Ihre Erben ein Vorkaufsrecht.

Bei dem Modell der Leibrente wird die Immobilie an einen neuen Eigentümer verkauft, der ehemalige Eigentümer erhält jedoch ein lebenslanges Recht, sein Haus oder seine Wohnung zu bewohnen. Der Verkaufserlös aus der Immobilie wird nicht als Einmalzahlung ausgezahlt, sondern in Form von monatlichen Beträgen. Der große Vorteil dieses Modells besteht darin, dass keine monatlichen Mietzahlungen und Instandhaltungskosten anfallen; allerdings darf das Haus nicht weiter vermietet werden (z. B. wenn sich die Bewohner für einen Umzug in ein Pflegeheim entscheiden).

Bei der Wahl des Modells der Immobilienverrentung sollten Eigentümer die eigene Lebenssituation und Wünsche berücksichtigen. Jedes Modell hat eigene Vor- und Nachteile, daher ist es wichtig, sich vor der Entscheidung gründlich zu informieren. Sollten Sie Fragen zu den Verrentungsmodellen haben, können Sie uns jederzeit gerne kontaktieren.

Nachfolgend haben wir Ihnen die drei Modelle in einer Tabelle dargestellt, mit der Sie ganz einfach erkennen können, welche Vorteile für Sie überwiegen.

Der Immobilien-Teilverkauf stellt eine attraktive Alternative dar, die Eigentümern Flexibilität und Kontrolle über ihr Eigentum ermöglicht, ohne dass sie sich dabei neu verschulden müssen. Im Vergleich zu anderen Modellen wie der Umkehrhypothek, bei der eine Darlehensaufnahme im Mittelpunkt steht, bietet der Teilverkauf eine direkte Kapitalfreisetzung durch den Verkauf eines Immobilienanteils.

Keine neue Verschuldung durch Teilverkauf

Ein wesentlicher Vorteil des Teilverkaufs ist, dass keine Darlehensaufnahme erforderlich ist. Stattdessen verkauft der Eigentümer einen Teil seiner Immobilie und erhält dafür einen vorher festgelegten Kaufpreis. Dieser Prozess führt zu keiner neuen Schuldenlast für den Verkäufer, was eine finanziell sichere Option darstellt.

Nießbrauchrecht sichert Nutzung und Entscheidungsfreiheit

Mit dem Verkauf eines Immobilienteils erhält der Verkäufer ein Nießbrauchrecht, das ihm weiterhin die Nutzung seiner Immobilie erlaubt. Dieses Recht wird im Grundbuch verankert und gewährt dem Verkäufer weitgehende Freiheiten, sein Zuhause zu bewohnen und über dieses zu verfügen, solange keine grundlegenden baulichen Veränderungen vorgenommen werden, die einer Genehmigung bedürfen. So bleibt die Lebensqualität und Selbstbestimmtheit des Eigentümers unberührt.

Wertsteigerungen bleiben teilweise erhalten

Ein weiterer signifikanter Vorteil des Teilverkaufs ist die Möglichkeit, von zukünftigen Wertsteigerungen der Immobilie zu profitieren. Sollte die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt verkauft werden, partizipiert der Verkäufer an der Wertsteigerung des von ihm behaltenen Anteils. Der Verkaufserlös wird entsprechend der Eigentumsanteile aufgeteilt, ohne dass die Belastung durch Zinsen und Zinseszinsen eines Darlehens berücksichtigt werden muss.

Die Leibrente bietet Immobilieneigentümern im Alter eine finanzielle Absicherung, indem sie Kapital aus der Immobilie in eine monatliche Rente umwandelt und ein lebenslanges Wohnrecht sichert. Unterschiedliche Modelle der Leibrente passen sich individuellen Bedürfnissen an, wobei die Rentenhöhe von Faktoren wie Immobilienwert, Alter und Geschlecht des Verkäufers abhängt. Trotz Vorteilen wie finanzieller Sicherheit und Entlastung von Instandhaltungspflichten, birgt die Leibrente Nachteile wie den Verlust des Eigentums und der Teilhabe an Wertsteigerungen. Alternativen wie Nießbrauch und Teilverkauf bieten je nach Lebenssituation und Zielen der Eigentümer Vorzüge. Entscheidend ist die sorgfältige Abwägung aller Optionen, um die optimale Wahl für die individuelle Situation zu treffen.

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