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5 minvom 18.10.2021
Veröffentlicht am 01.12.2020
Der Nießbrauch bei Immobilien: Welche Arten gibt es, wie wird er berechnet, wo wird er festgehalten? Diese und andere Fragen werden hier beantwortet.
Wer ein Einfamilienhaus, ein Reihenhaus oder eine Wohnung besitzt, steht irgendwann vor der Frage, was nach dem Ableben mit der Immobilie passieren soll. Je früher Eigentümer sich mit diesem Thema beschäftigen, desto besser – denn hier gibt es einiges zu beachten. Wer seine Immobilie zum Beispiel noch zu Lebzeiten an einen neuen Eigentümer überschreiben, aber weiterhin alle Rechte und Annehmlichkeiten behalten möchte, sollte sich über das Nießbrauch bei Immobilien informieren. Wir geben Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Das Nießbrauchrecht wird häufig bei Schenkungen von Immobilien eingesetzt und kann dann von (steuerlichem) Vorteil sein, wenn Eigentümer ihre Immobilie noch zu Lebzeiten schrittweise an die nächste Generation weitergeben möchten. Auch beim Teilverkauf einer Immobilie, wie es bei Engel & Völkers LiquidHome möglich ist, räumt das Nießbrauchrecht den ehemaligen Eigentümern viele Vorteile und Rechte ein.
Das Wort Nieß bedeutet so viel wie „Genuss“. Das Nießbrauchrecht bei Immobilien beschreibt das Recht, diese – meist lebenslang – zu bewohnen und Nutzen daraus zu ziehen – auch wenn das Eigentum an einen neuen Besitzer übergeht. Nießbrauchrecht kann entweder für eine ganze Immobilie oder Teile davon festgelegt werden, also beispielsweise eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Lässt der frühere Eigentümer sich ein Nießbrauchrecht eintragen, kann er seine Immobilie weiterhin nutzen und sogar Einnahmen durch die Vermietung beziehen. Lediglich verkaufen oder vererben kann er sein Haus oder seine Wohnung nicht – dieses Recht ist nur dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer vorbehalten.
Auch beim Nießbrauch gibt es unterschiedliche Varianten:
Die Immobilie verbleibt zwar beim Eigentümer, dieser erteilt jedoch ein Nießbrauchrecht für eine weitere Person.
Beispiel: Ein Ehepaar möchte seine vermietete Eigentumswohnung zwar behalten, der Tochter aber die Mieteinnahmen daraus zukommen lassen.
Die Immobilie wechselt den Eigentümer, dem bisherigen Eigentümer wird aber ein Nießbrauchrecht eingeräumt.
Beispiel: Ein Ehepaar möchte seine vermietete Eigentumswohnung noch zu Lebzeiten an die Tochter übertragen, jedoch weiterhin die Mieteinnahmen erhalten. In diesem Fall wird die Tochter Eigentümerin, die Eltern haben aber ein Nießbrauchrecht.
Die Immobilie wechselt den Eigentümer, dem bisherigen Eigentümer wird aber ein Nießbrauchrecht eingeräumt. Weiterhin wird festgelegt, auf wen das Nießbrauchrecht nach dem Ableben des Nießbrauchers übergeht.
Ein Nießbrauch bei Immobilien muss gemäß § 873 BGB notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Es werden einerseits der neue Eigentümer und andererseits das Nießbrauchrecht des früheren Eigentümers festgehalten.
Das Nießbrauchrecht ähnelt dem Wohnrecht, jedoch endet es nicht mit dem Auszug – beispielsweise in ein Seniorenheim. Hier gibt es einen wesentlichen Unterschied: Während die Berechtigten eine Immobilie beim Wohnrecht lediglich nutzen und bewohnen dürfen, haben sie beim Nießbrauchrecht auch noch die Möglichkeit, die entsprechenden Räume zu vermieten und Mieteinnahmen daraus zu generieren. Im Gegenzug dafür müssen sie auch für die Instandhaltung der Immobilie sorgen.
Der Nießbraucher genießt weiterhin viele Vorteile, ist aber auch für die Instandhaltung und Versicherung der Immobilie verantwortlich. Die laufenden Unterhaltskosten sowie kleine Reparaturen – etwa Erneuerungen von Türklinken oder das Streichen der Fassade – sind von ihm zu tragen. Für größere Umbauarbeiten und Modernisierungen, wie die Erneuerung des Daches oder den Austausch von Heizungsanlagen, ist der neue Eigentümer zuständig.
Diese gesetzliche Verteilung kann jedoch anderweitig und individuell geregelt werden. Auch hier gibt es zwei Sonderfälle:
Bruttonießbrauch
Es wird vorab geregelt, dass der Nießbraucher nicht für die Kosten und Lasten der Immobilie sowie deren Erhaltung aufkommen muss.
Nettonießbrauch
Es wird vorab vereinbart, dass der vorige Eigentümer die Immobilie an eine weitere Person überträgt, aber weiterhin auch die Kosten für Erneuerungsarbeiten oder andere außerordentlichen Lasten übernimmt. Der neue Eigentümer hat somit eine niedrigere Belastung.
Im Falle einer Vermietung durch den Nießbraucher, muss dieser die Mieteinnahmen versteuern. Dafür kann er aber auch ihm anfallende Kosten – wie Grundsteuer, Renovierungskosten, Versicherungen und die Gebühr für den Schornsteinfeger – als Werbungskosten geltend machen. Der Eigentümer wiederum kann größere Kosten, zum Beispiel für Sanierungen, nicht als Werbungskosten geltend machen, da er keine Einkünfte bzw. Mieteinnahmen aus der Immobilie bezieht.
Generell endet das Nießbrauchrecht mit dem Ableben des Nießbrauchers. Allerdings kann auch im Vorfeld ein fester Zeitpunkt vereinbart werden, zu dem das Nießbrauchsrecht endet. Alternativ kann es mittels Löschungsbewilligung durch einen Notar aufgelöst werden. Weder der Verkauf noch das Vererben des Nießbrauchrechtes sind möglich – jedoch kann die Ausübung des Nießbrauchs an eine andere Person übertragen werden.
Der Wert errechnet sich aus mehreren Faktoren, wie der Lebenserwartung des Nießbrauchers, den möglichen Mieteinnahmen der Immobilie und dem Kapitalwert. Letzterer leitet sich aus dem Alter und Geschlecht des Nießbrauchers ab und kann beim Bundesministerium der Finanzen eingesehen werden.
Wer Kapital aus seiner Immobilie freisetzen, aber gleichzeitig darin wohnen bleiben möchte, kann mit Engel & Völkers LiquidHome gleich doppelt profitieren. Eigentümer können bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie verkaufen, sich durch die Auszahlung des Kaufpreises neue Wünsche erfüllen, den Lebensstandard erhöhen oder eine Schenkung an die Erben vornehmen. Im Grundbuch wird ein lebenslanges Nießbrauchsrecht für die gesamte Immobilie festgehalten, sodass weiterhin alle Räume genutzt, frei gestaltet oder auch vermietet werden können. Der Verkauf des Teils erfolgt nur an einen stillen Teilhaber, eine rein juristische Person. Das Leben genießen die Besitzer sozusagen als wirtschaftliche Eigentümer.
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