Scheidung: Eine Immobilie, geteilt durch zwei

Veröffentlicht am 15.03.2022

Eine Scheidung kann Auswirkungen in vielerlei Hinsicht auf das Leben eines frisch getrennten Paares haben. Bei der gemeinsamen Immobilie müssen sich viele die Frage stellen: Wer bekommt das Haus?

Geben sich zwei Menschen das Versprechen der Ehe, rechnen sie nicht damit, dass dieses Versprechen einmal gebrochen wird. Doch immer häufiger kommt es, aus vielen verschiedenen Gründen, eines Tages zu einer Scheidung. Dann gilt es, alles gerecht aufzuteilen. Bei einigen Anschaffungen ist dies relativ simpel. Wie steht es aber mit der Immobilie? Was es bei einer Scheidung bezüglich der Immobilie zu beachten gibt, welche Lösungsansätze für verschiedene Szenarien existieren und weitere wichtige Punkte, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Verschiedene Ausgangssituationen und ihre Auswirkungen auf die Immobilie bei einer Scheidung

Die Immobilie ist Eigentum von einem Ehepartner

Sollte einer der beiden Ehepartner Alleineigentümer der Immobilie sein, ändert sich daran auch nach der Scheidung nichts. Er kann die Immobilie auch weiterhin bewohnen. Hier gilt es jedoch zu unterscheiden, ob die Immobilie vor oder nach Eheschließung erworben wurde.

Wurde die Immobilie nach Eheschließung erworben, muss nach der Scheidung die Wertsteigerung über die Laufzeit der Ehe berechnet bzw. von einem Gutachter ermittelt werden und diese muss dann zwischen beiden Parteien gleichermaßen geteilt werden. Sollte der Wert der Immobilie also um 100.000 Euro gestiegen sein, bekommen beide Ehepartner 50.000 Euro.

Konnte der Ehepartner, der Nichteigentümer der Immobilie ist, sein Vermögen an anderer Stelle erhöhen, dann wird dieser Zuwachs bedacht. Sollte er beispielsweise einen Vermögenszuwachs von 30.000 Euro verzeichnet haben, wird die Differenz berechnet, welche sich hier auf 70.000 Euro beläuft. Nach gerechter Aufteilung stehen dem Nichteigentümer dann noch 35.000 Euro zu.

Wurde die Immobilie vor Eheschließung erworben, steht nur dem Ehepartner das Vermögen zu, der alleiniger Eigentümer ist. In manchen Fällen wird dies in einem Ehevertrag anderweitig geregelt.

Die Immobilie ist Eigentum von beiden Ehepartnern

Im Falle eines Eigentumserwerbs während der Ehe, in der beide Eheleute als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, bedeutet dies, dass die Immobilie beiden Eheleuten gleichermaßen gehört – meist jeweils zu 50 Prozent. Eine Scheidung löst in diesem Fall kein automatisches Vorgehen aus, auch nach der Trennung gehört die Immobilie beiden Partnern weiterhin zum selben Anteil.

Da die Immobilie nicht von beiden zusammen bewohnt werden wird und auch eine Vermietung sich als etwas schwierig gestalten könnte, stehen die geschiedenen Partner vor der Frage, wie sie mit der gemeinsamen Immobilie weiter verfahren wollen. Können sich beide darauf einigen, die Immobilie zu verkaufen, dann steht beiden Parteien ein gleich großer Anteil aus dem Erlös zu. Sollten sie sich nicht auf einen Verkauf einigen können, dann ist eine Zwangsversteigerung, welche von einem der beiden Eigentümer beantragt werden muss, häufig ein letzter Ausweg. Hierbei wird die Immobilie dann in einer öffentlichen Versteigerung verkauft. Doch hier ist Vorsicht geboten: Die Immobilie wird während so einer Versteigerung meist weit unter dem eigentlichen Verkehrswert versteigert. Der anteilige Erlös fällt daher eher klein aus. Gibt es also die Möglichkeit, eine Zwangsversteigerung zu umgehen, dann wäre dies durchaus ratsam.

Die bessere Alternative wäre, wenn einer der Eigentümer den anderen auszahlt. So erhält eine der Parteien seinen rechtmäßigen Anteil und die andere darf wie gewohnt in der Immobilie weiter wohnen oder sie anderweitig nutzen. In diesem Fall wird der Eigentümer, welcher sich auszahlen lässt, aus dem Grundbuch gelöscht. Häufig steht hierbei jedoch der finanzielle Aspekt im Weg. Einen Eigentümer auszuzahlen kann eine teure Angelegenheit sein und häufig sind die finanziellen Mittel dafür nicht verfügbar. Der Immobilien-Teilverkauf könnte in dieser Situation die optimale Lösung sein. Einer der Eigentümer verkauft hierbei bis zu 50 Prozent der Immobilie und erhält so die nötige Liquidität, den zweiten Eigentümer auszuzahlen. Durch das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchrecht, darf der verbleibende Eigentümer die Immobilie weiterhin bewohnen oder sie vermieten. Sollte sich der Teilverkäufer zu einem späteren Zeitpunkt doch zu einem Gesamtverkauf entscheiden, ist dies problemlos möglich. Profit aus der Wertsteigerung der Immobilie kann er dabei zusätzlich schlagen.

Sollte einer der Eigentümer, den anderen ohne weiteres auszahlen können, sind trotzdem noch wichtige Punkte zu beachten. Befindet sich auf dem Haus zum Beispiel noch eine Grundschuld, muss der Bank sofort mitgeteilt werden, wenn sich einer der Eigentümer dazu entschließt, sich auszahlen zu lassen. Denn dies würde bedeuten, dass nur noch der verbleibende Eigentümer für den Kredit aufkommt und dies muss erst einmal genehmigt werden. Aus diesem Grund entscheiden sich Banken häufig dazu, einen neuen Kredit aufzusetzen.

Eine weitere Option bietet die Schenkung bzw. Überschreibung an die Kinder. Dies ist bei volljährigen Kindern, mit deren Einverständnis, kein Problem.

Ein Ehevertrag entscheidet über die Immobilie bei einer Scheidung

Viele Paare entscheiden sich, einen Ehevertrag aufsetzen zu lassen, um mögliche Probleme bei einer Scheidung zu vermeiden. Auch die Immobilie wird Teil dieses Vertrages sein. So kann zum einen festgelegt worden sein, dass mit Eintritt in die Ehe, beide Parteien eine Gütergemeinschaft eingehen. Dies bedeutet, sie verfügen nun nicht mehr über zwei Vermögen, sondern über ein gemeinsames Vermögen. Bringt ein Ehepartner eine Immobilie in die Ehe gehört diese automatisch beiden Partnern. Im Falle einer Gütergemeinschaft können sie dann Ihre Immobilie nur zusammen verkaufen. Die oben genannten Alternativen sind nicht möglich.

In einem Ehevertrag kann aber auch eine strikte Gütertrennung festgehalten wurden sein. Dies bedeutet, dass die Vermögen und Güter, welche von den jeweiligen Partnern mit in die Ehe gebracht werden, getrennt bleiben. Dies bedeutet wiederum, dass im Falle einer Scheidung, die oben beschriebene Vermögenszuwachsaufteilung nicht vorgenommen wird.

Weitere Punkte, die für Immobilieneigentümer bei einer Scheidung zu beachten sind

Immobilienwert durch Gutachten ermitteln

Ganz wichtig: Nur wer den Wert der Immobilie kennt, weiß worum es geht. Egal, für welche der Optionen die beiden Parteien sich entscheiden – Auszahlung, gemeinsamer Verkauf, Überschreibung – einen zertifizierten Gutachter zu beauftragen, welcher den aktuellen Verkehrswert der Immobilie ermittelt, ist bei einer Scheidung ein grundlegendes Detail. Wenn beide Eheleute sich auf eine der Optionen geeinigt haben, reicht meist ein Kurzgutachten. Andererseits muss ein vollständiges Verkehrsgutachten erstellt werden.

Laufende Verträge und Zahlungen beachten

Dies scheint selbstverständlich, aber in Zeiten von emotionalem Stress, kann es schnell dazu kommen, dass wichtige Zahlungen oder laufende Verträge unter den Tisch fallen. Die Verantwortung gegenüber laufender Kreditzahlungen beispielsweise sollte unbedingt schnellstmöglich geklärt werden. Verträge von Gas, Wasser und Co. können gegebenenfalls ganz einfach auf den anderen Partner übertragen werden.

Beratung einholen

Es ist empfehlenswert, im Falle einer Scheidung anwaltliche Beratung einzuholen. Eine Scheidung kann beängstigende und verwirrende Gefühle hervorbringen. Daher ist es umso wichtiger, sich professionell beraten zu lassen, damit am Schluss für alle eine akzeptable Lösung steht.